Zakup nieruchomo\u015bci w Hiszpanii, od podpisania rezerwacji do zarejestrowanej w\u0142asno\u015bci na Twoje nazwisko, trwa oko\u0142o trzy miesi\u0105ce na sprzeda\u017cy wt\u00f3rnej. Przechodzi przez pi\u0119\u0107 etap\u00f3w, ka\u017cdy chroniony przez konkretny instrument prawny: depozyt powierniczy na rezerwacj\u0119, certyfikaty z due diligence, wi\u0105\u017c\u0105c\u0105 prywatn\u0105 umow\u0119 zakupu, notarialny fina\u0142 i z\u0142o\u017cenie do rejestru nieruchomo\u015bci. Zakupy off-plan pod\u0105\u017caj\u0105 za tym samym szkieletem z dodanym w \u015brodku okresem budowy.<\/p>\n
Wi\u0119kszo\u015b\u0107 przewodnik\u00f3w dotycz\u0105cych kupna nieruchomo\u015bci w Hiszpanii czyta si\u0119 jak lista dokument\u00f3w. Ten traktuje o maszynie za nimi, poniewa\u017c gdy ju\u017c zrozumiesz, jak system hiszpa\u0144ski faktycznie chroni kupuj\u0105cego, proces przestaje by\u0107 obcy i zaczyna by\u0107 tym, czym jest: dobrze zaprojektowan\u0105 sekwencj\u0105, w kt\u00f3rej Twoje pieni\u0105dze nigdy nie s\u0105 nara\u017cone na wi\u0119ksze ryzyko ni\u017c konieczne. Ka\u017cdego tygodnia prowadzamy mi\u0119dzynarodowych klient\u00f3w przez ten proces. Oto ca\u0142a podr\u00f3\u017c, etap po etapie.<\/p>\n
Najdro\u017csze b\u0142\u0119dy na rynku nieruchomo\u015bci w Hiszpanii zdarzaj\u0105 si\u0119 przed rozpocz\u0119ciem wyszukiwania, poniewa\u017c pierwsza du\u017ca decyzja to nie kt\u00f3ra nieruchomo\u015b\u0107 kupi\u0107. To jak b\u0119dziesz j\u0105 posiada\u0107. Na w\u0142asne nazwisko, na wsp\u00f3lne nazwiska, poprzez sp\u00f3\u0142k\u0119. Ta decyzja wp\u0142ywa na Tw\u00f3j podatek dochodowy, ekspozycj\u0119 na podatek od maj\u0105tku i, dziesi\u0119ciolecia p\u00f3\u017aniej, na Twoj\u0105 pozycj\u0119 spadkow\u0105, a zmiana jest kosztowna: zmiana nazwiska w hiszpa\u0144skim akcie notarialnym p\u00f3\u017aniej to generalnie nowy przelew, opodatkowany ponownie. Najpierw ustaw struktur\u0119, z odpowiedni\u0105 porad\u0105, a ka\u017cda p\u00f3\u017aniejsza decyzja staje si\u0119 \u0142atwiejsza.<\/p>\n
Dwie praktyczne sprawy nale\u017c\u0105 r\u00f3wnie\u017c do tego etapu. Tw\u00f3j NIE<\/a>\u2014 numer identyfikacyjny cudzoziemca, kt\u00f3rego b\u0119dziesz potrzebowa\u0107 do zakupu, oraz podstawowy pakiet dokument\u00f3w: paszport, za\u015bwiadczenie o adresie i za\u015bwiadczenie o dochodach, kt\u00f3re banki i prawnicy b\u0119d\u0105 \u017c\u0105da\u0107 zgodnie z przepisami przeciwdzia\u0142aj\u0105cymi praniu brudnych pieni\u0119dzy. Nic z tego nie jest skomplikowane i wszystko przebiega szybciej, je\u015bli b\u0119dzie gotowe przed Twoim przyjazdem.<\/p>\n Gdy znajdziesz nieruchomo\u015b\u0107, podpiszesz dokument rezerwacji i wp\u0142acisz depozyt, zazwyczaj kilka tysi\u0119cy euro. Kupuj\u0105cy cz\u0119sto wahaj\u0105 si\u0119 tutaj, traktuj\u0105c to jako zobowi\u0105zanie. To co\u015b bli\u017cej przeciwie\u0144stwa. Od momentu podpisania rezerwacji nieruchomo\u015b\u0107 znika z rynku, a prawid\u0142owo sformu\u0142owany dokument sprawia, \u017ce depozyt jest w pe\u0142ni zwracalny, je\u015bli kontrole prawne ujawni\u0105 problemy. W efekcie skromna suma kupuje Ci trzy do czterech tygodni wy\u0142\u0105czno\u015bci na spornym aktywie z czystym wyj\u015bciem, je\u015bli oka\u017ce si\u0119, \u017ce zas\u00f3b jest wadliwy.<\/p>\n Jedno, na czym nale\u017cy nalega\u0107: s\u0142owa “pod warunkiem nale\u017cytej staranno\u015bci<\/a>” w dokumencie rezerwacji, z depoztem zdeponowanym na rachunku powierniczym, oraz potwierdzeniem na pi\u015bmie miejsca jego przechowywania i czasu jego zwrotu. Standardowe formularze rezerwacji s\u0105 opracowywane przez stron\u0119 sprzedaj\u0105c\u0105. Ta klauzula to w\u0142a\u015bnie to, co czyni je ochron\u0105 kupuj\u0105cego.<\/p>\n Podczas gdy nieruchomo\u015b\u0107 jest zastrze\u017cona, Tw\u00f3j prawnik bada j\u0105 z czterech r\u00f3\u017cnych k\u0105t\u00f3w: kto j\u0105 posiada i czy tytu\u0142 jest czysty, czy zosta\u0142a wybudowana legalnie i czy nadal jest legalna dzisiaj, co ujawniaj\u0105 statuty wsp\u00f3lnoty i protoko\u0142y ze spotka\u0144, i czy podatki i op\u0142aty za media s\u0105 op\u0142acone. Ka\u017cde pytanie trafia do innej instytucji, dlatego trwa to trzy do czterech tygodni. Wynikiem jest raport z nale\u017cytej staranno\u015bci, a jest binarny: pozytywny i przychodzisz, negatywny i odchodzisz z depozytem. Om\u00f3wili\u015bmy, co ka\u017cda z tych czterech kontroli wy\u0142apuje w swoim w\u0142asnym przewodniku, poniewa\u017c ten etap jest sercem ca\u0142ego systemu.<\/p>\n Z pozytywnym raportem obie strony podpisuj\u0105 prywatn\u0105 umow\u0119 sprzeda\u017cy i zazwyczaj p\u0142acisz 10 procent za odsprzeda\u017c. To jest miejsce, gdzie umowa staje si\u0119 wi\u0105\u017c\u0105ca, a \u015brodki ochrony s\u0105 warte poznania. Je\u015bli odejdziesz bez uzasadnienia prawnego, tracisz depozyt. Je\u015bli sprzedaj\u0105cy odejdzie, generalnie mo\u017cesz wybra\u0107 mi\u0119dzy odszkodowaniem a wymuszeniem sprzeda\u017cy za uzgodnion\u0105 cen\u0119. Dok\u0142adna ochrona zale\u017cy od tego, jak sformu\u0142owana jest klauzula depozytowa, co jest jednym z kilku powod\u00f3w, dla kt\u00f3rych ta umowa jest negocjowana, a nie podpisywana zgodnie z szablonem.<\/p>\n Przerwa mi\u0119dzy umow\u0105 a zawarciem, zwykle trzy do czterech tygodni w przypadku odsprzeda\u017cy, nie jest ustalona \u017cadnym prawem. To termin handlowy. Sprzedawcy musz\u0105 si\u0119 wyprowadzi\u0107; kupuj\u0105cy musz\u0105 zorganizowa\u0107 fundusze. Je\u015bli potrzebujesz wi\u0119cej czasu, negocjuj to tutaj.<\/p>\n Finalizacja transakcji odbywa si\u0119 w biurze notariusza. Saldo jest op\u0142acane, dokument jest podpisywany i wychodzisz z kluczami, b\u0119d\u0105c od tego momentu w\u0142a\u015bcicielem nieruchomo\u015bci w Hiszpanii. S\u0142owo o notariuszu<\/a>\u2014 poniewa\u017c to jest absolutnie najcz\u0119\u015bciej b\u0142\u0119dnie rozumia\u0142a rola w ca\u0142ym procesie: w Hiszpanii notariusz jest funkcjonariuszem publicznym, kt\u00f3ry po\u015bwiadcza i formalizuje czynno\u015b\u0107. Notariusz nie jest Twoim doradc\u0105 i nie przeprowadza nale\u017cytej staranno\u015bci, kt\u00f3ra Ci\u0119 chroni. T\u0119 prac\u0119 wykonuje prawnik, kt\u00f3rego zatrudni\u0142e\u015b kilka tygodni wcze\u015bniej, co jest dok\u0142adnie powodem, dla kt\u00f3rego go zatrudni\u0142e\u015b.<\/p>\n W\u0142asno\u015b\u0107 przechodzi do notariusza, ale ochrona ko\u0144czy si\u0119 w rejestrze grunt\u00f3w. Podatki s\u0105 uiszczane, akty s\u0105 sk\u0142adane, a kilka tygodni p\u00f3\u017aniej nieruchomo\u015b\u0107 jest zarejestrowana na Twoje nazwisko, bezpieczna przed jak\u0105kolwiek stron\u0105 trzeci\u0105. To r\u00f3wnie\u017c moment, w kt\u00f3rym dobra praktyka ustawia nudne niezb\u0119dne rzeczy: wod\u0119, elektryczno\u015b\u0107, IBI i op\u0142aty wsp\u00f3lnoty na obci\u0105\u017cenie bezpo\u015brednie, aby w\u0142asno\u015b\u0107 by\u0142a samodzielna od pierwszego dnia.<\/p>\n Dodaj etapy razem i prosta odsprzeda\u017c trwa mniej wi\u0119cej trzy miesi\u0105ce od rezerwacji do zarejestrowanej w\u0142asno\u015bci. Zakupy off-plan pod\u0105\u017caj\u0105 za tym samym szkieletem z okresem budowy po\u015brodku i okre\u015blonym zestawem ochrony wok\u00f3\u0142 p\u0142atno\u015bci etapowych, kt\u00f3re omawiamy osobno. Mo\u017ce to by\u0107 szybsze; nie powinno by\u0107 o wiele szybsze, poniewa\u017c harmonogram to g\u0142\u00f3wnie instytucje wykonuj\u0105ce kontrole, a te kontrole to to, za co p\u0142acisz.<\/p>\n System Hiszpanii odpowiada na wewn\u0119trznie przera\u017caj\u0105c\u0105 sytuacj\u0119, przekazanie du\u017cej sumy obcym osobom w obcym systemie prawnym, z eleganck\u0105 zasad\u0105: na ka\u017cdym etapie nazwany instrument trzyma ryzyko. Escrow trzyma rezerwacj\u0119. Certyfikaty odpowiadaj\u0105 na pytania z nale\u017cytej staranno\u015bci. Umowa okre\u015bla \u015brodki ochrony. Rejestr czyni w\u0142asno\u015b\u0107 publiczn\u0105 i bezpieczn\u0105. Kupuj\u0105cy, kt\u00f3ry pod\u0105\u017ca za sekwencj\u0105, z odpowiedni\u0105 reprezentacj\u0105, nigdy nie zostaje poproszony o odwag\u0119.<\/p>\n Najlepsza cz\u0119\u015b\u0107 to same nieruchomo\u015bci. Czy szukasz apartament\u00f3w blisko pola golfowego w Atalaya<\/a>, wille na wzg\u00f3rzach w Benahav\u00eds<\/a> albo co\u015b na Golden Mile<\/a>, proces powy\u017cej jest identyczny, a gdy ju\u017c zobaczysz ca\u0142o\u015b\u0107, mo\u017cesz przegl\u0105da\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 tak, jak robi\u0105 to najlepsi kupuj\u0105cy: zdecydowanie. Przegl\u0105daj nasze aktualne nowe inwestycje<\/a> i kolekcj\u0119 pierwszej linii pla\u017cy<\/a> kiedy jeste\u015b got\u00f3w zacz\u0105\u0107, a je\u015bli chcia\u0142by\u015b najpierw om\u00f3wi\u0107 struktur\u0119 rozmowy przed wyszukiwaniem, to dok\u0142adnie w\u0142a\u015bciwy porz\u0105dek, aby to zrobi\u0107.<\/p>\nRezerwacja: ta\u0144sza ni\u017c si\u0119 wydaje<\/h2>\n
Nale\u017cyta staranno\u015b\u0107: trzy do czterech tygodni, cztery pytania<\/h2>\n
Prywatna umowa sprzeda\u017cy<\/h2>\n
Zawarcie: dzie\u0144, w kt\u00f3rym wszystko zmienia r\u0119ce<\/h2>\n
Po zawarciu: rejestracja i cichy przejazd<\/h2>\n
Ile czasu, razem<\/h2>\n
Szczera podsumowanie<\/h2>\n