Les diligences raisonnables \u00e0 l'acquisition d'un bien immobilier espagnol comprennent quatre v\u00e9rifications distinctes, effectu\u00e9es dans la fen\u00eatre de trois \u00e0 quatre semaines entre la r\u00e9servation et la signature du contrat. Le registre foncier confirme qui est propri\u00e9taire du bien et s'il porte des dettes. La mairie confirme qu'il a \u00e9t\u00e9 construit l\u00e9galement et qu'il l'est toujours aujourd'hui. Les statuts de la communaut\u00e9 et les proc\u00e8s-verbaux r\u00e9v\u00e8lent vos obligations futures en tant que propri\u00e9taire. Une v\u00e9rification finale confirme que toutes les factures et taxes sont \u00e0 jour. \u00c9chouer sur l'une d'elles, et l'acquisition doit s'arr\u00eater, vos arrhes \u00e9tant rembours\u00e9es.<\/p>\n
Le registre foncier r\u00e9pond aux premi\u00e8res questions dans un d\u00e9lai d'un jour. La nota simple, l'extrait de registre espagnol, montre qui est l\u00e9galement propri\u00e9taire du bien. Elle confirme que la description correspond \u00e0 ce que vous avez r\u00e9ellement vu. Elle signale aussi tout ce qui y est attach\u00e9 : hypoth\u00e8ques, charges, gages, saisies, dettes. C'est la plus rapide des quatre v\u00e9rifications et la moins n\u00e9gociable. En Espagne, les dettes comme celles-ci s'attachent au bien, pas \u00e0 la personne. Sauter cette v\u00e9rification, et vous pouvez h\u00e9riter des probl\u00e8mes du vendeur en m\u00eame temps que les cl\u00e9s.<\/p>\n
La mairie d\u00e9tient la deuxi\u00e8me r\u00e9ponse, et elle arrive en deux volets que les acqu\u00e9reurs confondent r\u00e9guli\u00e8rement. Le permis d'occupation certifie que le b\u00e2timent correspondait \u00e0 ses plans approuv\u00e9s \u00e0 la fin des travaux, les services \u00e9tant en ordre. Mais c'est une image fig\u00e9e de l'ann\u00e9e o\u00f9 il a \u00e9t\u00e9 construit. La l\u00e9galit\u00e9 se d\u00e9grade avec le temps : un propri\u00e9taire ferme une terrasse, un autre convertit un garage, un troisi\u00e8me agrandit la cuisine, et rien ne passe par un permis.<\/p>\n
La v\u00e9rification a donc une deuxi\u00e8me partie : la confirmation que la mairie n'a aucune violation ouverte contre le bien aujourd'hui. Ce risque survit \u00e0 un vendeur enti\u00e8rement honn\u00eate, car l'alt\u00e9ration peut le pr\u00e9c\u00e9der, et il augmente \u00e0 chaque changement de propri\u00e9taire. Plus le bien est ancien et plus il a eu de propri\u00e9taires, plus ce chapitre compte \u2014 \u00e0 retenir si vous \u00eates attir\u00e9 par des biens de caract\u00e8re comme le le casco antiguo d'Estepona<\/a> o las villas consolidadas de Guadalmina Baja<\/a>.<\/p>\n Acheter un appartement ou une maison en bande, ce n'est pas juste acheter des murs \u2014 c'est rejoindre une petite assembl\u00e9e l\u00e9gislative. La troisi\u00e8me v\u00e9rification lit les statuts de la communaut\u00e9 et les proc\u00e8s-verbaux des deux derni\u00e8res ann\u00e9es d'assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. C'est syst\u00e9matiquement la plus sous-estim\u00e9e des quatre. Les statuts vous disent les r\u00e8gles, y compris toute restriction sur la fa\u00e7on dont vous pouvez utiliser ou louer le bien.<\/p>\n Les proc\u00e8s-verbaux vous racontent l'avenir : la contribution sp\u00e9ciale en cours de discussion pour la fa\u00e7ade, le diff\u00e9rend qui couve avec un voisin, le vote organis\u00e9 sur les locations de vacances. Personne ne veut devenir propri\u00e9taire et d\u00e9couvrir un mois plus tard que la communaut\u00e9 vient d'approuver une contribution que tous les propri\u00e9taires doivent financer. Les proc\u00e8s-verbaux sont le lieu o\u00f9 cette surprise est attrap\u00e9e \u00e0 l'avance.<\/p>\n La v\u00e9rification finale confirme que les comptes courants du bien sont en r\u00e8gle : taxe fonci\u00e8re, charges de copropri\u00e9t\u00e9, eau, \u00e9lectricit\u00e9. Les montants impay\u00e9s ici ont une tendance \u00e0 s'attacher au bien, et donc \u00e0 vous. C'est le chapitre le moins glamour et le plus rapide \u00e0 v\u00e9rifier. Le sauter, c'est comment les acqu\u00e9reurs finissent par payer les arri\u00e9r\u00e9s de quelqu'un d'autre dans leur premier mois de propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n Quatre chapitres, quatre interlocuteurs diff\u00e9rents : registre, mairie, communaut\u00e9, et bureaux d'utilit\u00e9s et d'imp\u00f4ts. Chacun a ses propres d\u00e9lais de r\u00e9ponse. C'est pourquoi les diligences raisonnables appropri\u00e9es prennent trois \u00e0 quatre semaines, et pourquoi l'\u00e9tape de r\u00e9servation existe du tout. Une modeste arrhes, bloqu\u00e9e en tiers avec une clause conditionn\u00e9e aux diligences raisonnables, ach\u00e8te exactement la fen\u00eatre dont ces v\u00e9rifications ont besoin, avec un remboursement complet si un chapitre \u00e9choue. Le r\u00e9sultat est binaire par conception. Positif, et vous proc\u00e9dez au contrat en toute confiance. N\u00e9gatif, et vous vous retirez sans avoir d\u00e9pens\u00e9 que quelques semaines.<\/p>\n Visto en conjunto, los cuatro cap\u00edtulos son la respuesta de Espa\u00f1a a la pregunta que todo comprador extranjero lleva en silencio: \u00bfy si algo est\u00e1 mal y no puedo saberlo? Algo siempre puede estar mal. La respuesta del sistema es que cada tipo de error tiene una comprobaci\u00f3n dise\u00f1ada para encontrarlo, siempre que se retenga a alguien para ejecutarlas, un punto que hemos hecho extensamente en nuestro art\u00edculo sobre lo que la notar\u00eda hace y no hace<\/a>.<\/p>\n Int\u00e9grez ces quatre semaines dans la s\u00e9quence d'achat compl\u00e8te<\/a> y obtiene la verdadera promesa del sistema espa\u00f1ol: no que nada est\u00e9 nunca mal, sino que lo descubre antes de que sea suyo, ya sea que est\u00e9 comprando un primer apartamento o algo de nuestra s\u00e9lection de golf<\/a>.<\/p>\n Ces v\u00e9rifications importent aussi au stade fiscal \u2014 voir ce qui change dans les r\u00e8gles de fiscalit\u00e9 immobili\u00e8re de l'Andalousie<\/a> \u2014 et elles importent \u00e0 nouveau si vous vendez jamais, quand le seuil de rentabilit\u00e9 devient exigible<\/a>.<\/p>\n Quatre v\u00e9rifications : la propri\u00e9t\u00e9 et les dettes au registre foncier, la l\u00e9galit\u00e9 du b\u00e2timent \u00e0 la mairie, les statuts de la copropri\u00e9t\u00e9 et les proc\u00e8s-verbaux des assembl\u00e9es, ainsi que la confirmation que les imp\u00f4ts et les factures de services publics sont \u00e0 jour.<\/p>\n Trois \u00e0 quatre semaines, la p\u00e9riode entre la signature de la r\u00e9servation et la signature du contrat d'achat priv\u00e9. Chaque v\u00e9rification se fait aupr\u00e8s d'une institution diff\u00e9rente, ce qui explique cette dur\u00e9e.<\/p>\n L'extrait du registre foncier espagnol. Il confirme qui est le propri\u00e9taire l\u00e9gal de la propri\u00e9t\u00e9, que la description correspond \u00e0 ce que vous avez visit\u00e9, et signale tout hypoth\u00e8que, charge ou privil\u00e8ge attach\u00e9 \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n Oui, si la diligence raisonnable n'est pas effectu\u00e9e correctement. En Espagne, les dettes comme les charges de copropri\u00e9t\u00e9 impay\u00e9es ou les factures de services publics s'attachent \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 elle-m\u00eame, et non au propri\u00e9taire pr\u00e9c\u00e9dent, elles peuvent donc vous \u00eatre transf\u00e9r\u00e9es avec les cl\u00e9s.<\/p>\n Ils r\u00e9v\u00e8lent ce qui arrive : une cotisation extraordinaire en discussion, un diff\u00e9rend avec un voisin, un vote sur les locations touristiques. Les statuts vous donnent les r\u00e8gles ; les proc\u00e8s-verbaux vous donnent l'avenir.<\/p>\n L'achat doit s'arr\u00eater, et avec une r\u00e9servation d\u00fbment r\u00e9dig\u00e9e et d\u00e9tenue en s\u00e9questre, votre d\u00e9p\u00f4t est rembours\u00e9 int\u00e9gralement.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Due diligence on a Spanish property purchase means four separate checks, run in the three-to-four-week window between reservation and signing contract. The land registry confirms who owns the property and whether it carries debts. The town hall confirms it was built legally and remains so today. 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Cap\u00edtulo cuatro: los gastos que vienen con las llaves<\/h2>\n
Por qu\u00e9 toma semanas, y por qu\u00e9 eso est\u00e1 bien<\/h2>\n
Preguntas que la gente hace<\/h2>\n
Que couvre la diligence raisonnable lors de l'achat d'une propri\u00e9t\u00e9 en Espagne ?<\/h3>\n
Combien de temps prend la diligence raisonnable en Espagne ?<\/h3>\n
Qu'est-ce qu'une nota simple ?<\/h3>\n
Puis-je h\u00e9riter des dettes d'une propri\u00e9t\u00e9 espagnole que j'ach\u00e8te ?<\/h3>\n
Pourquoi les proc\u00e8s-verbaux des assembl\u00e9es de copropri\u00e9t\u00e9 importent-ils lors de l'achat d'un appartement ?<\/h3>\n
Que se passe-t-il si la diligence raisonnable d\u00e9couvre un probl\u00e8me ?<\/h3>\n