{"id":945,"date":"2026-11-03T19:25:50","date_gmt":"2026-11-03T19:25:50","guid":{"rendered":"https:\/\/santinahomes.com\/?p=945"},"modified":"2026-11-03T19:26:50","modified_gmt":"2026-11-03T19:26:50","slug":"dacion-en-pago-or-sell-before-subasta-spain","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/santinahomes.com\/es\/blog\/dacion-en-pago-or-sell-before-subasta-spain\/","title":{"rendered":"\u00bfDaci\u00f3n en Pago o Vender Antes de la Subasta? Lo que realmente te deja una Hipoteca Espa\u00f1ola en Mora"},"content":{"rendered":"<p>Si est\u00e1 atrasado en una hipoteca espa\u00f1ola, tiene m\u00e1s tiempo del que las cartas del banco sugieren y menos opciones de las que internet sugiere. Una ejecuci\u00f3n hipotecaria no impugnada tarda 10 a 18 meses desde la primera demanda del banco hasta la subasta. <span data-no-translation>Daci&oacute;n en pago<\/span>, devolviendo las llaves para cancelar la deuda, es un derecho legal solo para una vivienda habitual bajo l\u00edmites estrictos de ingresos. Para una casa de vacaciones en la Costa del Sol es un favor que el banco puede o no conceder. Una venta privada antes de la <span data-no-translation>subasta<\/span> es generalmente la ruta que te deja dinero en lugar de una deuda, y necesita esos meses. As\u00ed es como se comparan las tres opciones en 2026.<\/p>\n<h2>Una hipoteca espa\u00f1ola en mora, en n\u00fameros<\/h2>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Qu\u00e9<\/th>\n<th>Cifra<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>B\u00fasquedas en Espa\u00f1a de &#8220;subasta vivienda&#8221; cada mes<\/td>\n<td>Aproximadamente 1.900 (Google Ads, octubre de 2026)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>B\u00fasquedas en Espa\u00f1a de &#8220;daci\u00f3n en pago&#8221; cada mes<\/td>\n<td>Aproximadamente 1.600<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Ejecuci\u00f3n hipotecaria no impugnada, demanda del banco a subasta<\/td>\n<td>10 a 18 meses<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>D\u00edas para pagar despu\u00e9s del requerimiento de pago del juzgado<\/td>\n<td>10, luego otros 10 m\u00e1s para presentar una oposici\u00f3n<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Plazo m\u00ednimo de subasta en el Portal de Subastas del BOE<\/td>\n<td>20 d\u00edas<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Dep\u00f3sito del postor<\/td>\n<td>Hist\u00f3ricamente el 5 por ciento de la tasaci\u00f3n, el 20 por ciento seg\u00fan la reforma de 2025 conforme se implanta<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Si nadie puja por una vivienda habitual, el banco se la adjudica por<\/td>\n<td>El 70 por ciento del valor de subasta, o el 60 por ciento cuando la deuda es inferior a esa cantidad<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Si nadie puja por una segunda vivienda<\/td>\n<td>Sin suelo. Puede adjudicarse por menos<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>L\u00edmite de ingresos para la daci\u00f3n en pago legal<\/td>\n<td>Aproximadamente tres veces el IPREM, roughly 25.200 euros anuales en 2026<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>L\u00edmite de precio de compra para la daci\u00f3n en pago legal<\/td>\n<td>250.000 euros<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<h2>\u00bfCu\u00e1l es tu situaci\u00f3n?<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Vive en la propiedad y sus ingresos se han derrumbado.<\/strong> El C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas anejo al Real Decreto-ley 6\/2012 puede darle derecho legal a reestructurar, luego a una daci\u00f3n en pago, siempre que el banco haya suscrito el C\u00f3digo, cosa que han hecho casi todos los bancos espa\u00f1oles.<\/li>\n<li><strong>Es una vivienda de vacaciones, un alquiler o una propiedad heredada en la que no vive.<\/strong> Sin derecho legal a daci\u00f3n en pago. El banco decide. Una venta privada antes de la subasta es la ruta realista, y cuanto antes comience mayor ser\u00e1 el patrimonio que sobreviva.<\/li>\n<li><strong>La fecha de subasta ya est\u00e1 fijada.<\/strong> No es el final. Las ventas se han completado d\u00edas antes de una subasta, y todav\u00eda puede solicitarse una daci\u00f3n en pago si re\u00fane los requisitos. Al banco le interesa m\u00e1s que le reembolsen que poseer su piso.<\/li>\n<li><strong>La subasta ha ocurrido y hay un d\u00e9ficit.<\/strong> La deuda le persigue, incluso a trav\u00e9s de las fronteras de la UE. A\u00fan puede negociarse, e ignorarla hace que la cantidad aumente.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>C\u00f3mo funciona un procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria en Espa\u00f1a, paso a paso<\/h2>\n<p>Desde la ley hipotecaria de 2019 el banco solo puede reclamar el pr\u00e9stamo \u00edntegro una vez que los impagos alcancen doce cuotas mensuales o el tres por ciento del capital en la primera mitad de la vida del pr\u00e9stamo, quince cuotas o el siete por ciento en la segunda mitad, y solo despu\u00e9s de una demanda formal que le da un mes para pagar. La regla de los tres pagos perdidos que todav\u00eda cita la gente es la antigua. Despu\u00e9s presenta una demanda ejecutiva ante el juzgado donde est\u00e1 la propiedad. El juzgado le notifica un requerimiento de pago: diez d\u00edas para pagar el importe \u00edntegro reclamado. Entonces tiene otros diez d\u00edas para oponerse, sobre una lista corta de motivos como una cl\u00e1usula abusiva o un error en la suma. Si nada lo detiene, la propiedad se publica en el Portal de Subastas del BOE durante al menos veinte d\u00edas de puja. Todo el proceso tarda de 10 a 18 meses cuando nadie lo impugna, y m\u00e1s cuando alguien lo hace. Una venta necesita la mayor\u00eda de esos meses, as\u00ed que el trabajo debe comenzar cuando llega la primera carta.<\/p>\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/judge-gavel-law-book-1024x768.jpg\" alt=\"Mazo de juez descansando sobre un libro de leyes abierto\" width=\"1024\" height=\"768\" loading=\"lazy\" class=\"wp-image-956\" srcset=\"https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/judge-gavel-law-book-1024x768.jpg 1024w, https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/judge-gavel-law-book-300x225.jpg 300w, https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/judge-gavel-law-book-768x576.jpg 768w, https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/judge-gavel-law-book-16x12.jpg 16w, https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/judge-gavel-law-book.jpg 1280w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><figcaption>Un procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria en Espa\u00f1a funciona a trav\u00e9s de los juzgados desde la primera demanda hasta la subasta. Foto: howtostartablogonline.net \/ Wikimedia Commons, CC BY 2.0<\/figcaption><\/figure>\n<h2>Qu\u00e9 hace la subasta con su patrimonio<\/h2>\n<p>Las subastas en la costa son escasas. Los postores ahora deben depositar hasta el 20 por ciento de la tasaci\u00f3n seg\u00fan la reforma de 2025, lo que las reduce a\u00fan m\u00e1s. Si nadie puja por su vivienda habitual, el banco puede adjudic\u00e1rsela por el 70 por ciento del valor de subasta, o el 60 por ciento cuando la deuda total es inferior al 70 por ciento. En una segunda vivienda no hay suelo. Una villa tasada en 600.000 euros con 350.000 adeudados puede adjudicarse al banco por mucho menos de su valor de mercado, y el propietario obtiene lo que queda despu\u00e9s de los gastos, que puede ser nada. La misma villa vendida privadamente a 550.000 paga al banco \u00edntegramente y deja al propietario cerca de 200.000 euros. Esa diferencia es todo el argumento para moverse pronto.<\/p>\n<h2><span data-no-translation>Daci&oacute;n en pago<\/span>: el derecho legal y sus l\u00edmites<\/h2>\n<p>El C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas, anejo al Real Decreto-ley 6\/2012, obliga a un banco firmante a ofrecer un plan de reestructuraci\u00f3n a un deudor en el umbral de exclusi\u00f3n, luego una reducci\u00f3n de la deuda, y luego, si ninguno funciona, a aceptar la propiedad como pago total. Las condiciones son estrictas. La propiedad debe ser la vivienda habitual del deudor. Los ingresos del hogar no pueden superar aproximadamente tres veces el IPREM, roughly 25.200 euros anuales en 2026. El pago de la hipoteca debe consumir m\u00e1s del 50 por ciento de los ingresos netos del hogar. El precio de compra no pod\u00eda haber superado 250.000 euros. El segundo C\u00f3digo temporal de 2022 para los tipos de inter\u00e9s crecientes dej\u00f3 de aceptar solicitudes a finales de noviembre de 2025, excepto en las zonas afectadas por las inundaciones de Valencia, as\u00ed que en 2026 el C\u00f3digo permanente es el \u00fanico que queda.<\/p>\n<p>Fuera de esos l\u00edmites, y ese es casi todos los propietarios no residentes de la Costa del Sol, la daci\u00f3n en pago es una negociaci\u00f3n. Algunos bancos la aceptan porque una villa vac\u00eda en sus libros les cuesta dinero. Otros la rechazan porque la propiedad vale menos que la deuda y prefieren perseguir el d\u00e9ficit. El que valga la pena pedirla depende de los n\u00fameros, y los n\u00fameros son lo primero que elaboramos.<\/p>\n<h2>La venta privada antes de la <span data-no-translation>subasta<\/span><\/h2>\n<p>Una venta necesita un comprador, un precio por el que el banco libere la hipoteca, y tiempo para completar, normalmente de cuatro a ocho semanas desde la reserva hasta la notar\u00eda. El banco emite una cifra de cancelaci\u00f3n, los fondos del comprador la liquidan en la notar\u00eda, y se retira la ejecuci\u00f3n. Si el precio de venta no cubre toda la deuda, el banco a menudo aceptar\u00e1 la venta de todas formas y negociar\u00e1 el resto, porque una venta voluntaria al valor de mercado supera una subasta al 60 por ciento. El precio debe ser honesto desde el primer d\u00eda. Un propietario que insiste en el precio de hace un a\u00f1o con una subasta en ocho meses es quien termina en la subasta.<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/es\/blog\/inherited-house-spain-squatters-unpaid-mortgage-cancelada\/\">En Cancelada<\/a> gestionamos un adosado que era heredado, hipotecado y ocupado a la vez por un inquilino moroso y ocupantes ilegales. Se mantuvo al banco en negociaciones, los ocupantes se fueron por acuerdo, y la casa se vendi\u00f3 seis meses despu\u00e9s de que nos hici\u00e9ramos cargo. <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/es\/blog\/cost-of-selling-property-spain-break-even\/\">Qu\u00e9 cuesta una venta<\/a> en esta costa, incluida la retenci\u00f3n de no residente, est\u00e1 en nuestro post de equilibrio.<\/p>\n<h2>Despu\u00e9s de haber abandonado Espa\u00f1a<\/h2>\n<p>Dentro de la UE, los bancos espa\u00f1oles ejecutan los d\u00e9ficits a trav\u00e9s de las normas de la UE sobre sentencias transfronterizas. En el Reino Unido y en otros lugares se siguen a trav\u00e9s de los tribunales locales, lo que tarda m\u00e1s pero funciona. La deuda no caduca cuando se va a casa, e inter\u00e9s sigue corriendo. Un d\u00e9ficit negociado mientras la propiedad sigue siendo suya es casi siempre menor que uno perseguido dos a\u00f1os despu\u00e9s.<\/p>\n<h2>D\u00f3nde encaja Santina<\/h2>\n<p><a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/es\/property-solutions-costa-del-sol\/\">Santina Property Solutions<\/a> abre la conversaci\u00f3n con el banco antes de que lo haga el juzgado, pone una valoraci\u00f3n real sobre la mesa, y ejecuta la venta a trav\u00e9s de <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/es\/guias\/venta\/\">Santina Homes<\/a> mientras el reloj de ejecuci\u00f3n est\u00e1 en marcha. <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/es\/property-solutions-costa-del-sol\/mortgage-problems-property-auctions-costa-del-sol\/\">Nuestra p\u00e1gina de morosidad hipotecaria<\/a> tiene el procedimiento completo. Vendemos en toda <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/es\/guias\/areas\/estepona\/\">Estepona<\/a>, <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/es\/guias\/areas\/marbella\/\">Marbella<\/a> y en <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/es\/guias\/areas\/benahavis\/\">Benahav\u00eds<\/a>, y <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/es\/propiedades\/\">nuestras propiedades actuales<\/a> muestran lo que piden las casas comparables hoy. La primera consulta es gratuita y confidencial, y si la respuesta correcta es la daci\u00f3n, lo diremos.<\/p>\n<h2>Preguntas frecuentes<\/h2>\n<h3>\u00bfQu\u00e9 es la daci\u00f3n en pago?<\/h3>\n<p>Entregar la propiedad al banco en cancelaci\u00f3n total de la deuda hipotecaria. Bajo el C\u00f3digo de Buena Pr\u00e1ctica es un derecho legal para una vivienda habitual cuando se cumplen l\u00edmites estrictos de ingresos y precio. Para cualquier otra propiedad es un acuerdo que el banco puede o no aceptar.<\/p>\n<h3>\u00bfPuedo obtener daci\u00f3n en pago en una casa de vacaciones en Espa\u00f1a?<\/h3>\n<p>No como derecho. El C\u00f3digo de Buena Pr\u00e1ctica cubre solo la vivienda habitual del deudor. Un banco puede seguir acept\u00e1ndolo voluntariamente, lo que ocurre cuando la propiedad vale m\u00e1s para ellos vac\u00eda que lo que cuesta perseguir el d\u00e9ficit.<\/p>\n<h3>\u00bfCu\u00e1nto tiempo tarda una ejecuci\u00f3n hipotecaria en Espa\u00f1a?<\/h3>\n<p>Aproximadamente 10 a 18 meses desde la primera demanda del banco hasta la subasta cuando nadie se opone, m\u00e1s si hay oposici\u00f3n. Los primeros pagos atrasados ocurren antes de que este plazo comience.<\/p>\n<h3>\u00bfPuedo vender mi propiedad despu\u00e9s de que se haya fijado la fecha de la subasta?<\/h3>\n<p>S\u00ed, hasta la subasta en muchos casos. Los fondos del comprador liquidan la hipoteca en notar\u00eda y el banco retira la ejecuci\u00f3n. Se necesita un comprador listo para completar r\u00e1pidamente y un banco que est\u00e9 informado.<\/p>\n<h3>\u00bfQu\u00e9 pasa si nadie puja en la subasta?<\/h3>\n<p>El banco puede quedarse la propiedad. Para una vivienda habitual la ley fija un m\u00ednimo del 70 por ciento del valor de la subasta, o 60 por ciento cuando la deuda es menor. Para una segunda vivienda no hay m\u00ednimo.<\/p>\n<h3>\u00bfMe perseguir\u00e1 el banco en el Reino Unido por un d\u00e9ficit de hipoteca espa\u00f1ola?<\/h3>\n<p>S\u00ed. Los prestamistas espa\u00f1oles ejecutan d\u00e9ficits transfronterizos y los intereses siguen acumul\u00e1ndose. Negociar el d\u00e9ficit mientras la propiedad a\u00fan es tuya da un resultado mejor que esperar las cartas.<\/p>\n<h3>\u00bfDetener los pagos de una hipoteca espa\u00f1ola afecta mi cr\u00e9dito en casa?<\/h3>\n<p>No directamente, ya que los impagos espa\u00f1oles se registran en registros espa\u00f1oles. Una sentencia judicial ejecutada en tu pa\u00eds de origen s\u00ed puede. El da\u00f1o pr\u00e1ctico es el d\u00e9ficit, no la puntuaci\u00f3n.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>If you are behind on a Spanish mortgage, you have more time than the bank&rsquo;s letters suggest and fewer options than the internet suggests. An uncontested repossession takes 10 to 18 months from the bank&rsquo;s first court filing to the auction. 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