{"id":402,"date":"2026-08-07T10:00:00","date_gmt":"2026-08-07T10:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/santinahomes.com\/?p=402"},"modified":"2026-09-04T12:25:38","modified_gmt":"2026-09-04T12:25:38","slug":"cost-of-selling-property-spain-break-even","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/santinahomes.com\/fr\/blog\/cost-of-selling-property-spain-break-even\/","title":{"rendered":"Ce qu’il en co\u00fbte pour vendre une propri\u00e9t\u00e9 en Espagne, et le chiffre d’\u00e9quilibre que personne ne calcule"},"content":{"rendered":"

Vendre un bien immobilier en Espagne co\u00fbte environ 13 \u00e0 15 pour cent du prix sur une revente, ou 17 \u00e0 20 pour cent sur un neuf, une fois la commission d'agence, la plusval\u00eda municipal et l'imp\u00f4t sur les gains en capital ajout\u00e9s \u00e0 ce que vous avez d\u00e9j\u00e0 pay\u00e9 pour l'acheter. \u00c0 l'appr\u00e9ciation constante d'un seul chiffre de ce march\u00e9, cela signifie quatre \u00e0 six ans de croissance des prix avant qu'une vente ne devienne rentable, et les co\u00fbts de d\u00e9tention poussent le chiffre r\u00e9el plus haut encore.<\/p>\n

Tous les guides d’achat vous indiquent ce qu’il co\u00fbte d’acc\u00e9der \u00e0 une propri\u00e9t\u00e9 espagnole. Presque personne ne compl\u00e8te la r\u00e9flexion : ce que co\u00fbte la sortie, et ce que ces deux chiffres impliquent ensemble sur la dur\u00e9e pendant laquelle vous devriez pr\u00e9voir de poss\u00e9der. Ce second calcul est, selon nous, le calcul arithm\u00e9tique le plus utile dans l’immobilier espagnol, et c’est celui que l’industrie est la moins press\u00e9e de faire pour vous. Faisons-le.<\/p>\n

Ce que la vente co\u00fbte vraiment<\/h2>\n

Quatre \u00e9l\u00e9ments figurent au passif. La commission d’agence, g\u00e9n\u00e9ralement la plus importante. La plusval\u00eda municipal, l’imp\u00f4t local sur l’augmentation de la valeur officielle de votre terrain au cours de vos ann\u00e9es de possession, qui varie selon la commune et la p\u00e9riode de d\u00e9tention. L’imp\u00f4t sur les plus-values sur votre b\u00e9n\u00e9fice, qui pour les non-r\u00e9sidents s’\u00e9l\u00e8ve \u00e0 un taux forfaitaire de 19 pour cent, avec la r\u00e9serve habituelle que votre situation sp\u00e9cifique m\u00e9rite une confirmation professionnelle plut\u00f4t qu’une g\u00e9n\u00e9ralisation de blog. Et, si vous vendez en tant que non-r\u00e9sident, un m\u00e9canisme qui surprend tout le monde la premi\u00e8re fois : l’acheteur est tenu de retenir 3 pour cent du prix et de le verser directement au fisc espagnol en votre nom, \u00e0 titre d’acompte sur votre facture d’imp\u00f4t sur les gains. Vous vous r\u00e9gularisez ensuite, et si la retenue d\u00e9passe ce que vous devez, vous r\u00e9clamez la diff\u00e9rence. C’est plut\u00f4t une question de d\u00e9lai et de paperasse qu’un co\u00fbt, mais les vendeurs qui l’ignorent trouvent 3 pour cent de leur prix bri\u00e8vement manquant au pire moment.<\/p>\n

Une note v\u00e9ritablement r\u00e9confortante s’impose ici : l’imp\u00f4t espagnol pay\u00e9 sur la vente est g\u00e9n\u00e9ralement imput\u00e9 sur votre responsabilit\u00e9 fiscale du pays d’origine en vertu des trait\u00e9s contre les doubles impositions. Le principe est que vous ne payez pas deux fois ; vous payez en Espagne d’abord et votre d\u00e9claration fiscale du pays d’origine en tient compte.<\/p>\n

L’aller-retour : le chiffre que personne ne calcule<\/h2>\n

Maintenant, combinez entr\u00e9e et sortie. L’achat co\u00fbte environ 9,5 pour cent sur une revente ou environ 13,7 pour cent sur un programme neuf en Andalousie, comme nous l’avons d\u00e9taill\u00e9 dans notre guide des co\u00fbts d’achat<\/a>. La vente co\u00fbte une commission plus les imp\u00f4ts ci-dessus. Faites le calcul sur le prix seul et la conclusion en d\u00e9coule : une propri\u00e9t\u00e9 espagnole a besoin d’environ 13 \u00e0 15 pour cent d’appr\u00e9ciation sur une revente, ou 17 \u00e0 20 pour cent sur un programme neuf, juste pour vous rendre votre argent. Pas de profit. L’\u00e9galit\u00e9.<\/p>\n

Avec la croissance r\u00e9guli\u00e8re \u00e0 un chiffre que nous consid\u00e9rons comme la perspective r\u00e9aliste de ce march\u00e9, c’est environ quatre \u00e0 six ans d’appr\u00e9ciation avant le premier euro de gain r\u00e9el, et plus long une fois que vous comptabilisez les co\u00fbts de d\u00e9tention qui s’accumulent entre-temps : IBI, charges de copropri\u00e9t\u00e9, la d\u00e9claration annuelle de non-r\u00e9sident, l’entretien, l’ameublement. Les revenus locatifs, lorsque vous en disposez, poussent dans l’autre direction et peuvent modifier consid\u00e9rablement la situation. Mais le titre demeure, et il vaut la peine de le dire clairement parce que tr\u00e8s peu de gens dans cette industrie le feront : une propri\u00e9t\u00e9 espagnole est un mauvais instrument \u00e0 court terme et un instrument tout \u00e0 fait raisonnable \u00e0 long terme.<\/p>\n

Ce qui en d\u00e9coule<\/h2>\n

Trois conclusions, honn\u00eatement tir\u00e9es. D’abord, si votre horizon r\u00e9aliste est inf\u00e9rieur \u00e0 quatre ans, achetez en tant que mode de vie, pas en tant que placement, et justifiez-le de la fa\u00e7on dont vous justifieriez tout grand achat de vie, car l’arithm\u00e9tique ne le fera pas pour vous. Il n’y a rien de mal \u00e0 cela ; la plupart des plus belles maisons de cette c\u00f4te ont \u00e9t\u00e9 achet\u00e9es exactement de cette fa\u00e7on. Deuxi\u00e8mement, si vous achetez en tant qu’investisseur, les frictions de l’aller-retour font que la d\u00e9cision d’entr\u00e9e compte \u00e9norm\u00e9ment : la bonne zone et la bonne propri\u00e9t\u00e9, achet\u00e9es bien, font l’appr\u00e9ciation qui vous fait passer l’\u00e9galit\u00e9, ce qui est l’argument que nous avons pr\u00e9sent\u00e9 dans notre article sur pourquoi ce march\u00e9 n’est pas une bulle<\/a>. Les stocks rares et bien situ\u00e9s dans Golden Mile<\/a> ou dans Sotogrande Costa<\/a> ont historiquement d\u00e9pass\u00e9 cette limite avec une marge confortable ; les stocks moyens dans les emplacements moyens ne l’ont pas fait.<\/p>\n

Et troisi\u00e8mement, planifiez la sortie \u00e0 l’entr\u00e9e. Connaissez votre co\u00fbt total d’entr\u00e9e sur la propri\u00e9t\u00e9 sp\u00e9cifique, connaissez la valeur de r\u00e9f\u00e9rence que le fisc y d\u00e9tient, comprenez ce que seront votre position de gains en capital et la retenue de 3 pour cent, et conservez chaque facture d’acquisition, car les co\u00fbts document\u00e9s r\u00e9duisent le gain imposable lorsque vous vendez finalement. Les vendeurs qui arrivent \u00e0 la sortie avec un dossier complet du jour o\u00f9 ils ont achet\u00e9 ont constamment les ventes les plus fluides et les moins ch\u00e8res.<\/p>\n

Tout ceci n’est pas destin\u00e9 \u00e0 refroidir quiconque sur l’immobilier espagnol ; nous le vendons pour vivre et le poss\u00e9dons nous-m\u00eames. C’est pour remplacer un vague espoir, les prix montent, par un chiffre sur lequel vous pouvez planifier. Quatre \u00e0 six ans \u00e0 l’\u00e9galit\u00e9, l’appr\u00e9ciation faisant le travail apr\u00e8s cela, et un march\u00e9 dont l’arithm\u00e9tique de l’offre soutient le propri\u00e9taire patient. Achetez avec ce cadre, que ce soit un programme neuf<\/a> ou une revente classique, et la sortie s’occupe d’elle-m\u00eame.<\/p>\n

Preguntas que la gente hace<\/h2>\n

Combien co\u00fbte la vente d'une propri\u00e9t\u00e9 en Espagne ?<\/h3>\n

Environ 13 \u00e0 15 % du prix sur une revente, ou 17 \u00e0 20 % sur un nouveau bien, une fois que la commission d'agence, la plus-value municipale et l'imp\u00f4t sur les gains en capital s'ajoutent \u00e0 ce que vous aviez d\u00e9j\u00e0 pay\u00e9 pour l'acheter.<\/p>\n

Qu'est-ce que la retenue de 3 % pour les vendeurs non-r\u00e9sidents ?<\/h3>\n

Lorsqu'un non-r\u00e9sident vend, l'acheteur est l\u00e9galement tenu de retenir 3 % du prix et de le verser directement au fisc espagnol en acompte sur votre facture de gains en capital. Vous r\u00e9gularisez la diff\u00e9rence ensuite.<\/p>\n

Quel imp\u00f4t sur les gains en capital les non-r\u00e9sidents paient-ils lors d'une vente en Espagne ?<\/h3>\n

Un taux forfaitaire de 19 % sur le profit, bien que votre situation sp\u00e9cifique doive \u00eatre confirm\u00e9e aupr\u00e8s d'un professionnel plut\u00f4t que prise comme une r\u00e8gle universelle.<\/p>\n

Combien de temps avant qu'un achat de propri\u00e9t\u00e9 en Espagne ne s'amortisse ?<\/h3>\n

Avec une croissance annuelle mod\u00e9r\u00e9e \u00e0 un seul chiffre, comptez environ quatre \u00e0 six ans de valorisation avant de r\u00e9cup\u00e9rer vos frais d'entr\u00e9e et de sortie, et plus longtemps si vous tenez compte des frais de d\u00e9tention comme l'IBI, les charges de copropri\u00e9t\u00e9 et l'entretien.<\/p>\n

Serai-je impos\u00e9 deux fois sur la vente d'une propri\u00e9t\u00e9 espagnole ?<\/h3>\n

G\u00e9n\u00e9ralement non. Les imp\u00f4ts espagnols pay\u00e9s sur la vente sont g\u00e9n\u00e9ralement imputables sur votre responsabilit\u00e9 fiscale dans votre pays d'origine en vertu des trait\u00e9s de double imposition, vous payez d'abord en Espagne et votre d\u00e9claration fiscale nationale en tient compte.<\/p>\n

Qu'est-ce que la plus-value municipal ?<\/h3>\n

Un imp\u00f4t local espagnol sur l'augmentation de la valeur officielle de votre terrain au cours de vos ann\u00e9es de propri\u00e9t\u00e9. Il varie selon la commune et la dur\u00e9e de d\u00e9tention de la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Selling a property in Spain costs roughly 13 to 15 percent of the price on a resale, or 17 to 20 percent on a new build, once agency commission, plusval\u00eda municipal and capital gains tax are added to what you already paid to buy it. 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