{"id":945,"date":"2026-11-03T19:25:50","date_gmt":"2026-11-03T19:25:50","guid":{"rendered":"https:\/\/santinahomes.com\/?p=945"},"modified":"2026-11-03T19:26:50","modified_gmt":"2026-11-03T19:26:50","slug":"dacion-en-pago-or-sell-before-subasta-spain","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/santinahomes.com\/pl\/blog\/dacion-en-pago-or-sell-before-subasta-spain\/","title":{"rendered":"Daci\u00f3n en Pago czy Sprzeda\u017c Przed Subast\u0105? Co Hipoteka Hiszpa\u0144ska w Zaleg\u0142o\u015bciach Naprawd\u0119 Ci Pozostawia"},"content":{"rendered":"<p>Je\u015bli zalegasz ze sp\u0142at\u0105 hipoteki hiszpa\u0144skiej, masz wi\u0119cej czasu ni\u017c sugeruj\u0105 listy banku i mniej opcji ni\u017c sugeruje internet. Niekwestionowany repossession trwa 10 do 18 miesi\u0119cy od pierwszego pozwu s\u0105dowego banku do aukcji. <span data-no-translation>Daci&oacute;n en pago<\/span>, oddanie kluczy do anulowania d\u0142ugu, jest prawem wy\u0142\u0105cznie dla g\u0142\u00f3wnego domu pod restrykcyjnymi limitami dochod\u00f3w. Dla domu wakacyjnego na Costa del Sol jest to przys\u0142uga, kt\u00f3r\u0105 bank mo\u017ce przyzna\u0107 lub nie. Sprzeda\u017c prywatna przed <span data-no-translation>subasta<\/span> jest zwykle drog\u0105, kt\u00f3ra zostaje Ci z pieni\u0119dzmi zamiast d\u0142ugu, i potrzebuje te miesi\u0105ce. Oto jak trzy opcje si\u0119 por\u00f3wnuj\u0105 w 2026 roku.<\/p>\n<h2>Hipoteka hiszpa\u0144ska w zaleg\u0142o\u015bciach, w liczbach<\/h2>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Co<\/th>\n<th>Warto\u015b\u0107<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Wyszukiwania w Hiszpanii dla &#8220;subasta vivienda&#8221; ka\u017cdego miesi\u0105ca<\/td>\n<td>Oko\u0142o 1 900 (Google Ads, pa\u017adziernik 2026)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Wyszukiwania w Hiszpanii dla &#8220;daci\u00f3n en pago&#8221; ka\u017cdego miesi\u0105ca<\/td>\n<td>Oko\u0142o 1 600<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Bezsporna przej\u0119cie nieruchomo\u015bci, zg\u0142oszenie bankowe do aukcji<\/td>\n<td>Od 10 do 18 miesi\u0119cy<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Dni na zap\u0142at\u0119 po wezwaniu do zap\u0142aty wydanym przez s\u0105d<\/td>\n<td>10, a nast\u0119pnie kolejne 10 dni na z\u0142o\u017cenie sprzeciwu<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Minimalne okno licytacji w Portalu de Subastas del BOE<\/td>\n<td>20 dni<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Kaucja oferenta<\/td>\n<td>Historycznie 5 procent wyceny, 20 procent zgodnie z reform\u0105 z 2025 roku w miar\u0119 jej wdra\u017cania<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Je\u015bli nikt nie z\u0142o\u017cy oferty na g\u0142\u00f3wne mieszkanie, bank przejmuje je za<\/td>\n<td>70 procent warto\u015bci aukcji, lub 60 procent gdy d\u0142ug jest poni\u017cej tej kwoty<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Je\u015bli nikt nie z\u0142o\u017cy oferty na drug\u0105 nieruchomo\u015b\u0107<\/td>\n<td>Bez minimalnej ceny. Mo\u017ce zosta\u0107 sprzedana za mniej<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Limit dochod\u00f3w dla prawnej daci&oacute;n en pago<\/td>\n<td>Oko\u0142o trzy razy IPREM, w przybli\u017ceniu 25 200 euro rocznie w 2026 roku<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Limit ceny zakupu dla prawnej daci&oacute;n en pago<\/td>\n<td>250 000 euro<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<h2>Kt\u00f3ra sytuacja jest Twoja?<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Mieszkasz w nieruchomo\u015bci, a tw\u00f3j doch\u00f3d drastycznie spad\u0142.<\/strong> Kodeks Dobrej Praktyki zawarty w Real Decreto-ley 6\/2012 mo\u017ce da\u0107 ci prawo do restrukturyzacji, a nast\u0119pnie do daci&oacute;n en pago, pod warunkiem \u017ce bank podpisa\u0142 Kodeks, co zrobi\u0142a praktycznie ka\u017cdy bank w Hiszpanii.<\/li>\n<li><strong>To dom wakacyjny, wynajem lub odziedziczona nieruchomo\u015b\u0107, w kt\u00f3rej nie mieszkasz.<\/strong> Brak prawa do daci&oacute;n. O wszystkim decyduje bank. Prywatna sprzeda\u017c przed licytacj\u0105 to realistyczna droga, a im wcze\u015bniej si\u0119 zacznie, tym wi\u0119cej kapita\u0142u pozostanie.<\/li>\n<li><strong>Data licytacji jest ju\u017c ustalona.<\/strong> To nie koniec. Sprzeda\u017c mo\u017ce si\u0119 sfinalizowa\u0107 na kilka dni przed licytacj\u0105, a daci&oacute;n mo\u017cna jeszcze wnioskowa\u0107 je\u015bli spe\u0142niasz warunki. Bank woli by\u0107 sp\u0142acony ni\u017c posiada\u0107 twoje mieszkanie.<\/li>\n<li><strong>Licytacja si\u0119 odby\u0142a i istnieje niedob\u00f3r funduszy.<\/strong> D\u0142ug pod\u0105\u017ca za tob\u0105, r\u00f3wnie\u017c przez granice Unii Europejskiej. Mo\u017cna go jeszcze negocjowa\u0107, a ignorowanie go powoduje, \u017ce liczba ro\u015bnie.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Jak przebiega przej\u0119cie nieruchomo\u015bci w Hiszpanii, krok po kroku<\/h2>\n<p>Od ustawy hipotecznej z 2019 roku bank mo\u017ce \u017c\u0105da\u0107 sp\u0142aty ca\u0142ej po\u017cyczki dopiero po osi\u0105gni\u0119ciu przez zaleg\u0142o\u015bci dwunastu rat miesi\u0119cznych lub trzech procent kapita\u0142u w pierwszej po\u0142owie \u017cycia po\u017cyczki, pi\u0119tnastu rat lub siedmiu procent w drugiej po\u0142owie, i tylko po formalnym wezwaniu daj\u0105cym ci miesi\u0105c na zap\u0142at\u0119. Regu\u0142a trzech opuszczonych p\u0142atno\u015bci, kt\u00f3r\u0105 ludzie nadal cytuj\u0105, to stara zasada. Nast\u0119pnie bank wznawia post\u0119powanie wykonawcze (demanda ejecutiva) w s\u0105dzie, w kt\u00f3rym znajduje si\u0119 nieruchomo\u015b\u0107. S\u0105d wysy\u0142a ci wezwanie do zap\u0142aty (requerimiento de pago): dziesi\u0119\u0107 dni na zap\u0142at\u0119 pe\u0142nej kwoty. Masz nast\u0119pnie dziesi\u0119\u0107 kolejnych dni na z\u0142o\u017cenie sprzeciwu na ograniczonej li\u015bcie podstaw, takich jak klauzula abuzywna lub b\u0142\u0105d w kwocie. Je\u015bli nic tego nie zatrzyma, nieruchomo\u015b\u0107 zostaje umieszczona w Portalu de Subastas del BOE na co najmniej dwadzie\u015bcia dni licytacji. Ca\u0142y proces trwa od 10 do 18 miesi\u0119cy, gdy nikt si\u0119 nie sprzeciwia, i d\u0142u\u017cej, gdy kto\u015b si\u0119 sprzeciwia. Sprzeda\u017c wymaga wi\u0119kszo\u015bci tych miesi\u0119cy, wi\u0119c prace musz\u0105 si\u0119 zacz\u0105\u0107, gdy przyjedzie pierwszy list.<\/p>\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/judge-gavel-law-book-1024x768.jpg\" alt=\"Judge&#039;s gavel resting on an open law book\" width=\"1024\" height=\"768\" loading=\"lazy\" class=\"wp-image-956\" srcset=\"https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/judge-gavel-law-book-1024x768.jpg 1024w, https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/judge-gavel-law-book-300x225.jpg 300w, https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/judge-gavel-law-book-768x576.jpg 768w, https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/judge-gavel-law-book-16x12.jpg 16w, https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/judge-gavel-law-book.jpg 1280w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><figcaption>Przej\u0119cie nieruchomo\u015bci w Hiszpanii przebiega przez s\u0105dy od pierwszego pozwu do licytacji. Foto: howtostartablogonline.net \/ Wikimedia Commons, CC BY 2.0<\/figcaption><\/figure>\n<h2>Co licytacja robi z twoim kapita\u0142em<\/h2>\n<p>Licytacje na wybrze\u017cu s\u0105 niskie. Licytuj\u0105cy musz\u0105 teraz wp\u0142aci\u0107 depozyt do 20 procent oszacowanej warto\u015bci zgodnie z reform\u0105 z 2025 roku, co jeszcze bardziej je zmniejsza. Je\u015bli nikt nie licytuje na twoim domu g\u0142\u00f3wnym, bank mo\u017ce go przej\u0105\u0107 za 70 procent warto\u015bci licytacyjnej, lub 60 procent, gdy ca\u0142e zad\u0142u\u017cenie poni\u017cej 70 procent. Na domu drugie nie ma \u017cadnej minimalnej ceny. Willa wyceniana na 600 000 euro z 350 000 nale\u017cnych mo\u017ce zosta\u0107 przyznana bankowi za znacznie mniej ni\u017c jej warto\u015b\u0107 rynkowa, a w\u0142a\u015bciciel otrzymuje to, co zosta\u0142o po kosztach, co mo\u017ce by\u0107 niczym. Ta sama willa sprzedana prywatnie za 550 000 sp\u0142aca bank w ca\u0142o\u015bci i zostaje w\u0142a\u015bcicielowi blisko 200 000 euro. Ta r\u00f3\u017cnica to ca\u0142y argument za wczesnym dzia\u0142aniem.<\/p>\n<h2><span data-no-translation>Daci&oacute;n en pago<\/span>: prawo prawne i jego ograniczenia<\/h2>\n<p>Kodeks Dobrej Praktyki, za\u0142\u0105cznik do Real Decreto-ley 6\/2012, zobowi\u0105zuje bank sygnatariusz do zaproponowania planu restrukturyzacji d\u0142u\u017cnikowi w umbral de exclusi&oacute;n, nast\u0119pnie redukcji zad\u0142u\u017cenia, a nast\u0119pnie, je\u015bli \u017caden z nich nie dzia\u0142a, do zaakceptowania nieruchomo\u015bci w pe\u0142nym rozliczeniu. Warunki s\u0105 surowe. Nieruchomo\u015b\u0107 musi by\u0107 zwyk\u0142ym miejscem zamieszkania d\u0142u\u017cnika. Doch\u00f3d gospodarstwa domowego nie mo\u017ce przekracza\u0107 oko\u0142o trzech razy IPREM, mniej wi\u0119cej 25 200 euro rocznie w 2026 roku. Rata hipoteczna musi poch\u0142ania\u0107 ponad po\u0142ow\u0119 netto dochodu gospodarstwa domowego. Cena zakupu nie mog\u0142a przekroczy\u0107 250 000 euro. Drugi, tymczasowy Kodeks z 2022 roku na rosn\u0105ce stopy procentowe przesta\u0142 przyjmowa\u0107 aplikacje pod koniec listopada 2025, z wyj\u0105tkiem teren\u00f3w zalanych w Walencji, wi\u0119c w 2026 roku sta\u0142y Kodeks pozostaje jedynym.<\/p>\n<p>Poza tymi limitami, a to dotyczy prawie ka\u017cdego w\u0142a\u015bciciela nierezydenckiego na Costa del Sol, daci&oacute;n en pago to negocjacja. Niekt\u00f3re banki to akceptuj\u0105, poniewa\u017c pusta willa na ich ksi\u0105\u017ckach kosztuje ich pieni\u0105dze. Niekt\u00f3re odmawiaj\u0105, poniewa\u017c nieruchomo\u015b\u0107 jest warta mniej ni\u017c d\u0142ug i woleliby \u015bciga\u0107 niedob\u00f3r. Czy warto o to prosi\u0107, zale\u017cy od liczb, a liczby to pierwsza rzecz, kt\u00f3r\u0105 ustalamy.<\/p>\n<h2>Sprzeda\u017c prywatna przed <span data-no-translation>subasta<\/span><\/h2>\n<p>Sprzeda\u017c wymaga kupca, ceny, za kt\u00f3r\u0105 bank uwolni hipotek\u0119, i czasu na sfinalizowanie, zwykle cztery do osiem tygodni od rezerwacji do notariusza. Bank wystawia figur\u0119 anulowania, \u015brodki kupca oczyszczaj\u0105 j\u0105 u notariusza, a egzekucja zostaje wycofana. Je\u015bli cena sprzeda\u017cy nie pokrywa ca\u0142ego zad\u0142u\u017cenia, bank cz\u0119sto zgadza si\u0119 na sprzeda\u017c i negocjuje reszt\u0119, poniewa\u017c dobrowolna sprzeda\u017c po cenie rynkowej bije licytacj\u0119 za 60 procent. Wycena musi by\u0107 uczciwa od pierwszego dnia. W\u0142a\u015bciciel, kt\u00f3ry nalega\u0142 na pytaj\u0105c\u0105 cen\u0119 z zesz\u0142ego roku z licytacj\u0105 za osiem miesi\u0119cy, to ten, kt\u00f3ry ko\u0144czy si\u0119 na licytacji.<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/pl\/blog\/inherited-house-spain-squatters-unpaid-mortgage-cancelada\/\">W Canceladzie<\/a> obs\u0142ugiwali\u015bmy szeregowiec, kt\u00f3ry by\u0142 odziedziczony, obci\u0105\u017cony hipotek\u0105 i zaj\u0119ty przez niezap\u0142acaj\u0105cego najemc\u0119 i squatter\u00f3w w tym samym czasie. Bank by\u0142 anga\u017cowany w rozmowy, mieszka\u0144cy wyjechali za porozumieniem, a dom sprzeda\u0142 si\u0119 sze\u015b\u0107 miesi\u0119cy po tym, jak go przej\u0119li\u015bmy. <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/pl\/blog\/cost-of-selling-property-spain-break-even\/\">Co kosztuje sprzeda\u017c<\/a> na tym wybrze\u017cu, wraz z zatrzymaniem dla cudzoziemc\u00f3w, znajduje si\u0119 w naszym artykule na temat progu rentowno\u015bci.<\/p>\n<h2>Po opuszczeniu Hiszpanii<\/h2>\n<p>Wewn\u0105trz Unii Europejskiej banki hiszpa\u0144skie egzekwuj\u0105 niedobory zgodnie z przepisami UE dotycz\u0105cymi orzecze\u0144 transgranicznych. W Wielkiej Brytanii i gdzie indziej przechodz\u0105 przez s\u0105dy lokalne, co trwa d\u0142u\u017cej, ale dzia\u0142a. D\u0142ug nie wygasa, gdy wracasz do domu, a odsetki rosn\u0105. Niedob\u00f3r wynegocjowany, gdy nieruchomo\u015b\u0107 wci\u0105\u017c jest do Ciebie nale\u017cy prawie zawsze mniejszy ni\u017c ten \u015bcigany dwa lata p\u00f3\u017aniej.<\/p>\n<h2>Gdzie Santina si\u0119 wpisuje<\/h2>\n<p><a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/pl\/property-solutions-costa-del-sol\/\">Santina Property Solutions<\/a> rozpoczyna rozmow\u0119 z bankiem przed s\u0105dem, stawia realn\u0105 wycen\u0119 na stole i przeprowadza sprzeda\u017c <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/pl\/przewodniki\/sprzedaz\/\">Santina Homes<\/a> podczas gdy zegar egzekucji si\u0119 w\u0142\u0105cza. <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/pl\/property-solutions-costa-del-sol\/mortgage-problems-property-auctions-costa-del-sol\/\">Nasza strona dotycz\u0105ca zaleg\u0142o\u015bci hipotecznych<\/a> zawiera pe\u0142n\u0105 procedur\u0119. Sprzedajemy <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/pl\/przewodniki\/obszary\/estepona\/\">Estepona<\/a>, <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/pl\/przewodniki\/obszary\/marbella\/\">Marbella<\/a> i <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/pl\/przewodniki\/obszary\/benahavis\/\">Benahav\u00eds<\/a>i <a href=\"https:\/\/santinahomes.com\/pl\/nieruchomosci\/\">nasz\u0105 aktualn\u0105 ofert\u0119<\/a> pokazuj\u0105, co por\u00f3wnywalne domy prosz\u0105 dzisiaj. Pierwsza rozmowa jest bezp\u0142atna i poufna, a je\u015bli w\u0142a\u015bciw\u0105 odpowiedzi\u0105 jest daci\u00f3n, powiemy o tym.<\/p>\n<h2>Najcz\u0119\u015bciej zadawane pytania<\/h2>\n<h3>Co to jest daci&oacute;n en pago?<\/h3>\n<p>Oddanie nieruchomo\u015bci bankowi w pe\u0142nym rozliczeniu d\u0142ugu hipotecznego. Zgodnie z Kodeksem Dobrych Praktyk jest to prawo dla g\u0142\u00f3wnego domu, gdy spe\u0142nione s\u0105 \u015bcis\u0142e limity dochod\u00f3w i cen. W przypadku jakiejkolwiek innej nieruchomo\u015bci jest to umowa, kt\u00f3r\u0105 bank mo\u017ce zaakceptowa\u0107 lub nie.<\/p>\n<h3>Czy mog\u0119 uzyska\u0107 daci&oacute;n en pago na domu wakacyjnym w Hiszpanii?<\/h3>\n<p>Nie jako prawo. Kodeks Dobrych Praktyk obejmuje tylko zwyk\u0142y dom d\u0142u\u017cnika. Bank mo\u017ce nadal zaakceptowa\u0107 to dobrowolnie, co si\u0119 zdarza, gdy nieruchomo\u015b\u0107 jest dla nich warta wi\u0119cej pusta ni\u017c brakuj\u0105ce d\u0142ugu warte jest \u015bciganie.<\/p>\n<h3>Jak d\u0142ugo trwa sp\u0142ata hipoteki w Hiszpanii?<\/h3>\n<p>Oko\u0142o 10 do 18 miesi\u0119cy od pierwszego pozwu s\u0105dowego banku do aukcji, gdy nikt jej nie kwestionuje, d\u0142u\u017cej przy sprzeciwie. Pierwsze nieodebrane p\u0142atno\u015bci pojawiaj\u0105 si\u0119 zanim licznik si\u0119 w og\u00f3le zacznie.<\/p>\n<h3>Czy mog\u0119 sprzeda\u0107 moj\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 po ustaleniu daty aukcji?<\/h3>\n<p>Tak, a\u017c do aukcji w wielu przypadkach. \u015arodki kupuj\u0105cego sp\u0142acaj\u0105 hipotek\u0119 u notariusza, a bank wycofuje egzekucj\u0119. Potrzeba kupuj\u0105cego gotowego do szybkiego zamkni\u0119cia i banku, kt\u00f3ry jest informowany.<\/p>\n<h3>Co si\u0119 dzieje, je\u015bli nikt nie licytuje na subasta?<\/h3>\n<p>Bank mo\u017ce przej\u0105\u0107 nieruchomo\u015b\u0107. Dla g\u0142\u00f3wnego domu prawo ustala floor na poziomie 70 procent warto\u015bci aukcji lub 60 procent, gdy d\u0142ug jest ni\u017cszy. W przypadku drugiego domu nie ma floor.<\/p>\n<h3>Czy bank b\u0119dzie mnie \u015bciga\u0107 w Wielkiej Brytanii za brakuj\u0105cy d\u0142ug hipoteki hiszpa\u0144skiej?<\/h3>\n<p>Tak. Hiszpa\u0144skie po\u017cyczkodawcy egzekwuj\u0105 brakuj\u0105ce d\u0142ugi poza granicami i odsetki ci\u0105gle rosn\u0105. Negocjowanie brakuj\u0105cego d\u0142ugu, gdy nieruchomo\u015b\u0107 nadal jest Twoja, daje lepszy rezultat ni\u017c czekanie na listy.<\/p>\n<h3>Czy zaprzestanie sp\u0142at hipoteki hiszpa\u0144skiej wp\u0142ywa na moj\u0105 ocen\u0119 kredytow\u0105 w domu?<\/h3>\n<p>Nie bezpo\u015brednio, poniewa\u017c zaleg\u0142y status w Hiszpanii jest rejestrowany w hiszpa\u0144skich rejestrach. Orzeczenie s\u0105dowe egzekwowane w Twoim kraju ojczystym mo\u017ce. Praktyczna szkoda to brakuj\u0105cy d\u0142ug, nie ocena.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>If you are behind on a Spanish mortgage, you have more time than the bank&rsquo;s letters suggest and fewer options than the internet suggests. An uncontested repossession takes 10 to 18 months from the bank&rsquo;s first court filing to the auction. Daci&oacute;n en pago, handing the keys back to cancel the debt, is a legal [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":955,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[19],"tags":[],"class_list":["post-945","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-tax-legal"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.6 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Daci\u00f3n en Pago vs Selling Before the Subasta in Spain<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Behind on a Spanish mortgage? Dacion en pago is a legal right only for a main home under strict limits. How the 10 to 18 month repossession runs, what the auction does to your equity, and the private sale route.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/santinahomes.com\/pl\/blog\/dacion-en-pago-or-sell-before-subasta-spain\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"pl_PL\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Daci\u00f3n en Pago vs Selling Before the Subasta in Spain\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Behind on a Spanish mortgage? Dacion en pago is a legal right only for a main home under strict limits. How the 10 to 18 month repossession runs, what the auction does to your equity, and the private sale route.\" \/>\n<meta property=\"og:url\" content=\"https:\/\/santinahomes.com\/pl\/blog\/dacion-en-pago-or-sell-before-subasta-spain\/\" \/>\n<meta property=\"og:site_name\" content=\"Santina Homes\" \/>\n<meta property=\"article:publisher\" content=\"https:\/\/www.facebook.com\/santinahomes\/\" \/>\n<meta property=\"article:published_time\" content=\"2026-11-03T19:25:50+00:00\" \/>\n<meta property=\"article:modified_time\" content=\"2026-11-03T19:26:50+00:00\" \/>\n<meta property=\"og:image\" content=\"https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/for-sale-sign-before-subasta.jpg\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:width\" content=\"1600\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:height\" content=\"1068\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:type\" content=\"image\/jpeg\" \/>\n<meta name=\"author\" content=\"Michael Sturhoofd\" \/>\n<meta name=\"twitter:card\" content=\"summary_large_image\" \/>\n<meta name=\"twitter:label1\" content=\"Written by\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data1\" content=\"Michael Sturhoofd\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:label2\" content=\"Est. reading time\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data2\" content=\"8 minutes\" \/>\n<script type=\"application\/ld+json\" class=\"yoast-schema-graph\">{\"@context\":\"https:\\\/\\\/schema.org\",\"@graph\":[{\"@type\":\"Article\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/santinahomes.com\\\/blog\\\/dacion-en-pago-or-sell-before-subasta-spain\\\/#article\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/santinahomes.com\\\/blog\\\/dacion-en-pago-or-sell-before-subasta-spain\\\/\"},\"author\":{\"name\":\"Michael Sturhoofd\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/santinahomes.com\\\/#\\\/schema\\\/person\\\/de6c0424d0fb35f63041fa094f96aaf3\"},\"headline\":\"Daci\u00f3n en Pago or Sell Before the Subasta? What a Spanish Mortgage in Arrears Really Leaves You\",\"datePublished\":\"2026-11-03T19:25:50+00:00\",\"dateModified\":\"2026-11-03T19:26:50+00:00\",\"mainEntityOfPage\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/santinahomes.com\\\/blog\\\/dacion-en-pago-or-sell-before-subasta-spain\\\/\"},\"wordCount\":1679,\"image\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/santinahomes.com\\\/blog\\\/dacion-en-pago-or-sell-before-subasta-spain\\\/#primaryimage\"},\"thumbnailUrl\":\"https:\\\/\\\/santinahomes.com\\\/wp-content\\\/uploads\\\/2026\\\/10\\\/for-sale-sign-before-subasta.jpg\",\"articleSection\":[\"Tax & Legal\"],\"inLanguage\":\"pl-PL\",\"publisher\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/santinahomes.com\\\/pl\\\/#organization\"}},{\"@type\":\"WebPage\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/santinahomes.com\\\/blog\\\/dacion-en-pago-or-sell-before-subasta-spain\\\/\",\"url\":\"https:\\\/\\\/santinahomes.com\\\/blog\\\/dacion-en-pago-or-sell-before-subasta-spain\\\/\",\"name\":\"Daci\u00f3n en Pago vs Selling Before the Subasta in Spain\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/santinahomes.com\\\/#website\"},\"primaryImageOfPage\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/santinahomes.com\\\/blog\\\/dacion-en-pago-or-sell-before-subasta-spain\\\/#primaryimage\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/santinahomes.com\\\/blog\\\/dacion-en-pago-or-sell-before-subasta-spain\\\/#primaryimage\"},\"thumbnailUrl\":\"https:\\\/\\\/santinahomes.com\\\/wp-content\\\/uploads\\\/2026\\\/10\\\/for-sale-sign-before-subasta.jpg\",\"datePublished\":\"2026-11-03T19:25:50+00:00\",\"dateModified\":\"2026-11-03T19:26:50+00:00\",\"author\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/santinahomes.com\\\/#\\\/schema\\\/person\\\/de6c0424d0fb35f63041fa094f96aaf3\"},\"description\":\"Behind on a Spanish mortgage? Dacion en pago is a legal right only for a main home under strict limits. How the 10 to 18 month repossession runs, what the auction does to your equity, and the private sale route.\",\"breadcrumb\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/santinahomes.com\\\/blog\\\/dacion-en-pago-or-sell-before-subasta-spain\\\/#breadcrumb\"},\"inLanguage\":\"pl-PL\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"ReadAction\",\"target\":[\"https:\\\/\\\/santinahomes.com\\\/blog\\\/dacion-en-pago-or-sell-before-subasta-spain\\\/\"]}]},{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"pl-PL\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/santinahomes.com\\\/blog\\\/dacion-en-pago-or-sell-before-subasta-spain\\\/#primaryimage\",\"url\":\"https:\\\/\\\/santinahomes.com\\\/wp-content\\\/uploads\\\/2026\\\/10\\\/for-sale-sign-before-subasta.jpg\",\"contentUrl\":\"https:\\\/\\\/santinahomes.com\\\/wp-content\\\/uploads\\\/2026\\\/10\\\/for-sale-sign-before-subasta.jpg\",\"width\":1600,\"height\":1068,\"caption\":\"For Sale sign outside a house in Spain before a mortgage auction\"},{\"@type\":\"BreadcrumbList\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/santinahomes.com\\\/blog\\\/dacion-en-pago-or-sell-before-subasta-spain\\\/#breadcrumb\",\"itemListElement\":[{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":1,\"name\":\"Home\",\"item\":\"https:\\\/\\\/santinahomes.com\\\/\"},{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":2,\"name\":\"Daci\u00f3n en Pago or Sell Before the Subasta? What a Spanish Mortgage in Arrears Really Leaves You\"}]},{\"@type\":\"WebSite\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/santinahomes.com\\\/#website\",\"url\":\"https:\\\/\\\/santinahomes.com\\\/\",\"name\":\"Santina Homes\",\"description\":\"Luxury Real Estate on the Costa del Sol\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"SearchAction\",\"target\":{\"@type\":\"EntryPoint\",\"urlTemplate\":\"https:\\\/\\\/santinahomes.com\\\/?s={search_term_string}\"},\"query-input\":{\"@type\":\"PropertyValueSpecification\",\"valueRequired\":true,\"valueName\":\"search_term_string\"}}],\"inLanguage\":\"pl-PL\",\"publisher\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/santinahomes.com\\\/pl\\\/#organization\"}},{\"@type\":\"Person\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/santinahomes.com\\\/#\\\/schema\\\/person\\\/de6c0424d0fb35f63041fa094f96aaf3\",\"name\":\"Michael Sturhoofd\",\"image\":{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"pl-PL\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/secure.gravatar.com\\\/avatar\\\/d01cee1feab3cb2ddbbb390dc966a1a131e21de5051830dd11afaaf5e0f7e72e?s=96&d=mm&r=g\",\"url\":\"https:\\\/\\\/secure.gravatar.com\\\/avatar\\\/d01cee1feab3cb2ddbbb390dc966a1a131e21de5051830dd11afaaf5e0f7e72e?s=96&d=mm&r=g\",\"contentUrl\":\"https:\\\/\\\/secure.gravatar.com\\\/avatar\\\/d01cee1feab3cb2ddbbb390dc966a1a131e21de5051830dd11afaaf5e0f7e72e?s=96&d=mm&r=g\",\"caption\":\"Michael Sturhoofd\"},\"description\":\"Originally from the Netherlands, Michael moved to Estepona in 1999 and has witnessed the town's remarkable transformation over the past two decades. His long-standing presence on the Costa del Sol has given him an in-depth understanding of the local property market, its key developments, and the people behind them. Michael brings extensive knowledge of the fiscal, legal, and commercial aspects of real estate, making him a valuable source of guidance for both clients and colleagues.\",\"url\":\"https:\\\/\\\/santinahomes.com\\\/pl\\\/blog\\\/author\\\/michael\\\/\"}]}<\/script>\n<!-- \/ Yoast SEO plugin. -->","yoast_head_json":{"title":"Daci\u00f3n en Pago a Sprzeda\u017c Przed Subast\u0105 w Hiszpanii","description":"Zalegasz ze sp\u0142at\u0105 hipoteki hiszpa\u0144skiej? Daci\u00f3n en pago to prawo wy\u0142\u0105cznie dla g\u0142\u00f3wnego domu pod \u015bcis\u0142ymi ograniczeniami. Jak przebiega repossession przez 10 do 18 miesi\u0119cy, co aukcja robi z Twoim kapita\u0142em w\u0142asnym i droga sprzeda\u017cy prywatnej.","robots":{"index":"index","follow":"follow","max-snippet":"max-snippet:-1","max-image-preview":"max-image-preview:large","max-video-preview":"max-video-preview:-1"},"canonical":"https:\/\/santinahomes.com\/pl\/blog\/dacion-en-pago-or-sell-before-subasta-spain\/","og_locale":"pl_PL","og_type":"article","og_title":"Daci\u00f3n en Pago vs Selling Before the Subasta in Spain","og_description":"Behind on a Spanish mortgage? Dacion en pago is a legal right only for a main home under strict limits. How the 10 to 18 month repossession runs, what the auction does to your equity, and the private sale route.","og_url":"https:\/\/santinahomes.com\/pl\/blog\/dacion-en-pago-or-sell-before-subasta-spain\/","og_site_name":"Santina Homes","article_publisher":"https:\/\/www.facebook.com\/santinahomes\/","article_published_time":"2026-11-03T19:25:50+00:00","article_modified_time":"2026-11-03T19:26:50+00:00","og_image":[{"width":1600,"height":1068,"url":"https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/for-sale-sign-before-subasta.jpg","type":"image\/jpeg"}],"author":"Michael Sturhoofd","twitter_card":"summary_large_image","twitter_misc":{"Written by":"Michael Sturhoofd","Est. reading time":"8 minutes"},"schema":{"@context":"https:\/\/schema.org","@graph":[{"@type":"Article","@id":"https:\/\/santinahomes.com\/blog\/dacion-en-pago-or-sell-before-subasta-spain\/#article","isPartOf":{"@id":"https:\/\/santinahomes.com\/blog\/dacion-en-pago-or-sell-before-subasta-spain\/"},"author":{"name":"Michael Sturhoofd","@id":"https:\/\/santinahomes.com\/#\/schema\/person\/de6c0424d0fb35f63041fa094f96aaf3"},"headline":"Daci\u00f3n en Pago or Sell Before the Subasta? What a Spanish Mortgage in Arrears Really Leaves You","datePublished":"2026-11-03T19:25:50+00:00","dateModified":"2026-11-03T19:26:50+00:00","mainEntityOfPage":{"@id":"https:\/\/santinahomes.com\/blog\/dacion-en-pago-or-sell-before-subasta-spain\/"},"wordCount":1679,"image":{"@id":"https:\/\/santinahomes.com\/blog\/dacion-en-pago-or-sell-before-subasta-spain\/#primaryimage"},"thumbnailUrl":"https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/for-sale-sign-before-subasta.jpg","articleSection":["Tax & Legal"],"inLanguage":"pl-PL","publisher":{"@id":"https:\/\/santinahomes.com\/pl\/#organization"}},{"@type":"WebPage","@id":"https:\/\/santinahomes.com\/blog\/dacion-en-pago-or-sell-before-subasta-spain\/","url":"https:\/\/santinahomes.com\/blog\/dacion-en-pago-or-sell-before-subasta-spain\/","name":"Daci\u00f3n en Pago a Sprzeda\u017c Przed Subast\u0105 w Hiszpanii","isPartOf":{"@id":"https:\/\/santinahomes.com\/#website"},"primaryImageOfPage":{"@id":"https:\/\/santinahomes.com\/blog\/dacion-en-pago-or-sell-before-subasta-spain\/#primaryimage"},"image":{"@id":"https:\/\/santinahomes.com\/blog\/dacion-en-pago-or-sell-before-subasta-spain\/#primaryimage"},"thumbnailUrl":"https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/for-sale-sign-before-subasta.jpg","datePublished":"2026-11-03T19:25:50+00:00","dateModified":"2026-11-03T19:26:50+00:00","author":{"@id":"https:\/\/santinahomes.com\/#\/schema\/person\/de6c0424d0fb35f63041fa094f96aaf3"},"description":"Zalegasz ze sp\u0142at\u0105 hipoteki hiszpa\u0144skiej? Daci\u00f3n en pago to prawo wy\u0142\u0105cznie dla g\u0142\u00f3wnego domu pod \u015bcis\u0142ymi ograniczeniami. Jak przebiega repossession przez 10 do 18 miesi\u0119cy, co aukcja robi z Twoim kapita\u0142em w\u0142asnym i droga sprzeda\u017cy prywatnej.","breadcrumb":{"@id":"https:\/\/santinahomes.com\/blog\/dacion-en-pago-or-sell-before-subasta-spain\/#breadcrumb"},"inLanguage":"pl-PL","potentialAction":[{"@type":"ReadAction","target":["https:\/\/santinahomes.com\/blog\/dacion-en-pago-or-sell-before-subasta-spain\/"]}]},{"@type":"ImageObject","inLanguage":"pl-PL","@id":"https:\/\/santinahomes.com\/blog\/dacion-en-pago-or-sell-before-subasta-spain\/#primaryimage","url":"https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/for-sale-sign-before-subasta.jpg","contentUrl":"https:\/\/santinahomes.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/for-sale-sign-before-subasta.jpg","width":1600,"height":1068,"caption":"For Sale sign outside a house in Spain before a mortgage auction"},{"@type":"BreadcrumbList","@id":"https:\/\/santinahomes.com\/blog\/dacion-en-pago-or-sell-before-subasta-spain\/#breadcrumb","itemListElement":[{"@type":"ListItem","position":1,"name":"Home","item":"https:\/\/santinahomes.com\/"},{"@type":"ListItem","position":2,"name":"Daci\u00f3n en Pago or Sell Before the Subasta? What a Spanish Mortgage in Arrears Really Leaves You"}]},{"@type":"WebSite","@id":"https:\/\/santinahomes.com\/#website","url":"https:\/\/santinahomes.com\/","name":"Santina Homes","description":"Luksusowe nieruchomo\u015bci na Costa del Sol","potentialAction":[{"@type":"SearchAction","target":{"@type":"EntryPoint","urlTemplate":"https:\/\/santinahomes.com\/?s={search_term_string}"},"query-input":{"@type":"PropertyValueSpecification","valueRequired":true,"valueName":"search_term_string"}}],"inLanguage":"pl-PL","publisher":{"@id":"https:\/\/santinahomes.com\/pl\/#organization"}},{"@type":"Person","@id":"https:\/\/santinahomes.com\/#\/schema\/person\/de6c0424d0fb35f63041fa094f96aaf3","name":"Michael Sturhoofd","image":{"@type":"ImageObject","inLanguage":"pl-PL","@id":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/d01cee1feab3cb2ddbbb390dc966a1a131e21de5051830dd11afaaf5e0f7e72e?s=96&d=mm&r=g","url":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/d01cee1feab3cb2ddbbb390dc966a1a131e21de5051830dd11afaaf5e0f7e72e?s=96&d=mm&r=g","contentUrl":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/d01cee1feab3cb2ddbbb390dc966a1a131e21de5051830dd11afaaf5e0f7e72e?s=96&d=mm&r=g","caption":"Michael Sturhoofd"},"description":"Pochodz\u0105cy z Holandii, Michael przeni\u00f3s\u0142 si\u0119 do Estepony w 1999 roku i by\u0142 \u015bwiadkiem niezwyk\u0142ej transformacji miasta przez ostatnie dwie dekady. Jego d\u0142ugoletnia obecno\u015b\u0107 na Costa del Sol da\u0142a mu g\u0142\u0119bokie zrozumienie lokalnego rynku nieruchomo\u015bci, jego kluczowych inwestycji i ludzi za nimi. Michael posiada rozleg\u0142a wiedz\u0119 na temat aspekt\u00f3w fiskalnych, prawnych i handlowych nieruchomo\u015bci, co czyni go cennym \u017ar\u00f3d\u0142em wskaz\u00f3wek zar\u00f3wno dla klient\u00f3w, jak i koleg\u00f3w.","url":"https:\/\/santinahomes.com\/pl\/blog\/author\/michael\/"}]}},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/santinahomes.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/945","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/santinahomes.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/santinahomes.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/santinahomes.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/santinahomes.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=945"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/santinahomes.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/945\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":960,"href":"https:\/\/santinahomes.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/945\/revisions\/960"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/santinahomes.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/955"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/santinahomes.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=945"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/santinahomes.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=945"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/santinahomes.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=945"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}