La c\u00f4te de la Costa del Sol, o\u00f9 ces nouvelles mesures s'appliqueraient<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\nComment Ceci Est-Il Approuv\u00e9, et Pourquoi Cela Importe-t-il ?<\/h2>\n\n\n\n La loi espagnole peut \u00eatre adopt\u00e9e de deux fa\u00e7ons : par le Congr\u00e8s, o\u00f9 elle n\u00e9cessite une majorit\u00e9 de parlementaires, ou par d\u00e9cret royal, approuv\u00e9 directement par le Conseil des ministres. Le gouvernement de Pedro S\u00e1nchez a r\u00e9guli\u00e8rement recouru \u00e0 la seconde voie, largement parce qu'il ne dispose pas d'une majorit\u00e9 fiable au Congr\u00e8s pour adopter la l\u00e9gislation de la mani\u00e8re ordinaire.<\/p>\n\n\n\n
Cette distinction importe ici. Un d\u00e9cret royal prend effet imm\u00e9diatement une fois sign\u00e9, mais le Congr\u00e8s dispose alors d'une courte fen\u00eatre juridique, g\u00e9n\u00e9ralement de 30 \u00e0 45 jours, pour le valider ou l'annuler. Ce n'est pas un risque hypoth\u00e9tique. Le gouvernement a essay\u00e9 quelque chose de similaire l'ann\u00e9e derni\u00e8re, gelant les augmentations de loyer sur les contrats \u00e0 long terme par d\u00e9cret, et le Congr\u00e8s l'a ensuite annul\u00e9, quelque chose que nous avons observ\u00e9 en temps r\u00e9el avec les clients affect\u00e9s. Il existe une r\u00e9elle possibilit\u00e9 que le m\u00eame mod\u00e8le se r\u00e9p\u00e8te avec ce paquet : un d\u00e9cret sign\u00e9 en juillet, des changements qui s'appliquent \u00e0 partir de cette date, et un vote quelques semaines plus tard qui pourrait annuler tout ou partie de cela.<\/p>\n\n\n\n
Il convient \u00e9galement d'\u00eatre franc sur le contexte politique, car il explique mieux le timing que n'importe quelle statistique sur le logement. Cette annonce intervient alors que S\u00e1nchez est sous une pression importante concernant des affaires de corruption impliquant des personnes proches de lui, et quelques jours seulement apr\u00e8s que le Congr\u00e8s ait approuv\u00e9 un vote de censure non contraignant contre son leadership. \u00c0 notre avis, ce n'est pas une co\u00efncidence. Un vaste et ambitieux paquet de mesures relatives au logement donne \u00e0 son gouvernement un gros titre derri\u00e8re lequel se cacher, quelque chose de proactif \u00e0 pointer du doigt avant les \u00e9lections attendues en 2027, quel que soit le montant de celui-ci qui survit au processus juridique intact. Nous avons vu ce sch\u00e9ma auparavant, et il aboutit rarement \u00e0 une politique durable.<\/p>\n\n\n\n
Les Locations de Courte Dur\u00e9e Feront-elles Vraiment Face \u00e0 une TVA de 21 % ?<\/h2>\n\n\n\n La mesure phare est une TVA propos\u00e9e de 21% sur les revenus touristiques et de location de courte dur\u00e9e, y compris les plateformes comme Airbnb. Aujourd'hui, un propri\u00e9taire individuel louant une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 court terme ne facture pas de TVA en plus du tarif quotidien. Selon cette proposition, cela changerait.<\/p>\n\n\n\n
En pratique, cela est peu probable de fonctionner comme une simple surtaxe ajout\u00e9e en plus des prix existants. Les tarifs de location de courte dur\u00e9e sont fix\u00e9s par ce que le march\u00e9 peut supporter. Un propri\u00e9taire facturant 300 euros la nuit dans une zone concurrentielle ne peut pas soudainement facturer 360 euros simplement parce que la TVA a \u00e9t\u00e9 introduite ; les clients r\u00e9serveront ailleurs. Ce qui se passe r\u00e9ellement, c'est que les 300 euros deviennent le prix toutes taxes comprises, ce qui signifie que le propri\u00e9taire touche environ 240 euros avant que l'autorit\u00e9 fiscale prenne sa part. Pour quiconque a construit une activit\u00e9 de location autour d'un rendement sp\u00e9cifique, c'est un coup important aux chiffres sous-jacents, pas un changement cosm\u00e9tique.<\/p>\n\n\n\n
Beaucoup reste flou. Que cela s'applique aux propri\u00e9taires individuels aussi bien qu'aux entreprises, quand exactement cela prendrait effet, et comment cela serait appliqu\u00e9 sur les plateformes sont toutes des questions ouvertes que le d\u00e9cret n'a pas encore tranch\u00e9es. Mais nous le dirons clairement : taxer les locations de courte dur\u00e9e \u00e0 21 % est, \u00e0 notre avis, une erreur d\u00e9guis\u00e9e en solution. Les locations de courte dur\u00e9e repr\u00e9sentent une part v\u00e9ritablement mineure du parc immobilier espagnol. Le pays construit moins de 100.000 nouveaux logements par an contre un d\u00e9ficit de centaines de milliers, entra\u00een\u00e9 par la croissance d\u00e9mographique d'environ 47 \u00e0 50 millions ces derni\u00e8res ann\u00e9es, des chiffres que nous suivons dans le cadre de notre propre analyse de march\u00e9. C'est la v\u00e9ritable source de la pression sur les prix. Punir les propri\u00e9taires de locations de courte dur\u00e9e ne construit pas un seul logement suppl\u00e9mentaire, cela comprime simplement un segment du march\u00e9 qui n'a jamais \u00e9t\u00e9 la cause de la p\u00e9nurie en premier lieu. Si l'objectif est vraiment de prot\u00e9ger l'offre \u00e0 long terme, r\u00e9duire le fardeau fiscal sur les propri\u00e9taires qui s'engagent dans des contrats \u00e0 long terme ferait bien plus, et ce levier existe d\u00e9j\u00e0, il est simplement sous-utilis\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Extension et Gel des Contrats de Location \u00e0 Long Terme<\/h2>\n\n\n\n Le second pilier majeur concerne les contrats de location \u00e0 long terme. Selon la loi espagnole actuelle, un contrat \u00e0 long terme se renouvelle ann\u00e9e apr\u00e8s ann\u00e9e jusqu'\u00e0 un maximum de cinq ans, apr\u00e8s quoi le propri\u00e9taire peut choisir de ne pas renouveler. Dans des villes comme Madrid, Barcelone et Valence, des dizaines de milliers de ces contrats de cinq ans arrivent \u00e0 expiration actuellement, beaucoup d'entre eux toujours au tarif convenu il y a cinq ans, bien en dessous du niveau actuel du march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
La proposition en discussion \u00e9tendrait ou g\u00e8lerait effectivement ces contrats plut\u00f4t que de leur permettre de se r\u00e9initialiser aux taux du march\u00e9 actuels \u00e0 l'expiration. Pour les propri\u00e9taires bailleurs, c'est une intervention autoritaire, et nous ne le disons pas \u00e0 la l\u00e9g\u00e8re. La tarification des locations en Espagne se situe d\u00e9j\u00e0 dans un cadre r\u00e9glement\u00e9, utilisant un indice officiel index\u00e9 sur l'inflation pour r\u00e9gir les augmentations annuelles. Cela va encore plus loin, contournant la capacit\u00e9 du propri\u00e9taire \u00e0 r\u00e9viser le prix d'une propri\u00e9t\u00e9 m\u00eame apr\u00e8s qu'un terme de contrat ait v\u00e9ritablement pris fin, ce qui est une chose diff\u00e9rente de la r\u00e9glementation des augmentations annuelles au sein d'un contrat existant. Notre avis honn\u00eate est que cela passe de la protection des locataires \u00e0 un v\u00e9ritable probl\u00e8me de droits de propri\u00e9t\u00e9, et nous ne serions pas surpris de le voir contest\u00e9 et rejet\u00e9, comme des mesures similaires de ce gouvernement l'ont \u00e9t\u00e9 auparavant. Qu'elle survive \u00e0 un examen constitutionnel, ou examen en vertu du droit de l'UE d'ailleurs, est une question r\u00e9elle et ouverte.<\/p>\n\n\n\n
Les Locations \u00e0 Moyen Terme Sont Ensuite Concern\u00e9es<\/h2>\n\n\n\n Un troisi\u00e8me volet cible ce que la loi espagnole appelle les alquileres de temporada, les locations saisonni\u00e8res ou \u00e0 moyen terme s'\u00e9tendant g\u00e9n\u00e9ralement de trois \u00e0 six mois. Celles-ci se situent actuellement dans un vide r\u00e9glementaire : pas assez courtes pour entrer dans les r\u00e8gles de location touristique, pas assez longues pour compter comme un contrat de location \u00e0 long terme standard. Le gouvernement a signal\u00e9 qu'il souhaite r\u00e9glementer cet espace plus \u00e9troitement, bien que les d\u00e9tails de la mani\u00e8re dont cela a \u00e9t\u00e9 publi\u00e9 ne le soient pas. Cela affecte un segment r\u00e9el et assez courant du march\u00e9, y compris les r\u00e9installations, les locations d'entreprise, et les propri\u00e9taires qui louent pendant une partie de l'ann\u00e9e tout en gardant la flexibilit\u00e9 pour un usage personnel le reste du temps.<\/p>\n\n\n\n
Cela R\u00e9sout-il R\u00e9ellement la Crise du Logement?<\/h2>\n\n\n\n Notre honn\u00eate opinion, ayant observ\u00e9 ce march\u00e9 pendant des ann\u00e9es, est non. Pris ensemble, ces mesures se lisent comme une r\u00e9ponse politique \u00e0 une crise du logement plut\u00f4t qu'une correction structurelle, et cette distinction importe \u00e9norm\u00e9ment pour quiconque essaie de planifier autour. Le probl\u00e8me fondamental de l'Espagne est l'offre et la demande : pas assez de logements construits par rapport \u00e0 une population croissante, agrav\u00e9 par une lourde charge fiscale sur la nouvelle construction qui, selon notre propre estimation, peut repr\u00e9senter 30 ou 40 % du co\u00fbt d'une propri\u00e9t\u00e9, et un processus de lib\u00e9ration des terres lent et bureaucratique qui d\u00e9courage les promoteurs de construire au rythme que le march\u00e9 a r\u00e9ellement besoin. Les marges des promoteurs sur les projets de nouvelle construction, d'apr\u00e8s ce que nous voyons dans nos propres transactions, tournent g\u00e9n\u00e9ralement autour de 25 %, ce qui n'est pas le profit d\u00e9mesur\u00e9ment \u00e9lev\u00e9 que beaucoup supposent, \u00e9tant donn\u00e9 le risque impliqu\u00e9 dans la concr\u00e9tisation d'un projet dans l'environnement r\u00e9glementaire espagnol. Si le gouvernement voulait vraiment faire bouger les choses, c'est l\u00e0 que l'effort irait.<\/p>\n\n\n\n
Au lieu de cela, ajouter la TVA aux locations de courte dur\u00e9e ou geler les contrats de location \u00e0 long terme n'ajoute pas un seul nouveau logement au march\u00e9. Si quelque chose, \u00e0 notre avis, des mesures comme celles-ci tendent \u00e0 augmenter le stress sur une offre locative d\u00e9j\u00e0 limit\u00e9e, car certains propri\u00e9taires choisissent de vendre plut\u00f4t que de continuer \u00e0 louer dans des termes plus stricts, ce qui est l'oppos\u00e9 de ce dont une crise du logement a besoin. La lecture honn\u00eate, d'o\u00f9 nous sommes assis, est que ce d\u00e9cret vise \u00e0 \u00eatre vu en action, non pas \u00e0 r\u00e9soudre la p\u00e9nurie sous-jacente, et traiter comme une v\u00e9ritable politique du logement plut\u00f4t qu'une politique est susceptible de laisser les gens planifier autour de la mauvaise chose.<\/p>\n\n\n\nCe Qu'il Faut R\u00e9ellement Faire Maintenant<\/h2>\n\n\n\n Si vous poss\u00e9dez d\u00e9j\u00e0 une propri\u00e9t\u00e9 locative, \u00eates en phase de n\u00e9gociation sur un achat, ou regardez simplement le march\u00e9 de la c\u00f4te, l'approche judicieuse est d'attendre et de voir plut\u00f4t que de r\u00e9agir aux gros titres. C'est une proposition qui doit encore survivre \u00e0 la signature du Conseil des ministres et \u00e0 un vote de validation du Congr\u00e8s, et l'histoire sugg\u00e8re une v\u00e9ritable chance qu'elle ne le fasse pas compl\u00e8tement intacte. Il y a aussi la question ouverte de savoir si d'autres mesures, y compris tout changement \ufffd\ufffd la fiscalit\u00e9 pour les acheteurs \u00e9trangers, sont ajout\u00e9es avant la finalisation du d\u00e9cret. Cela a \u00e9t\u00e9 sugg\u00e9r\u00e9 auparavant et n'a pas disparu.<\/p>\n\n\n\n
Ce que nous dirions aux clients maintenant, clairement : ne laissez pas un d\u00e9cret qui pourrait ne pas survivre au Congr\u00e8s dicter une d\u00e9cision concernant une propri\u00e9t\u00e9 que vous voulez r\u00e9ellement. Gardez les d\u00e9cisions d'achat et de vente ancr\u00e9es dans les fondamentaux de la propri\u00e9t\u00e9 et de la r\u00e9gion plut\u00f4t que dans les gros titres des d\u00e9crets. D'apr\u00e8s notre exp\u00e9rience, le march\u00e9 principal c\u00f4tier \u00e0 Marbella, Estepona et le long de la Costa del Sol a r\u00e9sist\u00e9 \u00e0 beaucoup de bruit r\u00e9glementaire au fil des ann\u00e9es sans que cela ne change l'attrait fondamental de poss\u00e9der ici, et nous ne nous attendons pas \u00e0 ce que cette fois soit diff\u00e9rente. Nous suivons cela de pr\u00e8s et mettrons \u00e0 jour cet article au fur et \u00e0 mesure que le d\u00e9cret prend forme.<\/p>\n\n\n\n
Questions fr\u00e9quentes<\/h2>\n\n\n\nLe d\u00e9cret sur le logement de juillet est-il une loi ?<\/h3>\n\n\n\n Non. Au moment de la r\u00e9daction, c'est une proposition en direction du Conseil des Ministres, pas une loi approuv\u00e9e. Une fois sign\u00e9e par d\u00e9cret royal, elle prend effet imm\u00e9diatement, mais le Congr\u00e8s dispose ensuite de 30 \u00e0 45 jours pour la valider ou l'annuler. Jusqu'\u00e0 ce que ce vote se produise, traitez chaque mesure ici comme provisoire plut\u00f4t que d\u00e9finitive.<\/p>\n\n\n\n
La TVA de 21 % s'applique-t-elle aux propri\u00e9taires individuels louant \u00e0 court terme ?<\/h3>\n\n\n\n C'est toujours flou. Le d\u00e9cret ne pr\u00e9cise pas encore si les propri\u00e9taires individuels sont trait\u00e9s de la m\u00eame mani\u00e8re que les entreprises \u00e0 des fins de TVA, ni quand l'application sur des plateformes comme Airbnb commencerait. Jusqu'\u00e0 ce que les d\u00e9tails soient publi\u00e9s, supposez que cela pourrait s'appliquer \u00e0 vous et planifiez vos chiffres autour de cette possibilit\u00e9 plut\u00f4t que d'esp\u00e9rer le contraire.<\/p>\n\n\n\n
Mon contrat de location \u00e0 long terme existant peut-il toujours \u00eatre repr\u00e9cis\u00e9 ?<\/h3>\n\n\n\n En vertu de la loi actuelle, oui, une fois qu'un contrat de cinq ans arrive v\u00e9ritablement \u00e0 terme. La nouvelle proposition changerait cela en prolongeant ou en gelant les contrats plut\u00f4t que de les laisser se r\u00e9initialiser aux tarifs du march\u00e9 \u00e0 l'expiration. S'il est approuv\u00e9 par le Congr\u00e8s, la r\u00e9actualisation des prix \u00e0 la fin du contrat deviendra beaucoup plus difficile qu'aujourd'hui.<\/p>\n\n\n\n
Que se passe-t-il si le Congr\u00e8s rejette le d\u00e9cret ?<\/h3>\n\n\n\n Les mesures disparaissent, du moins dans leur forme actuelle. Cela s'est produit l'ann\u00e9e derni\u00e8re lorsque le gouvernement a gel\u00e9 les augmentations des loyers \u00e0 long terme par d\u00e9cret et que le Congr\u00e8s a ensuite annul\u00e9 cette d\u00e9cision. Compte tenu de cet ant\u00e9c\u00e9dent, un rejet ou un recul partiel de ce paquet dans les semaines \u00e0 venir est une possibilit\u00e9 r\u00e9elle, non pas une possibilit\u00e9 lointaine.<\/p>\n\n\n\n
Dois-je retarder un achat ou une vente de propri\u00e9t\u00e9 en raison de ce d\u00e9cret ?<\/h3>\n\n\n\n Nous ne le ferions pas, et nous le disons clairement \u00e0 nos propres clients. Le paquet doit encore passer un vote de validation qu'il pourrait ne pas r\u00e9ussir \u00e0 passer intact. Basez votre d\u00e9cision d'achat ou de vente sur la propri\u00e9t\u00e9 et la r\u00e9gion, non pas sur des gros titres concernant un d\u00e9cret qui pourrait sembler tr\u00e8s diff\u00e9rent, ou dispara\u00eetre, dans les semaines \u00e0 venir.<\/p>\n\n\n\n
Pour tout ce qui touche les d\u00e9tails juridiques de ce d\u00e9cret, nous travaillons en \u00e9troite collaboration avec Javier P\u00e9rez de Vargas<\/a>, dont le cabinet \u00e0 Estepona et Marbella est notre conseiller juridique de confiance en mati\u00e8re de droit locatif et d'immobilier. Si vous souhaitez discuter de la mani\u00e8re dont cela pourrait affecter un achat, une location ou un plan d'investissement sp\u00e9cifique, nous sommes heureux de vous donner notre avis honn\u00eate et de vous orienter vers l'\u00e9quipe de Javier pour l'aspect juridique, faites-leur simplement savoir que vous venez de Santina Homes.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Spain’s new housing measures arrive by royal decree in July. What the package actually says, and what it means for owners, landlords and buyers.<\/p>","protected":false},"author":3,"featured_media":289,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[18,21,19],"tags":[],"class_list":["post-287","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-investment","category-market-update","category-tax-legal"],"yoast_head":"\n
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Son contexte international, sa ma\u00eetrise de sept langues et sa carri\u00e8re chez KLM lui ont permis de construire un vaste r\u00e9seau de contacts de confiance tant au niveau local qu'\u00e0 l'\u00e9tranger. 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