{"id":671,"date":"2026-10-05T12:00:01","date_gmt":"2026-10-05T12:00:01","guid":{"rendered":"https:\/\/santinahomes.com\/?p=671"},"modified":"2026-10-07T10:30:42","modified_gmt":"2026-10-07T10:30:42","slug":"spain-election-2026-costa-del-sol-property","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/santinahomes.com\/fr\/blog\/spain-election-2026-costa-del-sol-property\/","title":{"rendered":"\u00c9lections en Espagne 2026 : Quels changements pour les acheteurs de la Costa del Sol"},"content":{"rendered":"

L'Espagne se rend aux urnes dimanche 29 novembre 2026. Le scrutin a \u00e9t\u00e9 convoqu\u00e9 apr\u00e8s que deux d\u00e9crets-lois d'urgence sur le logement ont \u00e9chou\u00e9 au Congr\u00e8s vendredi 2 octobre, et le Gouvernement les a tous deux r\u00e9approuv\u00e9s avec des modifications le 6 octobre. Ils ont \u00e9t\u00e9 publi\u00e9s au BOE mercredi 7 octobre. Ceci n'est pas un article sur qui devrait gagner. Si vous achetez, vendez ou louez un bien entre Marbella et Sotogrande, cet article pr\u00e9cise quelles r\u00e8gles s'appliquent \u00e0 vous aujourd'hui, lesquelles sont encore contest\u00e9es, et ce qui pourrait changer une fois qu'un nouveau parlement se r\u00e9unit. Nous le mettrons \u00e0 jour sur cette m\u00eame URL.<\/p>\n

Mise \u00e0 jour le 7 octobre 2026. Les deux d\u00e9crets-lois ont \u00e9t\u00e9 publi\u00e9s au BOE ce matin en tant que Real Decreto-ley 28\/2026 et Real Decreto-ley 29\/2026, et le tableau ci-dessous a \u00e9t\u00e9 v\u00e9rifi\u00e9 ligne par ligne par rapport au texte officiel. Prochaine mise \u00e0 jour : apr\u00e8s les votes de validation \u00e0 la Diputaci\u00f3n Permanente.<\/em><\/p>\n

Pourquoi il y a une \u00e9lection<\/h2>\n

Lundi 5 octobre, le Gouvernement a annonc\u00e9 des \u00e9lections g\u00e9n\u00e9rales anticip\u00e9es pour le 29 novembre. Le d\u00e9cret de dissolution, Real Decreto 806\/2026 du 5 octobre, a \u00e9t\u00e9 publi\u00e9 au BOE mardi 6 octobre, et le scrutin intervient 54 jours plus tard, comme l'exige la loi \u00e9lectorale.<\/p>\n

Le d\u00e9clencheur \u00e9tait le logement. Vendredi 2 octobre, le Congr\u00e8s a rejet\u00e9 deux lois de d\u00e9cret approuv\u00e9es le 29 septembre, connues sous le nom de d\u00e9crets Maricarmen d'apr\u00e8s une locataire de 87 ans expuls\u00e9e \u00e0 Madrid. Le premier \u00e9tait un large paquet sur les locations, les locations touristiques, les expulsions et les r\u00e8gles pour les investisseurs. Le second aurait rendu les contrats de location ind\u00e9finis en pratique. Aucun n'a trouv\u00e9 de majorit\u00e9.<\/p>\n

Mardi 6 octobre, le cabinet a approuv\u00e9 \u00e0 nouveau les deux d\u00e9crets-lois, avec des modifications, afin que la Diputaci\u00f3n Permanente, la commission qui d\u00e9tient les pouvoirs du Congr\u00e8s pendant que la chambre est dissoute, puisse voter dessus. Le premier d\u00e9cret maintient les prolongations de bail, le plafonnement du loyer, les r\u00e8gles de location saisonni\u00e8re et touristique ainsi que les mesures en faveur des investisseurs, et ajoute 280 millions d'euros en garanties pour le logement industrialis\u00e9 et 400 millions pour les fournisseurs de logements sociaux. Le second, concernant les contrats de bail ind\u00e9fini, a re\u00e7u un d\u00e9marrage diff\u00e9r\u00e9 : le texte publi\u00e9 entre en vigueur le 15 novembre 2026, ce qui laisse 30 jours \u00e0 la Diputaci\u00f3n Permanente pour voter d'abord. Un recours aupr\u00e8s de la Cour constitutionnelle a \u00e9galement \u00e9t\u00e9 annonc\u00e9. Le statut pratique de ces r\u00e8gles pour les prochains mois est donc : en vigueur, et contest\u00e9.<\/p>\n

Deux points de proc\u00e9dure importent pour le calendrier. Le Gouvernement ne devient pas un gouvernement int\u00e9rimaire le jour o\u00f9 l'\u00e9lection est convoqu\u00e9e. En vertu de la Loi du Gouvernement, il cesse apr\u00e8s l'\u00e9lection puis reste en fonction, limit\u00e9 aux affaires ordinaires, jusqu'\u00e0 ce que le nouveau gouvernement prenne la rel\u00e8ve. Et un r\u00e9sultat n'est pas un gouvernement. Apr\u00e8s le vote, le Roi propose un candidat et le Congr\u00e8s vote sur l'investiture, avec une majorit\u00e9 absolue requise \u00e0 la premi\u00e8re tentative et une simple majorit\u00e9 48 heures plus tard. Si personne ne gagne cette confiance dans les deux mois du premier vote, le parlement est dissous \u00e0 nouveau. C'est pourquoi le calendrier ci-dessous s'\u00e9tend dans la nouvelle ann\u00e9e.<\/p>\n

C'est une \u00e9lection nationale. Rien ne change \u00e0 la Junta de Andaluc\u00eda, qui fixe la taxe de transfert et les licences de location touristique, ou aux mairies de Marbella, Estepona, Benahav\u00eds, Casares ou Manilva, qui contr\u00f4lent l'urbanisme. Un nouveau gouvernement \u00e0 Madrid change uniquement la loi nationale.<\/p>\n

\"D\u00e9p\u00f4t<\/figure>\n

Ce qui est actuellement en vigueur<\/h2>\n

Le tableau a \u00e9t\u00e9 v\u00e9rifi\u00e9 par rapport aux deux textes publi\u00e9s au BOE le 7 octobre. Real Decreto-ley 29\/2026 (BOE-A-2026-20823, 99 pages) porte le paquet principal et entre en vigueur \u00e0 partir de jeudi 8 octobre 2026, les modifications de TVA commen\u00e7ant le 1er d\u00e9cembre 2026. Real Decreto-ley 28\/2026 (BOE-A-2026-20822) porte les r\u00e8gles de contrat ind\u00e9fini et entre en vigueur le 15 novembre 2026. Les deux n\u00e9cessitent un vote de validation \u00e0 la Diputaci\u00f3n Permanente dans les 30 jours suivant la publication, soit avant le 6 novembre. Ce sont ces votes qu'il faut suivre.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Mesure<\/th>\nQui elle affecte<\/th>\nStatut<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Les contrats de location dont le terme minimum ou la tacite reconduction s'ach\u00e8ve avant le 31 d\u00e9cembre 2028 peuvent \u00eatre prolong\u00e9s de jusqu'\u00e0 deux ans suppl\u00e9mentaires \u00e0 la demande du locataire, par \u00e9tapes d'un an, \u00e0 condition que le locataire ait pay\u00e9 ponctuellement au cours des huit mois pr\u00e9c\u00e9dents ; le propri\u00e9taire ne peut refuser que pour un besoin r\u00e9el d'occupation, un nouveau contrat, ou une offre de renouvellement \u00e0 au moins 5 % moins cher<\/td>\nLes propri\u00e9taires avec des locataires \u00e0 long terme<\/td>\nEn vigueur \u00e0 partir du 8 octobre 2026 (Real Decreto-ley 29\/2026, BOE 7 octobre) ; vote de validation en attente (disposition finale 5)<\/td>\n<\/tr>\n
R\u00e9visions de loyer s'\u00e9chelonnant entre le 8 octobre 2026 et le 31 d\u00e9cembre 2027 : aucune augmentation du tout lorsque le loyer d\u00e9passe le plafond de l'indice de r\u00e9f\u00e9rence officiel, et un maximum de 2 % ailleurs sauf accord contraire des parties ; \u00e0 l'\u00e9chelle nationale, pas seulement dans les zones tendues<\/td>\nTous les propri\u00e9taires r\u00e9sidentiels en Espagne<\/td>\nEn vigueur \u00e0 partir du 8 octobre 2026 (Real Decreto-ley 29\/2026, BOE 7 octobre) ; vote de validation en attente (disposition finale 6)<\/td>\n<\/tr>\n
Les locations saisonni\u00e8res (temporada) n\u00e9cessitent une raison r\u00e9elle et v\u00e9rifiable de l'absence du locataire de son domicile principal et doivent s'\u00e9tendre entre 31 jours et, en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, 12 mois ; un s\u00e9jour plus long sans justification, ou plus de deux contrats cons\u00e9cutifs entre les m\u00eames parties sur le m\u00eame logement, transforme l'arrangement en contrat de r\u00e9sidence habituelle d\u00e8s le premier ; les locations de chambres sont soumises aux m\u00eames r\u00e8gles<\/td>\nLes propri\u00e9taires effectuant des locations hivernales et des locations \u00e0 moyen terme<\/td>\nEn vigueur \u00e0 partir du 8 octobre 2026 (Real Decreto-ley 29\/2026, BOE 7 octobre) ; vote de validation en attente (article 3)<\/td>\n<\/tr>\n
Locations touristiques : 10 % de TVA sur les s\u00e9jours meubl\u00e9s de jusqu'\u00e0 30 nuits \u00e0 partir du 1er d\u00e9cembre 2026 ; l'usage touristique plafonn\u00e9 \u00e0 31 jours par s\u00e9jour ; les mairies dans les municipalit\u00e9s de zones tendues peuvent ajouter une surtaxe IBI de jusqu'\u00e0 50 % (100 % pour les propri\u00e9taires de deux unit\u00e9s touristiques ou plus, 150 % pour quatre ou plus) ; r\u00e9gime de sanctions pour les plateformes qui ne respectent pas les obligations de partage de donn\u00e9es du registre unique des locations. Le texte publi\u00e9 ne contient aucune suppression des avantages fiscaux<\/td>\nLes propri\u00e9taires de locations de vacances et les investisseurs en locations courtes<\/td>\nEn vigueur \u00e0 partir du 8 octobre 2026 (Real Decreto-ley 29\/2026, BOE 7 octobre) ; vote de validation en attente (articles 3, 7 et 8, titre VI)<\/td>\n<\/tr>\n
Jusqu'au 31 d\u00e9cembre 2030, les entit\u00e9s qui ach\u00e8tent des logements ou des portefeuilles de pr\u00eats hypoth\u00e9caires non performants bien en dessous de la valeur d'expertise, et les soci\u00e9t\u00e9s qui sont de grands d\u00e9tenteurs (plus de 10 propri\u00e9t\u00e9s r\u00e9sidentielles ou plus de 1 500 m2), ne peuvent pas acqu\u00e9rir un logement pour moins de 70 % de sa valeur marchande fix\u00e9e par un expert ind\u00e9pendant enregistr\u00e9 aupr\u00e8s du Banco de Espa\u00f1a ; exceptions pour les logements abordables ou sociaux, les maisons de soins et les signataires d'un Code de bonne pratique ; les actes sign\u00e9s avant le 8 octobre ne sont pas affect\u00e9s<\/td>\nPortefeuille, cr\u00e9ances douteuses et acheteurs d'actifs en difficult\u00e9<\/td>\nEn vigueur \u00e0 partir du 8 octobre 2026 (Real Decreto-ley 29\/2026, BOE 7 octobre) ; vote de validation en attente (article 1)<\/td>\n<\/tr>\n
Le droit de pr\u00e9emption du locataire (tanteo y retracto) ne peut pas \u00eatre renonc\u00e9 dans le contrat et subsiste lorsque le logement est vendu avec d'autres logements, locaux ou actifs, avec un prix imput\u00e9 au logement<\/td>\nVendeurs de b\u00e2timents lou\u00e9s, acheteurs en masse<\/td>\nEn vigueur \u00e0 partir du 8 octobre 2026 (Real Decreto-ley 29\/2026, BOE 7 octobre) ; vote de validation en attente (article 3)<\/td>\n<\/tr>\n
Les SOCIMIs paient une charge sp\u00e9ciale de 25 % sur les b\u00e9n\u00e9fices non distribu\u00e9s provenant de la location r\u00e9sidentielle, y compris les unit\u00e9s touristiques et de courte dur\u00e9e, r\u00e9duite de moiti\u00e9 lorsque la plupart des logements sont lou\u00e9s \u00e0 des loyers abordables<\/td>\nV\u00e9hicules immobiliers cot\u00e9s en bourse et leurs actionnaires<\/td>\nEn vigueur \u00e0 partir du 8 octobre 2026 (Real Decreto-ley 29\/2026, BOE 7 octobre) ; vote de validation en attente (article 9)<\/td>\n<\/tr>\n
Jusqu'au 31 d\u00e9cembre 2030, les tribunaux suspendent les expulsions des m\u00e9nages vuln\u00e9rables sans logement alternatif lorsque le demandeur est un fonds d'acquisition d'actifs en d\u00e9tresse ; pour les autres propri\u00e9taires, le tribunal demande d'abord \u00e0 l'administration r\u00e9gionale un logement alternatif, et le propri\u00e9taire est indemnis\u00e9 pour le loyer perdu ; un propri\u00e9taire priv\u00e9 ayant deux logements ou moins conserve la priorit\u00e9<\/td>\nPropri\u00e9taires et pr\u00eateurs<\/td>\nEn vigueur \u00e0 partir du 8 octobre 2026 (Real Decreto-ley 29\/2026, BOE 7 octobre) ; vote de validation en attente (article 2)<\/td>\n<\/tr>\n
Tu Casa : pr\u00eats ICO pour un premier logement principal hypoth\u00e9qu\u00e9, tout \u00e2ge, couvrant le minimum de 20 % de la valeur ou 50 000 euros, \u00e0 0 % sans frais, remboursable sur jusqu'\u00e0 10 ans apr\u00e8s une p\u00e9riode de gr\u00e2ce correspondant au terme du pr\u00eat hypoth\u00e9caire jusqu'\u00e0 30 ans ; le budget, les b\u00e9n\u00e9ficiaires et les limites sont laiss\u00e9s \u00e0 un accord ult\u00e9rieur du Conseil des ministres, donc aucun pr\u00eat pour le moment<\/td>\nPrimo-acc\u00e9dants r\u00e9sidant en Espagne<\/td>\nEn vigueur \u00e0 partir du 8 octobre 2026 (Real Decreto-ley 29\/2026, BOE 7 octobre) ; vote de validation en attente (article 19)<\/td>\n<\/tr>\n
D\u00e9duction fiscale de 10 % du loyer pay\u00e9 pour les locataires ayant une base imposable inf\u00e9rieure \u00e0 33 007,20 euros, sur une base de jusqu'\u00e0 11 630 euros, environ 960 euros par an sur un loyer de 800 euros ; r\u00e9ductions pour le propri\u00e9taire de 50 % \u00e0 100 % sur le revenu locatif net pour les nouveaux contrats au prix du loyer ant\u00e9rieur ou de l'indice de r\u00e9f\u00e9rence, inf\u00e9rieur si le loyer est augment\u00e9<\/td>\nLocataires et propri\u00e9taires qui sont des r\u00e9sidents fiscaux espagnols<\/td>\nEn vigueur \u00e0 partir du 8 octobre 2026 (Real Decreto-ley 29\/2026, BOE 7 octobre) ; vote de validation en attente (article 6)<\/td>\n<\/tr>\n
Les contrats de r\u00e9sidence habituelle se renouvellent automatiquement apr\u00e8s cinq ans (sept si le propri\u00e9taire est une soci\u00e9t\u00e9) pour des p\u00e9riodes successives de m\u00eame dur\u00e9e sauf avis contraire de l'une des parties ; le d\u00e9lai de notification du propri\u00e9taire passe de quatre \u00e0 six mois<\/td>\nTous les propri\u00e9taires immobiliers r\u00e9sidentiels<\/td>\nPubli\u00e9 le 7 octobre 2026 en tant que Real Decreto-ley 28\/2026 ; entre en vigueur le 15 novembre 2026 ; vote de validation en attente<\/td>\n<\/tr>\n
Un propri\u00e9taire qui met fin au contrat \u00e0 une date de renouvellement sans cause \u00e9num\u00e9r\u00e9e doit une indemnit\u00e9 \u00e9gale au plus important de 12 mois de loyer \u00e0 l'extr\u00e9mit\u00e9 sup\u00e9rieure de la fourchette officielle de r\u00e9f\u00e9rence ou un mois par ann\u00e9e que le locataire a r\u00e9sid\u00e9 l\u00e0 ; aucune indemnit\u00e9 si le propri\u00e9taire ou la famille proche ont besoin du logement, le locataire a un autre logement convenable dans la m\u00eame commune, ou un nouveau contrat est propos\u00e9 aux m\u00eames conditions ; les notifications signifi\u00e9es avant le 7 octobre ne sont pas affect\u00e9es<\/td>\nTous les propri\u00e9taires immobiliers r\u00e9sidentiels<\/td>\nPubli\u00e9 le 7 octobre 2026 en tant que Real Decreto-ley 28\/2026 ; entre en vigueur le 15 novembre 2026 ; vote de validation en attente<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Un point r\u00e9gional compte ici. L'Andalousie n'a jamais d\u00e9clar\u00e9 de zone tendue, donc les r\u00e8gles de contr\u00f4le des prix de la loi sur le logement de 2023 ne s'appliquent nulle part sur la c\u00f4te. Les mesures ci-dessus sont nationales et s'appliquent partout, y compris \u00e0 Marbella et Estepona. Nous avons expliqu\u00e9 comment les mesures de juillet 2026 se sont appliqu\u00e9es \u00e0 la c\u00f4te dans notre article sur le d\u00e9cret immobilier de juillet<\/a>, et la m\u00eame logique s'applique maintenant.<\/p>\n

Ce que l'\u00e9lection ne change pas<\/h2>\n

Un gros titre \u00e9lectoral n'est pas un changement de loi. Avant d'examiner ce qui pourrait changer, voici ce qui reste exactement comme avant.<\/p>\n

Votre droit d'achat.<\/strong> Tout ressortissant \u00e9tranger peut acheter une propri\u00e9t\u00e9 en Espagne aujourd'hui, pendant la campagne et apr\u00e8s le vote. Vous avez besoin d'un NIE, d'un compte bancaire espagnol et d'un avocat. Notre guide du NIE<\/a> couvre la premi\u00e8re \u00e9tape.<\/p>\n

Taxes d'achat.<\/strong> La taxe de mutation immobili\u00e8re sur une revente en Andalousie est de 7% aujourd'hui et passe \u00e0 6,75% le 1er janvier 2027, une r\u00e9duction d\u00e9cid\u00e9e par la Junta le 24 septembre et non affect\u00e9e par quoi que ce soit \u00e0 Madrid. Les constructions neuves paient 10% de TVA plus 1,2% de droit de timbre. La ventilation compl\u00e8te se trouve dans ce qu'il en co\u00fbte r\u00e9ellement pour acheter en Andalousie<\/a> et la r\u00e9duction de la taxe de mutation de 2027<\/a>.<\/p>\n

Contrats sign\u00e9s et d\u00e9lais.<\/strong> Une r\u00e9servation, un contrat d'arrhes ou un calendrier de paiement hors plan suit son propre calendrier. L'incertitude politique n'excuse pas un paiement manqu\u00e9 et ne vous donne pas un moyen de sortir d'un d\u00e9p\u00f4t.<\/p>\n

R\u00e9sidence.<\/strong> Poss\u00e9der une maison ne vous donne pas la r\u00e9sidence, et l'\u00e9lection ne rouvre pas le Golden Visa, qui a ferm\u00e9 aux nouvelles demandes le 3 avril 2025. Votre route de visa et votre r\u00e9sidence fiscale sont des questions distinctes de l'achat.<\/p>\n

Votre situation fiscale.<\/strong> La r\u00e9sidence fiscale est d\u00e9termin\u00e9e par la r\u00e8gle des 183 jours, le lieu de vos int\u00e9r\u00eats \u00e9conomiques et une pr\u00e9somption familiale, et non par la possession d'une maison ou la d\u00e9tention d'un NIE, et l'Agence des imp\u00f4ts la s\u00e9pare de la r\u00e9sidence administrative. Un non-r\u00e9sident qui conserve une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 usage personnel ou vide paie toujours une taxe de revenu de non-r\u00e9sident sur un revenu imput\u00e9 \u00e0 titre chaque ann\u00e9e. Les deux r\u00e8gles pr\u00e9c\u00e8dent les d\u00e9crets et les survivent.<\/p>\n

La taxe de 100% sur les acheteurs ext\u00e9rieurs \u00e0 l'UE.<\/strong> C'\u00e9tait un projet de loi enregistr\u00e9 au Congr\u00e8s en mai 2025. Il n'a jamais \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9, et selon les r\u00e8gles du parlement espagnol, les projets de loi en attente deviennent caducs lorsque les Cort\u00e8s sont dissoutes. Il devrait \u00eatre r\u00e9introduit de z\u00e9ro apr\u00e8s l'\u00e9lection. Ce n'est pas la loi aujourd'hui.<\/p>\n

Hypoth\u00e8ques.<\/strong> Les taux sont fix\u00e9s par la BCE et par l'offre de votre pr\u00eateur, non par l'\u00e9lection. Si vous avez un pr\u00eat \u00e0 taux variable, v\u00e9rifiez le moment de votre prochain ajustement. Si vous achetez en livres sterling, dollars ou zloty, votre exposition au risque de change est la variable la plus importante cet automne.<\/p>\n

Qui vote.<\/strong> Les \u00e9lections g\u00e9n\u00e9rales sont pour les citoyens espagnols. Poss\u00e9der une propri\u00e9t\u00e9, d\u00e9tenir un NIE ou payer des imp\u00f4ts ici ne donne pas \u00e0 un ressortissant \u00e9tranger le droit de vote le 29 novembre. Les citoyens de l'UE votent uniquement aux \u00e9lections municipales.<\/p>\n

Ce que cela signifie pour vous<\/h2>\n

Si vous achetez une r\u00e9sidence secondaire<\/h3>\n

Presque rien ne change. Aucune de ces mesures ne concerne un bien que vous utilisez vous-m\u00eame, et le march\u00e9 de la revente entre Estepona et Sotogrande fonctionne largement sur les acheteurs \u00e9trangers en num\u00e9raire qui ne sont pas affect\u00e9s par les r\u00e8gles de location. Les droits de mutation, les frais de notaire, d'enregistrement et d'avocat restent les m\u00eames. Le processus d'achat<\/a> est inchang\u00e9 et se termine dans les quatre \u00e0 huit semaines habituelles.<\/p>\n

Si vous d\u00e9m\u00e9nagez<\/h3>\n

Si vous achetez, voir ci-dessus. Si vous envisagez de louer d'abord pendant un an, les r\u00e8gles jouent maintenant en votre faveur : une prolongation de deux ans sur demande et un plafonnement des augmentations. Attendez-vous cependant \u00e0 moins d'annonces de long terme, car certains propri\u00e9taires se retirent du march\u00e9 de la location longue dur\u00e9e. Les locations hivernales de trois \u00e0 six mois sont la cat\u00e9gorie la plus susceptible de diminuer.<\/p>\n

Si vous achetez pour louer, longue dur\u00e9e ou saisonni\u00e8re<\/h3>\n

C'est l\u00e0 que vous devez \u00eatre attentif. Une location de vacances est plafonn\u00e9e \u00e0 31 jours par s\u00e9jour et, \u00e0 partir du 1er d\u00e9cembre 2026, entra\u00eene 10 % de TVA sur les s\u00e9jours de jusqu'\u00e0 30 nuits. La nouvelle surtaxe IBI ne s'applique que dans les municipalit\u00e9s de zones tendues, donc pas sur cette c\u00f4te aujourd'hui. Les locations hivernales de trois \u00e0 six mois ne se maintiennent comme contrats saisonniers que si le locataire peut prouver un besoin temporaire, sinon elles deviennent des contrats de r\u00e9sidence habituelle avec un minimum de cinq ans (sept si le propri\u00e9taire est une soci\u00e9t\u00e9) et les nouveaux droits de prolongation. Calculez les chiffres sur la nouvelle base avant de signer, et faites r\u00e9diger vos contrats par quelqu'un qui a lu le texte final du BOE. Les r\u00e8gles de licence fix\u00e9es par la Junta de Andaluc\u00eda, et le droit de votre communaut\u00e9 de propri\u00e9taires de voter sur l'usage touristique, ne sont pas affect\u00e9s par tout cela. Votre communaut\u00e9 peut-elle voter contre votre location saisonni\u00e8re<\/a> explique cet aspect.<\/p>\n

Si vous \u00eates d\u00e9j\u00e0 propri\u00e9taire<\/h3>\n

Continuez \u00e0 d\u00e9poser les d\u00e9clarations et \u00e0 payer. Un parlement dissous ne suspend pas l'IBI, l'imp\u00f4t sur le revenu des non-r\u00e9sidents, les frais de copropri\u00e9t\u00e9 ou une hypoth\u00e8que. Si vous louez le bien, le tableau des mesures est votre liste de contr\u00f4le, et la seule action ce mois-ci est de faire examiner vos contrats par rapport au texte final du BOE. Si vous envisagez de vendre, rien dans les d\u00e9crets ne touche \u00e0 une seule maison vendue au prix du march\u00e9.<\/p>\n

Si vous achetez des portefeuilles, des cr\u00e9ances non performantes ou des actifs en difficult\u00e9<\/h3>\n

La restriction concernant l'achat en dessous de 70 % de la valeur marchande, et l'extension du droit de pr\u00e9emption des locataires aux immeubles entiers et aux portefeuilles, affectent directement la fa\u00e7on dont les transactions sont structur\u00e9es. Jusqu'\u00e0 ce que la Cour constitutionnelle se prononce, toute transaction sign\u00e9e en vertu de ces r\u00e8gles porte une incertitude juridique dans les deux sens. Structurez en tenant compte de cela. Les acquisitions d'actifs uniques au prix du march\u00e9, y compris les logements ayant des probl\u00e8mes h\u00e9rit\u00e9s comme ceux que nous traitons par Solutions Immobili\u00e8res<\/a>ne sont pas ce que le d\u00e9cret vise.<\/p>\n

Calendrier<\/h2>\n
    \n
  1. Mardi 6 octobre : dissolution publi\u00e9e au BOE (Real Decreto 806\/2026). Le cabinet r\u00e9approuve les deux d\u00e9crets sur le logement avec des modifications. Fait.<\/li>\n
  2. Mercredi 7 octobre : les deux d\u00e9crets-lois publi\u00e9s au BOE en tant que Real Decreto-ley 28\/2026 et 29\/2026. Termin\u00e9.<\/li>\n
  3. Jeudi 8 octobre : le paquet principal (Real Decreto-ley 29\/2026) entre en vigueur, sauf les modifications de TVA, qui commencent le 1er d\u00e9cembre.<\/li>\n
  4. Au plus tard vendredi 6 novembre : votes de validation \u00e0 la Diputaci\u00f3n Permanente, dans les 30 jours suivant la publication.<\/li>\n
  5. Dimanche 15 novembre : le d\u00e9cret-loi de contrat ind\u00e9fini (Real Decreto-ley 28\/2026) entre en vigueur, s'il est valid\u00e9.<\/li>\n
  6. Octobre \u00e0 novembre : campagne. Un recours devant la Cour constitutionnelle peut \u00eatre d\u00e9pos\u00e9 pendant cette p\u00e9riode.<\/li>\n
  7. Dimanche 29 novembre : \u00e9lections g\u00e9n\u00e9rales.<\/li>\n
  8. D\u00e9cembre \u00e0 janvier : nouvelles Cortes constitu\u00e9es, vote d'investiture, gouvernement form\u00e9. Rien ne peut \u00eatre abrog\u00e9 avant cela.<\/li>\n
  9. Printemps 2027 au plus t\u00f4t : toute loi d'abrogation ou de remplacement entre en vigueur.<\/li>\n<\/ol>\n

    Quoi qu'il advienne le 29 novembre, ces r\u00e8gles s'appliquent \u00e0 tout ce que vous signez entre maintenant et la nouvelle ann\u00e9e. Suivez la s\u00e9quence, pas les gros titres : d\u00e9cret de dissolution, texte du d\u00e9cret publi\u00e9, vote de convalidation, r\u00e9sultat, formation du gouvernement, loi promulgu\u00e9e, date d'entr\u00e9e en vigueur. Chaque \u00e9tape r\u00e9pond \u00e0 une question diff\u00e9rente, et nous mettrons \u00e0 jour cette page \u00e0 chaque \u00e9tape.<\/p>\n

    Ce qui pourrait changer apr\u00e8s le 29 novembre<\/h2>\n

    Les d\u00e9crets demeurent.<\/strong> Le nouveau parlement les convertit en loi permanente par la voie normale. Les r\u00e8gles de location saisonni\u00e8re et touristique deviennent le cadre \u00e9tabli, et le deuxi\u00e8me d\u00e9cret sur les contrats de bail ind\u00e9fini, s'il est ratifi\u00e9, ainsi que le projet de loi sur les acheteurs en provenance de l'UE pourraient revenir \u00e0 l'ordre du jour.<\/p>\n

    Les d\u00e9crets sont abrog\u00e9s ou remplac\u00e9s.<\/strong> Un nouveau gouvernement pourrait les annuler et prendre une direction diff\u00e9rente sur la loi sur le logement de 2023, les autorisations d'urbanisme, l'occupation et le soutien aux jeunes acheteurs. \u00c9tant donn\u00e9 le temps n\u00e9cessaire pour former un gouvernement et adopter une loi, cela atterrirait r\u00e9alistement au premier semestre 2027. Un d\u00e9cret convalid\u00e9 reste en vigueur jusqu'\u00e0 ce que cela se produise.<\/p>\n

    La Cour constitutionnelle annule le d\u00e9cret.<\/strong> Cela peut survenir avant ou apr\u00e8s les \u00e9lections, et une d\u00e9cision prend g\u00e9n\u00e9ralement des mois. Les contrats sign\u00e9s selon une r\u00e8gle annul\u00e9e se retrouvent dans une zone grise que les tribunaux mettent du temps \u00e0 r\u00e9soudre. C'est le sc\u00e9nario qui compte le plus pour quiconque signe un contrat saisonnier ou un accord de portefeuille cet automne, et c'est la raison de faire r\u00e9diger le contrat en tenant compte des deux r\u00e9sultats possibles.<\/p>\n

    Ce qu'un r\u00e9sultat clair pourrait apporter<\/h2>\n

    Ce sont des sc\u00e9narios conditionnels, pas des pr\u00e9dictions, et ils d\u00e9pendent de ce qui est r\u00e9ellement mis en \u0153uvre apr\u00e8s le scrutin.<\/p>\n

    Clart\u00e9 politique.<\/strong> Un gouvernement ayant une majorit\u00e9 viable et un programme de logement d\u00e9fini permet aux acheteurs, aux pr\u00eateurs et aux promoteurs de planifier. Les d\u00e9cisions qui ont \u00e9t\u00e9 mises de c\u00f4t\u00e9 depuis septembre pourraient avancer. Un r\u00e9sultat fragment\u00e9 ou de longues n\u00e9gociations feraient le contraire.<\/p>\n

    Offre.<\/strong> Le rapport annuel de la Banco de Espa\u00f1a pour 2025 place le probl\u00e8me du logement du c\u00f4t\u00e9 de l'offre : terrain, urbanisme, main-d'\u0153uvre et capacit\u00e9 de construction. Si l'attention politique se traduit par des mesures d'urbanisme et d'infrastructure, le pipeline c\u00f4tier s'am\u00e9liore au fil des ann\u00e9es, pas des mois. Aucune \u00e9lection ne termine une maison.<\/p>\n

    R\u00e8gles de location pr\u00e9visibles.<\/strong> Quelle que soit la fa\u00e7on dont les r\u00e8gles s'\u00e9tablissent, les propri\u00e9taires peuvent \u00e9valuer le risque une fois qu'elles cessent de changer chaque semaine. La clart\u00e9 est l'avantage, non un droit suppos\u00e9 \u00e0 des loyers plus \u00e9lev\u00e9s ou \u00e0 moins de protections pour les locataires.<\/p>\n

    Un cadre \u00e9tabli pour les acheteurs internationaux.<\/strong> Le d\u00e9bat sur les r\u00e8gles pour les acheteurs de l'ext\u00e9rieur de l'UE se termine par une assurance ou une restriction. L'un ou l'autre r\u00e9sultat supprime l'incertitude qui p\u00e8se sur cette cat\u00e9gorie depuis mai 2025.<\/p>\n

    Les risques vont dans l'autre sens : une longue formation gouvernementale, de nouveaux co\u00fbts de conformit\u00e9 sur les mod\u00e8les locatifs, ou des mesures promises et jamais mises en \u0153uvre. Ne laissez personne transformer cela en urgence artificielle. “Achetez avant l'\u00e9lection” et “les imp\u00f4ts vont d\u00e9finitivement augmenter” sont des affirmations qui ont besoin de preuves que personne n'a aujourd'hui.<\/p>\n

    Notre point de vue<\/h2>\n

    Le march\u00e9 du luxe en revente sur ce tron\u00e7on de c\u00f4te est largement isol\u00e9. Les acheteurs ici paient g\u00e9n\u00e9ralement en esp\u00e8ces, ach\u00e8tent pour vivre ou pour passer une partie de l'ann\u00e9e, et ne sont pas le public pour lequel ces d\u00e9crets sont r\u00e9dig\u00e9s. Les parties qui mordent, les locations touristiques et les contrats saisonniers, sont une question de mod\u00e8le commercial, non une raison d'arr\u00eater d'acheter. V\u00e9rifiez le mod\u00e8le et signez le bon contrat. Notre donn\u00e9es de march\u00e9 de mi-ann\u00e9e pour Marbella et Estepona<\/a> montrent pourquoi : l'offre, non la l\u00e9gislation, est ce qui d\u00e9termine les prix ici.<\/p>\n

    La d\u00e9cision d'Andaluc\u00eda de ne pas d\u00e9clarer les zones tensionn\u00e9es est le deuxi\u00e8me amortisseur. Elle supprime enti\u00e8rement la couche de contr\u00f4le des prix, et la r\u00e9duction de l'imp\u00f4t r\u00e9gional sur les mutations immobili\u00e8res \u00e0 partir de 2027 joue en faveur des acheteurs.<\/p>\n

    Ce qui a manqu\u00e9 \u00e0 la c\u00f4te pendant trois ans, c'est la pr\u00e9visibilit\u00e9. Les r\u00e8gles de logement ont \u00e9t\u00e9 approuv\u00e9es, rejet\u00e9es et r\u00e9approuv\u00e9es au cours de la m\u00eame semaine, et cet allant et retour, et non une seule mesure, est ce qui fait h\u00e9siter les acheteurs. Quel que soit le r\u00e9sultat le 29 novembre, un nouveau parlement r\u00e8gle la question d'une fa\u00e7on ou d'une autre, et il y a maintenant une date pour cela.<\/p>\n

    “Les acheteurs avec lesquels nous travaillons n'attendent pas l'\u00e9lection pour d\u00e9cider s'ils veulent vivre ici. Ils veulent savoir quelles r\u00e8gles s'appliquent lorsqu'ils signent, et en ce moment, c'est une question pour un bon avocat, non une raison de temporiser.” Michael Sturhoofd, administrador, Santina Homes.<\/p>\n

    Pour l'aspect juridique, nous travaillons avec P\u00e9rez de Vargas, le cabinet qui a g\u00e9r\u00e9 pratiquement toutes nos finalisations. Si vous signez un contrat de location ou d'achat cet automne, demandez-leur de lire le texte final du BOE par rapport \u00e0 votre contrat avant de le faire.<\/p>\n

    Si vous souhaitez discuter de la fa\u00e7on dont cela affecte un achat que vous pr\u00e9voyez, appelez-nous au bureau d'Estepona ou r\u00e9servez un appel<\/a>.<\/p>\n

    Sources<\/h2>\n
      \n
    • La Moncloa, 5 octobre 2026 : annonce de l'\u00e9lection g\u00e9n\u00e9rale pour le 29 novembre.<\/li>\n
    • BOE, 6 octobre 2026 : Real Decreto 806\/2026, de 5 de octubre, de disoluci\u00f3n del Congreso de los Diputados y del Senado y de convocatoria de elecciones (BOE-A-2026-20742).<\/li>\n
    • La Moncloa et Idealista News, 6 octobre 2026 : le Conseil des ministres r\u00e9approuve les deux d\u00e9crets-lois sur le logement avec des modifications ; financement du programme Tu Casa premi\u00e8re r\u00e9sidence annonc\u00e9.<\/li>\n
    • BOE, 7 octobre 2026 : Real Decreto-ley 28\/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (BOE-A-2026-20822).<\/li>\n
    • BOE, 7 octobre 2026 : Real Decreto-ley 29\/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protecci\u00f3n de la funci\u00f3n social de la vivienda y la ampliaci\u00f3n de la oferta de vivienda asequible (BOE-A-2026-20823).<\/li>\n
    • Congreso de los Diputados, 2 octobre 2026 : r\u00e9sultat des votes de validation sur les deux lois d\u00e9cret-loi sur le logement du 29 septembre.<\/li>\n
    • Idealista News, 29 septembre 2026 : ventilation des mesures des deux d\u00e9crets.<\/li>\n
    • elDiario.es, 29 septembre 2026 : texte complet des deux d\u00e9crets tel que publi\u00e9.<\/li>\n
    • Junta de Andaluc\u00eda, 24 septembre 2026 : r\u00e9duction de l'imp\u00f4t sur les mutations immobili\u00e8res \u00e0 6,75 % \u00e0 partir de 2027.<\/li>\n
    • Plataforma ONE, Gobierno de Espa\u00f1a : fin du programme de visa d'investisseur, 3 avril 2025.<\/li>\n
    • Banco de Espa\u00f1a, 18 juin 2026 : pr\u00e9sentation du rapport annuel 2025, offre de logements et accessibilit\u00e9.<\/li>\n
    • Agencia Tributaria : r\u00e9sidence fiscale des personnes physiques (r\u00e8gle des 183 jours, centre des int\u00e9r\u00eats \u00e9conomiques) et revenus imput\u00e9s sur les biens immobiliers non r\u00e9sidents.<\/li>\n
    • BOE : Constitution espagnole, articles 68, 99 et 115 ; Loi sur le gouvernement, article 21.<\/li>\n<\/ul>\n

      Questions fr\u00e9quentes<\/h2>\n

      Puis-je encore acheter une propri\u00e9t\u00e9 en Espagne en tant qu'\u00e9tranger pendant la p\u00e9riode \u00e9lectorale ?<\/h3>\n

      Oui. Rien dans les d\u00e9crets ou les \u00e9lections ne change qui peut acheter, comment un achat est finalis\u00e9 ou quelle taxe est pay\u00e9e en Andalousie. Les notaires, registres fonciers et banques fonctionnent normalement pendant la campagne, et un achat commenc\u00e9 en octobre se finalise selon le calendrier habituel.<\/p>\n

      Les nouvelles r\u00e8gles de location s'appliquent-elles \u00e0 Marbella et Estepona si l'Andalousie n'a pas de zones tendues ?<\/h3>\n

      Oui pour la plupart d'entre elles. Le gel des loyers, les r\u00e8gles des contrats saisonniers, les changements de location touristique et les mesures pour les investisseurs sont nationaux et s'appliquent sur la c\u00f4te. Seules les r\u00e8gles de contr\u00f4le des prix de la loi sur le logement de 2023 d\u00e9pendent d'une d\u00e9claration r\u00e9gionale, que l'Andalousie n'a pas faite et dit qu'elle ne fera pas.<\/p>\n

      Puis-je encore louer mon appartement sur Airbnb sur la Costa del Sol ?<\/h3>\n

      Oui, avec une licence valide de la Junta de Andaluc\u00eda, le consentement de votre communaut\u00e9 et un num\u00e9ro d’enregistrement. Les s\u00e9jours sont limit\u00e9s \u00e0 31 jours et, \u00e0 partir du 1er d\u00e9cembre 2026, les s\u00e9jours jusqu’\u00e0 30 nuits sont soumis \u00e0 10% de TVA. La nouvelle surtaxe IBI n\u00e9cessite une d\u00e9claration de zone tendue, que l’Andaluc\u00eda n’a pas encore effectu\u00e9e. Tout rendement qui vous a \u00e9t\u00e9 cit\u00e9 il y a un mois doit encore \u00eatre recalcul\u00e9 sur cette nouvelle base.<\/p>\n

      Les d\u00e9crets sur le logement seront-ils abrog\u00e9s apr\u00e8s les \u00e9lections ?<\/h3>\n

      Cela d\u00e9pend du nouveau parlement. L'abrogation de la loi sur le logement de 2023 et de ces mesures est sur la table d'un c\u00f4t\u00e9 du d\u00e9bat, les maintenir et les \u00e9tendre de l'autre. Rien ne change avant la formation d'un nouveau gouvernement, donc toute abrogation r\u00e9aliste arrive au plus t\u00f4t au premier semestre 2027. Jusqu'\u00e0 alors, ou jusqu'\u00e0 ce que la Cour constitutionnelle se prononce, les d\u00e9crets restent en vigueur.<\/p>\n

      La taxe de 100 % sur les acheteurs non-UE arrive-t-elle ?<\/h3>\n

      Pas maintenant. Le projet de loi a \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9 en mai 2025, n'a jamais atteint un vote et expire avec la dissolution des Cortes. Un nouveau gouvernement devrait le r\u00e9introduire. Les acheteurs du Royaume-Uni, des \u00c9tats-Unis ou de Suisse paient la m\u00eame taxe de transfert que tout le monde aujourd'hui, 7 % en Andalousie.<\/p>\n

      L'\u00e9lection change-t-elle mon hypoth\u00e8que ou ma date de finalisation ?<\/h3>\n

      Non. Les taux hypoth\u00e9caires suivent la BCE et l'offre de votre pr\u00eateur. Votre r\u00e9servation, arras ou calendrier hors plan s'ex\u00e9cute selon ses dates contractuelles. Le cas \u00e9ch\u00e9ant, surveillez les taux de change plut\u00f4t que les sondages si vos fonds ne sont pas en euros.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      Spain goes to the polls on Sunday 29 November 2026. The vote was called after two emergency housing decrees fell in Congress on Friday 2 October, and the Government re approved both with changes on 6 October. They were published in the BOE on Wednesday 7 October. This is not a post about who should […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":673,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[18,21,19],"tags":[],"class_list":["post-671","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-investment","category-market-update","category-tax-legal"],"yoast_head":"\nSpain Election 2026: What Changes for Costa del Sol Buyers<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Spain votes on 29 November. New rental and tourist let rules are in force but contested. 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