Sprzedaż Nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości to nie tylko znalezienie kupca. To odpowiednia wycena, dobra prezentacja i świadomość konsekwencji podatkowych jeszcze przed podpisaniem — nie po. Na Costa del Sol najlepiej wypadają ci sprzedający, którzy przychodzą przygotowani. Sprawdźmy więc, jak to naprawdę działa.

Krok 1, Uzyskaj uczciwą wycenę

Są trzy sposoby podejścia do tego, i szczerze mówiąc, prawdopodobnie chcesz skorzystać ze wszystkich trzech:

• Analiza porównywalnych transakcji sprzedaży, Twój agent wyciąga ostatnie 12 miesięcy zamkniętych transakcji na Twoim mikrorynku (ta sama ulica, ten sam kompleks, ten sam typ nieruchomości).
• Analiza ceny wywoławczej, co jest aktualnie wystawione i w jakiej cenie. Pomaga zrozumieć, z kim konkurujesz.
• Formalna tasación, wycena zlecona przez bank na potrzeby kredytu hipotecznego. Zwykle bardziej konserwatywna, ale przydatna, jeśli kupujący potrzebuje finansowania.

Oto rzecz dotycząca wybrzeża: ceny wywoławcze i ceny transakcyjne zazwyczaj różnią się o 5-15%. Nieruchomość wyceniona 10% powyżej wartości rynkowej może stać miesiącami zbierając kurz. Ta wyceniona rynkowo? Zamknięcie następuje w 4–8 tygodniach.

Krok 2, Przygotuj dokumentację prawną

Będziesz potrzebować tego wszystkiego zanim w ogóle zaczniesz marketing, nie mówiąc już o zamknięciu transakcji:

• Escritura de compraventa, Twój pierwotny akt zakupu.
• Nota simple zaktualizowana, wyciąg z rejestru gruntów datowany od 3 do 6 miesięcy.
• Pokwitowania IBI, z ostatnich 4 lat, całkowicie opłacone.
• Oświadczenie wspólnoty, potwierdzające brak zaległych opłat wspólnotowych. Jest wymagane przy finalizacji.
• Certificado de Eficiencia Energética (CEE), obowiązkowe do wystawienia na sprzedaż. Kosztuje 150–400 € i jest ważne przez 10 lat.
• Licencia de Primera Ocupación (LPO), Twoja licencja mieszkalna.
• Cédula de habitabilidad, wymagana w niektórych gminach.
• ITE / Informe Técnico del Edificio, dla budynków starszych niż 50 lat.
• Statut wspolnoty + ostatnie protokoly, prawnik kupującego będzie je żądać.
• Rachunki za media, ostatnie odczyty do przekazania.

Dobry prawnik lub gestor może przygotować tę dokumentację w ciągu 1-3 tygodni.

Krok 3, Przygotuj nieruchomość do efektownej prezentacji

Na Costa del Sol oferty konkurują wizualnie. Twój kupujący przegląda 40–80 nieruchomości na telefonie, zanim skróci listę do 6–8 do faktycznego odwiedzenia. Zdjęcia i wideo mają ok. 80% wagi. Niech więc robią wrażenie.

• Depersonalizacja, zdejmij rodzinne zdjęcia, bałagan, osobiste dekoracje. Neutralne wnętrze kojarzy kupującym się z gotowością do wprowadzki.
• Gruntowne czyszczenie, na poziomie profesjonalnym, nie zwykłe porządkowanie. Zwróć szczególną uwagę na fugi, szyby i tarasy.
• Naprawa drobnych uszkodzeń, pęknięte płytki, odpryski farby, połamane uchwyty. Każdy widoczny defekt jest negocjowany dwukrotnie: raz w Twojej głowie i raz w głowie kupującego.
• Stylizacja miękkimi teksturami, rośliny, świeże kwiaty, lekkie rzuty. Tylko nie przesadzaj.
• Zamow profesjonalne zdjecia + dron + wirtualny spacer 3D, ta inwestycja zwraca się natychmiast w jakości pierwszego wrażenia.
• Fotografowanie o złotej godzinie, światło Costa del Sol jest korzystne o 7-8 rano i 18-19 w zależności od pory roku.

Etap 4, Wybór strategii agenta

Dwa podejścia się sprawdzają. Jedno się nie sprawdza.

Wyłączność u jednego dobrego agenta (działa świetnie)

Dajesz jednemu agentowi jasny mandat, zazwyczaj na 4–6 miesięcy. Inwestuje w profesjonalny marketing i dystrybuuje Twoją ofertę przez MLS do ponad 400 innych agentów, którzy dzielą się prowizją. Masz jeden punkt kontaktu, a zasięg MLS nadal zapewnia Ci szeroką ekspozycję.

Otwarta oferta u kilku agentów (w porządku do trzech, chaotyczna powyżej)

Współpraca z dwoma lub trzema agencjami może działać całkiem dobrze. Powyżej tej granicy zaczyna się rozpadać. Przy czterech lub więcej agentach na tej samej nieruchomości zobaczysz ją z różnymi cenami, różnymi metrażami i niespójnymi danymi na portalach. To sprawia wrażenie dezorganizacji dla kupujących. I sam stajesz się centrum koordynacji, przyjmując te same oględziny i oferty od wielu agentów równolegle.

Sprzedaż prywatna / DIY

To możliwe, ale stracisz sieć MLS. Przy standardowych nieruchomościach rzadko warto dla tych oszczędności. Przy bardzo specjalistycznych obiektach, gdy już znasz niszowego kupca, czasem ma to sens.

Etap 5, Prowizja agenta i co się w niej zawiera

Oto standard na Costa del Sol:

• 5% ceny sprzedaży + VAT (21%), czyli okolo 6,05% lacznie.
• Prowizja jest opłacana przez sprzedawcę przy finalizacji transakcji z wpływów ze sprzedaży.
• Zazwyczaj obejmuje: profesjonalną fotografię, wideo, drona, wirtualny spacer 3D, plany pięter, publikacje na portalach, dystrybucję MLS, zarządzanie oględzinami, negocjacje i koordynację z prawnikami i notariuszem.

Krok 6, Rezerwacja -> arras -> notariusz

To lustrzane odbicie ścieżki kupującego:

• Zastaw (6–10 tys. €) wycofuje nieruchomość z rynku na 2–3 tygodnie.
• Contrato de arras, kupujący wpłaca 10%. Jeśli się wycofuje bez uzasadnienia, traci zadatek. Jeśli Ty rezygnujesz, zwracasz podwójną kwotę, czyli 20%.
• Escritura u notariusza, zazwyczaj 4–8 tygodni po arras. Przekazujesz klucze i otrzymujesz pozostałe saldo czekiem bankowym.

Etap 7, Podatek od sprzedaży, rachunek który większość sprzedawców zapomina

Podatek od zyskow kapitalowych (IRPF dla rezydentow)

Zapłacisz progresywne stawki od zysku netto:

• 19% od zysków do €6 000
• 21% od €6 000 do €50 000
• 23% od 50 000 EUR do 200 000 EUR
• 27% od 200 000 EUR do 300 000 EUR
• 28% powyżej €300 000

Twój koszt nabycia jako podstawa to oryginalna cena zakupu plus wszystkie opłaty poniesione przy zakupie (notariusz, rejestr, ITP, prawnik), plus wszelkie udokumentowane ulepszenia kapitałowe dokonane w trakcie własności. Przechowuj faktury za każdy remont, budowę basenu, modernizację kuchni i rozbudowę. Wszystko to obniża Twój dochód do opodatkowania.

Dla cudzoziemców

• Stała stawka 19% od zysku jeśli jesteś rezydentem UE/EOG, lub 24% jeśli jesteś spoza UE.
• 3% potrącenia przy finalizacji transakcji, kupujący potrąca 3% brutto ceny sprzedaży i składa Modelo 211 do urzędu skarbowego. W ciągu 4 miesięcy składasz Modelo 210, aby rozliczyć. Jeśli 3% było za mało, dopłacasz. Jeśli jesteś winien mniej, ubiegasz się o zwrot.

Plusvalía municipal

To lokalny podatek od wzrostu wartości gruntu miejskiego w okresie Twojej własności. Płacisz go do ayuntamiento w ciągu 30 dni od aktu notarialnego. Kwota różni się w zależności od gminy i lat własności, ale dla standardowych nieruchomości mieszkalnych to zazwyczaj 500–5 000 €. Od 2022 roku sprzedający mogą wybrać niższą z (a) ustawowej formuły lub (b) rzeczywistego zysku, lub całkowicie zrezygnować, jeśli nie ma żadnego zysku.

Zwolnienia i obniżki

• Osoby powyżej 65 lat sprzedające swoją główną rezydencję są w pełni zwolnione z podatku IRPF od zysków kapitałowych.
• Reinwestycja w inną główną rezydencję w ciągu 2 lat całkowicie zwalnia zysk (tylko rezydenci).
• Nieruchomości kupione przed 1994 rokiem mają nadal obowiązujące przejściowe współczynniki obniżające.

↑ Zobacz ile otrzymasz  |  Źródło: Agencia Tributaria

Typowe błędy

• Zawyżanie ceny "tylko żeby sprawdzić rynek." Niszczysz buzz pierwszych 4 tygodni, kiedy szukają poważni kupcy. Wyceń właściwie, nie wysoko.
• Brak certyfikatu energetycznego przed ogłoszeniem. To nielegalne, a portale Cię odfiltrują.
• Ogłoszenie z zbyt wieloma agentami. To rozpyla Twoją markę i myli kupujących.
• Nieznajomość paragonów z remontu. Każda nieudokumentowana inwestycja kosztuje Cię 19–28% przy sprzedaży.
• Ignorowanie czasu zebrań wspólnoty. Oczekująca derrama (specjalny fundusz remontowy) ujawniony po arras może storpedować transakcję lub wywołać renegocjację.
• Niedocenianie retencji 3%. Sprzedający niebędący rezydentami czasem budżetują pełną cenę sprzedaży jako kwotę netto. Tak nie jest.

Realistyczny harmonogram

• Dokumentacja prawna + fotografia + ogloszenie: 1-2 tygodnie.
• Średni czas na rynku (dobrze wyceniona nieruchomość nadmorska): 3-6 miesięcy.
• Od przyjecia oferty do notariusza: 6-10 tygodni.
• Od początku do końca: 5-10 miesięcy typowy.