{"id":17,"date":"2026-04-17T14:43:02","date_gmt":"2026-04-17T14:43:02","guid":{"rendered":"https:\/\/santinahomes.com\/guides\/buying\/"},"modified":"2026-06-09T16:00:38","modified_gmt":"2026-06-09T16:00:38","slug":"achat","status":"publish","type":"guide","link":"https:\/\/santinahomes.com\/fr\/guides\/buying\/","title":{"rendered":"Acheter un Bien"},"content":{"rendered":"<p class=\"lead\">Acheter un bien en Espagne est simple quand on conna\u00eet les \u00e9tapes dans l'ordre. En sauter une ou les faire dans le d\u00e9sordre, et cela devient vite frustrant. Voici le parcours d'achat en 8 \u00e9tapes que nous suivons avec nos clients internationaux sur la Costa del Sol. Vrais co\u00fbts, vraie paperasse, vrai calendrier.<\/p>\n<h2>\u00c9tape 1, Obtenir votre NIE<\/h2>\n<p>Votre <strong>N\u00famero de Identificaci\u00f3n de Extranjero<\/strong> vient en premier. Sans lui, vous ne pouvez pas signer un acte de vente, ouvrir un compte bancaire ou enregistrer des services. Trois fa\u00e7ons de l'obtenir :<\/p>\n<ul>\n<li>Demander aupr\u00e8s d'un consulat espagnol dans votre pays (2 \u00e0 6 semaines).<\/li>\n<li>Se pr\u00e9senter en personne \u00e0 l'Oficina de Extranjer\u00eda de M\u00e1laga ou d'Algeciras (sur rendez-vous, 2 \u00e0 3 semaines).<\/li>\n<li>Mandater un avocat espagnol via procuration (la solution la plus simple pour les acheteurs internationaux).<\/li>\n<\/ul>\n<p>Co\u00fbt : 9,80 \u20ac de frais d'\u00c9tat + honoraires juridiques si externalis\u00e9 (g\u00e9n\u00e9ralement entre 150 et 300 \u20ac).<\/p>\n<h2>\u00c9tape 2, Ouvrir un compte bancaire espagnol<\/h2>\n<p>Vous en aurez besoin pour votre pr\u00eat, vos pr\u00e9l\u00e8vements automatiques, vos charges de copropri\u00e9t\u00e9 et vos services. Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell et Bankinter proposent tous des comptes non-r\u00e9sidents adapt\u00e9s aux expatri\u00e9s. Ils demanderont votre NIE, passeport, justificatif de domicile \u00e0 l'\u00e9tranger et preuve de revenus. Comptez des frais de tenue de compte de 120 \u00e0 240 \u20ac\/an pour les comptes non-r\u00e9sidents.<\/p>\n<h2>\u00c9tape 3, D\u00e9finir votre budget, incluant tous les frais annexes<\/h2>\n<p>C'est l\u00e0 que les acheteurs venant de l'\u00e9tranger sont souvent pris de court. Le prix d'achat n'est pas votre co\u00fbt total. Pr\u00e9voyez <strong>entre 10 et 14 % en sus du prix d'achat<\/strong> en frais d'acquisition.<\/p>\n<h3>Bien en revente (occasion)<\/h3>\n<ul>\n<li><strong>ITP (Imp\u00f4t sur les mutations immobili\u00e8res)<\/strong>, Andalousie : <strong>7%<\/strong> appartement.<\/li>\n<li><strong>Frais de notaire<\/strong>, entre 600 et 1 500 \u20ac selon le prix.<\/li>\n<li><strong>Frais d'enregistrement<\/strong>, 400 \u20ac \u00e0 900 \u20ac.<\/li>\n<li><strong>Frais juridiques<\/strong>, 1 % du prix + TVA (norme du secteur pour une repr\u00e9sentation juridique ind\u00e9pendante).<\/li>\n<li><strong>Frais bancaires<\/strong> si recours \u00e0 un emprunt hypoth\u00e9caire, ouverture, expertise, assurance group\u00e9e.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Bien immobilier neuf (sur plan ou premi\u00e8re transmission)<\/h3>\n<ul>\n<li><strong>TVA (IVA)<\/strong>, <strong>10%<\/strong> sur le prix d'achat.<\/li>\n<li><strong>AJD (Droits d'enregistrement)<\/strong>, <strong>1.2%<\/strong> en Andalousie.<\/li>\n<li><strong>Notaire + Enregistrement + Juridique<\/strong> comme ci-dessus.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>\u00c9tape 4 \u2014 Financement (le cas \u00e9ch\u00e9ant)<\/h2>\n<p>Voici \u00e0 quoi ressemblent g\u00e9n\u00e9ralement les pr\u00eats hypoth\u00e9caires pour non-r\u00e9sidents aupr\u00e8s des banques espagnoles :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Loan-to-value :<\/strong> g\u00e9n\u00e9ralement 60 \u00e0 70 % pour les non-r\u00e9sidents, jusqu'\u00e0 80 % pour les r\u00e9sidents.<\/li>\n<li><strong>Taux :<\/strong> fixe ou variable (Euribor + 1 \u00e0 2 %). Comparer les deux.<\/li>\n<li><strong>Dur\u00e9e :<\/strong> jusqu&#8217;\u00e0 25-30 ans, g\u00e9n\u00e9ralement plafonn\u00e9e \u00e0 l&#8217;\u00e2ge de 70-75 ans de l&#8217;emprunteur.<\/li>\n<li><strong>Documentation :<\/strong> 2 derni\u00e8res ann\u00e9es de d\u00e9clarations fiscales, 3 \u00e0 6 mois de bulletins de salaire, dettes existantes, assurance du bien.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Un bon courtier en pr\u00eats interrogera 4 \u00e0 6 banques \u00e0 la fois. Nous coordonnons avec des sp\u00e9cialistes lorsque nos clients pr\u00e9f\u00e8rent \u00eatre ind\u00e9pendants du financement maison du promoteur.<\/p>\n<h2>\u00c9tape 5, Trouver le bien<\/h2>\n<p>Le march\u00e9 espagnol est <strong>collaboratif<\/strong>. La plupart des agences partagent les biens via des r\u00e9seaux MLS et se partagent les commissions. Vous n'avez donc pas besoin de contacter dix agences. Un agent bien connect\u00e9 peut vous montrer l'ensemble du march\u00e9, y compris les biens off-market.<\/p>\n<p>M\u00e9fiez-vous de ces signaux d'alerte :<\/p>\n<ul>\n<li>Agents for\u00e7ant les visites d'un bien sp\u00e9cifique (\u00ab offre limit\u00e9e dans le temps \u00bb).<\/li>\n<li>Prix nettement inf\u00e9rieurs au march\u00e9, souvent signe de probl\u00e8mes juridiques (extensions non autoris\u00e9es, dettes de copropri\u00e9t\u00e9).<\/li>\n<li>\u00c9quipes exclusives aux promoteurs refusant de travailler avec des conseils juridiques externes.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>\u00c9tape 6, Promesse de r\u00e9servation, diligences pr\u00e9alables, contrat de vente priv\u00e9<\/h2>\n<h3>Contrat de r\u00e9servation<\/h3>\n<p>Un petit acompte (g\u00e9n\u00e9ralement entre 6 000 et 10 000 \u20ac) retire le bien du march\u00e9 pendant 2 \u00e0 4 semaines le temps des v\u00e9rifications pr\u00e9alables. Il est non remboursable si vous vous d\u00e9sistez sans motif. Enti\u00e8rement remboursable si des vices mat\u00e9riels apparaissent au cours de la due diligence.<\/p>\n<h3>Diligences pr\u00e9alables<\/h3>\n<p>Votre avocat v\u00e9rifie :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Nota Simple<\/strong>, extrait du registre foncier : propri\u00e9t\u00e9, hypoth\u00e8ques, charges, privil\u00e8ges.<\/li>\n<li><strong>Situation de l&#8217;IBI<\/strong>, la taxe municipale est-elle \u00e0 jour ?<\/li>\n<li><strong>Dettes de la copropri\u00e9t\u00e9<\/strong>, certificat de l&#8217;administrateur de la copropri\u00e9t\u00e9.<\/li>\n<li><strong>Licencia de Primera Ocupaci\u00f3n (LPO)<\/strong>, permis d&#8217;habitation. Critique pour les constructions neuves.<\/li>\n<li><strong>Certificado de Eficiencia Energ\u00e9tica (CEE)<\/strong>, obligatoire pour la vente.<\/li>\n<li><strong>Situation urbaine<\/strong>, certificat de l'ayuntamiento. Confirme l'absence d'extensions ill\u00e9gales et de probl\u00e8mes d'urbanisme en attente.<\/li>\n<li><strong>ITE \/ Informe de Evaluaci\u00f3n del Edificio<\/strong>, pour les b\u00e2timents de plus de 50 ans.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Compromis de vente (Contrato de Arras)<\/h3>\n<p>Ceci est g\u00e9n\u00e9ralement sign\u00e9 2 \u00e0 4 semaines apr\u00e8s la r\u00e9servation. Vous payez <strong>10%<\/strong> du prix. Voici comment fonctionnent les p\u00e9nalit\u00e9s :<\/p>\n<ul>\n<li>Si l'acheteur se retire : il perd les 10 %.<\/li>\n<li>Si le vendeur se retire : il rembourse 20 % (le double de l'acompte).<\/li>\n<\/ul>\n<p>La date de signature, l'\u00e9tat du bien et toutes les conditions (par exemple, sous r\u00e9serve d'obtention du pr\u00eat) sont ici grav\u00e9s dans le marbre.<\/p>\n<h2>\u00c9tape 7 \u2014 Signature chez le notaire (Escritura P\u00fablica)<\/h2>\n<p>Environ 4 \u00e0 8 semaines apr\u00e8s la signature des arras, toutes les parties se retrouvent chez le notaire. Vous signez l' <strong>escritura de compraventa<\/strong>, transf\u00e9rez le solde restant (g\u00e9n\u00e9ralement par ch\u00e8que de banque) et r\u00e9cup\u00e9rez les cl\u00e9s. Le notaire lit l'acte \u00e0 voix haute. Si votre espagnol n'est pas courant, faites-vous accompagner d'un interpr\u00e8te ou donnez procuration \u00e0 votre avocat.<\/p>\n<h3>Chez le notaire, vous remettez<\/h3>\n<ul>\n<li>Solde final (ch\u00e8que de banque le plus souvent)<\/li>\n<li>Taxes (ITP ou IVA+AJD), souvent pr\u00e9lev\u00e9es directement sur le ch\u00e8que de banque<\/li>\n<li>Honoraires du notaire le jour<\/li>\n<li>Justificatif de l'origine des fonds (lutte contre le blanchiment d'argent, SEPBLAC)<\/li>\n<\/ul>\n<h2>\u00c9tape 8, Apr\u00e8s la signature<\/h2>\n<p>Votre avocat prend le relais :<\/p>\n<ul>\n<li>Enregistrement de l'escritura au Registro de la Propiedad (1 \u00e0 2 mois).<\/li>\n<li>Paiement de l'ITP\/AJD dans les 30 jours suivant l'acte.<\/li>\n<li>Changement de nom pour les services, l'IBI, les charges de copropri\u00e9t\u00e9.<\/li>\n<li>D\u00e9p\u00f4t de <strong>Modelo 211<\/strong> (retenue fiscale de 3 %) en cas d'achat aupr\u00e8s d'un vendeur non-r\u00e9sident.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Calendrier r\u00e9aliste<\/h2>\n<ul>\n<li>NIE + ouverture de compte bancaire : <strong>2 \u00e0 6 semaines<\/strong>, peut se d\u00e9rouler en parall\u00e8le avec les visites.<\/li>\n<li>Recherche de propri\u00e9t\u00e9 : <strong>1 semaine \u00e0 6 mois<\/strong> selon les crit\u00e8res.<\/li>\n<li>R\u00e9servation \u2192 signature : g\u00e9n\u00e9ralement <strong>6 a 10 semaines<\/strong>.<\/li>\n<li>Achat sur plan : <strong>12 \u00e0 36 mois<\/strong> de la r\u00e9servation \u00e0 la livraison.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Pi\u00e8ges courants<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Recourir \u00e0 l'avocat du promoteur.<\/strong> Nommez toujours un conseil juridique ind\u00e9pendant.<\/li>\n<li><strong>Ignorer l'arri\u00e9r\u00e9 des charges de copropri\u00e9t\u00e9.<\/strong> Vous h\u00e9ritez des dettes impay\u00e9es de copropri\u00e9t\u00e9 selon la loi espagnole.<\/li>\n<li><strong>Acheter une propri\u00e9t\u00e9 avec des extensions non autoris\u00e9es.<\/strong> Courant dans les villas rurales. V\u00e9rifiez les mesures cadastrales par rapport aux mesures r\u00e9elles.<\/li>\n<li><strong>Sous-estimer les co\u00fbts permanents.<\/strong> IBI, charges de copropri\u00e9t\u00e9, services, assurance, exon\u00e9r\u00e9 d'imp\u00f4t sur la fortune mais l'IRNR s'applique pour les non-r\u00e9sidents.<\/li>\n<li><strong>Location saisonni\u00e8re sans licence.<\/strong> L'Andalousie exige l'enregistrement en tant que <em>Vivienda con Fines Tur\u00edsticos<\/em> . Amendes substantielles sinon.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Ce qu'un bon agent fait r\u00e9ellement pour vous<\/h2>\n<ul>\n<li>Filtre le march\u00e9 pour vous montrer 12 propri\u00e9t\u00e9s au lieu de 120.<\/li>\n<li>N\u00e9gocie le prix et les conditions (5 \u00e0 15 % sous le prix affich\u00e9 est habituel sur le march\u00e9 actuel).<\/li>\n<li>Coordonne avec l'avocat, le notaire, la banque, le conseiller fiscal.<\/li>\n<li>Signale les probl\u00e8mes juridiques et structurels avant l'\u00e9tape de r\u00e9servation.<\/li>\n<li>Aide \u00e0 la logistique d'emm\u00e9nagement : services, enregistrement en copropri\u00e9t\u00e9, mobilier, artisans.<\/li>\n<\/ul>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le processus, les frais, la paperasse. 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