{"id":944,"date":"2026-11-03T19:24:48","date_gmt":"2026-11-03T19:24:48","guid":{"rendered":"https:\/\/santinahomes.com\/?p=944"},"modified":"2026-11-13T12:35:59","modified_gmt":"2026-11-13T12:35:59","slug":"inquiokupa-tenant-stopped-paying-spain","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/santinahomes.com\/de\/blog\/inquiokupa-tenant-stopped-paying-spain\/","title":{"rendered":"Inquiokupa: Was es bedeutet und wie Sie Ihre Costa del Sol Immobilie zur\u00fcckbekommen"},"content":{"rendered":"<p>An <span data-no-translation>inquiokupa<\/span> ist ein Mieter, der einen Vertrag unterzeichnet hat, die Zahlung eingestellt hat und nicht ausziehen will. Die spanische Polizei kann ihn nicht entfernen, weil keine Straftat begangen wurde. Der Eigent\u00fcmer f\u00fchrt eine zivilrechtliche R\u00e4umungsklage wegen Zahlungsverzugs durch, die an der Costa del Sol mehrere Monate bis \u00fcber ein Jahr dauert, oder verhandelt einen Ausweg, der normalerweise Wochen dauert. Dies ist die Route, die wir am h\u00e4ufigsten bei <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/de\/property-solutions-costa-del-sol\/\">Santina Property Solutions<\/a>durchf\u00fchren, und es ist diejenige, die die meisten Eigent\u00fcmer im Ausland zun\u00e4chst falsch machen.<\/p>\n<h2>Das Inquiokupa-Problem in Zahlen<\/h2>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Was<\/th>\n<th>Zahl<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Suchanfragen nach &#8220;inquiokupa&#8221; in Spanien pro Monat<\/td>\n<td>Etwa 1.600 (Google Ads, Oktober 2026)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Anzeigen wegen Hausbesetzung in Spanien, 2024<\/td>\n<td>16.426, um 7,4 Prozent gegen\u00fcber 2023 gestiegen (Innenministerium)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Anzeigen wegen Hausbesetzung in Andalusien, 2024<\/td>\n<td>2.207, um 5,3 Prozent gegen\u00fcber 2023 gesunken<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Chancen, eine erste R\u00e4umungsklage durch Zahlung zu stoppen<\/td>\n<td>Eine. Die Enervaci\u00f3n kann nicht zweimal angewendet werden<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Zeit von der Klage bis zur \u00dcbergabe an der K\u00fcste, umstritten<\/td>\n<td>Mehrere Monate bis \u00fcber ein Jahr<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>R\u00e4umungsstillstand f\u00fcr gef\u00e4hrdete Mieter<\/td>\n<td>Seit 8. Oktober 2026 in Kraft (Real Decreto-ley 29\/2026), bis 31. Dezember 2030; am 12. November 2026 vom Kongress best\u00e4tigt<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Hausbesetzungszahlen erfassen Strafanzeigen, untersch\u00e4tzen also das Problem. Ein Inquiokupa erscheint nie darin, weil keine Anzeige erstattet wird. Die Anzahl der s\u00e4umigen Mieter an der K\u00fcste ist unbekannt und nach unserer Erfahrung gr\u00f6\u00dfer.<\/p>\n<h2>Welche Situation ist Ihre?<\/h2>\n<p>Das spanische Recht bietet dir drei verschiedene T\u00fcren, und an die falsche zu klopfen kostet Monate.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Sie hatten einen Vertrag und stellten die Zahlungen ein, oder der Vertrag endete und sie blieben.<\/strong> Dies ist der <span data-no-translation>inquiokupa<\/span>. Zivilrechtliche R\u00e4umung wegen Zahlungsverzug oder Vertragsende, Artikel 250 der Zivilprozessordnung. Dieser Beitrag handelt von dir.<\/li>\n<li><strong>Sie brachen ein oder zogen in eine leere Immobilie ein.<\/strong> Das ist ein <span data-no-translation>okupa<\/span>, eine Strafsache gem\u00e4\u00df Artikel 245 des Strafgesetzbuchs. <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/de\/property-solutions-costa-del-sol\/occupied-properties-squatters-costa-del-sol\/\">Unsere Seite zu besetzten Immobilien<\/a> erl\u00e4utert diesen Weg und was das Gesetz von 2025 \u00e4nderte.<\/li>\n<li><strong>Du hast sie hereingelassen und sie sind nie gegangen.<\/strong> Ein Verwandter, ein Ex-Partner, ein Freund. Precario, \u00fcber das schnelle R\u00fcckgewinnungsverfahren des Ley 5\/2018.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Warum die Polizei bei einem Inquiokupa nicht hilft<\/h2>\n<p>Weil es keine Straftat ist. Ein Mieter, der die Zahlungen einstellt, verletzt einen Vertrag, und Vertr\u00e4ge werden von Zivilgerichten durchgesetzt. Eigent\u00fcmer, die die Guardia Civil zu einer Wohnung rufen, in der der Mieter einen unterschriebenen Mietvertrag hat, werden h\u00f6flich an einen Anwalt verwiesen. Eigent\u00fcmer, die das Schloss austauschen, w\u00e4hrend der Mieter bei der Arbeit ist, sind diejenigen, die vor einem Strafrichter landen, wegen Coacciones. Spanische Gerichte haben Vermieter wegen Stromabschaltung und daf\u00fcr verurteilt, Menschen zu entsenden, um das Leben unangenehm zu machen. Sobald jemand mit einem Vertrag hinter sich im Inneren wohnt, f\u00fchrt der Weg raus \u00fcber einen Gerichtsbeschluss oder eine Vereinbarung.<\/p>\n<h2>Wie die zivilrechtliche R\u00e4umung tats\u00e4chlich abl\u00e4uft<\/h2>\n<p>Dein Anwalt reicht eine Klage auf R\u00e4umung wegen Zahlungsverzug ein, normalerweise mit einem Anspruch auf r\u00fcckst\u00e4ndige Miete in demselben Dokument. Das Gericht stellt sie dem Mieter zu. Von diesem Moment an hat der Mieter zehn Tage Zeit, alles Geschuldete zu zahlen, was die erste Klage sofort stoppt. Das ist die Enervaci\u00f3n, und es ist eine Eintrittskarte zum einmaligen Gebrauch. Wenn er zahlt und erneut in Verzug ger\u00e4t, kann die zweite Klage auf die gleiche Weise nicht gestoppt werden.<\/p>\n<p>Zahlt er nicht oder widerspricht, setzt das Gericht in demselben Urteil einen Termin f\u00fcr den Lanzamiento, die physische \u00dcbergabe, fest, ohne separaten Prozess. Widersprechen sie, gibt es eine Anh\u00f6rung, dann ein Urteil, dann den Lanzamiento-Termin. Seit dem Wohnungsgesetz von 2023 muss die Klage angeben, ob die Immobilie die habitual wohnung des Mieters ist, ob der Mieter in einer Notlage ist und ob der Eigent\u00fcmer ein Gran Tenedor mit zehn oder mehr Immobilien ist. Ein Gran Tenedor muss zuerst eine Schlichtung versuchen. Ein Privatejent\u00fcmer mit einer Wohnung in Estepona nicht.<\/p>\n<p>Ein nationales Dekret, das seit 8. Oktober 2026 in Kraft ist, Real Decreto-ley 29\/2026, f\u00fcgt einen Schritt hinzu, wenn der Mieter wirtschaftlich gef\u00e4hrdet ist. Das Gericht teilt dies der Regionalregierung mit, die zwei Monate Zeit hat, dem Mieter alternative Unterkunft anzubieten oder Ihnen alle Schulden plus Kosten zu zahlen. Der Fall wird f\u00fcr diese zwei Monate ausgesetzt. Wenn die Regierung beides nicht tut, \u00fcbernimmt sie die Schulden des Mieters, die R\u00e4umung findet nicht statt und der Vertrag l\u00e4uft weiter, solange die Gef\u00e4hrdung andauert. Wenn die Gef\u00e4hrdung durch einen Bericht der Sozialdienste nachgewiesen wird und es keinen anderen Platz gibt, kann das Gericht den Fall auch bis zu drei Jahre lang aussetzen, wobei die Regionalregierung einen privaten Vermieter f\u00fcr die entgangenen Mieten entsch\u00e4digt. Der Kongress hat das Dekret am 12. November 2026 best\u00e4tigt; unser <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/de\/blog\/spain-election-2026-costa-del-sol-property\/\">Wahlbeitrag<\/a> verfolgt den aktuellen Stand. F\u00fcr einen Mieter, der nicht gef\u00e4hrdet ist, \u00e4ndert sich nichts.<\/p>\n<h2>Wie lange es an der K\u00fcste dauert<\/h2>\n<p>Die Gerichte in Estepona, Marbella und Fuengirola sind besch\u00e4ftigt und der Lanzamiento braucht einen Gerichtsbeamten und manchmal die Polizei. Ein Mieter, der nichts tut, kann in vier bis sechs Monaten raus sein. Ein Mieter mit einem Anwalt, einem Notlagenbericht und einem Kind in der Wohnung kann ein Jahr oder l\u00e4nger dauern. Jeden Monat kostet dich die Miete, die du nicht erh\u00e4ltst, die Gemeinschaftsgeb\u00fchren und IBI, die du immer noch zahlst, und die Reparaturen, die du bei der R\u00fcckgabe feststellen wirst. Bei einer 1.500-Euro-Wohnung pro Monat kostet ein Jahr Inquiokupa den Eigent\u00fcmer allein an Miete 18.000 Euro, bevor der Anwalt eine Rechnung sendet.<\/p>\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/urbanizacion-marbesa-marbella.jpg\" alt=\"Urbanizaci\u00f3n Marbesa in Marbella, ein Wohngebiet am Meer an der Costa del Sol\" width=\"1024\" height=\"768\" loading=\"lazy\" class=\"wp-image-954\" srcset=\"https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/urbanizacion-marbesa-marbella.jpg 1024w, https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/urbanizacion-marbesa-marbella-300x225.jpg 300w, https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/urbanizacion-marbesa-marbella-768x576.jpg 768w, https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/urbanizacion-marbesa-marbella-16x12.jpg 16w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><figcaption>Urbanizaci\u00f3n Marbesa in Marbella. Foto: pip13 \/ Wikimedia Commons, CC BY 2.0<\/figcaption><\/figure>\n<h2>Die schnellere Route: ein vereinbarter Auszug<\/h2>\n<p>Die meisten <span data-no-translation>inquiokupa<\/span> F\u00e4lle, die wir abschlie\u00dfen, enden mit einer unterzeichneten Vereinbarung, einem \u00dcbergabedatum und oft einer Geldsumme, die am Tag der Schl\u00fcssel\u00fcbergabe gezahlt wird. Eigent\u00fcmer hassen die Idee, jemanden zu bezahlen, der ihnen bereits Geld schuldet. Die Arithmetik gewinnt normalerweise: ein paar tausend Euro gegen ein Jahr verlorene Miete und Anwaltskosten, mit der Immobilie zur\u00fcck in Wochen. Die Vereinbarung ist rechtlich, schriftlich, und die Klage wird parallel eingereicht, damit die Uhr l\u00e4uft, falls der Mieter seine Meinung \u00e4ndert.<\/p>\n<p>Was es funktionieren l\u00e4sst, ist, dass der Mieter mit jemandem Lokalem zu tun hat, der vorbeikommt, seine Sprache spricht und ein Datum und eine Nummer anstelle einer Drohung anbieten kann. Ein Brief eines Anwalts aus London tut das nicht. <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/de\/blog\/inherited-house-spain-squatters-unpaid-mortgage-cancelada\/\">In Cancelada<\/a> \u00fcbernahmen wir ein Stadthaus mit einem s\u00e4umigen Mieter in einem Teil und Zimmer, die an Fremde untervermietet wurden, on top of einer unbezahlten Hypothek und einer ungel\u00f6sten Erbschaft. Alle gingen per Vereinbarung, und das Haus verkaufte sich sechs Monate nach unserem Start.<\/p>\n<h2>Was in der ersten Woche zu tun ist<\/h2>\n<ul>\n<li>Sammle den Vertrag, die Kontoausz\u00fcge, die vers\u00e4umten Zahlungen zeigen, den Hinterlegungsnachweis und alle Nachrichten. Die Klage wird auf Basis dieser Dokumente aufgebaut.<\/li>\n<li>Akzeptieren Sie keine Teilzahlung ohne Beratung. Sie kann das Bild f\u00fcr die Entmietung zur\u00fccksetzen.<\/li>\n<li>\u00dcberpr\u00fcfen Sie Ihre Hausratversicherung. Einige spanische Policen decken Anwaltskosten bei Zahlungsausf\u00e4llen ab, einige decken entgangene Mieten ab.<\/li>\n<li>Beauftragen Sie einen \u00f6rtlichen Anwalt, der diese Anspr\u00fcche vor Gericht am Ort der Immobilie einreicht, und eine \u00f6rtliche Person, die mit dem Mieter sprechen kann.<\/li>\n<li>Entscheiden Sie jetzt, wof\u00fcr die Immobilie sp\u00e4ter bestimmt ist. Wenn Sie verkaufen m\u00f6chten, <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/de\/leitfaden\/verkauf\/\">unser Verkaufsleitfaden<\/a> erkl\u00e4rt, was eine leere, gereinigte Immobilie im Vergleich zu einer mit einem Mieter darin wert ist, und <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/de\/blog\/cost-of-selling-property-spain-break-even\/\">die Break-Even-Punkt<\/a> hat die Verkaufskosten.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Wenn Sie eine Immobilie mit einem Mieter darin kaufen<\/h2>\n<p>Eine Wohnung, die mit einem Mieter verkauft wird, der \"bald ausziehen wird\", ist die h\u00e4ufigste Art, jemand anders' Inquiokupa zu erben. <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/de\/blog\/due-diligence-buying-property-spain-four-checks\/\">Die vier \u00dcberpr\u00fcfungen vor Ihrer Unterzeichnung<\/a> beinhalten die Anforderung des Vertrags und der Mietquittungen der letzten sechs Monate. Wenn der Verk\u00e4ufer diese nicht vorlegen kann, bewerten Sie die Immobilie als bewohnt, da sie es ist.<\/p>\n<h2>Wo Santina t\u00e4tig wird<\/h2>\n<p><a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/de\/property-solutions-costa-del-sol\/\">Santina Property Solutions<\/a> koordiniert den Anwalt, das Gespr\u00e4ch mit dem Mieter, die \u00dcbergabe und die Reinigung, dann <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/de\/leitfaden\/verkauf\/\">Santina Homes<\/a> verkauft oder vermietet die Immobilie wieder, wenn das der Eigent\u00fcmer m\u00f6chte. Wir arbeiten an der <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/de\/leitfaden\/gebiete\/estepona\/\">Estepona<\/a> und <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/de\/leitfaden\/gebiete\/marbella\/\">Marbella<\/a> K\u00fcstenabschnitt, wo <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/de\/immobilien\/estepona\/\">die meisten unserer Verk\u00e4ufe<\/a> liegen. Das erste Gespr\u00e4ch ist kostenlos und vertraulich, und wenn die ehrliche Antwort lautet, dass der Gerichtsweg der einzige ist, sagen wir das.<\/p>\n<h2>H\u00e4ufig gestellte Fragen<\/h2>\n<h3>Was bedeutet inquiokupa?<\/h3>\n<p>Eine Mischung aus inquilino, Mieter, und okupa, Besetzer. Es beschreibt einen Mieter, der einen g\u00fcltigen Mietvertrag hatte, die Miete nicht mehr zahlte oder \u00fcber das Ende hinaus blieb und sich weigert auszuziehen. Es ist eine zivilrechtliche Angelegenheit, keine Straftat.<\/p>\n<h3>Kann die Polizei einen zahlungsunf\u00e4higen Mieter in Spanien r\u00e4umen?<\/h3>\n<p>Nein. Zahlungsverzug ist ein Versto\u00df gegen den Mietvertrag und wird von den Zivilgerichten behandelt. Die Polizei greift bei Straftaten wie Einbruch ein, die ein Mieter mit Mietvertrag nicht begangen hat.<\/p>\n<h3>Wie lange dauert es, einen zahlungsunf\u00e4higen Mieter in Spanien zu r\u00e4umen?<\/h3>\n<p>An der Costa del Sol vier bis sechs Monate, wenn der Mieter nichts unternimmt, ein Jahr oder l\u00e4nger, wenn er der Klage widerspricht oder ein Vulnerabilit\u00e4tsbericht eingereicht wird. Ein vereinbarter Auszug dauert normalerweise Wochen.<\/p>\n<h3>Was ist die Enervaci\u00f3n einer R\u00e4umung?<\/h3>\n<p>Das Recht des Mieters, einen ersten R\u00e4umungsantrag durch Zahlung aller Schulden innerhalb von zehn Tagen nach Zustellung abzuwenden. Es kann nur einmal genutzt werden. Ein zweiter Zahlungsausfall kann nicht auf die gleiche Weise behoben werden. Eine Zahlung durch die Regionalregierung f\u00fcr einen gef\u00e4hrdeten Mieter gem\u00e4\u00df des Dekretes vom Oktober 2026 ist eine separate M\u00f6glichkeit und z\u00e4hlt nicht als diese einmalige Nutzung.<\/p>\n<h3>Gibt es 2026 eine Aussetzung von R\u00e4umungen in Spanien?<\/h3>\n<p>Nur f\u00fcr gef\u00e4hrdete Mieter. Seit 8. Oktober 2026 gibt das Real Decreto-ley 29\/2026 der Regionalregierung zwei Monate Zeit, um einen gef\u00e4hrdeten Mieter umzusiedeln oder die R\u00fcckst\u00e4nde zu bezahlen, und erm\u00f6glicht Gerichten, einige R\u00e4umungen bis Ende 2030 auszusetzen, wobei Private-Vermieter entsch\u00e4digt werden. Der Kongress hat das Dekret am 12. November 2026 best\u00e4tigt. R\u00e4umungen von Mietern, die nicht gef\u00e4hrdet sind, laufen wie \u00fcblich.<\/p>\n<h3>Kann ich die Stromversorgung unterbrechen oder die Schl\u00f6sser bei einem s\u00e4umigen Mieter wechseln?<\/h3>\n<p>Nein. Beides kann als N\u00f6tigung verfolgt werden, und Eigent\u00fcmer wurden deswegen verurteilt. Die Immobilie wird durch einen Gerichtsbeschluss oder eine unterzeichnete Vereinbarung zur\u00fcckgewonnen.<\/p>\n<h3>Ist es legal, einen Mieter in Spanien zum Auszug zu bezahlen?<\/h3>\n<p>Ja. Eine schriftliche Vereinbarung mit \u00dcbergabedatum und einer gegen die Schl\u00fcssel gezahlten Summe ist \u00fcblich und durchsetzbar. Dies ist normalerweise g\u00fcnstiger als ein Jahr Mietausf\u00e4lle und Anwaltsgeb\u00fchren.<\/p>\n<h3>Kann ich eine Wohnung in Spanien mit einem s\u00e4umigen Mieter darin verkaufen?<\/h3>\n<p>Ja, mit erheblichem Rabatt an Investoren, die sich auf bewohnte Immobilien spezialisieren. In den meisten F\u00e4llen lohnt es sich, die Immobilie zuerst freizumachen und leer zu verkaufen.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>An inquiokupa is a tenant who signed a contract, stopped paying, and will not leave. Spanish police cannot remove them, because nothing criminal has happened. The owner goes through a civil eviction for non-payment, which on the Costa del Sol takes several months to more than a year, or negotiates an exit, which usually takes [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":953,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[19],"tags":[],"class_list":["post-944","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-tax-legal"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.6 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Inquiokupa: Getting Your Costa del Sol Property Back<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"A tenant who stopped paying and will not leave is not a police matter in Spain. 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