Due diligence przy zakupie nieruchomo\u015bci w Hiszpanii oznacza cztery oddzielne sprawdzenia, przeprowadzone w oknie trzech do czterech tygodni mi\u0119dzy rezerwacj\u0105 a podpisaniem umowy. Rejestr grunt\u00f3w potwierdza, kto jest w\u0142a\u015bcicielem nieruchomo\u015bci i czy obci\u0105\u017caj\u0105 j\u0105 d\u0142ugi. Rada miejska potwierdza, \u017ce zosta\u0142a zbudowana legalnie i pozostaje taka dzisiaj. Statuty wsp\u00f3lnoty i protoko\u0142y ujawniaj\u0105 Twoje przysz\u0142e zobowi\u0105zania jako w\u0142a\u015bciciela. Ostateczne sprawdzenie potwierdza, \u017ce wszystkie rachunki i podatki s\u0105 uregulowane. Je\u015bli nie przejdziesz kt\u00f3regokolwiek, transakcja powinna si\u0119 zatrzyma\u0107, a Tw\u00f3j depozyt powinien zosta\u0107 zwr\u00f3cony.<\/p>\n
Rejestr grunt\u00f3w udzieli odpowiedzi na pierwsze pytania w ci\u0105gu dnia. Nota simple, hiszpa\u0144ski ekstrakt z rejestru, pokazuje, kto jest prawnym w\u0142a\u015bcicielem nieruchomo\u015bci. Potwierdza, \u017ce opis odpowiada temu, co faktycznie ogl\u0105da\u0142e\u015b. Wskazuje r\u00f3wnie\u017c wszystko, co do niej przylega: hipoteki, obci\u0105\u017cenia, zastawy, areszty, d\u0142ugi. To najszybsze z czterech sprawdze\u0144 i najmniej negocjowalne. W Hiszpanii d\u0142ugi takie jak te przylegaj\u0105 do nieruchomo\u015bci, a nie osoby. Pomini\u0119cie tego sprawdzenia mo\u017ce oznacza\u0107, \u017ce odziedziczysz problemy sprzedawcy razem z kluczami.<\/p>\n
Rada miejska zawiera drug\u0105 odpowied\u017a i przychodzi w dw\u00f3ch cz\u0119\u015bciach, kt\u00f3re kupuj\u0105cy rutynowo myl\u0105. Licencja pierwszego zaj\u0119cia potwierdza, \u017ce budynek odpowiada\u0142 zatwierdzonym planom po zako\u0144czeniu, z us\u0142ugami w porz\u0105dku. Ale to tylko migawka z roku, w kt\u00f3rym zosta\u0142 zbudowany. Legalno\u015b\u0107 rozk\u0142ada si\u0119 z czasem: jeden w\u0142a\u015bciciel zamyka taras, inny konwertuje gara\u017c, trzeci rozszerza kuchni\u0119, i nic z tego nie przechodzi przez licencj\u0119.<\/p>\n
Sprawdzenie ma wi\u0119c drug\u0105 cz\u0119\u015b\u0107: potwierdzenie, \u017ce rada miejska nie ma otwartych narusze\u0144 przeciwko nieruchomo\u015bci dzisiaj. To ryzyko przetrwa ca\u0142kowicie uczciwego sprzedawc\u0119, poniewa\u017c zmiana mo\u017ce by\u0107 wcze\u015bniejsza ni\u017c on, i ro\u015bnie z ka\u017cd\u0105 zmian\u0105 w\u0142a\u015bciciela. Im starsza nieruchomo\u015b\u0107 i im wi\u0119cej w\u0142a\u015bcicieli j\u0105 mia\u0142o, tym bardziej ten rozdzia\u0142 ma znaczenie \u2014 warte zapami\u0119tania, je\u015bli przyci\u0105ga Ci\u0119 nieruchomo\u015b\u0107 o charakterze takim jak casco antiguo Estepony<\/a> lub zabytkowe wille Guadalmina Baja<\/a>.<\/p>\n Kupuj\u0105c mieszkanie lub dom szeregowy, nie kupujesz tylko \u015bcian \u2014 do\u0142\u0105czasz do ma\u0142ego cia\u0142a ustawodawczego. Trzecie sprawdzenie czyta statuty wsp\u00f3lnoty i ostatnie dwa lata protoko\u0142\u00f3w z walne zgromadzenia. To konsekwentnie najbardziej niedocenianie z czterech. Statuty m\u00f3wi\u0105 Ci zasady, w tym wszelkie ograniczenia na temat tego, jak mo\u017cesz u\u017cywa\u0107 lub wynajmowa\u0107 nieruchomo\u015b\u0107.<\/p>\n Protoko\u0142y m\u00f3wi\u0105 Ci przysz\u0142o\u015b\u0107: specjalny assessment dyskutowany dla fasady, sp\u00f3r gotuj\u0105cy si\u0119 z s\u0105siadem, g\u0142osowanie organizowane o wynajem wakacyjny. Nikt nie chce zosta\u0107 w\u0142a\u015bcicielem i odkry\u0107 miesi\u0105c p\u00f3\u017aniej, \u017ce wsp\u00f3lnota w\u0142a\u015bnie zatwierdzi\u0142a assessment, kt\u00f3ry ka\u017cdy w\u0142a\u015bciciel musi sfinansowa\u0107. Protoko\u0142y to tam, gdzie ta niespodzianka zostaje z\u0142apana z g\u00f3ry.<\/p>\n Ostateczne sprawdzenie potwierdza, \u017ce bie\u017c\u0105ce rachunki nieruchomo\u015bci s\u0105 czyste: podatek od nieruchomo\u015bci, op\u0142aty wsp\u00f3lnoty, woda, elektryczno\u015b\u0107. Niezap\u0142acone kwoty tutaj maj\u0105 tendencj\u0119 do przylegania do nieruchomo\u015bci, a zatem do Ciebie. To najmniej efektowny rozdzia\u0142 i najszybszy do weryfikacji. Pomini\u0119cie go to spos\u00f3b, w jaki kupuj\u0105cy ko\u0144cz\u0105 p\u0142acenie zaleg\u0142o\u015bci kogo\u015b innego w pierwszym miesi\u0105cu posiadania.<\/p>\n Cztery rozdzia\u0142y, czterech r\u00f3\u017cnych kontrahent\u00f3w: rejestr, rada miejska, wsp\u00f3lnota, oraz urz\u0119dy ds. medi\u00f3w i podatk\u00f3w. Ka\u017cdy ma swoje czasy odpowiedzi. Dlatego w\u0142a\u015bciwe due diligence zajmuje trzy do czterech tygodni, i dlaczego etap rezerwacji w og\u00f3le istnieje. Skromny depozyt, przechowywany w escrow z klauzul\u0105 uzale\u017cnion\u0105 od due diligence, kupuje dok\u0142adnie okno, kt\u00f3re te sprawdzenia potrzebuj\u0105, ze pe\u0142nym zwrotem, je\u015bli kt\u00f3rykolwiek rozdzia\u0142 zawiedzie. Wyj\u015bcie jest z zamiarem binarne. Pozytywne, a przechodzimy do umowy z pewno\u015bci\u0105. Negatywne, a odchodzisz, wydawszy nic opr\u00f3cz kilku tygodni.<\/p>\n Widz\u0105c ca\u0142o\u015b\u0107, cztery rozdzia\u0142y to hiszpa\u0144ska odpowied\u017a na pytanie, kt\u00f3re ka\u017cdy zagraniczny kupuj\u0105cy dyskretnie nosi: a co je\u015bli co\u015b jest nie tak i nie mog\u0119 tego stwierdzi\u0107? Co\u015b mo\u017ce by\u0107 zawsze nie tak. Odpowied\u017a systemu jest taka, \u017ce ka\u017cdy rodzaj czego\u015b nie tak ma kontrol\u0119 zaprojektowan\u0105, aby to znale\u017a\u0107, pod warunkiem \u017ce kto\u015b zostanie zatrudniony do ich przeprowadzenia, punkt, kt\u00f3ry szczeg\u00f3\u0142owo om\u00f3wili\u015bmy w naszym artykule o tym, co notariusz robi i nie robi<\/a>.<\/p>\n Wci\u015bnij te cztery tygodnie w pe\u0142n\u0105 sekwencj\u0119 zakupu<\/a> i otrzymujesz rzeczywist\u0105 obietnic\u0119 systemu hiszpa\u0144skiego: nie \u017ce nic nigdy nie jest nie tak, ale \u017ce dowiadujesz si\u0119 zanim to b\u0119dzie twoje, niezale\u017cnie od tego, czy kupujesz pierwsze mieszkanie czy co\u015b z naszej selekcji golfowej<\/a>.<\/p>\n Te sprawdzenia maj\u0105 znaczenie r\u00f3wnie\u017c na etapie podatku \u2014 zobacz co si\u0119 zmienia w zasadach podatku od nieruchomo\u015bci w Andaluzji<\/a> \u2014 i maj\u0105 znaczenie ponownie, je\u015bli kiedykolwiek sprzedajesz, gdy pr\u00f3g op\u0142acalno\u015bci staje si\u0119 wymagalny<\/a>.<\/p>\n Cztery kontrole: w\u0142asno\u015b\u0107 i d\u0142ugi w rejestrze grunt\u00f3w, legalno\u015b\u0107 budynku w urz\u0119dzie miasta, statuty wsp\u00f3lnoty i protoko\u0142y zebra\u0144, oraz potwierdzenie, \u017ce podatki i rachunki za media s\u0105 op\u0142acone.<\/p>\n Trzy do czterech tygodni, okres mi\u0119dzy podpisaniem rezerwacji a podpisaniem prywatnej umowy kupna. Ka\u017cda kontrola trafia do innej instytucji, dlatego to trwa tak d\u0142ugo.<\/p>\n Hiszpa\u0144ski wyci\u0105g z rejestru grunt\u00f3w. Potwierdza, kto jest prawowitym w\u0142a\u015bcicielem nieruchomo\u015bci, \u017ce opis odpowiada temu, co widzia\u0142e\u015b, i wskazuje wszelkie hipoteki, obci\u0105\u017cenia lub zastawy przywi\u0105zane do nieruchomo\u015bci.<\/p>\n Tak, je\u015bli due diligence nie zostanie przeprowadzone prawid\u0142owo. W Hiszpanii d\u0142ugi takie jak niezap\u0142acone op\u0142aty wsp\u00f3lnoty lub rachunki za media przywi\u0105zuj\u0105 si\u0119 do samej nieruchomo\u015bci, a nie do poprzedniego w\u0142a\u015bciciela, wi\u0119c mog\u0105 przej\u015b\u0107 na Ciebie wraz z kluczami.<\/p>\n Ujawniaj\u0105, co si\u0119 zbli\u017ca: specjaln\u0105 op\u0142at\u0119 b\u0119d\u0105c\u0105 przedmiotem dyskusji, sp\u00f3r z s\u0105siadem, g\u0142osowanie na temat wynajmu na wakacje. Statuty m\u00f3wi\u0105 Ci o regu\u0142ach; protoko\u0142y m\u00f3wi\u0105 Ci o przysz\u0142o\u015bci.<\/p>\n Zakup powinien si\u0119 zatrzyma\u0107, a przy prawid\u0142owo sporz\u0105dzonej rezerwacji przechowywane w depozycie, Twoja wp\u0142ata zwr\u00f3cona zostanie w pe\u0142ni.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Due diligence on a Spanish property purchase means four separate checks, run in the three-to-four-week window between reservation and signing contract. The land registry confirms who owns the property and whether it carries debts. The town hall confirms it was built legally and remains so today. The community’s statutes and minutes reveal your future obligations […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":413,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[19],"tags":[],"class_list":["post-400","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-tax-legal"],"yoast_head":"\nRozdzia\u0142 trzeci: spo\u0142eczno\u015b\u0107, kt\u00f3r\u0105 si\u0119 po\u015blubiasz<\/h2>\n
Rozdzia\u0142 czwarty: rachunki, kt\u00f3re przychodz\u0105 z kluczami<\/h2>\n
Dlaczego to trwa tygodnie i dlaczego to jest w porz\u0105dku<\/h2>\n
Pytania, kt\u00f3re ludzie zadaj\u0105<\/h2>\n
Co obejmuje due diligence przy zakupie nieruchomo\u015bci w Hiszpanii?<\/h3>\n
Ile czasu trwa due diligence w Hiszpanii?<\/h3>\n
Co to jest nota simple?<\/h3>\n
Czy mog\u0119 odziedziczy\u0107 d\u0142ugi przy nieruchomo\u015bci w Hiszpanii, kt\u00f3r\u0105 kupuj\u0119?<\/h3>\n
Dlaczego protoko\u0142y zebra\u0144 wsp\u00f3lnoty’s s\u0105 wa\u017cne przy kupnie apartamentu?<\/h3>\n
Co si\u0119 stanie, je\u015bli due diligence wykryje problem?<\/h3>\n