{"id":400,"date":"2026-08-05T10:00:00","date_gmt":"2026-08-05T10:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/santinahomes.com\/?p=400"},"modified":"2026-09-04T12:25:39","modified_gmt":"2026-09-04T12:25:39","slug":"due-diligence-buying-property-spain-four-checks","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/santinahomes.com\/de\/blog\/due-diligence-buying-property-spain-four-checks\/","title":{"rendered":"Die vier Kontrollen, die dar\u00fcber entscheiden, ob Sie diese spanische Immobilie kaufen sollten"},"content":{"rendered":"

Die Sorgfaltspr\u00fcfung beim spanischen Immobilienkauf bedeutet vier separate Kontrollen, die im Zeitfenster von drei bis vier Wochen zwischen Reservierung und Vertragsunterzeichnung durchgef\u00fchrt werden. Das Grundbuchamt best\u00e4tigt, wem die Immobilie geh\u00f6rt und ob sie belastet ist. Das Rathaus best\u00e4tigt, dass sie legal errichtet wurde und auch heute noch legal besteht. Die Satzung und Protokolle der Gemeinschaft offenbaren Ihre zuk\u00fcnftigen Verpflichtungen als Eigent\u00fcmer. Eine abschlie\u00dfende Kontrolle best\u00e4tigt, dass alle Rechnungen und Steuern bezahlt sind. Wenn eine fehlschl\u00e4gt, sollte der Kauf gestoppt werden und Ihre Kaution erstattet werden.<\/p>\n

Kapitel eins: wer es besitzt, und ist es einwandfrei<\/h2>\n

Das Grundbuchamt beantwortet die ersten Fragen innerhalb eines Tages. Die nota simple, Spaniens Grundbuchauszug, zeigt, wem die Immobilie rechtlich geh\u00f6rt. Sie best\u00e4tigt, dass die Beschreibung dem entspricht, was Sie tats\u00e4chlich besichtigt haben. Sie zeigt auch alles, das damit verbunden ist: Hypotheken, Lasten, Pfandrechte, Pf\u00e4ndungen, Schulden. Dies ist die schnellste der vier Kontrollen und am wenigsten verhandelbar. In Spanien haften solche Schulden an der Immobilie, nicht an der Person. Wenn Sie diese Kontrolle \u00fcberspringen, k\u00f6nnen Sie zusammen mit den Schl\u00fcsseln die Probleme des Verk\u00e4ufers erben.<\/p>\n

Kapitel zwei: wurde es legal gebaut, und ist es noch legal<\/h2>\n

Das Rathaus h\u00e4lt die zweite Antwort, und sie besteht aus zwei Teilen, die K\u00e4ufer routiniert verwechseln. Die Erstbezugsgenehmigung bescheinigt, dass das Geb\u00e4ude bei Fertigstellung seinen genehmigten Pl\u00e4nen entsprach, mit ordnungsgem\u00e4\u00dfen Versorgungsleistungen. Aber das ist eine Momentaufnahme aus dem Jahr, in dem es gebaut wurde. Gesetzm\u00e4\u00dfigkeit verf\u00e4llt im Laufe der Zeit: Ein Eigent\u00fcmer schlie\u00dft eine Terrasse ein, ein anderer baut eine Garage um, ein dritter erweitert die K\u00fcche, und nichts davon wird genehmigt.<\/p>\n

Also hat die Kontrolle einen zweiten Teil: Best\u00e4tigung, dass das Rathaus heute keine offenen Verst\u00f6\u00dfe gegen die Immobilie hat. Dieses Risiko \u00fcberlebt einen vollst\u00e4ndig ehrlichen Verk\u00e4ufer, da die \u00c4nderung ihm vorausgegangen sein kann, und es w\u00e4chst mit jedem Eigent\u00fcmerwechsel. Je \u00e4lter die Immobilie und je mehr Eigent\u00fcmer sie hatte, desto wichtiger ist dieses Kapitel \u2013 es lohnt sich zu beachten, wenn Sie von Bestandsimmobilien wie dieser angezogen werden casco antiguo von Estepona<\/a> oder den etablierten Villen von Guadalmina Baja<\/a>.<\/p>\n

Kapitel drei: die Gemeinschaft, der Sie beitreten<\/h2>\n

Wenn Sie ein Apartment oder Reihenhaus kaufen, kaufen Sie nicht nur W\u00e4nde \u2013 Sie treten einer kleinen Legislative bei. Die dritte Kontrolle liest die Satzung der Gemeinschaft und die Protokolle der letzten zwei Jahre von Generalversammlungen. Sie ist durchgehend die untersch\u00e4tzteste der vier. Die Satzung sagt Ihnen die Regeln, einschlie\u00dflich aller Beschr\u00e4nkungen, wie Sie die Immobilie nutzen oder vermieten k\u00f6nnen.<\/p>\n

Die Protokolle sagen Ihnen die Zukunft voraus: die Zusatzbeitragsabrechnung f\u00fcr die Fassade, der Streit mit einem Nachbarn, die Abstimmung \u00fcber Ferienvermietung. Niemand m\u00f6chte Eigent\u00fcmer werden und einen Monat sp\u00e4ter feststellen, dass die Gemeinschaft gerade einen Zusatzbeitrag verabschiedet hat, den jeder Eigent\u00fcmer finanzieren muss. Die Protokolle sind, wo diese \u00dcberraschung im Voraus abgefangen wird.<\/p>\n

Kapitel vier: die Rechnungen, die mit den Schl\u00fcsseln kommen<\/h2>\n

Die abschlie\u00dfende Kontrolle best\u00e4tigt, dass die laufenden Konten der Immobilie in Ordnung sind: Grundsteuer, Gemeinschaftsbeitr\u00e4ge, Wasser, Strom. Unbezahlte Betr\u00e4ge hier haben die Eigenschaft, sich an die Immobilie anzuheften, und daher auch an Sie. Es ist das am wenigsten glamour\u00f6se Kapitel und das schnellste zur \u00dcberpr\u00fcfung. Es zu \u00fcberspringen ist, wie K\u00e4ufer am Ende R\u00fcckst\u00e4nde von jemand anderem in ihrem ersten Monat der Eigent\u00fcmerschaft bezahlen.<\/p>\n

Warum es Wochen dauert, und warum das in Ordnung ist<\/h2>\n

Vier Kapitel, vier verschiedene Gegenparteien: Grundbuchamt, Rathaus, Gemeinschaft und Versorgungs- und Steuerbeh\u00f6rden. Jede hat ihre eigenen Bearbeitungszeiten. Deshalb dauert ordnungsgem\u00e4\u00dfe Sorgfaltspr\u00fcfung drei bis vier Wochen, und deshalb existiert die Reservierungsphase \u00fcberhaupt. Eine bescheidene Kaution, treuh\u00e4nderisch verwahrt mit einer Bedingung der Sorgfaltspr\u00fcfung, kauft genau das Zeitfenster, das diese Kontrollen brauchen, mit voller R\u00fcckerstattung, wenn ein Kapitel fehlschl\u00e4gt. Das Ergebnis ist von Design her bin\u00e4r. Positiv, und Sie fahren mit Vertrag voran mit Vertrauen. Negativ, und Sie gehen weg, ohne mehr als ein paar Wochen ausgegeben zu haben.<\/p>\n

Ganzheitlich betrachtet sind die vier Kapitel Spaniens Antwort auf die Frage, die jeder ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer leise mit sich tr\u00e4gt: Was ist, wenn etwas falsch ist und ich es nicht sehen kann? Es kann immer etwas falsch sein. Die Antwort des Systems ist, dass jede Art von Fehler eine \u00dcberpr\u00fcfung hat, die sie finden soll, vorausgesetzt, jemand wird beauftragt, sie durchzuf\u00fchren, ein Punkt, den wir ausf\u00fchrlich in unserem St\u00fcck \u00fcber das, was der Notar tut und nicht tut<\/a>.<\/p>\n

Passen Sie diese vier Wochen in die vollst\u00e4ndige Kaufabfolge<\/a> und Sie erhalten das echte Versprechen des spanischen Systems: nicht dass nie etwas falsch ist, sondern dass Sie es erfahren, bevor es Ihnen geh\u00f6rt, unabh\u00e4ngig davon, ob Sie eine erste Wohnung oder etwas aus unserer Golfauswahl<\/a>.<\/p>\n

Diese Kontrollen sind auch in der Steuerphase wichtig \u2013 siehe was sich in Andalusiens Grundsteuerregeln \u00e4ndert<\/a> \u2013 und sie sind wiederum wichtig, wenn Sie je verkaufen, wenn die Break-Even-Zahl f\u00e4llig wird<\/a>.<\/p>\n

Fragen, die Menschen stellen<\/h2>\n

Was wird bei der Due Diligence beim Kauf einer Immobilie in Spanien \u00fcberpr\u00fcft?<\/h3>\n

Vier Kontrollen: Grundbuchangabe Eigentumsrecht und Schulden, Gemeinde-Baugenehmigung, die Satzung der Gemeinschaft und Protokolle, sowie Best\u00e4tigung, dass Steuern und Nebenkosten bezahlt sind.<\/p>\n

Wie lange dauert die Due Diligence in Spanien?<\/h3>\n

Drei bis vier Wochen, das Zeitfenster zwischen der Unterzeichnung der Reservierung und der Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags. Jede Kontrolle geht an eine andere Institution, weshalb es so lange dauert.<\/p>\n

Was ist eine nota simple?<\/h3>\n

Spaniens Grundbuchauszug. Er best\u00e4tigt, wer die Immobilie rechtlich besitzt, dass die Beschreibung mit dem \u00fcbereinstimmt, was Sie besichtigt haben, und kennzeichnet alle damit verbundenen Hypotheken, Belastungen oder Pfandrechte.<\/p>\n

Kann ich Schulden auf einer spanischen Immobilie erben, die ich kaufe?<\/h3>\n

Ja, wenn die Due Diligence nicht ordnungsgem\u00e4\u00df durchgef\u00fchrt wird. In Spanien bleiben Schulden wie unbezahlte Gemeinschaftsgeb\u00fchren oder Nebenkosten an der Immobilie selbst haften, nicht beim fr\u00fcheren Besitzer, sodass sie mit den Schl\u00fcsseln zu Ihnen \u00fcbergehen k\u00f6nnen.<\/p>\n

Warum sind die Protokolle der Gemeinschaftsversammlung beim Kauf einer Wohnung wichtig?<\/h3>\n

Sie enth\u00fcllen, was kommt: Eine diskutierte Sonderumlage, ein Nachbarschaftsstreit, eine Abstimmung \u00fcber Ferienvermietung. Die Satzung zeigt Ihnen die Regeln; die Protokolle zeigen Ihnen die Zukunft.<\/p>\n

Was passiert, wenn die Due Diligence ein Problem findet?<\/h3>\n

Der Kauf sollte stoppen, und mit einer ordnungsgem\u00e4\u00df formulierten, treuh\u00e4nderisch verwalteten Reservierung wird Ihre Anzahlung vollst\u00e4ndig erstattet.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Due diligence on a Spanish property purchase means four separate checks, run in the three-to-four-week window between reservation and signing contract. The land registry confirms who owns the property and whether it carries debts. The town hall confirms it was built legally and remains so today. The community’s statutes and minutes reveal your future obligations […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":413,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[19],"tags":[],"class_list":["post-400","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-tax-legal"],"yoast_head":"\nDue Diligence Buying Property in Spain: 4 Checks<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"The four due-diligence checks that decide whether to buy a Spanish property, and what each one is designed to catch before you sign.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/santinahomes.com\/de\/blog\/due-diligence-buying-property-spain-four-checks\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"de_DE\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" 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