Immobilie Kaufen

Der Immobilienkauf in Spanien ist unkompliziert, wenn man die Reihenfolge kennt. Einen Schritt auslassen oder die Reihenfolge durcheinanderbringen – und es wird schnell frustrierend. Hier ist der 8-stufige Käuferweg, den wir mit internationalen Kunden an der Costa del Sol durchgehen. Echte Kosten, echte Unterlagen, echter Zeitplan.

Step 1, Get your NIE

Your Número de Identificación de Extranjero comes first. Without it, you can’t sign a purchase deed, open a bank account, or register utilities. You have three ways to get one:

• Apply at a Spanish consulate in your home country (2-6 weeks).
• Apply in person at the Oficina de Extranjería in Málaga or Algeciras (appointment needed, 2-3 weeks).
• Have a Spanish lawyer apply on your behalf via power of attorney (cleanest for international buyers).

Cost: €9.80 state fee + legal fee if outsourced (typically €150-300).

Step 2, Open a Spanish bank account

Dies benötigen Sie für Ihre Hypothek, Lastschriften, Gemeinschaftsgebühren und Nebenkosten. Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell und Bankinter bieten alle expatenorientierte Nichtansässigen-Konten an. Sie verlangen Ihre NIE, Ihren Reisepass, einen Wohnsitznachweis aus dem Ausland und einen Einkommensnachweis. Rechnen Sie mit Kontoführungsgebühren von 120–240 € pro Jahr bei Nichtansässigen-Konten.

Step 3, Define the budget, including all the extras

This is where overseas buyers often get caught off guard. The purchase price is not your total cost. Plan for 10% und 14% zusätzlich zum Kaufpreis in acquisition costs.

Resale property (second-hand)

• ITP (Transfer Tax), Andalusien: 7% flat.
• Notary fees, €600 bis €1.500 je nach Preis.
• Land Registry, €400 bis €900.
• Legal fees, 1% of price + VAT (industry norm for independent legal representation).
• Bank fees if using a mortgage, opening, valuation, insurance bundling.

Neubau property (Off-Plan or first transmission)

• IVA (VAT), 10% on the purchase price.
• AJD (Stamp Duty), 1.2% in Andalusia.
• Notary + Registry + Legal as above.

Schritt 4, Finanzierung (falls zutreffend)

Here’s what Nichtansaessige mortgages from Spanish banks typically look like:

• Loan-to-value: typically 60-70% for Nichtansaessiges, up to 80% for residents.
• Rate: fest oder variabel (Euribor + 1-2%). Beides prüfen.
• Term: up to 25-30 years, usually capped at borrower age 70-75.
• Documentation: last 2 years of tax returns, 3-6 months of payslips, existing debts, property insurance.

A competent mortgage broker will quote 4-6 banks at once. We coordinate with specialists when clients prefer independence from the developer’s in-house finance.

Step 5, Find the property

Spain’s market is collaborative. Die meisten Agenturen teilen Inserate über MLS-Netzwerke und teilen Provisionen. Sie müssen also nicht zehn Agenturen kontaktieren. Ein gut vernetzter Makler kann Ihnen den gesamten Markt zeigen, einschließlich nicht öffentlich gelisteter Objekte.

Achten Sie auf folgende Warnsignale:

• Agents pressuring viewings of one specific listing (“limited time”).
• Prices notably below market, which often indicates legal issues (unlicensed extensions, community debts).
• Developer-only teams refusing to work with external legal counsel.

Step 6, Reservation, due diligence, private purchase contract

Reservation contract

Eine kleine Anzahlung (typischerweise 6.000–10.000 €) nimmt die Immobilie für 2–4 Wochen vom Markt, während die Due Diligence läuft. Sie ist nicht erstattungsfähig, wenn Sie ohne Grund zurücktreten. Vollständig erstattungsfähig, wenn beim DD wesentliche Mängel auftauchen.

Due diligence

Your lawyer checks:

• Nota Simple, Land Registry extract: ownership, mortgages, charges, encumbrances.
• IBI status, sind die Gemeindesteuern auf dem neuesten Stand?
• Community debts, certificate from the community administrator.
• Licencia de Primera Ocupación (LPO), habitation license. Critical for new builds.
• Certificado de Eficiencia Energética (CEE), mandatory for sale.
• Urban situation, ayuntamiento certificate. Confirms no illegal extensions, no pending planning issues.
• ITE / Informe de Evaluación del Edificio, for buildings over 50 years old.

Privater Kaufvertrag (Contrato de Arras)

This is typically signed 2-4 weeks after reservation. You pay 10% of the price. Here’s how the penalties work:

• Bei Rücktritt des Käufers: Verlust der 10%.
• If seller withdraws: pays back 20% (double the deposit).

Completion date, property condition, and any conditions (e.g. subject to mortgage) are locked in here.

Step 7, Completion at the notary (Escritura Pública)

About 4-8 weeks after the arras signing, all parties meet at the notary. You sign the escritura de compraventa, den verbleibenden Betrag überweisen (in der Regel per Bankerscheck) und die Schlüssel erhalten. Der Notar verliest die Urkunde. Wenn Ihr Spanisch nicht fließend ist, bringen Sie einen Dolmetscher mit oder erteilen Sie Ihrem Anwalt eine Vollmacht.

At the notary you hand over

• Restzahlung (Bankscheck am gängigsten)
• Taxes (ITP or IVA+AJD), often paid directly from the bank cheque
• Notary fee on the day
• Proof of funds source (anti-money laundering, SEPBLAC)

Step 8, Post-completion

Ab hier übernimmt Ihr Anwalt:

• Registration of the escritura in the Registro de la Propiedad (1-2 months).
• Zahlung der ITP/AJD innerhalb von 30 Tagen nach der Urkunde.
• Change of name on utilities, IBI, community fees.
• Filing of Modelo 211 (3% retention tax) if buying from a Nichtansaessige seller.

Realistic timeline

• NIE + bank account setup: 2-6 weeks, can run in parallel with viewings.
• Property search: 1 week to 6 months depending on specificity.
• Reservierung → Abschluss: üblicherweise 6-10 weeks.
• Off-plan purchase: 12-36 months from reservation to delivery.

Common pitfalls

• Den Anwalt des Bauträgers nutzen. Always appoint independent legal counsel.
• Ignoring community fees backlog. You inherit outstanding community debts under Spanish law.
• Buying a property with unlicensed extensions. Common in rural villas. Check the cadastral vs real measurements.
• Underestimating ongoing costs. IBI, Gemeinschaftsgebuehren, utilities, insurance, wealth-tax-free but IRNR applies for Nichtansaessiges.
• Holiday-letting without a licence. Andalusia requires Vivienda con Fines Turísticos registration. Heavy fines otherwise.

What a good agent actually does for you

• Filters the market so you see 12 properties, not 120.
• Negotiates price and conditions (5-15% below asking is normal in the current market).
• Coordinates with lawyer, notary, bank, tax advisor.
• Flags legal and structural issues before the reservation stage.
• Helps with move-in logistics: utilities, community registration, furniture, builders.