Immobilie Verkaufen

Beim Verkauf einer Immobilie geht es nicht nur darum, einen Käufer zu finden. Es geht darum, sie richtig zu bepreisen, gut zu präsentieren und zu wissen, wie die Steuerrechnung aussieht, bevor man unterschreibt, nicht danach. An der Costa del Sol machen die Verkäufer die besten Entscheidungen, die vorbereitet kommen. Also lassen Sie uns durchgehen, wie das wirklich funktioniert.

Schritt 1: Erhalten Sie eine ehrliche Bewertung

Es gibt drei Möglichkeiten, dies anzugehen, und ehrlich gesagt, möchten Sie wahrscheinlich alle drei:

• Vergleichbare Verkaufsanalyse, Ihr Agent zieht die letzten 12 Monate abgeschlossener Verkäufe in Ihrem Mikromarkt heran (gleiche Straße, gleicher Komplex, gleiche Kategorie).
• Angebotspreisanalyse, was derzeit angeboten wird und zu welchem Preis. Hilft Ihnen zu verstehen, mit wem Sie konkurrieren.
• Formelle Tasación, eine bankgebundene Bewertung für Hypothekenzwecke. Sie ist tendenziell konservativer, aber nützlich, wenn Ihr Käufer eine Finanzierung benötigt.

Das Besondere an der Küste: Angebotspreise und Verkaufspreise weichen typischerweise um 5-15%ab. Eine Immobilie, die 10% über dem fairen Marktwert bewertet ist, kann 18 Monate lang unverkauft bleiben. Eine zum Marktpreis? Die schließt in 4-8 Wochen ab.

Schritt 2: Bereiten Sie die rechtlichen Unterlagen vor

Sie benötigen all diese, bevor Sie überhaupt mit der Vermarktung beginnen, geschweige denn einen Verkauf abschließen können:

• Escritura de compraventa, Ihre ursprüngliche Kaufurkunde.
• Nota simple aktualisiert, ein Grundbuchauszug aus den letzten 3-6 Monaten.
• IBI-Quittungen, letzte 4 Jahre, vollständig bezahlt.
• Gemeinschaftsbescheinigung, certifying there are no outstanding Gemeinschaftsgebuehren. This is required at completion.
• Certificado de Eficiencia Energética (CEE), erforderlich zum Verkauf. Kostet €150-€400 und ist 10 Jahre gültig.
• Licencia de Primera Ocupación (LPO), Ihr Wohnlizenz.
• Cédula de habitabilidad, erforderlich in einigen Gemeinden.
• ITE / Informe Técnico del Edificio, für Gebäude älter als 50 Jahre.
• Gemeinschaftssatzung + letzte Protokolle, der Anwalt des Käufers wird diese anfordern.
• Versorgungsrechnungen, letzte Zählerstände zur Übergabe.

Ein guter Anwalt oder gestor kann dieses Dossier in 1-3 Wochen zusammenstellen.

Schritt 3, Die Immobilie optimal präsentieren

An der Costa del Sol konkurrieren Angebote visuell. Ihr Käufer scrollt auf seinem Telefon durch 40 bis 80 Immobilien, bevor er 6 bis 8 für einen tatsächlichen Besuch in die engere Auswahl nimmt. Fotos und Videos tragen etwa 80 % des Gewichts. Also lassen Sie sie für sich sprechen.

• Depersonalisieren, Familienfotos abnehmen, Unordnung und persönliche Kunstwerke entfernen. Neutralität wirkt auf Käufer wie bezugsfertig.
• Gründliche Reinigung, auf professionellem Niveau, nicht nur oberflächlich. Besondere Aufmerksamkeit auf Fugen, Glas und Terrassen.
• Kleinere Mängel beheben, rissige Fliesen, abgeplatzte Farbe, defekte Griffe. Jeder sichtbare Mangel wird zweimal verhandelt: erst in Ihrem Kopf und dann mit dem Käufer.
• Weiche Texturen arrangieren, Pflanzen, frische Blumen, leichte Decken. Aber nicht übertreiben.
• Professionelle Fotos + Drohne + 3D-Tour, diese Investition zahlt sich sofort in Ersteindruck-Qualität aus.
• Fotografieren in der goldenen Stunde, das Licht an der Costa del Sol ist 7-8 Uhr morgens und 18-19 Uhr abhängig von der Jahreszeit vorteilhaft.

Schritt 4, Wählen Sie Ihre Agentenstrategie

Zwei Ansätze funktionieren. Einer nicht.

Alleiniges Angebot bei einem guten Agenten (funktioniert gut)

Sie geben einem einzigen Makler einen klaren Auftrag, typischerweise für eine Laufzeit von 4 bis 6 Monaten. Der Makler investiert in professionelles Marketing und verteilt Ihr Angebot über das MLS an mehr als 400 andere Makler, die die Provision teilen. Sie haben einen einzigen Ansprechpartner, und die MLS-Reichweite gibt Ihnen dennoch breite Sichtbarkeit.

Offenes Angebot bei mehreren Agenten (bis drei ist ok, darüber wird es chaotisch)

Ein Angebot mit zwei oder drei Agenturen zu teilen, kann durchaus funktionieren. Darüber hinaus beginnt es sich zu zerfasern. Bei vier oder mehr Agenten für dieselbe Immobilie wird man sie mit unterschiedlichen Preisen, unterschiedlichen Quadratmetern und inkonsistenten Details über verschiedene Portale verteilt sehen. Das wirkt auf Käufer unorganisiert. Und man wird selbst zum Koordinationszentrum und erhält parallele Besichtigungen und Angebote von mehreren Agenten gleichzeitig.

Privatverkauf ohne Agent

Es ist möglich, aber man verpasst das MLS-Netzwerk. Für Standardbestand lohnen sich die Einsparungen selten. Bei sehr spezialisierten Immobilien, bei denen man den Nischenkäufer bereits kennt, macht es manchmal Sinn.

Schritt 5, Maklerprovision und was inbegriffen ist

Here’s what’s standard an der Costa del Sol:

• 5% des Verkaufspreises + MwSt. (21%), also insgesamt ca. 6,05%.
• Die Gebühr wird vom Verkäufer bei Abschluss aus den Verkaufserlösen bezahlt.
• Dies umfasst typischerweise: Profifotografie, Video, Drohne, 3D-Tour, Grundrisse, Portaleinträge, MLS-Verteilung, Besichtigungsverwaltung, Verhandlung und Koordination mit Anwälten und Notar.

Schritt 6, Reservierung → Arras → Notar

Dies ist das Spiegelbild der Käuferreise:

• Reservierung (€6-10k) nimmt die Immobilie für 2-3 Wochen aus dem Markt.
• Contrato de arras, der Käufer zahlt 10%. Zieht er sich ohne Grund zurück, verliert er das Geld. Wenn Sie zurücktreten, erstatten Sie das Doppelte, also 20%.
• Escritura beim Notar, typischerweise 4-8 Wochen nach arras. Sie übergeben die Schlüssel und erhalten den Restbetrag per Bankcheck.

Schritt 7, Steuer auf den Verkauf, die Rechnung, die die meisten Verkäufer vergessen

Kapitalertragssteuer (IRPF für Residenten)

Sie zahlen progressive Sätze auf den Nettogewinn:

• 19% auf Gewinne bis €6.000
• 21% auf €6.000 bis €50.000
• 23% auf €50.000 bis €200.000
• 27% auf €200.000 bis €300.000
• 28% über €300.000

Ihre Anschaffungskostenbasis ist der ursprüngliche Kaufpreis plus alle beim Kauf gezahlten Gebühren (Notar, Register, ITP, Anwalt) plus alle quittierten Kapitalverbesserungen während der Eigentümerschaft. Heben Sie Rechnungen für jede Renovierung, Poolinstallation, Küchenüberholung und Erweiterung auf. Sie reduzieren alle Ihren steuerpflichtigen Gewinn.

Für Nicht-Residenten

• Pauschal 19% auf den Gewinn, wenn Sie EU/EWR-Resident sind, oder 24% wenn Sie kein EU-Bürger sind.
• 3% Einbehalt bei Abschlussbehält der Käufer 3 % des Bruttoverkaufspreises ein und reicht Modelo 211 bei der Steuerbehörde ein. Innerhalb von 4 Monaten reichen Sie Modelo 210 zur Abstimmung ein. Wenn die 3 % nicht ausreichten, zahlen Sie nach. Wenn Sie weniger schulden, beantragen Sie eine Erstattung.

Plusvalía municipal

Dies ist eine lokale Steuer auf die Steigerung des Wertes des städtischen Bodens während Ihres Besitzes. Sie zahlen sie an die ayuntamiento innerhalb von 30 Tagen nach der Beurkundung. Der Betrag variiert je nach Gemeinde und Besitzjahren, liegt bei Standard-Wohnimmobilien aber typischerweise zwischen 500 und 5.000 €. Seit 2022 können Verkäufer das Niedrigste aus (a) der gesetzlichen Formel oder (b) dem tatsächlichen Gewinn wählen oder sich vollständig abmelden, wenn überhaupt kein Gewinn erzielt wurde.

Befreiungen und Ermäßigungen

• Über 65-Jährige die ihre gewöhnliche Wohnstätte verkaufen, sind vollständig von der IRPF-Kapitalertragsteuer befreit.
• Reinvestition in eine andere gewöhnliche Wohnstätte innerhalb von 2 Jahren befreit den Gewinn vollständig (nur Residents).
• Immobilien erworben vor 1994 unterliegen noch immer geltenden Übergangsvergünstigungskoeffizienten.

↑ Sehen Sie, was Sie netto erhalten  |  Quelle: Agencia Tributaria

Häufige Fehler

• Überpreisgestaltung “nur um den Markt zu testen.” Sie töten den ersten 4-Wochen-Buzz ab, genau dann wenn die ernsthaften Käufer schauen. Richtig preisen, nicht hoch.
• Keine Energiebescheinigung vor der Listung. Das ist illegal, und Portale werden Sie herausfiltern.
• Listung mit zu vielen Maklern. Das verwässert Ihr Marketing und verwirrt Käufer.
• Renovierungsrechnungen nicht aufbewahren. Jede undokumentierte Verbesserung kostet Sie beim Verkauf 19-28 %.
• Gemeinderatssitzungstermine ignorieren. Eine ausstehende derrama (Sonderumlage) nach der arras offenbart, kann den Deal platzen lassen oder zu Neuverhandlungen führen.
• Die 3%-Einbehaltung unterschätzen. Nicht-ansässige Verkäufer rechnen manchmal mit dem vollständigen Verkaufspreis als Netto. Das stimmt nicht.

Ein realistischer Zeitrahmen

• Rechtsdossier + Fotografie + Inserat: 1–2 Wochen.
• Durchschnittliche Zeit auf dem Markt (gut bewertete Küstenimmobilien): 3–6 Monate.
• Vom angenommenen Angebot bis zum Notar: 6–10 Wochen.
• Vollständiger End-to-End-Prozess: 5–10 Monate typisch.