{"id":374,"date":"2026-08-03T10:00:00","date_gmt":"2026-08-03T10:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/santinahomes.com\/?p=374"},"modified":"2026-10-18T17:10:37","modified_gmt":"2026-10-18T17:10:37","slug":"new-build-costs-costa-del-sol-where-money-goes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/santinahomes.com\/fr\/blog\/new-build-costs-costa-del-sol-where-money-goes\/","title":{"rendered":"O\u00f9 va r\u00e9ellement votre argent lors de l'achat d'une construction neuve sur la Costa del Sol"},"content":{"rendered":"

Un programme neuf sur la Costa del Sol co\u00fbte plus que le prix catalogue du promoteur de deux fa\u00e7ons : en sus, budg\u00e9tisez environ 12,7 % suppl\u00e9mentaires pour les taxes et frais, 10 % d'IVA, 1,2 % de droit de timbre, plus les frais de notaire, d'enregistrement et juridiques ; et cach\u00e9 \u00e0 l'int\u00e9rieur, les taxes et charges publiques absorbent d\u00e9j\u00e0 environ un quart de ce qu'un logement neuf co\u00fbte pour \u00eatre commercialis\u00e9. Sur un appartement de 800 000 euros, c'est plus de 100 000 euros de frais qui ne figurent jamais dans la brochure, et comprendre ces deux niveaux explique beaucoup de choses sur le fonctionnement de ce march\u00e9, y compris pourquoi les nouveaux programmes ici ressemblent \u00e0 ce qu'ils font.<\/p>\n

Ce que vous payez en sus : budg\u00e9tisez environ 12,7 %<\/h2>\n

En Andalousie, une construction neuve porte deux imp\u00f4ts d\u00e8s que vous l'achetez. IVA, la TVA espagnole, \u00e0 10 pour cent du prix d'achat, et le droit de timbre, connu sous le nom d'AJD, \u00e0 1,2 pour cent. C'est 11,2 pour cent avant que quiconque d'autre envoie une facture.<\/p>\n

Viennent ensuite les professionnels. Les frais de notaire et d'enregistrement foncier ajoutent g\u00e9n\u00e9ralement entre mille et deux mille euros entre eux, et un avocat ind\u00e9pendant, ce que nous ne sugg\u00e9rerions jamais de contourner, facture g\u00e9n\u00e9ralement environ 1 %. Si vous financez l'achat, ajoutez une \u00e9valuation bancaire. Au total, un budget sens\u00e9 est d'environ 12,7 % en sus du prix catalogue. Sur un appartement de 800 000 euros, c'est plus de 100 000 euros qui ne figurent pas dans la brochure.<\/p>\n

\u00c0 titre de comparaison, une revente en Andalousie paie un imp\u00f4t forfaitaire de 7 % sur les mutations au lieu de la TVA et du droit d’enregistrement, un taux passant \u00e0 6,75 % \u00e0 partir de 2027<\/a>, de sorte que les frais suppl\u00e9mentaires sont consid\u00e9rablement inf\u00e9rieurs. Cet \u00e9cart est l’une des plusieurs raisons pour lesquelles la prime de construction neuve concerne bien plus qu’une simple peinture fra\u00eeche, et il vaut la peine d’examiner les deux options ; notre Cancelada<\/a> et La Resina<\/a> les guides couvrent les zones o\u00f9 les deux options sont c\u00f4te \u00e0 c\u00f4te.<\/p>\n

Lo que est\u00e1 dentro del precio: la parte que nadie detalla<\/h2>\n

Les 10 pour cent d'IVA que vous payez chez le notaire ne sont que l'extr\u00e9mit\u00e9 visible de la cha\u00eene fiscale. Bien avant qu'un d\u00e9veloppement ne soit lanc\u00e9, le promoteur a pay\u00e9 la TVA sur le terrain, les frais de licence municipale, les frais d'urbanisme, les taxes de connexion aux services publics et une pile d'imp\u00f4ts plus petits \u00e0 chaque \u00e9tape du processus. L'analyse ind\u00e9pendante en Espagne situe les imp\u00f4ts et les charges publiques \u00e0 environ un quart du prix final d'une maison neuve une fois toute la cha\u00eene comptabilis\u00e9e.<\/p>\n

Additionnez ce qui n’est pas fiscalis\u00e9. Les terrains constructibles sur cette c\u00f4te sont rares et chers, souvent le poste budg\u00e9taire le plus important. Les co\u00fbts de construction ont grimp\u00e9 fortement depuis 2020, dans les mat\u00e9riaux et encore davantage dans la main-d’\u0153uvre qualifi\u00e9e, qui est v\u00e9ritablement difficile \u00e0 trouver. Le financement co\u00fbte de l’argent pendant les ann\u00e9es entre l’acquisition du terrain et la remise des cl\u00e9s. Ce qui reste \u00e0 la fin, la marge r\u00e9elle du promoteur, est consid\u00e9rablement plus fine que la plupart des acheteurs l’imaginent.<\/p>\n

Pourquoi cela fa\u00e7onne ce qui est construit<\/h2>\n

Faites ces calculs en tant que promoteur et une v\u00e9rit\u00e9 difficile appara\u00eet : les projets modestes \u00e0 prix interm\u00e9diaire ne sont souvent simplement pas rentables. Le terrain est trop cher et les co\u00fbts fixes trop \u00e9lev\u00e9s pour des marges fines \u00e0 volume. Ce qui fonctionne, c’est les projets plus petits, haut de gamme, ciblant les acheteurs qui valorisent le design et la localisation, ce qui explique pourquoi la c\u00f4te’s g\u00e9n\u00e9ration actuelle de nouveaux projets immobiliers<\/a> penche vers le boutique : des collections limit\u00e9es d’appartements et villas plut\u00f4t que les vastes urbanisations d’il y a vingt ans.<\/p>\n

C’est aussi pourquoi les nouveaux biens bien situ\u00e9s conservent leur valeur. La raret\u00e9 n’est pas ici une formule marketing, c’est une caract\u00e9ristique structurelle de la fa\u00e7on dont ces projets naissent, un sujet que nous avons trait\u00e9 en profondeur dans notre article sur pourquoi ce boom n’est pas une bulle<\/a>.<\/p>\n

Notes pratiques pour les acheteurs<\/h2>\n

Quelques points que nous expliquons \u00e0 chaque client en accession neuve.<\/p>\n

Premi\u00e8rement, budg\u00e9tisez les 12,7 % complets environ d\u00e8s le jour un, afin que les frais de cl\u00f4ture ne deviennent jamais une mauvaise surprise chez le notaire. Deuxi\u00e8mement, les versements \u00e9chelonn\u00e9s pendant la construction doivent \u00eatre garantis par une garantie bancaire ou une police d'assurance ; votre avocat devrait v\u00e9rifier que ces garanties existent avant tout mouvement d'argent, et ce n'est pas une formalit\u00e9 \u00e0 n\u00e9gliger. Troisi\u00e8mement, v\u00e9rifiez le statut de licence du promoteur t\u00f4t. Un projet avec sa licence de construction accord\u00e9e a un profil de risque diff\u00e9rent de celui en attente. Et quatri\u00e8mement, souvenez-vous que sur un programme neuf, la n\u00e9gociation porte souvent non pas sur le prix, que les promoteurs prot\u00e8gent, mais sur les extras : parkings, rangements, forfaits d'am\u00e9lioration, calendriers de paiement.<\/p>\n

Rien de tout cela ne devrait vous d\u00e9courager concernant les biens neufs, certains des meilleures propri\u00e9t\u00e9s sur cette c\u00f4te en ce moment, comme Atalaya Emotion<\/a>, sortent exactement de ce syst\u00e8me. Mais vous ach\u00e8terez mieux lorsque vous pourrez lire l’int\u00e9gralit\u00e9 de la facture, et pas seulement le chiffre principal. Et si vous souhaitez que quelqu’un parcours les chiffres avec vous sur un projet sp\u00e9cifique, c’est une conversation que nous avons chaque semaine.<\/p>\n

Craignez-vous que le risque l'emporte sur les \u00e9conomies ? l'achat sur plan en Espagne est plus s\u00fbr qu'il n'y para\u00eet<\/a>, \u00e0 condition que les protections ci-dessus soient en place.<\/p>\n

Preguntas que la gente hace<\/h2>\n

Combien de taxes suppl\u00e9mentaires dois-je payer sur un neuf en Andalousie ?<\/h3>\n

Environ 12,7 % s'ajoutent au prix catalogue : 10 % de TVA, 1,2 % de droit de timbre, plus les frais de notaire, d'enregistrement et juridiques.<\/p>\n

Pourquoi les neufs sont-ils plus chers \u00e0 l'achat que les reventes en termes d'imp\u00f4ts ?<\/h3>\n

Les constructions neuves paient la TVA et le droit d’enregistrement au lieu de l’imp\u00f4t de 7 % sur les mutations qui s’applique aux reventes, 6,75 % \u00e0 partir de 2027, ce qui augmente consid\u00e9rablement le co\u00fbt suppl\u00e9mentaire.<\/p>\n

Quelle part du prix d'une maison neuve est r\u00e9ellement de l'imp\u00f4t ?<\/h3>\n

Une analyse ind\u00e9pendante place les imp\u00f4ts et les charges publiques \u00e0 environ un quart du prix final d'une maison neuve une fois comptabilis\u00e9s tous les co\u00fbts du promoteur, de la TVA sur le terrain aux frais de licence.<\/p>\n

Pourquoi tant de nouveaux d\u00e9veloppements sur la Costa del Sol ont-ils un design similaire ?<\/h3>\n

Les marges minces des promoteurs, dues au co\u00fbt \u00e9lev\u00e9 des terrains et aux imp\u00f4ts et charges publiques importants, poussent de nombreux projets vers la densit\u00e9 maximale autoris\u00e9e et un mod\u00e8le de conception r\u00e9p\u00e9t\u00e9 plut\u00f4t qu'une approche sur mesure.<\/p>\n

Les versements \u00e9chelonn\u00e9s sur un neuf sont-ils prot\u00e9g\u00e9s par la loi ?<\/h3>\n

Oui. Ils doivent par la loi \u00eatre garantis par une garantie bancaire ou une police d'assurance, et un avocat doit v\u00e9rifier l'existence de ces garanties avant tout mouvement d'argent.<\/p>\n

Puis-je n\u00e9gocier le prix d'une propri\u00e9t\u00e9 neuve ?<\/h3>\n

Les promoteurs prot\u00e8gent g\u00e9n\u00e9ralement le prix catalogue, la n\u00e9gociation porte plut\u00f4t sur les suppl\u00e9ments : parking, rangements, forfaits d'am\u00e9lioration et calendriers de paiement.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

A new build on the Costa del Sol costs more than the developer’s list price in two ways: on top of it, budget roughly another 12.7 percent for taxes and fees, 10 percent IVA, 1.2 percent stamp duty, plus notary, registry and legal costs; and hidden inside it, taxes and public charges already absorb roughly […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":382,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[22,19],"tags":[],"class_list":["post-374","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-new-developments","category-tax-legal"],"yoast_head":"\nNew Build Costs Costa del Sol: Where the Money Goes<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Where your money actually goes when you buy a new build on the Costa del Sol, beyond the developer's list price.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, 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