{"id":671,"date":"2026-10-05T12:00:01","date_gmt":"2026-10-05T12:00:01","guid":{"rendered":"https:\/\/santinahomes.com\/?p=671"},"modified":"2026-10-07T10:30:42","modified_gmt":"2026-10-07T10:30:42","slug":"spain-election-2026-costa-del-sol-property","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/santinahomes.com\/es\/blog\/spain-election-2026-costa-del-sol-property\/","title":{"rendered":"Elecciones en Espa\u00f1a 2026: qu\u00e9 cambia para quien compra en la Costa del Sol"},"content":{"rendered":"

Espa\u00f1a vota el domingo 29 de noviembre de 2026. Las elecciones se convocaron despu\u00e9s de que dos decretos de vivienda de urgencia fueran rechazados en el Congreso el viernes 2 de octubre, y el Gobierno volvi\u00f3 a aprobar ambos con cambios el 6 de octubre. Se publicaron en el BOE el mi\u00e9rcoles 7 de octubre. Este no es un art\u00edculo sobre qui\u00e9n deber\u00eda ganar. Si compras, vendes o alquilas una vivienda entre Marbella y Sotogrande, aqu\u00ed explicamos qu\u00e9 reglas se te aplican hoy, cu\u00e1les siguen en disputa y qu\u00e9 podr\u00eda cambiar cuando se constituyan las nuevas Cortes. Lo mantendremos actualizado en esta misma URL.<\/p>\n

\u00daltima actualizaci\u00f3n: 7 de octubre de 2026. Los dos decretos se han publicado esta ma\u00f1ana en el BOE como Real Decreto-ley 28\/2026 y Real Decreto-ley 29\/2026, y la tabla de abajo se ha revisado l\u00ednea por l\u00ednea contra el texto oficial. Pr\u00f3xima actualizaci\u00f3n: tras las votaciones de convalidaci\u00f3n en la Diputaci\u00f3n Permanente.<\/em><\/p>\n

Por qu\u00e9 hay elecciones<\/h2>\n

El lunes 5 de octubre el Gobierno convoc\u00f3 elecciones generales anticipadas para el 29 de noviembre. El decreto de disoluci\u00f3n, Real Decreto 806\/2026 de 5 de octubre, se public\u00f3 en el BOE el martes 6 de octubre, y la votaci\u00f3n se celebra 54 d\u00edas despu\u00e9s, como exige la ley electoral.<\/p>\n

El detonante fue la vivienda. El viernes 2 de octubre el Congreso rechaz\u00f3 dos reales decretos leyes aprobados el 29 de septiembre, conocidos como los decretos Maricarmen por una inquilina de 87 a\u00f1os desahuciada en Madrid. El primero era un paquete amplio sobre alquileres, pisos tur\u00edsticos, desahucios y normas para inversores. El segundo habr\u00eda hecho los contratos de alquiler indefinidos en la pr\u00e1ctica. Ninguno obtuvo mayor\u00eda.<\/p>\n

El martes 6 de octubre el Consejo de Ministros volvi\u00f3 a aprobar ambos decretos, con cambios, para que la Diputaci\u00f3n Permanente, el \u00f3rgano que conserva los poderes del Congreso mientras la c\u00e1mara est\u00e1 disuelta, pueda votarlos. El primer decreto mantiene las pr\u00f3rrogas de los alquileres, el tope a las subidas, las reglas de alquiler de temporada y tur\u00edstico y las medidas sobre inversores, y a\u00f1ade 280 millones de euros en garant\u00edas para vivienda industrializada y 400 millones para proveedores de vivienda social. El segundo, sobre contratos de alquiler indefinidos, nace con entrada en vigor diferida: el texto publicado entra en vigor el 15 de noviembre de 2026, lo que deja a la Diputaci\u00f3n Permanente sus 30 d\u00edas para votarlo antes. Tambi\u00e9n se ha anunciado un recurso ante el Tribunal Constitucional. As\u00ed que la situaci\u00f3n pr\u00e1ctica de estas normas en los pr\u00f3ximos meses es: en vigor, y recurridas.<\/p>\n

Dos cuestiones de procedimiento importan para el calendario. El Gobierno no pasa a estar en funciones el d\u00eda en que se convocan las elecciones. Seg\u00fan la Ley del Gobierno, cesa tras las elecciones y sigue en el cargo, limitado a la gesti\u00f3n ordinaria, hasta que toma posesi\u00f3n el nuevo. Y un resultado no es un Gobierno. Tras la votaci\u00f3n, el Rey propone un candidato y el Congreso vota la investidura, con mayor\u00eda absoluta en la primera votaci\u00f3n y mayor\u00eda simple 48 horas despu\u00e9s. Si nadie obtiene esa confianza en dos meses desde la primera votaci\u00f3n, las Cortes se disuelven de nuevo. Por eso el calendario de abajo se alarga hasta el a\u00f1o nuevo.<\/p>\n

Son elecciones nacionales. No cambia nada en la Junta de Andaluc\u00eda, que fija el impuesto de transmisiones y las licencias tur\u00edsticas, ni en los ayuntamientos de Marbella, Estepona, Benahav\u00eds, Casares o Manilva, que controlan el urbanismo. Un nuevo Gobierno en Madrid cambia la ley estatal, nada m\u00e1s.<\/p>\n

\"Mano<\/figure>\n

Qu\u00e9 est\u00e1 realmente en vigor<\/h2>\n

La tabla se ha revisado contra los dos textos publicados en el BOE el 7 de octubre. El Real Decreto-ley 29\/2026 (BOE-A-2026-20823, 99 p\u00e1ginas) contiene el paquete principal y est\u00e1 en vigor desde el jueves 8 de octubre de 2026, con los cambios de IVA a partir del 1 de diciembre de 2026. El Real Decreto-ley 28\/2026 (BOE-A-2026-20822) contiene las reglas de contratos indefinidos y entra en vigor el 15 de noviembre de 2026. Ambos necesitan una votaci\u00f3n de convalidaci\u00f3n en la Diputaci\u00f3n Permanente en los 30 d\u00edas siguientes a su publicaci\u00f3n, es decir, antes del 6 de noviembre. Esas votaciones son las que hay que seguir.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Medida<\/th>\nA qui\u00e9n afecta<\/th>\nEstado<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Los contratos de alquiler cuyo plazo m\u00ednimo o pr\u00f3rroga t\u00e1cita termine antes del 31 de diciembre de 2028 pueden prorrogarse hasta dos a\u00f1os m\u00e1s a petici\u00f3n del inquilino, por plazos anuales, siempre que haya pagado puntualmente los ocho meses anteriores; el propietario solo puede negarse por necesidad real de ocupar la vivienda, un nuevo contrato o una oferta de renovaci\u00f3n al menos un 5% m\u00e1s barata<\/td>\nPropietarios con inquilinos de larga duraci\u00f3n<\/td>\nEn vigor desde el 8 de octubre de 2026 (Real Decreto-ley 29\/2026, BOE 7 de octubre); pendiente de convalidaci\u00f3n (disposici\u00f3n final quinta)<\/td>\n<\/tr>\n
Actualizaciones de renta entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027: ninguna subida cuando la renta supere el l\u00edmite del \u00edndice de referencia oficial, y un m\u00e1ximo del 2% en el resto salvo pacto entre las partes; en toda Espa\u00f1a, no solo en zonas tensionadas<\/td>\nTodos los arrendadores de vivienda<\/td>\nEn vigor desde el 8 de octubre de 2026 (Real Decreto-ley 29\/2026, BOE 7 de octubre); pendiente de convalidaci\u00f3n (disposici\u00f3n final sexta)<\/td>\n<\/tr>\n
El alquiler de temporada exige una causa real y acreditable de desplazamiento desde la vivienda habitual y debe durar entre 31 d\u00edas y, como regla general, 12 meses; una duraci\u00f3n mayor sin justificaci\u00f3n, o m\u00e1s de dos contratos consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, convierte el arrendamiento en vivienda habitual desde el primero; el alquiler de habitaciones queda bajo las mismas reglas<\/td>\nPropietarios que alquilan en invierno o a medio plazo<\/td>\nEn vigor desde el 8 de octubre de 2026 (Real Decreto-ley 29\/2026, BOE 7 de octubre); pendiente de convalidaci\u00f3n (art\u00edculo 3)<\/td>\n<\/tr>\n
Alquiler tur\u00edstico: IVA del 10% en estancias amuebladas de hasta 30 noches desde el 1 de diciembre de 2026; uso tur\u00edstico limitado a 31 d\u00edas por estancia; los ayuntamientos de municipios en zona tensionada pueden a\u00f1adir un recargo de IBI de hasta el 50% (100% para titulares de dos o m\u00e1s viviendas tur\u00edsticas, 150% para cuatro o m\u00e1s); r\u00e9gimen sancionador para las plataformas que incumplan las obligaciones de datos del registro \u00fanico de alquileres. El texto publicado no elimina ventajas en el IRPF<\/td>\nPropietarios de viviendas tur\u00edsticas e inversores en alquiler corto<\/td>\nEn vigor desde el 8 de octubre de 2026 (Real Decreto-ley 29\/2026, BOE 7 de octubre); pendiente de convalidaci\u00f3n (art\u00edculos 3, 7 y 8, t\u00edtulo VI)<\/td>\n<\/tr>\n
Hasta el 31 de diciembre de 2030, las entidades que compran viviendas o carteras hipotecarias impagadas muy por debajo de tasaci\u00f3n, y las sociedades grandes tenedoras (m\u00e1s de 10 inmuebles residenciales o m\u00e1s de 1.500 m2), no pueden adquirir una vivienda por menos del 70% de su valor de mercado fijado por una tasadora independiente inscrita en el Banco de Espa\u00f1a; excepciones para vivienda asequible o social, residencias asistenciales y adheridos a un C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas; las escrituras firmadas antes del 8 de octubre no se ven afectadas<\/td>\nCompradores de carteras, NPL y activos en dificultades<\/td>\nEn vigor desde el 8 de octubre de 2026 (Real Decreto-ley 29\/2026, BOE 7 de octubre); pendiente de convalidaci\u00f3n (art\u00edculo 1)<\/td>\n<\/tr>\n
El derecho de adquisici\u00f3n preferente del inquilino (tanteo y retracto) no puede renunciarse en el contrato y se mantiene cuando la vivienda se vende junto con otras viviendas, locales o activos, con un precio imputado a la vivienda<\/td>\nVendedores de edificios alquilados, compradores en bloque<\/td>\nEn vigor desde el 8 de octubre de 2026 (Real Decreto-ley 29\/2026, BOE 7 de octubre); pendiente de convalidaci\u00f3n (art\u00edculo 3)<\/td>\n<\/tr>\n
Las SOCIMI pagan un gravamen especial del 25% sobre los beneficios no distribuidos del alquiler residencial, incluidos los alojamientos tur\u00edsticos y de corta duraci\u00f3n, reducido a la mitad cuando la mayor\u00eda de las viviendas se alquilan a precio asequible<\/td>\nVeh\u00edculos cotizados y sus accionistas<\/td>\nEn vigor desde el 8 de octubre de 2026 (Real Decreto-ley 29\/2026, BOE 7 de octubre); pendiente de convalidaci\u00f3n (art\u00edculo 9)<\/td>\n<\/tr>\n
Hasta el 31 de diciembre de 2030 los tribunales suspenden los desahucios de hogares vulnerables sin alternativa habitacional cuando el demandante es un fondo que compra activos deteriorados; para el resto de propietarios el tribunal pide primero a la administraci\u00f3n auton\u00f3mica una alternativa habitacional, y el propietario es compensado por la renta no cobrada; el propietario particular con dos o menos viviendas mantiene prioridad<\/td>\nPropietarios y entidades financieras<\/td>\nEn vigor desde el 8 de octubre de 2026 (Real Decreto-ley 29\/2026, BOE 7 de octubre); pendiente de convalidaci\u00f3n (art\u00edculo 2)<\/td>\n<\/tr>\n
Tu Casa: pr\u00e9stamos del ICO para la primera vivienda habitual hipotecada, sin l\u00edmite de edad, que cubren el menor importe entre el 20% del valor y 50.000 euros, al 0% y sin comisiones, a devolver en hasta 10 a\u00f1os tras una carencia igual al plazo de la hipoteca con un m\u00e1ximo de 30 a\u00f1os; el presupuesto, los beneficiarios y los l\u00edmites quedan para un Acuerdo de Consejo de Ministros posterior, as\u00ed que todav\u00eda no hay pr\u00e9stamos<\/td>\nCompradores de primera vivienda residentes en Espa\u00f1a<\/td>\nEn vigor desde el 8 de octubre de 2026 (Real Decreto-ley 29\/2026, BOE 7 de octubre); pendiente de convalidaci\u00f3n (art\u00edculo 19)<\/td>\n<\/tr>\n
Deducci\u00f3n en el IRPF del 10% del alquiler pagado para inquilinos con base imponible inferior a 33.007,20 euros, sobre una base de hasta 11.630 euros, unos 960 euros al a\u00f1o con un alquiler de 800 euros; reducciones para el propietario del 50% al 100% sobre el rendimiento neto en contratos nuevos con renta igual o inferior a la anterior o al \u00edndice de referencia, menores si la renta sube<\/td>\nInquilinos y propietarios residentes fiscales en Espa\u00f1a<\/td>\nEn vigor desde el 8 de octubre de 2026 (Real Decreto-ley 29\/2026, BOE 7 de octubre); pendiente de convalidaci\u00f3n (art\u00edculo 6)<\/td>\n<\/tr>\n
Los contratos de vivienda habitual se renuevan autom\u00e1ticamente a los cinco a\u00f1os (siete si el arrendador es una empresa) por periodos sucesivos de la misma duraci\u00f3n salvo que una de las partes avise; el preaviso del propietario pasa de cuatro a seis meses<\/td>\nTodos los arrendadores de vivienda<\/td>\nPublicado el 7 de octubre de 2026 como Real Decreto-ley 28\/2026; entra en vigor el 15 de noviembre de 2026; pendiente de convalidaci\u00f3n<\/td>\n<\/tr>\n
El propietario que termina el contrato en una fecha de renovaci\u00f3n sin una causa tasada debe una indemnizaci\u00f3n igual al mayor de estos importes: 12 mensualidades al valor superior del rango oficial de referencia o una mensualidad por cada a\u00f1o que el inquilino haya vivido en la vivienda; no hay indemnizaci\u00f3n si el propietario o familiares cercanos necesitan la vivienda, si el inquilino tiene otra vivienda apta en el mismo municipio o si se le ofrece un nuevo contrato en las mismas condiciones; los preavisos enviados antes del 7 de octubre no se ven afectados<\/td>\nTodos los arrendadores de vivienda<\/td>\nPublicado el 7 de octubre de 2026 como Real Decreto-ley 28\/2026; entra en vigor el 15 de noviembre de 2026; pendiente de convalidaci\u00f3n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Un punto regional importa aqu\u00ed. Andaluc\u00eda nunca ha declarado una zona tensionada, as\u00ed que el control de precios de la Ley de Vivienda de 2023 no se aplica en ning\u00fan punto de la costa. Las medidas de la tabla son estatales y se aplican en todas partes, Marbella y Estepona incluidas. Explicamos c\u00f3mo aterrizaron en la costa las medidas de julio de 2026 en nuestro art\u00edculo sobre el decreto de vivienda de julio<\/a>, y la misma l\u00f3gica vale ahora.<\/p>\n

Qu\u00e9 no cambia con las elecciones<\/h2>\n

Un titular electoral no es un cambio legal. Antes de ver qu\u00e9 podr\u00eda cambiar, esto es lo que sigue exactamente igual.<\/p>\n

Tu derecho a comprar.<\/strong> Cualquier extranjero puede comprar una vivienda en Espa\u00f1a hoy, durante la campa\u00f1a y despu\u00e9s del voto. Necesitas un NIE, una cuenta bancaria espa\u00f1ola y un abogado. Nuestra gu\u00eda del NIE<\/a> cubre el primer paso.<\/p>\n

Los impuestos de la compra.<\/strong> El ITP sobre vivienda de segunda mano en Andaluc\u00eda es del 7% hoy y baja al 6,75% el 1 de enero de 2027, una rebaja decidida por la Junta el 24 de septiembre a la que no afecta nada de lo que pase en Madrid. La obra nueva paga 10% de IVA m\u00e1s 1,2% de AJD. El desglose completo est\u00e1 en lo que cuesta realmente comprar en Andaluc\u00eda<\/a> y en la rebaja del ITP de 2027<\/a>.<\/p>\n

Contratos firmados y plazos.<\/strong> Una reserva, un contrato de arras o un calendario de pagos sobre plano corren con sus propias fechas. La incertidumbre pol\u00edtica no justifica un impago ni permite recuperar una se\u00f1al.<\/p>\n

Residencia.<\/strong> Tener una vivienda no da residencia, y las elecciones no reabren la Golden Visa, cerrada a nuevas solicitudes desde el 3 de abril de 2025. Tu v\u00eda de residencia y tu residencia fiscal son cuestiones separadas de la compra.<\/p>\n

Tu situaci\u00f3n fiscal.<\/strong> La residencia fiscal se decide por la regla de los 183 d\u00edas, por d\u00f3nde est\u00e1 tu centro de intereses econ\u00f3micos y por una presunci\u00f3n familiar, no por tener una vivienda o un NIE, y la Agencia Tributaria la distingue de la residencia administrativa. Un no residente que mantiene una vivienda para uso propio o vac\u00eda sigue pagando cada a\u00f1o el impuesto sobre la renta de no residentes por la renta imputada. Ambas reglas son anteriores a los decretos y les sobreviven.<\/p>\n

El impuesto del 100% a compradores de fuera de la UE.<\/strong> Fue una proposici\u00f3n de ley registrada en el Congreso en mayo de 2025. Nunca se aprob\u00f3 y, seg\u00fan las normas parlamentarias, las iniciativas pendientes caducan con la disoluci\u00f3n de las Cortes. Habr\u00eda que volver a presentarla desde cero tras las elecciones. Hoy no es ley.<\/p>\n

Hipotecas.<\/strong> Los tipos los fijan el BCE y la oferta de tu banco, no las elecciones. Si tienes una hipoteca variable, mira cu\u00e1ndo es tu pr\u00f3xima revisi\u00f3n. Si compras con libras, d\u00f3lares o zlotys, el tipo de cambio es la variable m\u00e1s importante este oto\u00f1o.<\/p>\n

Qui\u00e9n vota.<\/strong> Las elecciones generales son para ciudadanos espa\u00f1oles. Tener una propiedad, un NIE o pagar impuestos aqu\u00ed no da voto a un extranjero el 29 de noviembre. Los ciudadanos de la UE votan solo en las municipales.<\/p>\n

Qu\u00e9 significa para ti<\/h2>\n

Si compras una segunda residencia<\/h3>\n

Casi nada cambia. Ninguna de estas medidas toca una vivienda que usas t\u00fa, y el mercado de segunda mano entre Estepona y Sotogrande funciona en gran parte con compradores extranjeros que pagan al contado y a los que no afectan las reglas del alquiler. ITP, notar\u00eda, registro y abogado siguen igual. El proceso de compra<\/a> no cambia y se cierra en las mismas cuatro a ocho semanas.<\/p>\n

Si te trasladas a vivir aqu\u00ed<\/h3>\n

Si compras, ver arriba. Si piensas alquilar un a\u00f1o antes de comprar, las reglas ahora juegan a tu favor: pr\u00f3rroga de dos a\u00f1os a petici\u00f3n tuya y tope a las subidas. Eso s\u00ed, habr\u00e1 menos oferta de larga duraci\u00f3n, porque parte de los propietarios se retira de ese mercado. Los alquileres de invierno de tres a seis meses son la categor\u00eda que m\u00e1s se va a reducir.<\/p>\n

Si compras para alquilar, de larga duraci\u00f3n o vacacional<\/h3>\n

Aqu\u00ed es donde hay que prestar atenci\u00f3n. El alquiler tur\u00edstico queda limitado a 31 d\u00edas por estancia y, desde el 1 de diciembre de 2026, lleva IVA del 10% en estancias de hasta 30 noches. El nuevo recargo de IBI solo se aplica en municipios de zona tensionada, as\u00ed que hoy no en esta costa. Los alquileres de invierno de tres a seis meses solo se sostienen como contratos de temporada si el inquilino puede acreditar una necesidad temporal; si no, pasan a ser contratos de vivienda habitual con un m\u00ednimo de cinco a\u00f1os (siete si el arrendador es una empresa) y los nuevos derechos de pr\u00f3rroga. Haz los n\u00fameros sobre la nueva base antes de firmar, y encarga tus contratos a alguien que haya le\u00eddo el texto final del BOE. Las reglas de licencia de la Junta de Andaluc\u00eda, y el derecho de tu comunidad de propietarios a votar sobre el uso tur\u00edstico, no cambian con nada de esto. Puede tu comunidad vetar tu alquiler vacacional<\/a> explica esa parte.<\/p>\n

Si ya eres propietario<\/h3>\n

Sigue presentando declaraciones y sigue pagando. Unas Cortes disueltas no paralizan el IBI, el impuesto de no residentes, las cuotas de comunidad ni la hipoteca. Si alquilas la vivienda, la tabla de medidas es tu lista de comprobaci\u00f3n, y lo \u00fanico que hay que hacer este mes es que revisen tus contratos frente al texto definitivo del BOE. Si piensas vender, nada en los decretos afecta a una vivienda individual vendida a precio de mercado.<\/p>\n

Si compras carteras, NPL o activos en dificultades<\/h3>\n

La restricci\u00f3n a comprar por debajo del 70% del valor de mercado, y la extensi\u00f3n del derecho de adquisici\u00f3n preferente de los inquilinos a edificios completos y carteras, afectan directamente a c\u00f3mo se estructuran las operaciones. Hasta que el Tribunal Constitucional se pronuncie, cualquier transacci\u00f3n firmada bajo estas reglas conlleva incertidumbre jur\u00eddica en ambas direcciones. Estructura con eso en mente. Las compras de activos individuales a precio de mercado, incluidas viviendas con problemas heredados como las que gestionamos a trav\u00e9s de Property Solutions<\/a>, no son el objetivo del decreto.<\/p>\n

Calendario<\/h2>\n
    \n
  1. Martes 6 de octubre: disoluci\u00f3n publicada en el BOE (Real Decreto 806\/2026). El Consejo de Ministros reaprueba ambos decretos de vivienda con cambios. Realizado.<\/li>\n
  2. Mi\u00e9rcoles 7 de octubre: los dos decretos publicados en el BOE como Real Decreto-ley 28\/2026 y 29\/2026. Hecho.<\/li>\n
  3. Jueves 8 de octubre: entra en vigor el paquete principal (Real Decreto-ley 29\/2026), salvo los cambios de IVA, que empiezan el 1 de diciembre.<\/li>\n
  4. Antes del viernes 6 de noviembre: votaciones de convalidaci\u00f3n en la Diputaci\u00f3n Permanente, dentro de los 30 d\u00edas desde la publicaci\u00f3n.<\/li>\n
  5. Domingo 15 de noviembre: entra en vigor el decreto de contratos indefinidos (Real Decreto-ley 28\/2026), si se convalida.<\/li>\n
  6. Octubre y noviembre: campa\u00f1a. Un recurso ante el Constitucional puede presentarse en este periodo.<\/li>\n
  7. Domingo 29 de noviembre: elecciones generales.<\/li>\n
  8. Diciembre a enero: constituci\u00f3n de las nuevas Cortes, investidura, formaci\u00f3n de Gobierno. Nada puede derogarse antes.<\/li>\n
  9. Primavera de 2027 como muy pronto: cualquier derogaci\u00f3n o ley sustitutoria entra en vigor.<\/li>\n<\/ol>\n

    Pase lo que pase el 29 de noviembre, estas reglas se aplican a todo lo que firmes de aqu\u00ed a fin de a\u00f1o. Sigue la secuencia, no el titular: decreto de disoluci\u00f3n, texto publicado del decreto, votaci\u00f3n de convalidaci\u00f3n, resultado, formaci\u00f3n de Gobierno, ley aprobada, fecha de entrada en vigor. Cada paso responde a una pregunta distinta, y actualizaremos esta p\u00e1gina en cada uno.<\/p>\n

    Qu\u00e9 podr\u00eda cambiar tras el 29 de noviembre<\/h2>\n

    Los decretos se mantienen.<\/strong> El nuevo Parlamento los convierte en ley permanente a trav\u00e9s de la v\u00eda ordinaria. Las normas de alquileres de temporada y tur\u00edsticos se convierten en marco consolidado, y el segundo decreto sobre contratos de alquiler indefinido, si es ratificado, y el proyecto de ley sobre compradores de fuera de la UE podr\u00edan volver a la agenda.<\/p>\n

    Los decretos se derogan o sustituyen.<\/strong> Un nuevo Gobierno podr\u00eda revertirlos y tomar otro rumbo en la Ley de Vivienda de 2023, las licencias urban\u00edsticas, la ocupaci\u00f3n y las ayudas a compradores j\u00f3venes. Por el tiempo que lleva formar Gobierno y aprobar una ley, eso llegar\u00eda de forma realista en el primer semestre de 2027. Un decreto convalidado sigue en vigor hasta entonces.<\/p>\n

    El Constitucional anula el decreto.<\/strong> Puede ocurrir antes o despu\u00e9s de las elecciones, y una sentencia suele tardar meses. Los contratos firmados bajo una norma anulada quedan en una zona gris que los tribunales tardan en aclarar. Es el escenario que m\u00e1s importa a quien firme un contrato de temporada o una operaci\u00f3n de cartera este oto\u00f1o, y la raz\u00f3n para redactar el contrato pensando en ambos desenlaces.<\/p>\n

    Qu\u00e9 podr\u00eda traer un resultado claro<\/h2>\n

    Son escenarios condicionales, no predicciones, y dependen de lo que se aplique de verdad despu\u00e9s de la votaci\u00f3n.<\/p>\n

    Claridad pol\u00edtica.<\/strong> Un Gobierno con mayor\u00eda operativa y un programa de vivienda definido permite planificar a compradores, bancos y promotores. Decisiones aparcadas desde septiembre podr\u00edan moverse. Un resultado fragmentado o una negociaci\u00f3n larga har\u00eda lo contrario.<\/p>\n

    Oferta.<\/strong> El informe anual de 2025 del Banco de Espa\u00f1a sit\u00faa el problema de la vivienda en la oferta: suelo, planeamiento, mano de obra y capacidad de construcci\u00f3n. Si la atenci\u00f3n pol\u00edtica se convierte en medidas de planeamiento e infraestructuras, la cartera de obra en la costa mejora en a\u00f1os, no en meses. Ninguna elecci\u00f3n termina una vivienda.<\/p>\n

    Reglas de alquiler previsibles.<\/strong> Se asienten como se asienten las normas, los propietarios pueden valorar el riesgo cuando dejan de cambiar cada semana. La ventaja es la claridad, no un supuesto derecho a rentas m\u00e1s altas o a menos protecci\u00f3n del inquilino.<\/p>\n

    Un marco estable para el comprador internacional.<\/strong> El debate sobre las reglas para compradores de fuera de la UE termina en tranquilidad o en restricci\u00f3n. Cualquiera de los dos desenlaces elimina la incertidumbre que pesa sobre ese grupo desde mayo de 2025.<\/p>\n

    Los riesgos van en sentido contrario: una formaci\u00f3n de Gobierno larga, nuevos costes de cumplimiento para los modelos de alquiler, o medidas prometidas y nunca aplicadas. No dejes que nadie convierta eso en urgencia artificial. \"Compra antes de las elecciones\" y \"los impuestos van a subir seguro\" son afirmaciones que necesitan pruebas que hoy nadie tiene.<\/p>\n

    Nuestra lectura<\/h2>\n

    El mercado de segunda mano de lujo en este tramo de costa est\u00e1 en gran medida protegido. Los compradores aqu\u00ed pagan sobre todo al contado, compran para vivir o para pasar parte del a\u00f1o, y no son el p\u00fablico al que van dirigidos estos decretos. Lo que s\u00ed afecta, los pisos tur\u00edsticos y los contratos de temporada, es una cuesti\u00f3n de modelo de negocio, no un motivo para dejar de comprar. Revisa el modelo y firma el contrato adecuado. Nuestros datos de mercado de mitad de a\u00f1o para Marbella y Estepona<\/a> muestran por qu\u00e9: la oferta, no la legislaci\u00f3n, es lo que mueve los precios aqu\u00ed.<\/p>\n

    La decisi\u00f3n de Andaluc\u00eda de no declarar zonas tensionadas es el segundo colch\u00f3n. Elimina por completo la capa de control de precios, y la rebaja auton\u00f3mica del ITP desde 2027 tira en la direcci\u00f3n contraria, a favor del comprador.<\/p>\n

    Lo que le ha faltado a la costa durante tres a\u00f1os es previsibilidad. Las normas de vivienda se han aprobado, rechazado y vuelto a aprobar en la misma semana, y ese vaiv\u00e9n, no una medida concreta, es lo que hace dudar a los compradores. Sea cual sea el resultado del 29 de noviembre, unas nuevas Cortes zanjan la cuesti\u00f3n en un sentido u otro, y ahora hay una fecha para ello.<\/p>\n

    \"Los compradores con los que trabajamos no esperan a las elecciones para decidir si quieren vivir aqu\u00ed. Quieren saber qu\u00e9 reglas se aplican cuando firman, y ahora mismo eso es una pregunta para un buen abogado, no un motivo para esperar.\" Michael Sturhoofd, administrador de Santina Homes.<\/p>\n

    En la parte legal trabajamos con P\u00e9rez de Vargas, el despacho que ha llevado casi todas nuestras operaciones. Si firmas un alquiler o una compra este oto\u00f1o, que lean el texto definitivo del BOE frente a tu contrato antes de hacerlo.<\/p>\n

    Si quieres repasar c\u00f3mo afecta esto a la compra que est\u00e1s planeando, ll\u00e1manos a la oficina de Estepona o reserva una llamada<\/a>.<\/p>\n

    Fuentes<\/h2>\n
      \n
    • La Moncloa, 5 de octubre de 2026: anuncio de las elecciones generales del 29 de noviembre.<\/li>\n
    • BOE, 6 de octubre de 2026: Real Decreto 806\/2026, de 5 de octubre, de disoluci\u00f3n del Congreso de los Diputados y del Senado y de convocatoria de elecciones (BOE-A-2026-20742).<\/li>\n
    • La Moncloa e Idealista News, 6 de octubre de 2026: El Consejo de Ministros reaprueba ambas leyes de decreto de vivienda con cambios; se anuncia la financiaci\u00f3n de primera vivienda Tu Casa.<\/li>\n
    • BOE, 7 de octubre de 2026: Real Decreto-ley 28\/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (BOE-A-2026-20822).<\/li>\n
    • BOE, 7 de octubre de 2026: Real Decreto-ley 29\/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protecci\u00f3n de la funci\u00f3n social de la vivienda y la ampliaci\u00f3n de la oferta de vivienda asequible (BOE-A-2026-20823).<\/li>\n
    • Congreso de los Diputados, 2 de octubre de 2026: resultado de las votaciones de convalidaci\u00f3n de los dos decretos leyes de vivienda del 29 de septiembre.<\/li>\n
    • Idealista News, 29 de septiembre de 2026: desglose de las medidas de ambos decretos.<\/li>\n
    • elDiario.es, 29 de septiembre de 2026: texto \u00edntegro de ambos decretos.<\/li>\n
    • Junta de Andaluc\u00eda, 24 de septiembre de 2026: rebaja del ITP al 6,75% desde 2027.<\/li>\n
    • Plataforma ONE, Gobierno de Espa\u00f1a: fin del visado de inversor, 3 de abril de 2025.<\/li>\n
    • Banco de Espa\u00f1a, 18 de junio de 2026: presentaci\u00f3n del Informe Anual 2025, oferta y accesibilidad de la vivienda.<\/li>\n
    • Agencia Tributaria: residencia fiscal de las personas f\u00edsicas (regla de los 183 d\u00edas, centro de intereses econ\u00f3micos) e imputaci\u00f3n de rentas inmobiliarias a no residentes.<\/li>\n
    • BOE: Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola, art\u00edculos 68, 99 y 115; Ley del Gobierno, art\u00edculo 21.<\/li>\n<\/ul>\n

      Preguntas frecuentes<\/h2>\n

      \u00bfPuedo comprar una vivienda en Espa\u00f1a siendo extranjero durante el periodo electoral?<\/h3>\n

      S\u00ed. Nada en los decretos ni en las elecciones cambia qui\u00e9n puede comprar, c\u00f3mo se cierra una compra ni qu\u00e9 impuesto se paga en Andaluc\u00eda. Notar\u00edas, registros y bancos funcionan con normalidad durante la campa\u00f1a, y una compra iniciada en octubre se cierra en los plazos habituales.<\/p>\n

      \u00bfSe aplican las nuevas reglas de alquiler en Marbella y Estepona si Andaluc\u00eda no tiene zonas tensionadas?<\/h3>\n

      S\u00ed, la mayor\u00eda. La congelaci\u00f3n de rentas, las reglas de los contratos de temporada, los cambios en pisos tur\u00edsticos y las medidas sobre inversores son estatales y se aplican en la costa. Solo el control de precios de la Ley de Vivienda de 2023 depende de una declaraci\u00f3n regional que Andaluc\u00eda no ha hecho ni piensa hacer.<\/p>\n

      \u00bfPuedo seguir alquilando mi piso en Airbnb en la Costa del Sol?<\/h3>\n

      S\u00ed, con una licencia v\u00e1lida de la Junta de Andaluc\u00eda, el consentimiento de tu comunidad y un n\u00famero de registro. Las estancias quedan limitadas a 31 d\u00edas y, desde el 1 de diciembre de 2026, las estancias de hasta 30 noches llevan IVA del 10%. El nuevo recargo de IBI requiere una declaraci\u00f3n de zona tensionada, que Andaluc\u00eda no ha hecho. Cualquier rentabilidad que te hayan prometido hace un mes sigue necesitando recalcularse sobre la nueva base.<\/p>\n

      \u00bfSe derogar\u00e1n los decretos de vivienda despu\u00e9s de las elecciones?<\/h3>\n

      Depende de las nuevas Cortes. Derogar la Ley de Vivienda de 2023 y estas medidas est\u00e1 sobre la mesa para una parte del debate; mantenerlas y ampliarlas, para la otra. Nada cambia antes de que se forme un nuevo Gobierno, as\u00ed que una derogaci\u00f3n llegar\u00eda de forma realista en el primer semestre de 2027 como muy pronto. Hasta entonces, o hasta que el Constitucional se pronuncie, los decretos siguen en vigor.<\/p>\n

      \u00bfVa a entrar en vigor el impuesto del 100% a compradores de fuera de la UE?<\/h3>\n

      Ahora no. La proposici\u00f3n se registr\u00f3 en mayo de 2025, nunca lleg\u00f3 a votarse y caduca con la disoluci\u00f3n de las Cortes. Un nuevo Gobierno tendr\u00eda que presentarla de nuevo. Un comprador brit\u00e1nico, estadounidense o suizo paga hoy el mismo ITP que cualquiera, el 7% en Andaluc\u00eda.<\/p>\n

      \u00bfCambian las elecciones mi hipoteca o mi fecha de escritura?<\/h3>\n

      No. Los tipos hipotecarios siguen al BCE y a la oferta de tu banco. Tu reserva, tus arras o tu calendario sobre plano corren con sus fechas contractuales. Si acaso, vigila el tipo de cambio en lugar de las encuestas si tu dinero no est\u00e1 en euros.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      Spain goes to the polls on Sunday 29 November 2026. The vote was called after two emergency housing decrees fell in Congress on Friday 2 October, and the Government re approved both with changes on 6 October. They were published in the BOE on Wednesday 7 October. This is not a post about who should […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":673,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[18,21,19],"tags":[],"class_list":["post-671","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-investment","category-market-update","category-tax-legal"],"yoast_head":"\nSpain Election 2026: What Changes for Costa del Sol Buyers<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Spain votes on 29 November. New rental and tourist let rules are in force but contested. 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