{"id":944,"date":"2026-11-03T19:24:48","date_gmt":"2026-11-03T19:24:48","guid":{"rendered":"https:\/\/santinahomes.com\/?p=944"},"modified":"2026-11-13T12:35:59","modified_gmt":"2026-11-13T12:35:59","slug":"inquiokupa-tenant-stopped-paying-spain","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/santinahomes.com\/fr\/blog\/inquiokupa-tenant-stopped-paying-spain\/","title":{"rendered":"Inquiokupa : Ce que Cela Signifie et Comment R\u00e9cup\u00e9rer votre Propri\u00e9t\u00e9 de la Costa del Sol"},"content":{"rendered":"<p>An <span data-no-translation>inquiokupa<\/span> est un locataire qui a sign\u00e9 un contrat, a cess\u00e9 de payer, et refuse de partir. La police espagnole ne peut pas l'enlever, car rien de criminel ne s'est produit. Le propri\u00e9taire proc\u00e8de \u00e0 une expulsion civile pour non-paiement, qui sur la Costa del Sol prend plusieurs mois \u00e0 plus d'un an, ou n\u00e9gocie une sortie, ce qui prend g\u00e9n\u00e9ralement des semaines. C'est la voie que nous empruntons le plus souvent \u00e0 <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/fr\/property-solutions-costa-del-sol\/\">Santina Property Solutions<\/a>et c'est celle que la plupart des propri\u00e9taires \u00e0 l'\u00e9tranger se trompent d'abord.<\/p>\n<h2>Le probl\u00e8me inquiokupa en chiffres<\/h2>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Quoi<\/th>\n<th>Chiffre<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Recherches pour \u00ab inquiokupa \u00bb en Espagne chaque mois<\/td>\n<td>Environ 1 600 (Google Ads, octobre 2026)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Plaintes pour occupation ill\u00e9gale en Espagne, 2024<\/td>\n<td>16 426, en hausse de 7,4 % par rapport \u00e0 2023 (Minist\u00e8re de l'Int\u00e9rieur)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Plaintes pour occupation ill\u00e9gale en Andalousie, 2024<\/td>\n<td>2 207, en baisse de 5,3 % par rapport \u00e0 2023<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Possibilit\u00e9s d'arr\u00eater une premi\u00e8re demande d'expulsion en payant<\/td>\n<td>Une. L'enervaci\u00f3n ne peut pas \u00eatre utilis\u00e9e deux fois<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>D\u00e9lai entre la r\u00e9clamation et la remise sur la c\u00f4te, contest\u00e9e<\/td>\n<td>Plusieurs mois \u00e0 plus d'un an<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Suspension d'expulsion pour les locataires vuln\u00e9rables<\/td>\n<td>En vigueur depuis le 8 octobre 2026 (Real Decreto-ley 29\/2026), jusqu'au 31 d\u00e9cembre 2030 ; confirm\u00e9 par le Congr\u00e8s le 12 novembre 2026<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Les chiffres des squatteurs comptent les plaintes p\u00e9nales, ils sous-estiment donc le probl\u00e8me. Un inquiokupa n'y appara\u00eet jamais, car aucune plainte n'est d\u00e9pos\u00e9e. Le nombre de locataires non-payants sur la c\u00f4te est inconnu et, selon notre exp\u00e9rience, plus important.<\/p>\n<h2>Quelle est votre situation ?<\/h2>\n<p>La loi espagnole vous en donne trois portes diff\u00e9rentes, et frapper \u00e0 la mauvaise vous co\u00fbte des mois.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Ils avaient un contrat et ont cess\u00e9 de payer, ou le contrat a expir\u00e9 et ils sont rest\u00e9s.<\/strong> C'est le <span data-no-translation>inquiokupa<\/span>. Expulsion civile pour non-paiement ou expiration, article 250 de la Loi de proc\u00e9dure civile. Cet article concerne votre situation.<\/li>\n<li><strong>Ils ont forc\u00e9 l'entr\u00e9e ou se sont install\u00e9s dans un bien vacant.<\/strong> C'est un <span data-no-translation>okupa<\/span>, une affaire p\u00e9nale selon l'article 245 du Code p\u00e9nal. <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/fr\/property-solutions-costa-del-sol\/occupied-properties-squatters-costa-del-sol\/\">Notre page sur les biens occup\u00e9s<\/a> explique cette proc\u00e9dure et ce que la loi de 2025 a modifi\u00e9.<\/li>\n<li><strong>Vous les avez laiss\u00e9s entrer et ils n'ont jamais quitt\u00e9.<\/strong> Un parent, un ex-partenaire, un ami. Pr\u00e9cario, par la proc\u00e9dure de r\u00e9cup\u00e9ration rapide de la Ley 5\/2018.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Pourquoi la police n'intervient pas dans un inquiokupa<\/h2>\n<p>Parce qu'il n'y a pas de crime. Un locataire qui cesse de payer viole un contrat, et les contrats sont appliqu\u00e9s par les tribunaux civils. Les propri\u00e9taires qui appellent la Guardia Civil pour un appartement o\u00f9 le locataire a un bail sign\u00e9 se voient dire, poliment, de consulter un avocat. Les propri\u00e9taires qui changent les serrures pendant que le locataire est au travail sont ceux qui se retrouvent devant un juge p\u00e9nal, pour coacciones. Les tribunaux espagnols ont condamn\u00e9 des propri\u00e9taires pour coupure d'\u00e9lectricit\u00e9 et pour avoir envoy\u00e9 des gens rendre la vie difficile. Une fois que quelqu'un vit dedans avec un contrat derri\u00e8re lui, la solution est une ordonnance du tribunal ou un accord.<\/p>\n<h2>Comment fonctionne r\u00e9ellement l'expulsion civile<\/h2>\n<p>Votre avocat d\u00e9pose une demanda de desahucio por falta de pago, g\u00e9n\u00e9ralement avec une r\u00e9clamation pour le loyer impay\u00e9 dans le m\u00eame document. Le tribunal la notifie au locataire. \u00c0 partir de ce moment, le locataire a dix jours pour payer tout ce qui est d\u00fb, ce qui arr\u00eate la premi\u00e8re r\u00e9clamation net. C'est l'enervaci&oacute;n, et c'est un atout \u00e0 usage unique. S'il paie et fait d\u00e9faut \u00e0 nouveau, la deuxi\u00e8me r\u00e9clamation ne peut pas \u00eatre arr\u00eat\u00e9e de la m\u00eame mani\u00e8re.<\/p>\n<p>S'il ne paie pas ou s'oppose, le tribunal fixe une date pour le lanzamiento, la livraison physique, dans le m\u00eame jugement, sans proc\u00e8s s\u00e9par\u00e9. S'il s'oppose, il y a une audience, puis un jugement, puis la date du lanzamiento. Depuis la Loi sur le logement de 2023, la r\u00e9clamation doit indiquer si le bien est la r\u00e9sidence habituelle du locataire, si le locataire est en situation de vuln\u00e9rabilit\u00e9, et si le propri\u00e9taire est un gran tenedor avec dix propri\u00e9t\u00e9s ou plus. Un gran tenedor doit d'abord essayer une conciliation. Un propri\u00e9taire priv\u00e9 avec un seul appartement \u00e0 Estepona ne le fait pas.<\/p>\n<p>Un d\u00e9cret national en vigueur depuis le 8 octobre 2026, le Real Decreto-ley 29\/2026, ajoute une \u00e9tape lorsque le locataire est \u00e9conomiquement vuln\u00e9rable. Le tribunal informe le gouvernement r\u00e9gional, qui dispose de deux mois pour proposer au locataire un autre logement ou vous payer tout ce qui est d\u00fb plus les frais. L'affaire est suspendue pendant ces deux mois. Si le gouvernement ne fait ni l'un ni l'autre, il reprend la dette du locataire, l'expulsion n'a pas lieu et le contrat se poursuit tant que la vuln\u00e9rabilit\u00e9 persiste. Lorsque la vuln\u00e9rabilit\u00e9 est attest\u00e9e par un rapport des services sociaux et qu'il n'y a nulle part ailleurs, le tribunal peut \u00e9galement suspendre l'affaire jusqu'\u00e0 trois ans, le gouvernement r\u00e9gional indemnisant un propri\u00e9taire priv\u00e9 pour le loyer perdu. Le Congr\u00e8s a confirm\u00e9 le d\u00e9cret le 12 novembre 2026 ; notre <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/fr\/blog\/spain-election-2026-costa-del-sol-property\/\">article sur les \u00e9lections<\/a> suit o\u00f9 en est la situation. Pour un locataire qui n'est pas vuln\u00e9rable, rien ne change.<\/p>\n<h2>Combien de temps cela prend sur la c\u00f4te<\/h2>\n<p>Les tribunaux \u00e0 Estepona, Marbella et Fuengirola sont occup\u00e9s et le lanzamiento n\u00e9cessite un officier du tribunal et parfois la police. Un locataire qui ne fait rien peut \u00eatre dehors en quatre \u00e0 six mois. Un locataire avec un avocat, un rapport de vuln\u00e9rabilit\u00e9 et un enfant dans l'appartement peut prendre un an ou plus. Chaque mois vous co\u00fbte le loyer que vous ne recevez pas, les frais de communaut\u00e9 et l'IBI que vous payez toujours, et les r\u00e9parations que vous trouverez quand vous entrez. Pour un appartement de 1 500 euros par mois, un an d'inquiokupa co\u00fbte au propri\u00e9taire 18 000 euros en loyer seul avant que l'avocat n'envoie une facture.<\/p>\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/urbanizacion-marbesa-marbella.jpg\" alt=\"Urbanizacion Marbesa \u00e0 Marbella, une zone r\u00e9sidentielle en bord de mer sur la Costa del Sol\" width=\"1024\" height=\"768\" loading=\"lazy\" class=\"wp-image-954\" srcset=\"https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/urbanizacion-marbesa-marbella.jpg 1024w, https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/urbanizacion-marbesa-marbella-300x225.jpg 300w, https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/urbanizacion-marbesa-marbella-768x576.jpg 768w, https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/urbanizacion-marbesa-marbella-16x12.jpg 16w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><figcaption>Urbanizacion Marbesa \u00e0 Marbella. Photo : pip13 \/ Wikimedia Commons, CC BY 2.0<\/figcaption><\/figure>\n<h2>L'itin\u00e9raire plus rapide : une sortie d'accord<\/h2>\n<p>La plupart de nos <span data-no-translation>inquiokupa<\/span> affaires que nous fermons se terminent par un accord sign\u00e9, une date de livraison et, souvent, une somme d'argent vers\u00e9e le jour o\u00f9 les cl\u00e9s reviennent. Les propri\u00e9taires d\u00e9testent l'id\u00e9e de payer quelqu'un qui leur doit d\u00e9j\u00e0. L'arithm\u00e9tique gagne g\u00e9n\u00e9ralement : quelques milliers d'euros contre un an de loyer perdu et de frais juridiques, avec le bien de retour en quelques semaines. L'accord est l\u00e9gal, \u00e9crit, et la r\u00e9clamation est d\u00e9pos\u00e9e en parall\u00e8le pour que le d\u00e9lai tourne si le locataire change d'avis.<\/p>\n<p>Ce qui fonctionne, c'est que le locataire a affaire \u00e0 quelqu'un du coin qui se pr\u00e9sente, parle sa langue, et peut proposer une date et un chiffre plut\u00f4t qu'une menace. Une lettre d'un avocat \u00e0 Londres ne fait pas cela. <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/fr\/blog\/inherited-house-spain-squatters-unpaid-mortgage-cancelada\/\">\u00c0 Cancelada<\/a> nous avons pris une maison avec un locataire non-payant dans une partie et des chambres sous-lou\u00e9es \u00e0 des \u00e9trangers dans l'autre, en plus d'une hypoth\u00e8que impay\u00e9e et d'une succession non r\u00e9solue. Tout le monde a quitt\u00e9 d'accord et la maison s'est vendue six mois apr\u00e8s notre d\u00e9but.<\/p>\n<h2>Que faire la premi\u00e8re semaine<\/h2>\n<ul>\n<li>Rassemblez le contrat, les relev\u00e9s bancaires montrant les paiements manqu\u00e9s, l'enregistrement du d\u00e9p\u00f4t et tout message. La r\u00e9clamation est construite sur eux.<\/li>\n<li>N'acceptez pas un paiement partiel sans conseil. Cela peut r\u00e9initialiser la situation pour l'enervaci&oacute;n.<\/li>\n<li>V\u00e9rifiez votre assurance habitation. Certaines polices espagnoles couvrent les frais juridiques pour non-paiement, quelques-unes couvrent le loyer perdu.<\/li>\n<li>Obtenez un avocat local qui d\u00e9pose ces r\u00e9clamations au tribunal o\u00f9 se trouve le bien, et une personne locale qui peut parler au locataire.<\/li>\n<li>D\u00e9cidez maintenant \u00e0 quoi servira le bien apr\u00e8s. Si vous allez vendre, <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/fr\/guides\/vente\/\">notre guide de vente<\/a> explique ce qu'un bien vide et nettoy\u00e9 vaut par rapport \u00e0 un bien avec un locataire dedans, et <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/fr\/blog\/cost-of-selling-property-spain-break-even\/\">l'article sur l'\u00e9quilibre<\/a> d\u00e9taille les frais de vente.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Si vous achetez un bien avec un locataire dedans<\/h2>\n<p>Un appartement vendu avec un locataire qui \u00ab partira bient\u00f4t \u00bb est le moyen le plus courant d'h\u00e9riter de l'inquiokupa de quelqu'un d'autre. <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/fr\/blog\/due-diligence-buying-property-spain-four-checks\/\">Les quatre v\u00e9rifications avant de signer<\/a> incluent de demander le contrat et les six derniers mois de quittances de loyer. Si le vendeur ne peut pas les produire, \u00e9valuez la propri\u00e9t\u00e9 comme occup\u00e9e, car elle l'est.<\/p>\n<h2>La place de Santina<\/h2>\n<p><a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/fr\/property-solutions-costa-del-sol\/\">Santina Property Solutions<\/a> coordonne l'avocat, la conversation avec le locataire, la remise et le nettoyage, puis <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/fr\/guides\/vente\/\">Santina Homes<\/a> vend ou re-loue la propri\u00e9t\u00e9 si c'est ce que le propri\u00e9taire souhaite. Nous travaillons sur le <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/fr\/guides\/zones\/estepona\/\">Estepona<\/a> et <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/fr\/guides\/zones\/marbella\/\">Marbella<\/a> tron\u00e7on de la c\u00f4te, o\u00f9 <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/fr\/proprietes\/estepona\/\">la plupart de ce que nous vendons<\/a> se situe. La premi\u00e8re conversation est gratuite et confidentielle, et si la r\u00e9ponse honn\u00eate est que la voie judiciaire est la seule, nous le disons.<\/p>\n<h2>Questions fr\u00e9quentes<\/h2>\n<h3>Que signifie inquiokupa ?<\/h3>\n<p>Un m\u00e9lange d'inquilino, locataire, et okupa, squatter. Il d\u00e9crit un locataire qui avait un contrat valide, a cess\u00e9 de payer ou a d\u00e9pass\u00e9 la fin du terme, et refuse de partir. C'est une affaire civile, pas un crime.<\/p>\n<h3>La police peut-elle expulser un locataire qui ne paie pas en Espagne ?<\/h3>\n<p>Non. Le non-paiement est une rupture de contrat, trait\u00e9e par les tribunaux civils. La police agit sur les infractions criminelles telles que l'effraction, qu'un locataire ayant un bail n'a pas commise.<\/p>\n<h3>Combien de temps faut-il pour expulser un locataire qui ne paie pas en Espagne ?<\/h3>\n<p>Sur la Costa del Sol, quatre \u00e0 six mois si le locataire ne fait rien, un an ou plus s'il conteste la r\u00e9clamation ou si un rapport de vuln\u00e9rabilit\u00e9 est d\u00e9pos\u00e9. Une sortie convenue prend g\u00e9n\u00e9ralement des semaines.<\/p>\n<h3>Qu'est-ce que l'enervaci\u00f3n d'une expulsion ?<\/h3>\n<p>Le droit du locataire d'arr\u00eater une premi\u00e8re demande d'expulsion en payant tout ce qui est d\u00fb dans les dix jours suivant la notification. Il ne peut \u00eatre utilis\u00e9 qu'une fois. Un second d\u00e9faut ne peut pas \u00eatre rectifi\u00e9 de la m\u00eame mani\u00e8re. Le paiement par le gouvernement r\u00e9gional pour un locataire vuln\u00e9rable en vertu du d\u00e9cret d'octobre 2026 est une voie distincte et ne compte pas comme cet unique usage.<\/p>\n<h3>Y a-t-il une suspension des expulsions en Espagne en 2026 ?<\/h3>\n<p>Uniquement pour les locataires vuln\u00e9rables. Depuis le 8 octobre 2026, le Real Decreto-ley 29\/2026 donne au gouvernement r\u00e9gional deux mois pour reloger un locataire vuln\u00e9rable ou payer les arri\u00e9r\u00e9s, et permet aux tribunaux de suspendre certaines expulsions jusqu'\u00e0 la fin 2030, les propri\u00e9taires priv\u00e9s \u00e9tant indemnis\u00e9s. Le Congr\u00e8s a confirm\u00e9 le d\u00e9cret le 12 novembre 2026. Les expulsions de locataires qui ne sont pas vuln\u00e9rables se d\u00e9roulent normalement.<\/p>\n<h3>Puis-je couper l'\u00e9lectricit\u00e9 ou changer les serrures d'un locataire qui ne paie pas ?<\/h3>\n<p>Non. Les deux peuvent \u00eatre poursuivis comme des coacciones, et les propri\u00e9taires ont \u00e9t\u00e9 condamn\u00e9s pour cela. La propri\u00e9t\u00e9 revient par ordonnance du tribunal ou par accord sign\u00e9.<\/p>\n<h3>Est-il l\u00e9gal de payer un locataire pour qu'il parte en Espagne ?<\/h3>\n<p>Oui. Un accord \u00e9crit avec une date de remise et une somme vers\u00e9e contre les cl\u00e9s est courant et ex\u00e9cutoire. C'est g\u00e9n\u00e9ralement moins cher qu'une ann\u00e9e de loyer perdu et de frais juridiques.<\/p>\n<h3>Puis-je vendre un appartement en Espagne avec un locataire qui ne paie pas \u00e0 l'int\u00e9rieur ?<\/h3>\n<p>Oui, \u00e0 une forte r\u00e9duction pour les investisseurs qui se sp\u00e9cialisent dans les propri\u00e9t\u00e9s occup\u00e9es. Dans la plupart des cas, il est pr\u00e9f\u00e9rable de r\u00e9cup\u00e9rer la propri\u00e9t\u00e9 d'abord et de la vendre vide.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>An inquiokupa is a tenant who signed a contract, stopped paying, and will not leave. Spanish police cannot remove them, because nothing criminal has happened. The owner goes through a civil eviction for non-payment, which on the Costa del Sol takes several months to more than a year, or negotiates an exit, which usually takes [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":953,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[19],"tags":[],"class_list":["post-944","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-tax-legal"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.6 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Inquiokupa: Getting Your Costa del Sol Property Back<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"A tenant who stopped paying and will not leave is not a police matter in Spain. 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