{"id":287,"date":"2026-07-02T08:00:00","date_gmt":"2026-07-02T08:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/santinahomes.com\/?p=287"},"modified":"2026-07-14T11:19:10","modified_gmt":"2026-07-14T11:19:10","slug":"spains-new-housing-decree-what-the-july-measures-really-mean","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/santinahomes.com\/de\/blog\/spains-new-housing-decree-what-the-july-measures-really-mean\/","title":{"rendered":"Spaniens neues Wohnungsgesetz: Was die Ma\u00dfnahmen im Juli wirklich bedeuten"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\">Die spanische Regierung hat ein umfassendes Wohnungspaket angek\u00fcndigt, das im Juli per k\u00f6niglichem Dekret genehmigt werden soll. Falls Sie hier Eigentum besitzen, es vermieten, mittelfristig oder langfristig vermieten oder dar\u00fcber nachdenken, in Spanien zu kaufen, lohnt es sich, dies gr\u00fcndlich zu verstehen, anstatt auf Schlagzeilen zu reagieren. Nachdem wir mehrere Runden davon vor Ort beobachtet haben, ist unsere Sicht klar: Das ist ein politisches Paket, das als Wohnungsl\u00f6sung verpackt ist, und K\u00e4ufer und Vermieter sollten es entsprechend behandeln. Hier ist, was tats\u00e4chlich angek\u00fcndigt wurde, wie es wahrscheinlich genehmigt wird, und was es bedeutet und nicht bedeutet f\u00fcr Sie gerade jetzt.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Inhaltsverzeichnis<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><a href=\"#how-this-is-being-approved-and-why-it-matters\">Wie wird dies genehmigt, und warum ist das wichtig?<\/a><\/li><li><a href=\"#the-21-vat-proposal-on-short-term-rentals\">Werden Kurzzeitvermietungen wirklich mit 21% MwSt. belastet?<\/a><\/li><li><a href=\"#extending-and-freezing-long-term-rental-contracts\">Verl\u00e4ngerung und Einfrieren von Langzeit-Mietvertr\u00e4gen<\/a><\/li><li><a href=\"#medium-term-rentals-are-next\">Mittelfristige Vermietungen sind die n\u00e4chsten<\/a><\/li><li><a href=\"#does-any-of-this-solve-the-housing-crisis\">L\u00f6st dies die Wohnungskrise?<\/a><\/li><li><a href=\"#what-to-actually-do-right-now\">Was Sie jetzt wirklich tun sollten<\/a><\/li><li><a href=\"#frequently-asked-questions\">Haeufig gestellte Fragen<\/a><\/li><\/ul>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/07\/4-DJI_20260612205746_0395_D.jpg\" alt=\"Luftaufnahme des Wohngebiets New Golden Mile und der K\u00fcstenlinie, Costa del Sol\" class=\"wp-image-293\" \/><figcaption>Die K\u00fcstenlinie der Costa del Sol, wo diese neuen Ma\u00dfnahmen gelten w\u00fcrden<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"how-this-is-being-approved-and-why-it-matters\">Wie wird dies genehmigt, und warum ist das wichtig?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Spanisches Gesetz kann auf zwei Wegen verabschiedet werden: durch den Kongress, wo es einer Mehrheit der Abgeordneten bedarf, oder per k\u00f6niglichem Dekret, direkt vom Ministerrat genehmigt. Die Regierung von Pedro S\u00e1nchez hat sich wiederholt auf die zweite Route verlassen, haupts\u00e4chlich weil sie keine zuverl\u00e4ssige Mehrheit im Kongress hat, um Gesetze auf normalem Weg zu verabschieden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Diese Unterscheidung ist hier entscheidend. Ein k\u00f6nigliches Dekret tritt unmittelbar nach seiner Unterzeichnung in Kraft, aber der Kongress hat dann ein kurzes rechtliches Zeitfenster, in der Regel 30 bis 45 Tage, um es zu best\u00e4tigen oder zu streichen. Dies ist kein hypothetisches Risiko. Die Regierung versuchte etwas \u00c4hnliches im letzten Jahr, indem sie Mieterh\u00f6hungen bei langfristigen Vertr\u00e4gen durch Dekret einzufrieren versuchte, und der Kongress hob dies sp\u00e4ter auf \u2013 etwas, das wir in Echtzeit mit betroffenen Kunden beobachteten. Es besteht eine echte M\u00f6glichkeit, dass sich dieses Muster wiederholt: ein im Juli unterzeichnetes Dekret, ab diesem Datum geltende \u00c4nderungen und eine Abstimmung Wochen sp\u00e4ter, die einige oder alle davon r\u00fcckg\u00e4ngig machen k\u00f6nnte.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Es lohnt sich auch, ehrlich \u00fcber den politischen Hintergrund zu sein, denn er erkl\u00e4rt das Timing besser als jede Wohnungsstatistik. Diese Ank\u00fcndigung kommt, w\u00e4hrend S\u00e1nchez unter erheblichem Druck wegen Korruptionsf\u00e4llen steht, die mit Personen in seinem Umfeld verbunden sind, und nur Tage nachdem der Kongress ein nicht bindendes Misstrauensvotum gegen seine F\u00fchrung verabschiedete. Unserer Meinung nach ist das kein Zufall. Ein gro\u00dfes ehrgeiziges Wohnungspaket gibt seiner Regierung eine Schlagzeile, hinter der sie sich verstecken kann, etwas Proaktives, auf das vor den 2027 erwarteten Wahlen hingewiesen werden kann, unabh\u00e4ngig davon, wie viel davon den rechtlichen Prozess intakt \u00fcbersteht. Wir haben dieses Muster schon gesehen, und es endet selten mit dauerhafter Politik.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"the-21-vat-proposal-on-short-term-rentals\">Werden Kurzzeitvermietungen wirklich mit 21% MwSt. belastet?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Hauptma\u00dfnahme ist die vorgeschlagene 21%-MwSt. auf Tourismus- und Kurzzeitvermietungseinkommen, einschlie\u00dflich Plattformen wie Airbnb. Heute berechnet ein einzelner Eigent\u00fcmer, der eine Immobilie kurzfristig vermietet, keine MwSt. auf den Nachtpreis. Unter diesem Vorschlag w\u00fcrde sich das \u00e4ndern.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In der Praxis wird dies wahrscheinlich nicht als einfacher Zuschlag auf bestehende Preise funktionieren. Kurzzeitmieten werden durch das bestimmt, was der Markt hergibt. Ein Eigent\u00fcmer, der in einem wettbewerbsintensiven Gebiet 300 Euro pro Nacht verlangt, kann nicht pl\u00f6tzlich 360 Euro verlangen, nur weil MwSt. eingef\u00fchrt wurde; G\u00e4ste werden woanders buchen. Was tats\u00e4chlich passiert, ist, dass die 300 Euro zum MwSt.-inklusiven Preis werden, was bedeutet, dass der Eigent\u00fcmer etwa 240 Euro netto verdient, bevor die Steuerbeh\u00f6rde ihren Anteil nimmt. F\u00fcr jeden, der ein Vermietungsgesch\u00e4ft um eine spezifische Rendite aufgebaut hat, ist das ein materieller Treffer f\u00fcr die zugrundeliegenden Zahlen, keine kosmetische \u00c4nderung.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Vieles bleibt unklar. Ob dies f\u00fcr Einzeleigent\u00fcmer sowie Unternehmen gilt, wann genau es in Kraft treten w\u00fcrde und wie es auf verschiedenen Plattformen durchgesetzt w\u00fcrde \u2013 all das sind offene Fragen, die das Dekret noch nicht beantwortet hat. Aber wir sagen es unmissverst\u00e4ndlich: Kurzzeitvermietungen mit 21% zu besteuern, ist unserer Meinung nach ein Fehler, der sich als L\u00f6sung verkleidet. Kurzzeitvermietungen machen einen wirklich geringen Anteil des spanischen Wohnungsbestands aus. Das Land baut weniger als 100.000 neue H\u00e4user pro Jahr bei einem Mangel von Hundertausenden, getrieben durch Bev\u00f6lkerungswachstum von etwa 47 auf 50 Millionen in den letzten Jahren \u2013 Zahlen, die wir als Teil unserer eigenen Marktanalyse verfolgen. Das ist die eigentliche Quelle des Drucks auf die Preise. Kurzzeitvermietungseigent\u00fcmer zu bestrafen, baut kein einziges zus\u00e4tzliches Haus, es quetscht lediglich ein Marktsegment, das nie die Ursache der Knappheit war. Wenn das Ziel wirklich darin besteht, das langfristige Angebot zu sch\u00fctzen, w\u00fcrde die Verringerung der Steuerlast f\u00fcr Vermieter, die sich langfristigen Vermietungen verpflichten, viel mehr bewirken, und dieser Hebel existiert bereits, wird nur untergenutzt.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"extending-and-freezing-long-term-rental-contracts\">Verl\u00e4ngerung und Einfrieren von Langzeit-Mietvertr\u00e4gen<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die zweite gro\u00dfe S\u00e4ule betrifft Langzeit-Mietvertr\u00e4ge. Nach derzeitigem spanischem Recht erneuert sich ein Langzeitvertrag Jahr f\u00fcr Jahr bis zu einem Maximum von f\u00fcnf Jahren, wonach der Eigent\u00fcmer sich entscheiden kann, nicht zu erneuern. In St\u00e4dten wie Madrid, Barcelona und Valencia erreichen zehntausende dieser F\u00fcnf-Jahres-Vertr\u00e4ge gerade ihr Ende, viele davon mit Preisen, die vor f\u00fcnf Jahren vereinbart wurden, deutlich unter dem aktuellen Marktstand.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der zur Diskussion stehende Vorschlag w\u00fcrde diese Vertr\u00e4ge praktisch verl\u00e4ngern oder einfrieren, anstatt sie auf aktuelle Marktpreise zur\u00fcckzusetzen, wenn sie ablaufen. F\u00fcr Vermieter ist das eine schwerf\u00e4llige Einmischung, und wir sagen das nicht leichtfertig. Mietpreise in Spanien liegen bereits innerhalb eines regulierten Rahmens, wobei ein offizieller inflationsgebundener Index die j\u00e4hrlichen Erh\u00f6hungen bestimmt. Das geht noch weiter und \u00fcbergeht die F\u00e4higkeit eines Eigent\u00fcmers, eine Immobilie auch nach Ablauf eines Vertragszeitraums neu zu bewerten, was etwas ganz anderes ist, als j\u00e4hrliche Erh\u00f6hungen innerhalb eines bestehenden Vertrags zu regulieren. Unsere ehrliche Sicht ist, dass dies von Mieterschutz zu einem echten Eigentumsrechtsproblem \u00fcbergeht, und wir w\u00fcrden nicht \u00fcberrascht sein, es herausgefordert und abgelehnt zu sehen, wie \u00e4hnliche Ma\u00dfnahmen dieser Regierung zuvor. Ob es verfassungsm\u00e4\u00dfiger \u00dcberpr\u00fcfung standh\u00e4lt, oder \u00dcberpr\u00fcfung unter EU-Recht, ist eine echte und offene Frage.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"medium-term-rentals-are-next\">Mittelfristige Vermietungen sind die n\u00e4chsten<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ein dritter Strang zielt auf das ab, was spanisches Recht alquileres de temporada nennt, saisonale oder mittelfristige Vermietungen, die typischerweise drei bis sechs Monate laufen. Diese sitzen derzeit in einer Regulierungsl\u00fccke: nicht kurzfristig genug, um unter Touristenvermietungsregeln zu fallen, nicht lang genug, um als Standard-Langzeitvertrag zu z\u00e4hlen. Die Regierung hat signalisiert, dass sie diesen Raum enger regulieren m\u00f6chte, aber die Details, wie, wurden noch nicht ver\u00f6ffentlicht. Dies betrifft ein echtes und ziemlich h\u00e4ufiges Marktsegment, einschlie\u00dflich Umz\u00fcgen, Unternehmensmieten und Eigent\u00fcmer, die einen Teil des Jahres vermieten, w\u00e4hrend sie sich Flexibilit\u00e4t f\u00fcr pers\u00f6nliche Nutzung den Rest des Jahres bewahren.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"does-any-of-this-solve-the-housing-crisis\">L\u00f6st dies die Wohnungskrise?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Unsere ehrliche Meinung, nachdem wir diesen Markt jahrelang beobachtet haben, ist nein. Zusammengefasst, lesen sich diese Ma\u00dfnahmen als politische Reaktion auf eine Wohnungskrise und nicht als strukturelle L\u00f6sung daf\u00fcr, und dieser Unterschied ist f\u00fcr jeden, der versucht, sich darauf einzustellen, enorm wichtig. Spaniens Kernproblem ist Angebot und Nachfrage: nicht genug H\u00e4user werden gegen eine wachsende Bev\u00f6lkerung gebaut, versch\u00e4rft durch eine hohe Steuerlast auf Neubauten, die unserer Sch\u00e4tzung nach 30 bis 40% der Kosten einer Immobilie ausmachen kann, und einen langsamen, b\u00fcrokratischen Landfreigabeprozess, der Entwickler davon abh\u00e4lt, in dem Tempo zu bauen, das der Markt tats\u00e4chlich ben\u00f6tigt. Entwicklermarge bei Neubau-Projekten, soweit wir es in unseren eigenen Deals sehen, liegen typischerweise um 25%, was nicht die \u00fcbergro\u00dfen Gewinne sind, die viele annehmen, angesichts des Risikos, ein Projekt in Spaniens Regulierungsumfeld zum Abschluss zu bringen. Wenn die Regierung die Nadel wirklich bewegen wollte, w\u00fcrde dort der Aufwand liegen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Stattdessen addiert das Hinzuf\u00fcgen von MwSt. zu Kurzzeitvermietungen oder das Einfrieren von Langzeit-Mietvertr\u00e4gen nicht ein einziges neues Haus zum Markt hinzu. Wenn \u00fcberhaupt, neigen unserer Meinung nach Ma\u00dfnahmen wie diese dazu, mehr Druck auf ein ohnehin begrenztes Vermietungsangebot auszu\u00fcben, da sich einige Eigent\u00fcmer zum Verkauf entschlie\u00dfen, statt unter strengeren Bedingungen weiterzuvermieten, was das Gegenteil von dem ist, was eine Wohnungskrise braucht. Die ehrliche Einsch\u00e4tzung von hier aus ist, dass dieses Dekret darauf abzielt, Handlung zu zeigen, nicht die zugrundeliegende Engp\u00e4sse zu l\u00f6sen, und es als echte Wohnungspolitik zu behandeln, statt als politische, wird Menschen wahrscheinlich um die falsche Sache herum planen lassen.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"700\" height=\"495\" src=\"https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/07\/mejores-abogados-inmobiliarios-malaga.avif\" alt=\"Schl\u00fcssel\u00fcbergabe nach Unterzeichnung eines Immobilienkaufvertrags in Spanien\" class=\"wp-image-290\" \/><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"what-to-actually-do-right-now\">Was Sie jetzt wirklich tun sollten<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Falls Sie bereits eine Mietimmobilie besitzen, mitten in Verhandlungen f\u00fcr einen Kauf sind, oder einfach nur den Markt von der K\u00fcste aus beobachten, ist der vern\u00fcnftige Ansatz, abzuwarten und zu sehen, statt auf Schlagzeilen zu reagieren. Dies ist ein Vorschlag, der noch sowohl eine Ministerrats-Unterzeichnung als auch eine Kongress-Validierungsabstimmung \u00fcberstehen muss, und die Geschichte legt eine echte Chance nahe, dass er nicht ganz intakt durchkommt. Es gibt auch die offene Frage, ob zus\u00e4tzliche Ma\u00dfnahmen, einschlie\u00dflich jeder \u00c4nderung der Besteuerung f\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer, vor der Finalisierung des Dekrets hinzugef\u00fcgt werden. Das wurde ge\u00e4u\u00dfert und ist nicht verschwunden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Was wir Klienten jetzt klar sagen w\u00fcrden: Lassen Sie sich von einem Dekret, das den Kongress m\u00f6glicherweise nicht \u00fcbersteht, nicht diktieren, eine Entscheidung \u00fcber eine Immobilie, die Sie wirklich wollen, zu treffen. Halten Sie Kauf- und Verkaufsentscheidungen in den Grundlagen der Immobilie und der Gegend verankert, statt in Dekret-Schlagzeilen. In unserer Erfahrung hat der Premiumk\u00fcstenmarkt in Marbella, Estepona und entlang der Costa del Sol \u00fcber die Jahre viel regulatorisches Rauschen \u00fcberstanden, ohne dass es die zugrundeliegende Anziehung ver\u00e4ndert, hier zu besitzen, und wir erwarten nicht, dass diese Runde anders ist. Wir beobachten das genau und werden diesen Artikel aktualisieren, wenn sich das Dekret formt.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"frequently-asked-questions\">Haeufig gestellte Fragen<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Ist das Juli-Wohnungsdekret bereits Gesetz?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nein. Zum Zeitpunkt der Erstellung ist es ein Vorschlag, der zum Ministerrat geht, kein genehmigtes Gesetz. Einmal durch k\u00f6nigliches Dekret unterzeichnet, tritt es sofort in Kraft, aber der Kongress bekommt dann 30 bis 45 Tage, um es zu best\u00e4tigen oder zu streichen. Bis diese Abstimmung stattfindet, behandeln Sie jede hier aufgef\u00fchrte Ma\u00dfnahme als vorl\u00e4ufig und nicht als endg\u00fcltig.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Gilt die 21% MwSt. auch f\u00fcr einzelne Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer, die Kurzzeitvermietungen durchf\u00fchren?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das ist weiterhin unklar. Das Dekret legt noch nicht fest, ob Einzeleigent\u00fcmer f\u00fcr MwSt.-Zwecke gleich wie Unternehmen behandelt werden, oder wann die Durchsetzung auf Plattformen wie Airbnb beginnen w\u00fcrde. Bis die Details ver\u00f6ffentlicht werden, gehen Sie davon aus, dass es auf Sie zutreffen k\u00f6nnte, und planen Sie Ihre Zahlen um diese M\u00f6glichkeit ein, anstatt das Gegenteil zu hoffen.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Kann mein bestehendes Langzeitvermietungsvertrag noch neu bewertet werden?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nach geltendem Recht ja, sobald ein f\u00fcnfj\u00e4hriger Vertrag wirklich endet. Der neue Vorschlag w\u00fcrde dies \u00e4ndern, indem er Vertr\u00e4ge eher verl\u00e4ngert oder einfriert, anstatt sie bei Ablauf auf Marktpreise zur\u00fcckzusetzen. Wenn er den Kongress \u00fcbersteht, erwarten Sie, dass die Neubewertung bei Vertragsende viel schwieriger wird als heute.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Was passiert, wenn der Kongress das Dekret ablehnt?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Ma\u00dfnahmen fallen weg, zumindest in ihrer aktuellen Form. Dies geschah letztes Jahr, als die Regierung Langzeitvermietungserh\u00f6hungen durch Dekret einzufrieren versuchte und der Kongress dies sp\u00e4ter aufhob. Angesichts dieser Geschichte ist eine Ablehnung oder teilweise R\u00fccknahme dieses Pakets in den kommenden Wochen eine echte M\u00f6glichkeit, nicht eine entfernte.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Sollte ich einen Immobilienkauf oder -verkauf wegen dieses Dekrets aufschieben?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wir w\u00fcrden es nicht tun, und wir sagen das unseren Kunden klar. Das Paket muss immer noch eine Validierungsabstimmung \u00fcberstehen, die es m\u00f6glicherweise nicht komplett besteht. Treffen Sie eine Kauf- oder Verkaufsentscheidung auf Grundlage der Immobilie und der Gegend, nicht auf Schlagzeilen \u00fcber ein Dekret, das in wenigen Wochen v\u00f6llig anders aussehen k\u00f6nnte oder verschwindet.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">F\u00fcr alles, das die rechtliche Detail dieses Dekrets ber\u00fchrt, arbeiten wir eng mit zusammen <a href=\"https:\/\/perezdevargas.es\/es\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Javier P\u00e9rez de Vargas<\/a>, dessen B\u00fcro in Estepona und Marbella unser vertrauter Rechtsberater f\u00fcr Mietrecht und Immobilienmangeleien ist. Falls Sie durchgehen m\u00f6chten, wie dies einen spezifischen Kauf, eine Vermietung oder einen Investitionsplan beeinflussen k\u00f6nnte, sind wir gl\u00fccklich, Ihnen unsere ehrliche Einsch\u00e4tzung zu geben und Sie auf Javiers Team f\u00fcr die rechtliche Seite hinzuweisen, teilen Sie ihnen einfach mit, dass Sie von Santina Homes kommen.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Spain&#8217;s new housing measures arrive by royal decree in July. 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Ihr internationaler Hintergrund, ihre Flie\u00dfendigkeit in sieben Sprachen und ihre Karriere bei der KLM haben es ihr erm\u00f6glicht, ein umfangreiches Netzwerk vertrauensw\u00fcrdiger Kontakte sowohl lokal als auch im Ausland aufzubauen. 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