- \u00bfC\u00f3mo se est\u00e1 aprobando esto, y por qu\u00e9 importa?<\/a><\/li>
- \u00bfRealmente los alquileres de corta duraci\u00f3n se enfrentar\u00e1n a un IVA del 21%?<\/a><\/li>
- Pr\u00f3rroga y Congelaci\u00f3n de Contratos de Alquiler a Largo Plazo<\/a><\/li>
- Los Alquileres a Medio Plazo Son los Siguientes<\/a><\/li>
- \u00bfResuelve Todo Esto la Crisis de Vivienda?<\/a><\/li>
- Qu\u00e9 Hacer Realmente Ahora<\/a><\/li>
- Preguntas frecuentes<\/a><\/li><\/ul>\n\n\n\n
![\"Vista](\"https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/07\/4-DJI_20260612205746_0395_D.jpg\")
La l\u00ednea costera de la Costa del Sol, donde se aplicar\u00edan estas nuevas medidas<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n \u00bfC\u00f3mo se est\u00e1 aprobando esto, y por qu\u00e9 importa?<\/h2>\n\n\n\n
La ley espa\u00f1ola se puede aprobar de dos maneras: a trav\u00e9s del Congreso, donde necesita mayor\u00eda de diputados, o por decreto real, aprobado directamente por el Consejo de Ministros. El gobierno de Pedro S\u00e1nchez ha recurrido repetidamente a la segunda v\u00eda, en gran medida porque no cuenta con una mayor\u00eda fiable en el Congreso para aprobar legislaci\u00f3n de la manera ordinaria.<\/p>\n\n\n\n
Esa distinci\u00f3n importa aqu\u00ed. Un decreto real entra en vigor inmediatamente una vez firmado, pero el Congreso entonces tiene una corta ventana legal, t\u00edpicamente 30 a 45 d\u00edas, para validarlo o rechazarlo. Este no es un riesgo hipot\u00e9tico.<\/p>\n\n\n\n
El gobierno intent\u00f3 algo similar el a\u00f1o pasado, congelando aumentos de alquiler en contratos a largo plazo por decreto, y el Congreso posteriormente lo anul\u00f3, algo que vimos desplegarse en tiempo real con clientes afectados por ello. Existe una posibilidad real de que el mismo patr\u00f3n se repita con este paquete: un decreto firmado en julio, cambios que se aplican desde esa fecha, y una votaci\u00f3n semanas despu\u00e9s que podr\u00eda deshacer parte o todo.<\/p>\n\n\n\n
Tambi\u00e9n vale la pena ser blunto sobre el trasfondo pol\u00edtico, porque explica el cronograma mejor que cualquier estad\u00edstica de vivienda. Este anuncio llega mientras S\u00e1nchez est\u00e1 bajo una presi\u00f3n significativa por casos de corrupci\u00f3n conectados con personas cercanas a \u00e9l, y solo d\u00edas despu\u00e9s de que el Congreso aprobara una votaci\u00f3n no vinculante de censura contra su liderazgo.<\/p>\n\n\n\n
En nuestra opini\u00f3n, eso no es una coincidencia. Un gran y ambicioso paquete de vivienda le da a su gobierno un titular para ocultarse detr\u00e1s, algo proactivo para se\u00f1alar antes de las elecciones esperadas en 2027, independientemente de cu\u00e1nto de ello sobreviva el proceso legal intacto. Hemos visto este patr\u00f3n antes, y raramente termina con pol\u00edtica duradera.<\/p>\n\n\n\n
\u00bfRealmente los alquileres de corta duraci\u00f3n se enfrentar\u00e1n a un IVA del 21%?<\/h2>\n\n\n\n
La medida estrella es un IVA propuesto del 21% sobre ingresos de turismo y alquileres de corta duraci\u00f3n, incluyendo plataformas como Airbnb. Hoy, un propietario individual que alquila una propiedad a corta duraci\u00f3n no cobra IVA adem\u00e1s de la tarifa nocturna. Bajo esta propuesta, eso cambiar\u00eda.<\/p>\n\n\n\n
En la pr\u00e1ctica, esto es improbable que funcione como un simple recargo a\u00f1adido sobre los precios existentes. Las tarifas de alquiler a corto plazo se establecen por lo que el mercado quiera pagar. Un propietario cobrando 300 euros la noche en un \u00e1rea competitiva no puede de repente cobrar 360 euros solo porque se ha introducido IVA; los hu\u00e9spedes reservar\u00e1n en otro lugar.<\/p>\n\n\n\n
Lo que realmente sucede es que los 300 euros se convierten en el precio incluido IVA, lo que significa que el propietario neto obtiene aproximadamente 240 euros antes de que la autoridad fiscal tome su parte. Para cualquiera que haya construido un negocio de alquiler en torno a una rentabilidad espec\u00edfica, ese es un golpe material en los n\u00fameros subyacentes, no un cambio cosm\u00e9tico.<\/p>\n\n\n\n
Mucho permanece poco claro. Si esto se aplica a propietarios individuales as\u00ed como empresas, cu\u00e1ndo exactamente entrar\u00eda en vigor, y c\u00f3mo se har\u00eda cumplir a trav\u00e9s de plataformas son todas preguntas abiertas que el decreto a\u00fan no ha respondido.<\/p>\n\n\n\n
Pero lo diremos claramente: gravar los alquileres a corto plazo al 21% es, en nuestra opini\u00f3n, un error disfrazado de soluci\u00f3n. Los alquileres a corto plazo son una parte genuinamente peque\u00f1a del parque de viviendas de Espa\u00f1a. El pa\u00eds construye menos de 100.000 viviendas nuevas al a\u00f1o frente a un d\u00e9ficit en cientos de miles, impulsado por el crecimiento de la poblaci\u00f3n de aproximadamente 47 a 50 millones en a\u00f1os recientes, cifras que rastreamos como parte de nuestro propio an\u00e1lisis de mercado. Esa es la fuente real de la presi\u00f3n sobre los precios.<\/p>\n\n\n\n
Penalizar a los propietarios de alquileres a corto plazo no construye ni una sola vivienda adicional, simplemente aprieta un segmento del mercado que nunca fue la causa de la escasez en primer lugar. Si el objetivo es genuinamente proteger la oferta a largo plazo, disminuir la carga fiscal en propietarios que se comprometan con alquileres a largo plazo har\u00eda mucho m\u00e1s, y esa palanca ya existe, solo est\u00e1 subutilizada.<\/p>\n\n\n\n
Pr\u00f3rroga y Congelaci\u00f3n de Contratos de Alquiler a Largo Plazo<\/h2>\n\n\n\n
El segundo pilar importante concierne a los contratos de alquiler a largo plazo. Seg\u00fan la ley espa\u00f1ola actual, un contrato a largo plazo se renueva a\u00f1o a a\u00f1o hasta un m\u00e1ximo de cinco a\u00f1os, despu\u00e9s de lo cual el propietario puede elegir no renovar. En ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia, decenas de miles de estos contratos de cinco a\u00f1os est\u00e1n llegando a su fin alrededor de ahora, muchos de ellos a\u00fan con precios acordados hace cinco a\u00f1os, muy por debajo de donde est\u00e1 el mercado hoy.<\/p>\n\n\n\n
La propuesta en discusi\u00f3n extender\u00eda o congelar\u00eda efectivamente estos contratos en lugar de permitir que se reinicien a las tasas de mercado actuales cuando expiren. Para los propietarios, esa es una intervenci\u00f3n de mano dura, y no lo decimos a la ligera.<\/p>\n\n\n\n
Los alquileres en Espa\u00f1a ya se sit\u00faan en un marco regulado, utilizando un \u00edndice oficial vinculado a la inflaci\u00f3n para gobernar los aumentos anuales. Esto va a\u00fan m\u00e1s lejos, anulando la capacidad del propietario de refijar un inmueble incluso despu\u00e9s de que un per\u00edodo de contrato haya terminado genuinamente, que es algo completamente diferente a regular los aumentos anuales dentro de un contrato existente.<\/p>\n\n\n\n
Nuestra valoraci\u00f3n honesta es que esto cruza de la protecci\u00f3n del inquilino a un problema genuino de derechos de propiedad, y no nos sorprender\u00eda verlo impugnado y anulado, como medidas similares de este gobierno han sido antes. Si sobrevive al escrutinio constitucional, o al escrutinio conforme a la ley de la UE en ese sentido, es una pregunta real y abierta.<\/p>\n\n\n\n
Los Alquileres a Medio Plazo Son los Siguientes<\/h2>\n\n\n\n
Una tercera l\u00ednea se dirige a lo que la ley espa\u00f1ola llama alquileres de temporada, alquileres de temporada o a medio plazo que t\u00edpicamente duran de tres a seis meses. Actualmente se sit\u00faan en un vac\u00edo regulatorio: no lo suficientemente cortos para caer bajo las normas de alquiler tur\u00edstico, no lo suficientemente largos para contar como un contrato est\u00e1ndar a largo plazo.<\/p>\n\n\n\n
El gobierno ha se\u00f1alado que desea regular este espacio m\u00e1s estrechamente, aunque los detalles de c\u00f3mo no han sido publicados. Esto afecta a un segmento real y bastante com\u00fan del mercado, incluyendo reubicaciones, alquileres corporativos, y propietarios que alquilan parte del a\u00f1o mientras mantienen flexibilidad para uso personal el resto del tiempo.<\/p>\n\n\n\n
\u00bfResuelve Todo Esto la Crisis de Vivienda?<\/h2>\n\n\n\n
Nuestra opini\u00f3n honesta, habiendo observado este mercado durante a\u00f1os, es que no. Consideradas en conjunto, estas medidas se leen como una respuesta pol\u00edtica a una crisis de vivienda en lugar de una soluci\u00f3n estructural para ella, y esa distinci\u00f3n importa enormemente para cualquiera que intente planificar alrededor de ellas.<\/p>\n\n\n\n
El problema central de Espa\u00f1a es la oferta y la demanda: no se construyen suficientes viviendas frente a una poblaci\u00f3n creciente, agravado por una pesada carga fiscal en la nueva construcci\u00f3n que, seg\u00fan nuestra propia estimaci\u00f3n, puede representar el 30 o 40% del coste de un inmueble, y un proceso lento y burocr\u00e1tico de liberaci\u00f3n de suelo que desalienta a los desarrolladores de construir al ritmo que el mercado realmente necesita.<\/p>\n\n\n\n
Los m\u00e1rgenes del promotor en proyectos de obra nueva, por lo que vemos en nuestros propios tratos, t\u00edpicamente rondan el 25%, que no es la ganancia desproporcionada que muchos asumen, dada la riesgo implicado en llevar un proyecto a t\u00e9rmino en el entorno regulatorio de Espa\u00f1a. Si el gobierno quisiera genuinamente mover la aguja, ese es donde ir\u00eda el esfuerzo.<\/p>\n\n\n\n
En cambio, a\u00f1adir IVA a los alquileres a corto plazo o congelar contratos de alquiler a largo plazo no a\u00f1ade una sola vivienda nueva al mercado. Si acaso, en nuestra opini\u00f3n, medidas como estas tienden a empujar m\u00e1s estr\u00e9s sobre una oferta de alquiler ya limitada, ya que algunos propietarios optan por vender en lugar de continuar alquilando bajo t\u00e9rminos m\u00e1s estrictos, que es lo opuesto a lo que una crisis de vivienda necesita.<\/p>\n\n\n\n
La lectura honesta, desde donde nos situamos, es que este decreto tiene la intenci\u00f3n de ser visto como actuaci\u00f3n, no como resolver la escasez subyacente, y tratarlo como una pol\u00edtica de vivienda genuina en lugar de una pol\u00edtica es probable que deje a la gente planificando alrededor de la cosa equivocada.<\/p>\n\n\n\n
![\"Entrega](\"https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/07\/mejores-abogados-inmobiliarios-malaga.avif\")
<\/figure>\n\n\n\nQu\u00e9 Hacer Realmente Ahora<\/h2>\n\n\n\n
Si ya eres propietario de una vivienda en alquiler, est\u00e1s en medio de una negociaci\u00f3n de compra, o simplemente est\u00e1s observando el mercado desde la costa, el enfoque sensato es esperar y ver en lugar de reaccionar a los titulares. Esta es una propuesta que a\u00fan tiene que sobrevivir tanto a una firma del Consejo de Ministros como a una votaci\u00f3n de validaci\u00f3n en el Congreso, e hist\u00f3ricamente sugiere una posibilidad real de que no atraviese completamente intacta.<\/p>\n\n\n\n
Tambi\u00e9n est\u00e1 la pregunta abierta de si se a\ufffd\ufffdaden medidas adicionales, incluyendo cualquier cambio en la fiscalidad para compradores extranjeros, antes de que el decreto sea finalizado. Esto ha sido planteado antes y no ha desaparecido.<\/p>\n\n\n\n
Lo que dir\u00edamos a los clientes ahora mismo, claramente: no dejes que un decreto que puede no sobrevivir al Congreso dicte una decisi\u00f3n sobre una propiedad que realmente quieres. Mant\u00e9n las decisiones de compra y venta fundamentadas en los fundamentos del inmueble y la zona en lugar de en titulares de decretos.<\/p>\n\n\n\n
En nuestra experiencia, el mercado costero de prima en Marbella, Estepona y a lo largo de la Costa del Sol ha superado mucho ruido regulatorio a lo largo de los a\u00f1os sin que cambie el atractivo subyacente de poseer aqu\u00ed, y no esperamos que esta ronda sea diferente. Estamos monitoreando esto de cerca y actualizaremos este art\u00edculo conforme el decreto toma forma.<\/p>\n\n\n\n
Preguntas frecuentes<\/h2>\n\n\n\n
\u00bfEs el decreto de vivienda de julio ley?<\/h3>\n\n\n\n
No. Al momento de escribir, es una propuesta dirigida al Consejo de Ministros, no una ley aprobada. Una vez firmado mediante decreto real, toma efecto inmediatamente, pero el Congreso obtiene entonces 30 a 45 d\u00edas para validarlo o rechazarlo. Hasta que esa votaci\u00f3n ocurra, trata cada medida aqu\u00ed como provisional en lugar de definitiva.<\/p>\n\n\n\n
\u00bfSe aplica el IVA del 21% a propietarios individuales que alquilan a corta duraci\u00f3n?<\/h3>\n\n\n\n
Eso sigue siendo poco claro. El decreto a\u00fan no especifica si los propietarios individuales se tratan igual que las empresas para prop\u00f3sitos de IVA, o cu\u00e1ndo comenzar\u00eda el cumplimiento en plataformas como Airbnb. Hasta que se publique el detalle, asume que podr\u00eda aplicarse a ti y planifica tus n\u00fameros alrededor de esa posibilidad en lugar de esperar lo contrario.<\/p>\n\n\n\n
\u00bfPuede mi contrato de alquiler a largo plazo existente seguir siendo repreciado?<\/h3>\n\n\n\n
Seg\u00fan la ley actual, s\u00ed, una vez que un contrato de cinco a\u00f1os genuinamente termina. La nueva propuesta cambiar\u00eda eso extendiendo o congelando contratos en lugar de permitir que se reestablezcan a precios de mercado al vencimiento. Si sobrevive al Congreso, espera que la reprecificaci\u00f3n al final del contrato se vuelva mucho m\u00e1s dif\u00edcil de lo que es hoy.<\/p>\n\n\n\n
\u00bfQu\u00e9 pasa si el Congreso rechaza el decreto?<\/h3>\n\n\n\n
Las medidas desaparecen, al menos en su forma actual. Esto sucedi\u00f3 el a\u00f1o pasado cuando el gobierno congel\u00f3 aumentos de alquiler a largo plazo mediante decreto y el Congreso lo revoc\u00f3 posteriormente. Dada esa historia, un rechazo o retirada parcial de este paquete en las pr\u00f3ximas semanas es una posibilidad real, no una remota.<\/p>\n\n\n\n
\u00bfDebo retrasar la compra o venta de una propiedad debido a este decreto?<\/h3>\n\n\n\n
No lo har\u00edamos, y se lo estamos diciendo claramente a nuestros propios clientes. El paquete a\u00fan tiene que sobrevivir a una votaci\u00f3n de validaci\u00f3n que podr\u00eda no pasar intacto. Basa una decisi\u00f3n de compra o venta en la propiedad y el \u00e1rea, no en titulares sobre un decreto que podr\u00eda verse muy diferente, o desaparecer, dentro de semanas.<\/p>\n\n\n\n
Para cualquier cosa que toque el detalle legal de este decreto, trabajamos estrechamente con Javier P\u00e9rez de Vargas<\/a>, cuya firma en Estepona y Marbella es nuestro asesor legal de confianza sobre ley de alquileres y asuntos de propiedad. Si desea hablar sobre c\u00f3mo todo esto podr\u00eda afectar una compra, alquiler o plan de inversi\u00f3n espec\u00edfico, estamos felices de darle nuestra lectura honesta al respecto, y se\u00f1alarle al equipo de Javier para el lado legal, simplemente h\u00e1gales saber que viene de Santina Homes.<\/p>\n\n\n
El decreto llega junto con otros cambios regulatorios que los compradores deber\u00edan seguir de cerca \u2014 las comunidades ahora pueden votar para prohibir alquileres vacacionales<\/a>, y Las propias normas de impuesto sobre bienes inmuebles de Andaluc\u00eda tambi\u00e9n cambiaron este a\u00f1o<\/a>.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Las nuevas medidas de vivienda de Espa\u00f1a llegan por real decreto en julio. Qu\u00e9 dice realmente el paquete y qu\u00e9 significa para propietarios, arrendadores y compradores.<\/p>","protected":false},"author":3,"featured_media":289,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[18,21,19],"tags":[],"class_list":["post-287","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-investment","category-market-update","category-tax-legal"],"yoast_head":"\n
Spain's New Housing Decree: What the July Measures Mean<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Spain's government is set to approve a new housing decree in July: 21% VAT on short-term rentals, rental contract freezes, and new medium-term rental rules explained.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/santinahomes.com\/es\/blog\/spains-new-housing-decree-what-the-july-measures-really-mean\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"es_ES\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Spain's New Housing Decree: What the July Measures Mean\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Spain's government is set to approve a new housing decree in July: 21% VAT on short-term rentals, rental contract freezes, and new medium-term rental rules explained.\" \/>\n<meta property=\"og:url\" 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