{"id":945,"date":"2026-11-03T19:25:50","date_gmt":"2026-11-03T19:25:50","guid":{"rendered":"https:\/\/santinahomes.com\/?p=945"},"modified":"2026-11-03T19:26:50","modified_gmt":"2026-11-03T19:26:50","slug":"dacion-en-pago-or-sell-before-subasta-spain","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/santinahomes.com\/de\/blog\/dacion-en-pago-or-sell-before-subasta-spain\/","title":{"rendered":"Daci\u00f3n en Pago oder Verkaufen vor der Subasta? Was eine spanische r\u00fcckst\u00e4ndige Hypothek wirklich bedeutet"},"content":{"rendered":"<p>Wenn Sie mit einer spanischen Hypothek in R\u00fcckstand sind, haben Sie mehr Zeit als die Briefe der Bank nahelegen, und weniger Optionen als das Internet nahelegt. Eine unumstrittene Zwangsvollstreckung dauert 10 bis 18 Monate von der ersten Gerichtseinreichung der Bank bis zur Versteigerung. <span data-no-translation>Daci&oacute;n en pago<\/span>, die Schl\u00fcssel zur\u00fcckgeben, um die Schulden zu l\u00f6schen, ist ein gesetzliches Recht nur f\u00fcr ein Hauptwohnsitz unter strengen Einkommungsgrenzen. F\u00fcr ein Ferienhaus an der Costa del Sol ist es eine Gef\u00e4lligkeit, die die Bank gew\u00e4hren kann oder nicht. Ein privater Verkauf vor der <span data-no-translation>subasta<\/span> ist normalerweise der Weg, der Sie mit Geld statt einer Schuld hinterl\u00e4sst, und es braucht diese Monate. So vergleichen sich die drei Optionen 2026.<\/p>\n<h2>Eine spanische Hypothek in R\u00fcckstand, in Zahlen<\/h2>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Was<\/th>\n<th>Zahl<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Suchanfragen in Spanien f\u00fcr \"subasta vivienda\" pro Monat<\/td>\n<td>Etwa 1.900 (Google Ads, Oktober 2026)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Monatliche Suchanfragen in Spanien f\u00fcr &#8220;daci\u00f3n en pago&#8221;<\/td>\n<td>Etwa 1.600<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Unbestrittene Zwangsvollstreckung, Bankeinleitung zur Versteigerung<\/td>\n<td>10 bis 18 Monate<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Tage zur Zahlung nach der gerichtlichen Zahlungsaufforderung des Gerichts<\/td>\n<td>10, dann weitere 10 zur Einspruchserhebung<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Minimales Gebotsintervall im Portal de Subastas del BOE<\/td>\n<td>20 Tage<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Gebotskaution<\/td>\n<td>Historisch 5 Prozent der Sch\u00e4tzung, 20 Prozent gem\u00e4\u00df der schrittweise eingef\u00fchrten Reform von 2025<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Wenn niemand auf ein Hauptwohnhaus bietet, nimmt die Bank es f\u00fcr<\/td>\n<td>70 Prozent des Auktionswertes oder 60 Prozent, wenn die Schulden darunter liegen<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Wenn niemand auf ein Zweitwohnhaus bietet<\/td>\n<td>Keine Untergrenze. Es kann f\u00fcr weniger gehen<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Einkommensobergrenze f\u00fcr die gesetzliche daci&oacute;n en pago<\/td>\n<td>Etwa das Dreifache des IPREM, ungef\u00e4hr 25.200 Euro pro Jahr im Jahr 2026<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Kaufpreisobergrenze f\u00fcr die gesetzliche daci&oacute;n en pago<\/td>\n<td>250.000 Euro<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<h2>Welche Situation ist Ihre?<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Sie wohnen in der Immobilie und Ihr Einkommen ist zusammengebrochen.<\/strong> Der Verhaltenskodex gem\u00e4\u00df Real Decreto-ley 6\/2012 kann Ihnen ein gesetzliches Recht auf Umstrukturierung und dann auf eine daci&oacute;n en pago gew\u00e4hren, sofern die Bank den Kodex unterzeichnet hat, was fast alle spanischen Banken getan haben.<\/li>\n<li><strong>Es ist ein Feriendomizil, eine Mietimmobilie oder eine geerbte Immobilie, in der Sie nicht leben.<\/strong> Kein Anrecht auf Daci\u00f3n. Die Bank entscheidet. Ein privater Verkauf vor der Zwangsversteigerung ist der realistische Weg, und je fr\u00fcher er beginnt, desto mehr Eigenkapital bleibt erhalten.<\/li>\n<li><strong>Das Auktionsdatum ist bereits festgelegt.<\/strong> Nicht das Ende. Verk\u00e4ufe sind wenige Tage vor einer Auktion abgeschlossen worden, und eine Daci\u00f3n kann immer noch angefordert werden, wenn Sie berechtigt sind. Die Bank zieht es vor, zur\u00fcckgezahlt zu werden, anstatt Ihre Wohnung zu besitzen.<\/li>\n<li><strong>Die Auktion hat stattgefunden und es gibt einen Fehlbetrag.<\/strong> Die Schuld folgt Ihnen, auch \u00fcber EU-Grenzen hinweg. Sie kann immer noch verhandelt werden, und wenn Sie sie ignorieren, wird die Summe gr\u00f6\u00dfer.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Wie eine spanische Zwangsvollstreckung Schritt f\u00fcr Schritt abl\u00e4uft<\/h2>\n<p>Seit dem Hypothekengesetz von 2019 kann die Bank das gesamte Darlehen nur dann einfordern, wenn die R\u00fcckst\u00e4nde in der ersten H\u00e4lfte der Darlehenslaufzeit zw\u00f6lf Monatsraten oder drei Prozent des Kapitals erreichen, in der zweiten H\u00e4lfte f\u00fcnfzehn Raten oder sieben Prozent, und nur nach einer f\u00f6rmlichen Mahnung mit einer Frist von einem Monat zur Zahlung. Die Regel der drei ausfallenden Zahlungen, die die Leute noch zitieren, ist die alte. Dann reicht sie eine demanda ejecutiva vor dem Gericht ein, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet. Das Gericht stellt Ihnen einen requerimiento de pago zu: zehn Tage, um den geforderten Gesamtbetrag zu zahlen. Sie haben dann zehn weitere Tage Zeit, um Einspruch einzulegen, auf einer kurzen Liste von Gr\u00fcnden wie eine missbr\u00e4uchliche Klausel oder ein Fehler in der Summe. Wenn nichts es stoppt, wird die Immobilie auf dem Portal de Subastas del BOE f\u00fcr mindestens zwanzig Tage Gebotsabgabe aufgelistet. Das Ganze dauert 10 bis 18 Monate, wenn niemand dagegen ank\u00e4mpft, und l\u00e4nger, wenn jemand das tut. Ein Verkauf braucht die meisten dieser Monate, daher muss die Arbeit beginnen, wenn der erste Brief ankommt.<\/p>\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/judge-gavel-law-book-1024x768.jpg\" alt=\"Richterhammer, der auf einem offenen Gesetzbuch ruht\" width=\"1024\" height=\"768\" loading=\"lazy\" class=\"wp-image-956\" srcset=\"https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/judge-gavel-law-book-1024x768.jpg 1024w, https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/judge-gavel-law-book-300x225.jpg 300w, https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/judge-gavel-law-book-768x576.jpg 768w, https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/judge-gavel-law-book-16x12.jpg 16w, https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/judge-gavel-law-book.jpg 1280w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><figcaption>Eine Zwangsvollstreckung in Spanien l\u00e4uft durch die Gerichte von der ersten Forderung bis zur Auktion. Foto: howtostartablogonline.net \/ Wikimedia Commons, CC BY 2.0<\/figcaption><\/figure>\n<h2>Was die Auktion mit Ihrem Eigenkapital macht<\/h2>\n<p>Auktionen an der K\u00fcste sind d\u00fcnn besiedelt. Bieter m\u00fcssen nun gem\u00e4\u00df der Reform von 2025 eine Kaution von bis zu 20 Prozent der Sch\u00e4tzung hinterlegen, was es noch d\u00fcnner macht. Wenn niemand auf Ihr Hauptdomizil bietet, kann die Bank es f\u00fcr 70 Prozent des Auktionswerts \u00fcbernehmen, oder 60 Prozent, wenn die Gesamtschuld unter 70 Prozent liegt. Bei einem Nebendomizil gibt es \u00fcberhaupt keine Untergrenze. Eine Villa mit einem gesch\u00e4tzten Wert von 600.000 Euro und 350.000 Euro Schulden kann der Bank f\u00fcr weit unter ihrem Marktwert zugesprochen werden, und der Eigent\u00fcmer erh\u00e4lt, was nach Kosten bleibt, was m\u00f6glicherweise nichts ist. Die gleiche Villa, privat f\u00fcr 550.000 Euro verkauft, zahlt die Bank vollst\u00e4ndig und hinterl\u00e4sst dem Eigent\u00fcmer knapp 200.000 Euro. Diese Differenz ist das gesamte Argument f\u00fcr einen fr\u00fchen Wechsel.<\/p>\n<h2><span data-no-translation>Daci&oacute;n en pago<\/span>: das Anrecht und seine Grenzen<\/h2>\n<p>Der Kodex der Guten Praxis, die Anlage zum Real Decreto-ley 6\/2012, verpflichtet eine unterzeichnende Bank, einem Schuldner im umbral de exclusi\u00f3n einen Umstrukturierungsplan anzubieten, dann eine Schuldenerleichterung, dann, falls keine davon funktioniert, die Immobilie zur vollst\u00e4ndigen Begleichung anzunehmen. Die Bedingungen sind streng. Die Immobilie muss der gew\u00f6hnliche Wohnsitz des Schuldners sein. Das Haushaltseinkommen darf etwa das Dreifache des IPREM nicht \u00fcbersteigen, 2026 ungef\u00e4hr 25.200 Euro pro Jahr. Die Hypothekenzahlung muss mehr als die H\u00e4lfte des Nettohaushaltseinkommens ausmachen. Der Kaufpreis darf 250.000 Euro nicht \u00fcberschritten haben. Der zweite, vor\u00fcbergehende Kodex von 2022 f\u00fcr steigende Zinss\u00e4tze stellte die Annahme von Antr\u00e4gen Ende November 2025 ein, au\u00dfer in den Hochwassergebieten von Valencia, sodass 2026 der permanente Kodex der einzige verbleibende ist.<\/p>\n<p>Au\u00dferhalb dieser Grenzen, und das ist fast jeder Nicht-Resident-Eigent\u00fcmer an der Costa del Sol, ist Daci\u00f3n en pago eine Verhandlung. Einige Banken akzeptieren es, weil eine leere Villa in ihren B\u00fcchern sie Geld kostet. Einige lehnen ab, weil die Immobilie weniger wert ist als die Schuld und sie lieber den Fehlbetrag eintreiben w\u00fcrden. Ob es sich lohnt zu fragen, h\u00e4ngt von den Zahlen ab, und die Zahlen sind das erste, das wir ausarbeiten.<\/p>\n<h2>Der private Verkauf vor der <span data-no-translation>subasta<\/span><\/h2>\n<p>Ein Verkauf braucht einen K\u00e4ufer, einen Preis, f\u00fcr den die Bank die Hypothek freigeben wird, und Zeit zum Abschluss, normalerweise vier bis acht Wochen von der Reservierung zum Notar. Die Bank stellt eine L\u00f6schungssumme aus, die Mittel des K\u00e4ufers kl\u00e4ren sie beim Notar, und die Vollstreckung wird zur\u00fcckgezogen. Wenn der Verkaufspreis die gesamte Schuld nicht deckt, wird die Bank dem Verkauf oft trotzdem zustimmen und den Rest verhandeln, da ein freiwilliger Verkauf zum Marktwert eine Auktion mit 60 Prozent schl\u00e4gt. Die Preisgestaltung muss von Anfang an ehrlich sein. Ein Eigent\u00fcmer, der auf dem Angebotspreis des letzten Jahres mit einer Auktion in acht Monaten besteht, ist derjenige, der bei der Auktion landet.<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/de\/blog\/inherited-house-spain-squatters-unpaid-mortgage-cancelada\/\">In Cancelada<\/a> Wir haben ein Reihenhaus gehandhabt, das geerbt, mit einer Hypothek belastet und gleichzeitig von einem zahlungsunf\u00e4higen Mieter und Hausbesetzern besetzt war. Die Bank wurde im Gespr\u00e4ch gehalten, die Bewohner verlie\u00dfen sich einigen, und das Haus wurde sechs Monate nach unserer \u00dcbernahme verkauft. <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/de\/blog\/cost-of-selling-property-spain-break-even\/\">Was ein Verkauf kostet<\/a> an dieser K\u00fcste, einschlie\u00dflich der Einbehaltung f\u00fcr Nicht-Residenten, ist in unserem Break-Even-Beitrag.<\/p>\n<h2>Nachdem Sie Spanien verlassen haben<\/h2>\n<p>Innerhalb der EU setzen spanische Banken Mangelausgleiche durch die EU-Regeln zu grenz\u00fcberschreitenden Urteilen durch. Im Vereinigten K\u00f6nigreich und anderswo gehen sie durch die lokalen Gerichte, was l\u00e4nger dauert, aber funktioniert. Die Schuld verf\u00e4llt nicht, wenn Sie nach Hause fliegen, und die Zinsen laufen weiter. Ein Mangelausgleich, der ausgehandelt wird, w\u00e4hrend die Immobilie noch Ihnen geh\u00f6rt, ist fast immer kleiner als einer, der zwei Jahre sp\u00e4ter eingezogen wird.<\/p>\n<h2>Wo Santina t\u00e4tig wird<\/h2>\n<p><a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/de\/property-solutions-costa-del-sol\/\">Santina Property Solutions<\/a> er\u00f6ffnet das Gespr\u00e4ch mit der Bank, bevor das Gericht es tut, legt eine echte Bewertung auf den Tisch und f\u00fchrt den Verkauf durch <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/de\/leitfaden\/verkauf\/\">Santina Homes<\/a> w\u00e4hrend die Zwangsvollstreckungsuhr l\u00e4uft. <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/de\/property-solutions-costa-del-sol\/mortgage-problems-property-auctions-costa-del-sol\/\">Unsere Seite zu Hypothekenr\u00fcckst\u00e4nden<\/a> hat das vollst\u00e4ndige Verfahren. Wir verkaufen \u00fcber <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/de\/leitfaden\/gebiete\/estepona\/\">Estepona<\/a>, <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/de\/leitfaden\/gebiete\/marbella\/\">Marbella<\/a> und <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/de\/leitfaden\/gebiete\/benahavis\/\">Benahav&iacute;s<\/a>, und <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/de\/immobilien\/\">unsere aktuellen Angebote<\/a> zeigen, was vergleichbare H\u00e4user heute kosten. Das erste Gespr\u00e4ch ist kostenlos und vertraulich, und wenn die richtige Antwort die daci\u00f3n ist, werden wir es sagen.<\/p>\n<h2>H\u00e4ufig gestellte Fragen<\/h2>\n<h3>Was ist Daci\u00f3n en Pago?<\/h3>\n<p>\u00dcbergabe der Immobilie an die Bank als vollst\u00e4ndige Schuldenreglung der Hypothek. Nach dem Kodex der guten Praxis ist dies ein gesetzliches Recht f\u00fcr ein Hauptwohnsitz bei Erf\u00fcllung strenger Einkommens- und Preisgrenzen. F\u00fcr jede andere Immobilie ist es ein Gesch\u00e4ft, das die Bank annehmen kann oder nicht.<\/p>\n<h3>Kann ich Daci\u00f3n en Pago f\u00fcr ein Ferienhaus in Spanien bekommen?<\/h3>\n<p>Nicht als Recht. Der Kodex der guten Praxis umfasst nur den gew\u00f6hnlichen Wohnsitz des Schuldners. Eine Bank kann es immer noch freiwillig vereinbaren, was vorkommt, wenn die Immobilie leer mehr wert ist als das Schuldendefizit.<\/p>\n<h3>Wie lange dauert eine Hypothekvollstreckung in Spanien?<\/h3>\n<p>Etwa 10 bis 18 Monate von der ersten Gerichtseinreichung der Bank bis zur Versteigerung, wenn niemand Einspruch erhebt, l\u00e4nger mit Widerspruch. Die ersten vers\u00e4umten Zahlungen kommen vor diesem Zeitpunkt.<\/p>\n<h3>Kann ich meine Immobilie verkaufen, nachdem das Versteigerungsdatum festgelegt wurde?<\/h3>\n<p>Ja, in vielen F\u00e4llen bis zur Versteigerung. Die Gelder des K\u00e4ufers zahlen die Hypothek beim Notar ab und die Bank zieht die Zwangsvollstreckung zur\u00fcck. Dies erfordert einen K\u00e4ufer, der schnell abschlie\u00dfen kann, und eine Bank, die informiert wird.<\/p>\n<h3>Was passiert, wenn niemand bei der Subasta bietet?<\/h3>\n<p>Die Bank kann die Immobilie \u00fcbernehmen. F\u00fcr ein Hauptwohnsitz setzt das Gesetz einen Mindestpreis von 70 Prozent des Versteigerungswerts oder 60 Prozent fest, wenn die Schuld unter diesem Wert liegt. F\u00fcr ein Zweithaus gibt es keine Untergrenze.<\/p>\n<h3>Wird die Bank mich im Vereinigten K\u00f6nigreich f\u00fcr ein spanisches Hypothekendefizit verfolgen?<\/h3>\n<p>Ja. Spanische Kreditgeber setzen Defizite grenz\u00fcberschreitend durch und Zinsen laufen weiter. Die Verhandlung des Defizits, w\u00e4hrend die Immobilie noch Ihnen geh\u00f6rt, f\u00fchrt zu einem besseren Ergebnis als das Warten auf Briefe.<\/p>\n<h3>Beeinflusst die Zahlungseinstellung bei einer spanischen Hypothek meine Kreditw\u00fcrdigkeit zu Hause?<\/h3>\n<p>Nicht direkt, da spanische Ausf\u00e4lle in spanischen Registern verzeichnet sind. Ein Gerichtsurteil, das in Ihrem Heimatland durchgesetzt wird, kann. Der praktische Schaden ist das Defizit, nicht die Punktzahl.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>If you are behind on a Spanish mortgage, you have more time than the bank&rsquo;s letters suggest and fewer options than the internet suggests. An uncontested repossession takes 10 to 18 months from the bank&rsquo;s first court filing to the auction. 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