{"id":37,"date":"2026-04-26T09:00:00","date_gmt":"2026-04-26T07:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/santinahomes.com\/?p=37"},"modified":"2026-07-14T11:19:07","modified_gmt":"2026-07-14T11:19:07","slug":"andalusia-tax-changes-2026-what-property-buyers-must-know","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/santinahomes.com\/es\/blog\/andalusia-tax-changes-2026-what-property-buyers-must-know\/","title":{"rendered":"Cambios fiscales en Andaluc\u00eda 2026: lo que los compradores de inmuebles deben saber"},"content":{"rendered":"

# Impuesto sobre Bienes Inmuebles de Andaluc\u00eda 2026: Lo que Necesitan Saber los Compradores<\/p>\n

Andaluc\u00eda se ha convertido en una de las regiones m\u00e1s favorables fiscalmente de Espa\u00f1a: ITP al 7%, impuesto de sucesiones casi eliminado. Lo que deben saber los compradores. comprando<\/a> en el rango de 400.000 a 1,5 millones de euros como no residente, la estructura de tu compra importa enormemente. Haz esto bien en 2026 y te ahorras decenas de miles.<\/div>\n

Los precios de la vivienda en Espa\u00f1a acaban de superar el pico de 2008 por primera vez. A nivel nacional, la inversi\u00f3n inmobiliaria se dispar\u00f3 un 93% interanual hasta los 6.300 millones de euros. En la Costa del Sol, la joint venture Neinor-Stoneshield acaba de comprometer 150 millones de euros en Marbella. Este no es un mercado que se detenga a tomar aliento, y los compradores que han estado dudando empiezan a sentirlo.<\/p>\n

\"Villa
El tipo de propiedad donde acertar con la estructura fiscal ahorra decenas de miles<\/figcaption><\/figure>\n

Por Qu\u00e9 2026 Es un A\u00f1o Diferente para Comprar Aqu\u00ed<\/h2>\n

Llevo venta<\/a> propiedades en la Costa del Sol desde hace cinco a\u00f1os, y nunca he tenido tantas conversaciones con compradores motivados fiscalmente en el mejor sentido posible. No est\u00e1n intentando evadir nada. Son personas inteligentes, a menudo del Reino Unido, Alemania, Francia o B\u00e9lgica, que han pasado suficiente tiempo aqu\u00ed para entender que Andaluc\u00eda ha construido silenciosamente uno de los entornos fiscales m\u00e1s atractivos de Europa occidental. Y 2026 es el a\u00f1o en que esa realidad est\u00e1 siendo finalmente comprendida de forma generalizada.<\/p>\n

La Junta de Andaluc\u00eda ha ido desmantelando sistem\u00e1ticamente la vieja carga fiscal durante los \u00faltimos a\u00f1os, y el efecto acumulado es ahora lo suficientemente significativo como para cambiar el c\u00e1lculo financiero de una compra en pr\u00e1cticamente todos los rangos de precio de nuestro mercado. Cuando me siento con un cliente en una terraza en Puerto Ban\u00fas o despu\u00e9s de una visita en Guadalmina Alta, la pregunta ya no es solo qu\u00e9 propiedad les encanta. Es c\u00f3mo la estructuran, cu\u00e1ndo dan el paso, y si tienen al asesor adecuado. Perm\u00edteme explicarte lo que realmente importa en 2026.<\/p>\n

Lo que pagan los compradores de reventa: el panorama del ITP<\/h2>\n

El ITP es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el impuesto de transmisi\u00f3n que se paga al comprar una propiedad de segunda mano en Espa\u00f1a. Es un impuesto regional, lo que significa que var\u00eda seg\u00fan la comunidad aut\u00f3noma, y Andaluc\u00eda lo ha ido reduciendo progresivamente. En 2021, la Junta redujo el tipo a un 7% fijo en todos los tramos de precio, y seg\u00fan la pol\u00edtica fiscal de la Junta de Andaluc\u00eda ese tipo no ha variado desde entonces. Fue una reforma estructural genuina, no una medida temporal, y sigue vigente en 2026.<\/p>\n

Para ponerlo en cifras reales: en una villa de reventa de 800.000 \u20ac en Nueva Andaluc\u00eda, se pagan 56.000 \u20ac de ITP. Suena a mucho hasta que lo comparas con lo que pagan los compradores en Madrid (6% pero con un recargo adicional en valores m\u00e1s altos) o Catalu\u00f1a, donde el ITP sube al 11% por encima del mill\u00f3n de euros. Andaluc\u00eda al 7% fijo es uno de los tipos m\u00e1s competitivos de Espa\u00f1a para compradores en nuestro rango de precios habitual.<\/p>\n

As\u00ed es como se ve comparado lado a lado con las otras regiones sobre las que m\u00e1s me preguntan los compradores.<\/p>\n

\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Regi\u00f3n<\/th>\nITP en propiedad de segunda mano<\/th>\nAJD (impuesto sobre actos jur\u00eddicos documentados en obra nueva)<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Andaluc\u00eda<\/td>\n7% fijo, todos los tramos de precio<\/td>\n1.2%<\/td>\n<\/tr>\n
Madrid<\/td>\n6%, m\u00e1s un gravamen adicional en valores superiores<\/td>\n0.75%<\/td>\n<\/tr>\n
Catalu\u00f1a<\/td>\nHasta 11% por encima de 1 mill\u00f3n \u20ac<\/td>\n1.5%<\/td>\n<\/tr>\n
Valencia<\/td>\n10% fijo<\/td>\n1.5%<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>
Tipos de ITP y AJD tal como est\u00e1n en 2026. El ITP fijo del 7% de Andaluc\u00eda y el AJD del 1,2% siguen siendo una de las combinaciones m\u00e1s bajas del pa\u00eds.<\/figcaption><\/figure>\n

Lo que cambi\u00f3 en 2026 espec\u00edficamente es el marco del valor de referencia, que la Agencia Tributaria utiliza como base para calcular la base imponible. Se introdujo a nivel nacional en 2022 y ha sido una fuente de ansiedad para los compradores desde entonces. La preocupaci\u00f3n era leg\u00edtima: si el valor de referencia del Catastro supera el precio de compra acordado, se paga el ITP sobre la cifra m\u00e1s alta, no sobre lo que realmente se pag\u00f3. En la pr\u00e1ctica, en la Costa del Sol en 2026, los valores de referencia para propiedades en Marbella, Estepona y Benahav\u00eds se ajustan m\u00e1s a la realidad del mercado que hace dos a\u00f1os porque el Catastro ha actualizado sus coeficientes para reflejar la subida de precios. Para los compradores, esto significa menos sorpresas desagradables en la notar\u00eda. Para un n\u00famero reducido de transacciones donde se compra genuinamente por debajo de mercado, puede significar pagar ITP sobre una cifra superior al precio de compra. Tu abogado necesita comprobar esto antes de que firmes nada.<\/p>\n

Una cosa m\u00e1s que los compradores suelen pasar por alto: si cumples los requisitos para ciertas reducciones, el tipo efectivo puede bajar a\u00fan m\u00e1s. Familias numerosas, compradores menores de 35 a\u00f1os, y quienes adquieren vivienda habitual por debajo de 150.000 \u20ac pueden acceder a tipos reducidos. La mayor\u00eda de mis clientes internacionales no cumplen estos requisitos, pero merece la pena confirmarlo con tu asesor fiscal antes de asumir que el 7% es tu suelo.<\/p>\n

\"Villa
El tipo de propiedad donde acertar con la estructura fiscal ahorra decenas de miles<\/figcaption><\/figure>\n

Obra nueva, IVA y AJD: las cifras que realmente sorprenden<\/h2>\n

Cuando compra una promoci\u00f3n nueva<\/a> propiedad en Espa\u00f1a, la operaci\u00f3n se estructura de manera diferente. No se paga ITP. En su lugar, se paga IVA (el equivalente espa\u00f1ol del IVA comunitario) al 10%, tipo fijado a nivel nacional seg\u00fan las normas actuales de la Agencia Tributaria para propiedades de obra nueva residencial, m\u00e1s AJD, el impuesto sobre Actos Jur\u00eddicos Documentados, que en Andaluc\u00eda es actualmente del 1,2% seg\u00fan la pol\u00edtica fiscal de la Junta de Andaluc\u00eda.<\/p>\n

As\u00ed que para un apartamento de obra nueva en el corredor de Estepona, con un precio de 600.000 \u20ac, la factura fiscal queda as\u00ed: 60.000 \u20ac de IVA y 7.200 \u20ac de AJD, para un total de 67.200 \u20ac. Eso se compara con 42.000 \u20ac de ITP si el mismo apartamento fuera de reventa. La obra nueva cuesta m\u00e1s desde la perspectiva fiscal, y los compradores deben presupuestarlo en consecuencia.<\/p>\n

El tipo del IVA del 10% se fija a nivel nacional y no est\u00e1 en manos de Andaluc\u00eda cambiarlo, as\u00ed que no ha habido movimiento ah\u00ed en 2026. Lo que la Junta puede y s\u00ed influye es el AJD, y el tipo actual del 1,2% es significativamente mejor que lo que se ve en otras regiones. Catalu\u00f1a cobra el 1,5%, Valencia el 1,5%, Madrid el 0,75% pero con valores base de propiedades m\u00e1s altos. Andaluc\u00eda se sit\u00faa en un punto intermedio razonable.<\/p>\n

Para inmuebles comerciales o compras de suelo, el IVA sube al 21%. Si est\u00e1s comprando una parcela en Benahav\u00eds para construir, o un local comercial en Puerto Ban\u00fas, pagar\u00e1s un 21% de IVA m\u00e1s un 1,2% de AJD. Esto pilla desprevenida a la gente a veces, as\u00ed que merece la pena dejarlo claro.<\/p>\n

Lo que ha cambiado de forma significativa en 2026 es c\u00f3mo la Agencia Tributaria est\u00e1 enfocando la deducibilidad del IVA para compradores que adquieren a trav\u00e9s de sociedades. Volver\u00e9 a esto en las preguntas frecuentes porque las reglas tienen matices y las consecuencias de equivocarse son caras.<\/p>\n

La Situaci\u00f3n Fiscal de Herencias y Patrimonio, Explicada Sin Tecnicismos<\/h2>\n

Esta es el \u00e1rea donde Andaluc\u00eda ha dado sus pasos m\u00e1s dr\u00e1sticos, y donde muchos de mis clientes de Francia y Alemania se quedan genuinamente sorprendidos cuando les explico las reglas actuales, porque vienen de pa\u00edses donde el impuesto de sucesiones puede llevarse una parte importante del patrimonio familiar.<\/p>\n

En Andaluc\u00eda, el gobierno regional ha eliminado efectivamente el impuesto de sucesiones para c\u00f3nyuges, hijos y padres que heredan entre s\u00ed. El mecanismo t\u00e9cnico es una reducci\u00f3n del 99% en la parte regional del impuesto, aplicada a herederos directos conforme a las normas actuales de la Junta de Andaluc\u00eda. El impuesto de sucesiones en Espa\u00f1a se divide entre un c\u00e1lculo nacional y un complemento regional, y Andaluc\u00eda ha eliminado su parte en estas relaciones. En la pr\u00e1ctica, un comprador brit\u00e1nico o alem\u00e1n que posea una propiedad en Marbella y la transmita a sus hijos ver\u00e1 que sus herederos pagan una cantidad negligible en impuesto de sucesiones gravado por Andaluc\u00eda. Se trata de una ventaja estructural que no existe en muchas otras comunidades aut\u00f3nomas espa\u00f1olas y ciertamente no existe en Francia, Alemania o B\u00e9lgica.<\/p>\n

Para no residentes, la situaci\u00f3n ha sido hist\u00f3ricamente complicada por el hecho de que Espa\u00f1a sol\u00eda aplicar las normas nacionales (menos generosas) a los herederos no residentes en lugar de las regionales. Esta discriminaci\u00f3n fue impugnada ante el Tribunal de Justicia de la UE y Espa\u00f1a perdi\u00f3. Desde 2015 y plenamente implementado a trav\u00e9s de 2026, los ciudadanos no residentes de la UE heredan propiedades en Andaluc\u00eda bajo las normas regionales andaluzas, lo que significa que se benefician del mismo impuesto de sucesiones pr\u00e1cticamente nulo que los residentes. Los nacionales de fuera de la UE, incluidos los compradores brit\u00e1nicos post-Brexit, tambi\u00e9n est\u00e1n cubiertos tras los cambios legislativos de Espa\u00f1a para cumplir con la presi\u00f3n continua del TJUE. Esta es una noticia genuinamente buena y no es tan conocida como deber\u00eda.<\/p>\n

El impuesto sobre el patrimonio es la otra pieza. Andaluc\u00eda elimin\u00f3 su impuesto regional sobre el patrimonio en 2022, convirti\u00e9ndose en una de solo dos regiones de Espa\u00f1a que lo han hecho. El gobierno nacional respondi\u00f3 introduciendo un “impuesto de solidaridad” temporal sobre el patrimonio superior a 3 millones \u20ac, umbral fijado conforme a las normas de la Agencia Tributaria, que se ha prorrogado hasta 2026. Para compradores con activos en Espa\u00f1a que superen los 3 millones \u20ac, este impuesto de solidaridad se aplica con tipos entre el 1,7% y el 3,5% sobre el exceso. Por debajo de 3 millones \u20ac en activos espa\u00f1oles, no hay efectivamente impuesto anual sobre el patrimonio en Andaluc\u00eda. Para la mayor\u00eda de mis clientes que compran una \u00fanica propiedad aqu\u00ed como segunda residencia, esto no es un problema. Para quienes tienen m\u00faltiples propiedades o patrimonios significativos, es una consideraci\u00f3n de planificaci\u00f3n real.<\/p>\n

\"Vista
Andaluc\u00eda ha construido silenciosamente uno de los entornos fiscales m\u00e1s atractivos de Europa occidental<\/figcaption><\/figure>\n

Lo Que Esto Significa Si Compra Ahora<\/h2>\n

El caso fiscal a favor de Andaluc\u00eda en 2026 es m\u00e1s s\u00f3lido de lo que ha sido en cualquier momento de mi carrera. ITP fijo del 7% en reventas, impuesto de sucesiones pr\u00e1cticamente nulo para herederos directos, sin impuesto regional sobre el patrimonio por debajo de 3 millones, y AJD al 1,2% en obra nueva. Con un tel\u00f3n de fondo de precios en m\u00e1ximos hist\u00f3ricos y capital institucional entrando a raudales, la ventana en la que se pueden combinar buenas condiciones de compra con esta estructura fiscal no va a durar eternamente. Los mercados se mueven, las pol\u00edticas fiscales evolucionan, y la generosidad de la Junta depende de la continuidad pol\u00edtica.<\/p>\n

Mi opini\u00f3n honesta, y lo digo como alguien que naci\u00f3 aqu\u00ed y ha observado este mercado toda su vida: los compradores que veo tomando decisiones inteligentes en 2026 son los que tratan la estructura fiscal con la misma seriedad que dan a la elecci\u00f3n de la propiedad. Tener un buen asesor fiscal antes de firmar, no despu\u00e9s, no es opcional a este nivel de inversi\u00f3n. El coste del asesoramiento es negligible frente a lo que protege.<\/p>\n

Preguntas frecuentes<\/h2>\n

\u00bfPuedo deducir IVA si compro una propiedad en Andaluc\u00eda a trav\u00e9s de una sociedad?<\/h3>\n

A veces, pero no autom\u00e1ticamente. La Agencia Tributaria solo permite la deducci\u00f3n si la sociedad desarrolla una actividad econ\u00f3mica genuina, como alquiler comercial, y est\u00e1 correctamente registrada en IVA. Si compra a trav\u00e9s de una sociedad puramente para uso personal, la deducci\u00f3n suele ser rechazada, a veces con sanciones. Estructure esto con su asesor antes de firmar, no despu\u00e9s.<\/p>\n

\u00bfCu\u00e1l es el tipo de ITP en propiedades de segunda mano en Andaluc\u00eda?<\/h3>\n

Andaluc\u00eda cobra un ITP fijo del 7% en propiedades de segunda mano, independientemente del tramo de precio. La Junta introdujo este tipo fijo en 2021 y sigue aplic\u00e1ndose en 2026. Existen reducciones para familias numerosas, compradores menores de 35 a\u00f1os y viviendas principales por debajo de 150.000 \u20ac, aunque la mayor\u00eda de compradores internacionales no cumplen los requisitos para acceder a ellas.<\/p>\n

\u00bfSigue habiendo impuesto sobre el patrimonio en Andaluc\u00eda?<\/h3>\n

Sin impuesto regional sobre el patrimonio. Andaluc\u00eda lo aboli\u00f3 en 2022. Pero el impuesto de solidaridad temporal del gobierno nacional sigue aplic\u00e1ndose por encima de 3 millones \u20ac en activos espa\u00f1oles, con tipos entre el 1,7% y el 3,5% sobre el exceso. Por debajo de ese umbral, no hay efectivamente impuesto anual sobre el patrimonio que planificar.<\/p>\n

\u00bfCu\u00e1nto impuesto de sucesiones pagan los herederos directos en Andaluc\u00eda?<\/h3>\n

Muy poco. Los c\u00f3nyuges, hijos y padres obtienen una reducci\u00f3n del 99% en la parte regional del impuesto de sucesiones, efectivamente cercana a cero. Esto se aplica a residentes y, desde que Espa\u00f1a perdi\u00f3 su caso ante el Tribunal de Justicia de la Uni\u00f3n Europea, tambi\u00e9n a herederos no residentes de la UE y no comunitarios, incluidos los compradores brit\u00e1nicos posterior al Brexit.<\/p>\n

\u00bfLas compras de obra nueva pagan ITP o IVA?<\/h3>\n

La obra nueva se exime completamente del ITP. En su lugar, se paga el 10% de IVA m\u00e1s el 1,2% de AJD, ambos calculados sobre el precio de compra. En un apartamento de 600.000 \u20ac son 67.200 \u20ac en impuestos, m\u00e1s que los 42.000 \u20ac de ITP en una operaci\u00f3n equivalente de segunda mano. Presupueste la diferencia de antemano.<\/p>\n

\u00bfReciben los compradores no residentes el mismo trato fiscal que los residentes andaluces?<\/h3>\n

En gran medida s\u00ed, en los impuestos que m\u00e1s importan. Las normas de impuesto de sucesiones se aplican por igual independientemente de la residencia tras la sentencia del TJUE, y el ITP e IVA son los mismos sea cual sea el pa\u00eds de procedencia. Las diferencias principales aparecen en el impuesto sobre la renta en las rentas de alquiler, as\u00ed que consulte esto por separado con su asesor.<\/p>\n

Si quiere comentar un escenario espec\u00edfico, ya sabe d\u00f3nde encontrarme.<\/p>\n

\n
\"Propiedad
Las compras de promociones nuevas tienen implicaciones fiscales diferentes a las transacciones de reventa<\/figcaption><\/figure>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

ITP limitado al 7 por ciento, impuesto de sucesiones casi eliminado para herederos directos y sin impuesto sobre el patrimonio. Por qu\u00e9 Andaluc\u00eda es ahora uno de los lugares m\u00e1s ventajosos fiscalmente para comprar en Espa\u00f1a.<\/p>","protected":false},"author":5,"featured_media":246,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[18,19],"tags":[6,8,7],"class_list":["post-37","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-investment","category-tax-legal","tag-andalusia-property-tax-2026","tag-buying-property-spain-taxes-non-resident","tag-itp-andalusia-2026"],"yoast_head":"\nAndalusia Property Tax 2026: Buyer's Guide | Santina Homes<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Andalusia has made itself one of the most tax-friendly regions in Spain for property buyers, with ITP on resale capped at 7%, inheritance tax near-aboli...\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link 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