{"id":945,"date":"2026-11-03T19:25:50","date_gmt":"2026-11-03T19:25:50","guid":{"rendered":"https:\/\/santinahomes.com\/?p=945"},"modified":"2026-11-03T19:26:50","modified_gmt":"2026-11-03T19:26:50","slug":"dacion-en-pago-or-sell-before-subasta-spain","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/santinahomes.com\/fr\/blog\/dacion-en-pago-or-sell-before-subasta-spain\/","title":{"rendered":"Daci\u00f3n en Pago ou Vendre Avant la Subasta ? Ce qu'une Hypoth\u00e8que Espagnole en Retard vous Laisse Vraiment"},"content":{"rendered":"<p>Si vous \u00eates en retard sur une hypoth\u00e8que espagnole, vous avez plus de temps que ne le sugg\u00e8rent les lettres de la banque et moins d'options que ne le sugg\u00e8re internet. Une saisie non contest\u00e9e prend 10 \u00e0 18 mois \u00e0 partir du premier d\u00e9p\u00f4t judiciaire de la banque jusqu'\u00e0 la subasta. <span data-no-translation>Daci&oacute;n en pago<\/span>, remettre les cl\u00e9s pour annuler la dette, est un droit l\u00e9gal uniquement pour une r\u00e9sidence principale selon des limites de revenus strictes. Pour une maison de vacances sur la Costa del Sol, c'est une faveur que la banque peut ou non accorder. Une vente priv\u00e9e avant la <span data-no-translation>subasta<\/span> est g\u00e9n\u00e9ralement l'itin\u00e9raire qui vous laisse de l'argent au lieu d'une dette, et cela n\u00e9cessite ces mois. Voici comment les trois options se comparent en 2026.<\/p>\n<h2>Une hypoth\u00e8que espagnole en retard, en chiffres<\/h2>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Quoi<\/th>\n<th>Chiffre<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Recherches en Espagne pour &#8220;subasta vivienda&#8221; chaque mois<\/td>\n<td>Environ 1 900 (Google Ads, octobre 2026)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Recherches en Espagne pour &#8220;daci\u00f3n en pago&#8221; chaque mois<\/td>\n<td>Environ 1 600<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Saisie non contest\u00e9e, d\u00e9p\u00f4t bancaire aux ench\u00e8res<\/td>\n<td>10 \u00e0 18 mois<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Jours pour payer apr\u00e8s le requerimiento de pago du tribunal<\/td>\n<td>10, puis 10 de plus pour former opposition<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Fen\u00eatre minimale de surench\u00e8re sur le Portal de Subastas del BOE<\/td>\n<td>20 jours<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>D\u00e9p\u00f4t du soumissionnaire<\/td>\n<td>Historiquement 5 pour cent de l'expertise, 20 pour cent selon la r\u00e9forme 2025 en cours de mise en \u0153uvre<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Si personne ne surench\u00e9rit sur la r\u00e9sidence principale, la banque l'adjuge pour<\/td>\n<td>70 pour cent de la valeur aux ench\u00e8res, ou 60 pour cent quand la dette est inf\u00e9rieure<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Si personne ne surench\u00e9rit sur la r\u00e9sidence secondaire<\/td>\n<td>Pas de plancher. Elle peut partir pour moins<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Plafond de revenus pour la daci\u00f3n en pago l\u00e9gale<\/td>\n<td>Environ trois fois l'IPREM, soit environ 25 200 euros par an en 2026<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Plafond du prix d'achat pour la daci\u00f3n en pago l\u00e9gale<\/td>\n<td>250 000 euros<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<h2>Quelle est votre situation ?<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Vous occupez la propri\u00e9t\u00e9 et vos revenus se sont effondr\u00e9s.<\/strong> Le Code de bonne pratique annex\u00e9 au Real Decreto-ley 6\/2012 peut vous donner un droit l\u00e9gal \u00e0 un r\u00e9am\u00e9nagement, puis \u00e0 une daci\u00f3n en pago, \u00e0 condition que la banque ait sign\u00e9 le Code, ce que presque toutes les banques espagnoles ont fait.<\/li>\n<li><strong>C'est une maison de vacances, une location ou une propri\u00e9t\u00e9 h\u00e9rit\u00e9e que vous n'occupez pas.<\/strong> Aucun droit l\u00e9gal \u00e0 daci\u00f3n. La banque d\u00e9cide. Une vente priv\u00e9e avant l'ench\u00e8re est la voie r\u00e9aliste, et plus t\u00f4t elle commence, plus d'\u00e9quit\u00e9 subsiste.<\/li>\n<li><strong>La date des ench\u00e8res est d\u00e9j\u00e0 fix\u00e9e.<\/strong> Ce n'est pas la fin. Les ventes se sont conclues quelques jours avant une ench\u00e8re, et une daci\u00f3n peut toujours \u00eatre demand\u00e9e si vous remplissez les conditions. La banque pr\u00e9f\u00e8re \u00eatre rembours\u00e9e plut\u00f4t que de poss\u00e9der votre appartement.<\/li>\n<li><strong>L'ench\u00e8re a eu lieu et il y a un d\u00e9couvert.<\/strong> La dette vous suit, y compris au-del\u00e0 des fronti\u00e8res de l'UE. Elle peut toujours \u00eatre n\u00e9goci\u00e9e, et l'ignorer ne fait qu'augmenter le montant.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Comment fonctionne une saisie espagnole, \u00e9tape par \u00e9tape<\/h2>\n<p>Depuis la loi hypoth\u00e9caire de 2019, la banque ne peut invoquer l'int\u00e9gralit\u00e9 du pr\u00eat que lorsque les arri\u00e9r\u00e9s atteignent douze mensualit\u00e9s ou 3 pour cent du capital dans la premi\u00e8re moiti\u00e9 de la vie du pr\u00eat, quinze mensualit\u00e9s ou 7 pour cent dans la seconde moiti\u00e9, et seulement apr\u00e8s une mise en demeure formelle vous donnant un mois pour payer. La r\u00e8gle des trois paiements manqu\u00e9s que les gens citent encore est l'ancienne. Elle d\u00e9pose alors une demanda ejecutiva aupr\u00e8s du tribunal o\u00f9 se situe la propri\u00e9t\u00e9. Le tribunal vous signifie un requerimiento de pago : dix jours pour payer le montant total demand\u00e9. Vous disposez alors de dix jours de plus pour former opposition, sur une liste courte de motifs tels qu'une clause abusive ou une erreur dans la somme. Si rien n'y fait obstacle, la propri\u00e9t\u00e9 est inscrite sur le Portal de Subastas del BOE pour au moins vingt jours d'ench\u00e8res. Le processus entier prend 10 \u00e0 18 mois quand personne ne le conteste, et plus longtemps si quelqu'un le fait. Une vente n\u00e9cessite la plupart de ces mois, donc le travail doit commencer d\u00e8s l'arriv\u00e9e de la premi\u00e8re lettre.<\/p>\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/judge-gavel-law-book-1024x768.jpg\" alt=\"Un marteau de juge reposant sur un livre de droit ouvert\" width=\"1024\" height=\"768\" loading=\"lazy\" class=\"wp-image-956\" srcset=\"https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/judge-gavel-law-book-1024x768.jpg 1024w, https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/judge-gavel-law-book-300x225.jpg 300w, https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/judge-gavel-law-book-768x576.jpg 768w, https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/judge-gavel-law-book-16x12.jpg 16w, https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/judge-gavel-law-book.jpg 1280w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><figcaption>Une saisie en Espagne se d\u00e9roule devant les tribunaux du premier acte d'accusation \u00e0 l'ench\u00e8re. Photo : howtostartablogonline.net \/ Wikimedia Commons, CC BY 2.0<\/figcaption><\/figure>\n<h2>Ce que l'ench\u00e8re fait \u00e0 votre equity<\/h2>\n<p>Les ench\u00e8res sur la c\u00f4te sont peu nombreuses. Les soumissionnaires doivent maintenant d\u00e9poser une garantie jusqu'\u00e0 20 pour cent de l'expertise selon la r\u00e9forme 2025, ce qui en r\u00e9duit encore le nombre. Si personne ne surench\u00e9rit sur votre r\u00e9sidence principale, la banque peut l'adjuger pour 70 pour cent de la valeur aux ench\u00e8res, ou 60 pour cent quand la dette totale est inf\u00e9rieure \u00e0 70 pour cent. Sur une r\u00e9sidence secondaire, il n'y a absolument pas de plancher. Une villa expertis\u00e9e \u00e0 600 000 euros avec 350 000 owed peut \u00eatre adjug\u00e9e \u00e0 la banque pour bien moins que sa valeur marchande, et le propri\u00e9taire r\u00e9cup\u00e8re ce qui reste apr\u00e8s les frais, ce qui peut \u00eatre z\u00e9ro. La m\u00eame villa vendue en priv\u00e9 \u00e0 550 000 rembourse enti\u00e8rement la banque et laisse au propri\u00e9taire pr\u00e8s de 200 000 euros. Cet \u00e9cart est tout l'argument pour agir rapidement.<\/p>\n<h2><span data-no-translation>Daci&oacute;n en pago<\/span>: le droit l\u00e9gal et ses limites<\/h2>\n<p>Le Code de bonne pratique, annexe du Real Decreto-ley 6\/2012, oblige une banque signataire \u00e0 proposer un plan de restructuration \u00e0 un d\u00e9biteur au umbral de exclusi\u00f3n, puis une r\u00e9duction de la dette, puis, si rien ne fonctionne, \u00e0 accepter la propri\u00e9t\u00e9 en r\u00e8glement complet. Les conditions sont strictes. La propri\u00e9t\u00e9 doit \u00eatre la r\u00e9sidence habituelle du d\u00e9biteur. Le revenu du m\u00e9nage ne peut pas d\u00e9passer environ trois fois l'IPREM, soit environ 25 200 euros par an en 2026. Le paiement hypoth\u00e9caire doit absorber plus de la moiti\u00e9 du revenu net du m\u00e9nage. Le prix d'achat ne peut pas avoir d\u00e9pass\u00e9 250 000 euros. Le deuxi\u00e8me Code temporaire de 2022 pour la hausse des taux d'int\u00e9r\u00eat a cess\u00e9 d'accepter les candidatures \u00e0 la fin de novembre 2025, sauf dans les zones sinistr\u00e9es de Valence, donc en 2026 le Code permanent est le seul qui reste.<\/p>\n<p>En dehors de ces limites, et c'est presque tous les propri\u00e9taires non-r\u00e9sidents de la Costa del Sol, la daci\u00f3n en pago est une n\u00e9gociation. Certaines banques l'acceptent car une villa vide \u00e0 leurs livres leur co\u00fbte de l'argent. Certaines refusent parce que la propri\u00e9t\u00e9 vaut moins que la dette et elles pr\u00e9f\u00e8rent poursuivre le d\u00e9couvert. La question de savoir s'il vaut la peine de la demander d\u00e9pend des chiffres, et les chiffres sont la premi\u00e8re chose que nous \u00e9tablissons.<\/p>\n<h2>La vente priv\u00e9e avant l' <span data-no-translation>subasta<\/span><\/h2>\n<p>Une vente n\u00e9cessite un acheteur, un prix pour lequel la banque lib\u00e9rera l'hypoth\u00e8que, et du temps pour conclure, g\u00e9n\u00e9ralement quatre \u00e0 huit semaines entre la r\u00e9servation et le notaire. La banque \u00e9met un chiffre de r\u00e9siliation, les fonds de l'acheteur le r\u00e8glent chez le notaire, et l'ex\u00e9cution est suspendue. Si le prix de vente ne rembourse pas enti\u00e8rement la dette, la banque acceptera souvent la vente quand m\u00eame et n\u00e9gociera le reste, car une vente volontaire \u00e0 valeur marchande vaut mieux qu'une ench\u00e8re \u00e0 60 pour cent. La tarification doit \u00eatre honn\u00eate d\u00e8s le d\u00e9part. Un propri\u00e9taire qui insiste sur le prix demand\u00e9 de l'ann\u00e9e derni\u00e8re avec une ench\u00e8re dans huit mois est celui qui finit \u00e0 l'ench\u00e8re.<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/fr\/blog\/inherited-house-spain-squatters-unpaid-mortgage-cancelada\/\">\u00c0 Cancelada<\/a> nous avons trait\u00e9 une maison de ville h\u00e9rit\u00e9e, hypoth\u00e9qu\u00e9e et occup\u00e9e par un locataire non payeur et des squatteurs en m\u00eame temps. La banque a \u00e9t\u00e9 maintenue en conversation, les occupants ont quitt\u00e9 d'accord, et la maison a \u00e9t\u00e9 vendue six mois apr\u00e8s la prise en charge. <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/fr\/blog\/cost-of-selling-property-spain-break-even\/\">Ce qu'une vente co\u00fbte<\/a> sur cette c\u00f4te, y compris la retenue pour non-r\u00e9sidents, figure dans notre article sur le seuil de rentabilit\u00e9.<\/p>\n<h2>Apr\u00e8s votre d\u00e9part d'Espagne<\/h2>\n<p>\u00c0 l'int\u00e9rieur de l'UE, les banques espagnoles ex\u00e9cutent les d\u00e9couverts selon les r\u00e8gles de l'UE sur les jugements transfrontaliers. Au Royaume-Uni et ailleurs, elles passent par les tribunaux locaux, ce qui prend plus de temps mais fonctionne. La dette n'expire pas quand vous rentrez chez vous, et les int\u00e9r\u00eats continuent \u00e0 courir. Un d\u00e9couvert n\u00e9goci\u00e9 alors que la propri\u00e9t\u00e9 est encore la v\u00f4tre est presque toujours inf\u00e9rieur \u00e0 celui poursuivi deux ans plus tard.<\/p>\n<h2>La place de Santina<\/h2>\n<p><a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/fr\/property-solutions-costa-del-sol\/\">Santina Property Solutions<\/a> ouvre la conversation avec la banque avant que le tribunal ne le fasse, met une v\u00e9ritable \u00e9valuation sur la table, et conclut la vente. <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/fr\/guides\/vente\/\">Santina Homes<\/a> pendant que l'horloge de l'ex\u00e9cution tourne. <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/fr\/property-solutions-costa-del-sol\/mortgage-problems-property-auctions-costa-del-sol\/\">Notre page sur les arri\u00e9r\u00e9s hypoth\u00e9caires<\/a> contient la proc\u00e9dure compl\u00e8te. Nous vendons dans toute <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/fr\/guides\/zones\/estepona\/\">Estepona<\/a>, <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/fr\/guides\/zones\/marbella\/\">Marbella<\/a> et <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/fr\/guides\/zones\/benahavis\/\">Benahav\u00eds<\/a>, et <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/fr\/proprietes\/\">nos annonces actuelles<\/a> montrent ce que les maisons comparables demandent aujourd'hui. La premi\u00e8re conversation est gratuite et confidentielle, et si la bonne r\u00e9ponse est la daci\u00f3n, nous le dirons.<\/p>\n<h2>Questions fr\u00e9quentes<\/h2>\n<h3>Qu'est-ce que la daci\u00f3n en pago ?<\/h3>\n<p>Remettre la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 la banque en r\u00e8glement int\u00e9gral de la dette hypoth\u00e9caire. En vertu du Code de bonne pratique, c'est un droit l\u00e9gal pour une r\u00e9sidence principale lorsque des limites strictes de revenus et de prix sont respect\u00e9es. Pour toute autre propri\u00e9t\u00e9, c'est un arrangement que la banque peut ou non accepter.<\/p>\n<h3>Puis-je obtenir une daci\u00f3n en pago sur une maison de vacances en Espagne ?<\/h3>\n<p>Pas comme un droit. Le Code de bonne pratique ne couvre que la r\u00e9sidence habituelle du d\u00e9biteur. Une banque peut toujours l'accepter volontairement, ce qui se produit lorsque la propri\u00e9t\u00e9 vaut plus \u00e0 la banque vide que la perte ne vaut la peine de poursuivre.<\/p>\n<h3>Combien de temps dure une saisie hypoth\u00e9caire en Espagne ?<\/h3>\n<p>Environ 10 \u00e0 18 mois \u00e0 partir du premier d\u00e9p\u00f4t judiciaire de la banque jusqu'\u00e0 la subasta lorsque personne ne la conteste, plus longtemps en cas d'opposition. Les premiers paiements manqu\u00e9s arrivent avant m\u00eame que cette horloge ne commence.<\/p>\n<h3>Puis-je vendre ma propri\u00e9t\u00e9 apr\u00e8s que la date de la subasta ait \u00e9t\u00e9 fix\u00e9e ?<\/h3>\n<p>Oui, jusqu'\u00e0 la subasta dans de nombreux cas. Les fonds de l'acheteur apurent l'hypoth\u00e8que chez le notaire et la banque retire l'ex\u00e9cution. Il faut un acheteur pr\u00eat \u00e0 finaliser rapidement et une banque qui est tenue inform\u00e9e.<\/p>\n<h3>Que se passe-t-il si personne ne fait d'offre \u00e0 la subasta ?<\/h3>\n<p>La banque peut prendre la propri\u00e9t\u00e9. Pour une r\u00e9sidence principale, la loi fixe un plancher de 70 pour cent de la valeur de la subasta, ou 60 pour cent lorsque la dette est inf\u00e9rieure \u00e0 cela. Pour une r\u00e9sidence secondaire, il n'y a pas de plancher.<\/p>\n<h3>La banque me poursuivra-t-elle au Royaume-Uni pour un d\u00e9ficit hypoth\u00e9caire espagnol ?<\/h3>\n<p>Oui. Les pr\u00eateurs espagnols appliquent les d\u00e9ficits au-del\u00e0 des fronti\u00e8res et les int\u00e9r\u00eats continuent de s'accumuler. N\u00e9gocier le d\u00e9ficit alors que la propri\u00e9t\u00e9 est toujours la v\u00f4tre donne un meilleur r\u00e9sultat que d'attendre les lettres.<\/p>\n<h3>L'arr\u00eat des paiements sur une hypoth\u00e8que espagnole affecte-t-il mon cr\u00e9dit \u00e0 domicile ?<\/h3>\n<p>Pas directement, car les d\u00e9fauts espagnols sont enregistr\u00e9s dans les registres espagnols. Une d\u00e9cision de justice appliqu\u00e9e dans votre pays d'origine peut le faire. Les d\u00e9g\u00e2ts pratiques sont le d\u00e9ficit, pas la note.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>If you are behind on a Spanish mortgage, you have more time than the bank&rsquo;s letters suggest and fewer options than the internet suggests. An uncontested repossession takes 10 to 18 months from the bank&rsquo;s first court filing to the auction. 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