{"id":37,"date":"2026-04-26T09:00:00","date_gmt":"2026-04-26T07:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/santinahomes.com\/?p=37"},"modified":"2026-06-10T11:36:33","modified_gmt":"2026-06-10T11:36:33","slug":"andalusia-tax-changes-2026-what-property-buyers-must-know","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/santinahomes.com\/fr\/blog\/andalusia-tax-changes-2026-what-property-buyers-must-know\/","title":{"rendered":"Fiscalit\u00e9 en Andalousie 2026 : ce que tout acheteur immobilier doit savoir"},"content":{"rendered":"
L'Andalousie s'est impos\u00e9e comme l'une des r\u00e9gions d'Espagne les plus avantageuses fiscalement pour les acheteurs immobiliers : ITP sur la revente plafonn\u00e9 \u00e0 7 %, droits de succession quasi supprim\u00e9s pour les h\u00e9ritiers directs, et imp\u00f4t sur la fortune \u00e9limin\u00e9. Si vous buying<\/a> dans la fourchette 400 000 \u2013 1 500 000 \u20ac en tant que non-r\u00e9sident, la structure de votre acquisition est d\u00e9terminante. Bien l'anticiper en 2026 vous fera \u00e9conomiser des dizaines de milliers d'euros.<\/div>\n

Les prix de l'immobilier espagnol viennent de d\u00e9passer pour la premi\u00e8re fois le pic de 2008. Au niveau national, l'investissement immobilier a bondi de 93 % en glissement annuel pour atteindre 6,3 milliards d'euros. Sur la Costa del Sol, la joint-venture Neinor-Stoneshield vient de s'engager \u00e0 hauteur de 150 millions d'euros \u00e0 Marbella. Ce n'est pas un march\u00e9 en train de souffler, et les acheteurs qui h\u00e9sitaient commencent \u00e0 le ressentir.<\/p>\n

\"Modern
Le type de bien pour lequel une bonne structuration fiscale vous fait \u00e9conomiser des dizaines de milliers d'euros<\/figcaption><\/figure>\n

Why 2026 Is a Different Kind of Year for Buying Here<\/h2>\n

I have been selling<\/a> propri\u00e9t\u00e9 sur la Costa del Sol depuis cinq ans maintenant, et je n'ai jamais eu autant de conversations avec des acheteurs motiv\u00e9s par la fiscalit\u00e9 \u2014 dans le meilleur sens du terme. Ils ne cherchent pas \u00e0 \u00e9luder quoi que ce soit. Ce sont des personnes intelligentes, souvent originaires du Royaume-Uni, d'Allemagne, de France ou de Belgique, qui ont pass\u00e9 suffisamment de temps ici pour comprendre que l'Andalousie a discr\u00e8tement construit l'un des environnements fiscaux les plus attractifs d'Europe occidentale. Et 2026 est l'ann\u00e9e o\u00f9 cette r\u00e9alit\u00e9 commence enfin \u00e0 \u00eatre largement reconnue.<\/p>\n

La Junta de Andaluc\u00eda d\u00e9mant\u00e8le syst\u00e9matiquement l'ancienne charge fiscale depuis quelques ann\u00e9es, et l'effet cumulatif est d\u00e9sormais suffisamment significatif pour modifier le calcul financier d'un achat \u00e0 presque tous les niveaux de prix de notre march\u00e9. Quand je m'assieds avec un client en terrasse \u00e0 Puerto Ban\u00fas ou apr\u00e8s une visite \u00e0 Guadalmina Alta, la question n'est plus seulement quelle propri\u00e9t\u00e9 les fait r\u00eaver. C'est comment la structurer, quand agir, et s'ils ont le bon conseiller. Voici ce qui compte vraiment en 2026.<\/p>\n

Ce que paient les acheteurs de biens en revente : le point sur l'ITP<\/h2>\n

L'ITP est l'Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, la taxe de transfert que vous payez lors de l'achat d'un bien d'occasion en Espagne. C'est une taxe r\u00e9gionale, donc variable selon la communaut\u00e9 autonome. L'Andalousie la r\u00e9duit r\u00e9guli\u00e8rement. En 2021, la Junta l'a ramen\u00e9e \u00e0 un taux forfaitaire de 7 % toutes tranches confondues. C'\u00e9tait une r\u00e9forme structurelle r\u00e9elle, pas une mesure temporaire, et elle est toujours en vigueur en 2026.<\/p>\n

En chiffres r\u00e9els : sur une villa de revente \u00e0 800 000 \u20ac \u00e0 Nueva Andaluc\u00eda, vous payez 56 000 \u20ac d'ITP. Cela semble beaucoup jusqu'\u00e0 ce que vous compariez avec ce que paient les acheteurs \u00e0 Madrid (6 % mais avec un pr\u00e9l\u00e8vement suppl\u00e9mentaire sur les valeurs \u00e9lev\u00e9es) ou en Catalogne, o\u00f9 l'ITP monte \u00e0 11 % au-del\u00e0 d'un million d'euros. L'Andalousie \u00e0 7 % fixe est l'un des taux les plus comp\u00e9titifs d'Espagne pour les acheteurs dans notre gamme de prix habituelle.<\/p>\n

Ce qui a chang\u00e9 sp\u00e9cifiquement en 2026, c'est le cadre de la valeur de r\u00e9f\u00e9rence \u2014 le valor de referencia \u2014 que l'Agencia Tributaria utilise comme base pour calculer l'assiette fiscale. Ce m\u00e9canisme, introduit nationalement en 2022, a \u00e9t\u00e9 source d'inqui\u00e9tude pour les acheteurs depuis lors. La crainte \u00e9tait l\u00e9gitime : si la valeur de r\u00e9f\u00e9rence du Cadastre d\u00e9passe le prix d'achat convenu, vous payez l'ITP sur le chiffre le plus \u00e9lev\u00e9, pas sur ce que vous avez r\u00e9ellement pay\u00e9. En pratique, sur la Costa del Sol en 2026, les valeurs de r\u00e9f\u00e9rence pour les biens \u00e0 Marbella, Estepona et Benahav\u00eds se rapprochent davantage de la r\u00e9alit\u00e9 du march\u00e9 qu'il y a deux ans, car le Cadastre a mis \u00e0 jour ses coefficients pour refl\u00e9ter la hausse des prix. Pour les acheteurs, cela signifie moins de mauvaises surprises chez le notaire. Pour un petit nombre de transactions o\u00f9 vous achetez r\u00e9ellement en dessous du march\u00e9, cela peut signifier payer l'ITP sur un chiffre sup\u00e9rieur \u00e0 votre prix d'achat. Votre avocat doit v\u00e9rifier ce point avant que vous ne signiez quoi que ce soit.<\/p>\n

Dernier point souvent oubli\u00e9 des acheteurs : si vous r\u00e9pondez \u00e0 certains crit\u00e8res de r\u00e9duction, le taux effectif peut \u00eatre encore plus bas. Les grandes familles, les acheteurs de moins de 35 ans et ceux qui acqui\u00e8rent une r\u00e9sidence principale en dessous de 150 000 \u20ac peuvent b\u00e9n\u00e9ficier de taux r\u00e9duits. La plupart de mes clients internationaux n'y ont pas droit, mais il vaut la peine de le confirmer avec votre conseiller fiscal avant de supposer que 7 % est votre plancher.<\/p>\n

\"Modern
Le type de bien pour lequel une bonne structuration fiscale vous fait \u00e9conomiser des dizaines de milliers d'euros<\/figcaption><\/figure>\n

Immobilier neuf, IVA et AJD : les chiffres qui surprennent vraiment<\/h2>\n

When you buy a new-build<\/a> bien immobilier en Espagne, la transaction est structur\u00e9e diff\u00e9remment. Vous ne payez pas l'ITP. Vous payez \u00e0 la place la TVA (IVA) au taux de 10 %, plus l'AJD \u2014 les Actos Jur\u00eddicos Documentados, droit de timbre \u2014 qui s'\u00e9l\u00e8ve actuellement \u00e0 1,2 % en Andalousie.<\/p>\n

Pour un appartement neuf dans le couloir d'Estepona \u00e0 600 000 \u20ac, la facture fiscale se pr\u00e9sente ainsi : 60 000 \u20ac d'IVA et 7 200 \u20ac d'AJD, soit un total de 67 200 \u20ac. \u00c0 comparer aux 42 000 \u20ac d'ITP si le m\u00eame appartement \u00e9tait en revente. L'immobilier neuf co\u00fbte plus cher \u00e0 l'achat du point de vue fiscal, et les acheteurs doivent en tenir compte dans leur budget.<\/p>\n

Le taux d'IVA de 10 % est fix\u00e9 au niveau national et ne rel\u00e8ve pas des comp\u00e9tences de l'Andalousie, donc il n'a pas boug\u00e9 en 2026. Ce sur quoi la Junta peut et influence effectivement, c'est l'AJD \u2014 et le taux actuel de 1,2 % est nettement plus favorable que dans d'autres r\u00e9gions. La Catalogne applique 1,5 %, Valence 1,5 %, Madrid 0,75 % mais avec des valeurs immobili\u00e8res de base plus \u00e9lev\u00e9es. L'Andalousie se situe dans un juste milieu raisonnable.<\/p>\n

Pour les biens commerciaux ou les acquisitions de terrains, l'IVA monte \u00e0 21 %. Si vous achetez un terrain \u00e0 Benahav\u00eds pour y construire, ou un local commercial \u00e0 Puerto Ban\u00fas, vous paierez 21 % d'IVA plus 1,2 % d'AJD. Cela prend les gens de court parfois, il vaut donc mieux le dire clairement.<\/p>\n

Ce qui a chang\u00e9 de fa\u00e7on significative en 2026, c'est la fa\u00e7on dont l'Agencia Tributaria aborde la d\u00e9ductibilit\u00e9 de l'IVA pour les acheteurs qui acqui\u00e8rent via des soci\u00e9t\u00e9s. J'y reviendrai dans la FAQ, car les r\u00e8gles sont nuanc\u00e9es et les cons\u00e9quences d'une erreur sont co\u00fbteuses.<\/p>\n

The Inheritance and Wealth Tax Situation, Explained Without the Jargon<\/h2>\n

C'est le domaine o\u00f9 l'Andalousie a fait ses avanc\u00e9es les plus spectaculaires, et o\u00f9 bon nombre de mes clients fran\u00e7ais et allemands sont r\u00e9ellement stup\u00e9faits quand je leur explique les r\u00e8gles actuelles \u2014 car ils viennent de pays o\u00f9 les droits de succession peuvent emporter une part substantielle d'un patrimoine familial.<\/p>\n

En Andalousie, le gouvernement r\u00e9gional a dans les faits supprim\u00e9 les droits de succession entre conjoints, enfants et parents. Le m\u00e9canisme technique est une r\u00e9duction de 99 % sur la part r\u00e9gionale de l'imp\u00f4t, appliqu\u00e9e aux h\u00e9ritiers directs. Les droits de succession espagnols se d\u00e9composent en un calcul national et un compl\u00e9ment r\u00e9gional \u2014 et l'Andalousie a \u00e9limin\u00e9 sa part pour ces liens familiaux. En pratique, un acheteur britannique ou allemand qui poss\u00e8de un bien \u00e0 Marbella et le transmet \u00e0 ses enfants verra ses h\u00e9ritiers payer un montant n\u00e9gligeable en droits de succession c\u00f4t\u00e9 andalou. C'est un avantage structurel qui n'existe pas dans de nombreuses autres r\u00e9gions espagnoles, et certainement pas en France, en Allemagne ou en Belgique.<\/p>\n

Pour les non-r\u00e9sidents, la situation a historiquement \u00e9t\u00e9 compliqu\u00e9e par le fait que l'Espagne appliquait les r\u00e8gles nationales (moins avantageuses) aux h\u00e9ritiers non-r\u00e9sidents plut\u00f4t que les r\u00e8gles r\u00e9gionales. Cette discrimination a \u00e9t\u00e9 contest\u00e9e devant la Cour de justice de l'Union europ\u00e9enne, et l'Espagne a perdu. Depuis 2015, et pleinement mis en \u0153uvre jusqu'en 2026, les ressortissants europ\u00e9ens non-r\u00e9sidents h\u00e9ritant d'un bien en Andalousie b\u00e9n\u00e9ficient des r\u00e8gles r\u00e9gionales andalouses, c'est-\u00e0-dire d'une succession quasi sans droits, au m\u00eame titre que les r\u00e9sidents. Les ressortissants non-europ\u00e9ens, y compris les acheteurs britanniques post-Brexit, sont \u00e9galement couverts suite aux modifications l\u00e9gislatives de l'Espagne pour se conformer aux pressions constantes de la CJUE. C'est une r\u00e9elle bonne nouvelle, et elle est moins connue qu'elle ne devrait l'\u00eatre.<\/p>\n

L'imp\u00f4t sur la fortune est l'autre volet. L'Andalousie a supprim\u00e9 son imp\u00f4t sur la fortune r\u00e9gional en 2022, devenant ainsi l'une des deux seules r\u00e9gions espagnoles \u00e0 l'avoir fait. Le gouvernement national a r\u00e9pondu en instaurant une \u00ab taxe de solidarit\u00e9 \u00bb temporaire sur les patrimoines sup\u00e9rieurs \u00e0 3 millions d'euros, qui a \u00e9t\u00e9 prolong\u00e9e en 2026. Pour les acheteurs d\u00e9tenant en Espagne des actifs d\u00e9passant 3 millions d'euros, cette taxe de solidarit\u00e9 s'applique \u00e0 des taux entre 1,7 et 3,5 % sur l'exc\u00e9dent. En dessous de 3 millions d'euros d'actifs espagnols, il n'y a effectivement aucun imp\u00f4t annuel sur la fortune en Andalousie. Pour la plupart de mes clients qui ach\u00e8tent ici un bien unique en r\u00e9sidence secondaire, c'est sans incidence. Pour ceux qui d\u00e9tiennent plusieurs biens ou des actifs importants, c'est une vraie consid\u00e9ration de planification.<\/p>\n

\"Vue
L'Andalousie a discr\u00e8tement b\u00e2ti l'un des environnements fiscaux les plus attractifs d'Europe occidentale<\/figcaption><\/figure>\n

What This Means If You Are Buying Now<\/h2>\n

Le dossier fiscal en faveur de l'Andalousie en 2026 est le plus solide qu'il ait jamais \u00e9t\u00e9 au cours de ma carri\u00e8re. ITP forfaitaire \u00e0 7 % sur les reventes, droits de succession quasi nuls pour les h\u00e9ritiers directs, aucun imp\u00f4t r\u00e9gional sur la fortune en dessous de 3 millions d'euros, et AJD \u00e0 1,2 % sur les constructions neuves. Dans un contexte de prix \u00e0 leur plus haut historique et d'afflux massif de capitaux institutionnels, la fen\u00eatre pendant laquelle vous pouvez combiner de bonnes conditions d'achat avec cette structure fiscale ne durera pas ind\u00e9finiment. Les march\u00e9s \u00e9voluent, les politiques fiscales changent, et la g\u00e9n\u00e9rosit\u00e9 de la Junta d\u00e9pend d'une continuit\u00e9 politique.<\/p>\n

Mon avis sinc\u00e8re \u2014 et je le dis en tant que quelqu'un n\u00e9 ici qui observe ce march\u00e9 depuis toujours : les acheteurs qui prennent les meilleures d\u00e9cisions en 2026 sont ceux qui traitent la structure fiscale avec le m\u00eame s\u00e9rieux qu'ils accordent au choix du bien. Avoir un bon conseiller fiscal avant de signer, et non apr\u00e8s, n'est pas optionnel \u00e0 ce niveau d'investissement. Le co\u00fbt du conseil est n\u00e9gligeable au regard de ce qu'il prot\u00e8ge.<\/p>\n

If you want to talk through a specific scenario, you know where to find me.<\/p>\n

\n
\"Propri\u00e9t\u00e9
New-build purchases carry different tax implications than resale transactions<\/figcaption><\/figure>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Andalusia has made itself one of the most tax-friendly regions in Spain for property buyers, with ITP on resale capped at 7%, inheritance tax near-abolished for direct heirs, and wealth tax eliminated. If you are buying in the \u20ac400k\u2013\u20ac1.5M range as a non-resident, the structure of your purchase matters enormously. Get this right in 2026 […]<\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[2,18,19],"tags":[6,8,7],"class_list":["post-37","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-blog","category-investment","category-tax-legal","tag-andalusia-property-tax-2026","tag-buying-property-spain-taxes-non-resident","tag-itp-andalusia-2026"],"yoast_head":"\nAndalusia Tax Changes 2026: What Property Buyers Must Know | Santina Homes Blog<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Andalusia has made itself one of the most tax-friendly regions in Spain for property buyers, with ITP on resale capped at 7%, inheritance tax near-aboli...\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"noindex, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"fr_FR\" \/>\n<meta property=\"og:type\" 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