Immobilie Kaufen

Der Kauf einer Gebrauchtimmobilie an der Costa del Sol dauert etwa drei Monate von der Reservierung bis zum Tag der Eintragung in Ihren Namen und kostet etwa 8,5 % zusätzlich zum Preis (etwa 12,7 % bei einem Neubau). Diese Anleitung behandelt das Ganze: wie Sie suchen, was Sie zahlen, die zehn Schritte der Reihe nach und was Besitz danach kostet.

Ein Agent kann Ihnen alles zum Verkauf angebotene zeigen

Dies ist wichtig zu wissen, bevor Sie anfangen, da es viel Zeit spart.

Hier an der Küste teilen Agenturen ihre Angebote. Eine mit einer Agentur gelistete Villa kann von einer anderen verkauft werden, und die beiden teilen sich die Maklergebühr des Verkäufers. Es ist daher nicht nötig, sich bei jeder Agentur in der Stadt zu registrieren und Ihre Wunschliste sechsmal zu wiederholen.

Was wir Ihnen zeigen können, kommt aus vier Quellen:

• MLS-Netzwerke. Wir sind Mitglieder der Multiple-Listing-Netzwerke, in denen Agenturen an der Küste ihre Angebote zusammenlegen.
• Partneragenturen. Die anderen Agenturen, mit denen wir an der Küste zusammenarbeiten.
• Immobilienportale. Alles, was auf den internationalen und nationalen Portalen angeboten wird.
• Nicht öffentlich angebotene Immobilien. Von Eigentümern, die lieber diskret verkaufen möchten, als zu werben.

Zusammengenommen ist das alles, was an der Küste zum Verkauf steht, plus einige Häuser, die online nie erscheinen. Unsere eigene Website zeigt absichtlich deutlich weniger: Wir veröffentlichen nur, was wir selbst geprüft haben. Fragen Sie uns nach allem anderen.

Als Käufer zahlen Sie uns nie etwas. Der Verkäufer zahlt die Provision, jedes Mal, auch wenn die Immobilie, die Sie kaufen, bei einer anderen Agentur gelistet ist.

So sieht das im Alltag aus:

• Sie teilen uns Ihr Budget, die Must-haves und die Deal-Breaker mit.
• Sie haben selbst ein Angebot gefunden, auf einem Portal oder der Website einer anderen Agentur’s? Schicken Sie uns den Link. Wir können es Ihnen zeigen.
• Wir kommen mit einer Auswahl von Häusern zurück, die Ihre Zeit wert sind, und gehen diese mit Ihnen durch.
• Wir planen die Besichtigungen, gruppiert, damit Sie sie an möglichst wenigen Tagen sehen.

Wir machen das seit 1999 in Estepona, für mehr als 400 Familien aus über 30 Ländern.

Was der Kauf kostet

Der Preis im Angebot ist nicht das, was Sie zahlen. Rechnen Sie mit etwa 8,5 % zusätzlich für eine Gebrauchtimmobilie und etwa 12,7 % für einen Neubau. Der Unterschied ist die Steuer.

Ein paar Dinge, die die meisten Ratgeber auslassen:

• Ihr Budget ist nicht Ihr Suchpreis. Mit 500.000 € Gesamtbudget können Sie Gebrauchtkäufe bis etwa 461.000 € oder Neubauten bis etwa 444.000 € in Betracht ziehen. Berechnen Sie das vor der ersten Besichtigung.
• Steuern können auf mehr berechnet werden, als Sie gezahlt haben. Seit 2022 wird die Grunderwerbsteuer auf dem berechnet, was höher liegt: Ihr Preis oder der Referenzwert der Finanzbehörde für die Immobilie (valor de referencia). Wenn Sie einen guten Deal aushandeln, kann die Steuer trotzdem auf dem höheren Betrag berechnet werden. Lassen Sie Ihren Anwalt das vor Ihrer Zusage prüfen.
• Der Zeitablauf ist unterschiedlich. Bei einer Resale wird alles bei Abschluss gezahlt. Beim Off-Plan wird die Mehrwertsteuer in Raten zusammen mit jeder Zahlung an den Entwickler gezahlt.
• Unter 35? Käufer unter 35, die eine bescheidene erste Immobilie kaufen, können sich für eine reduzierte Grunderwerbsteuer von 3,5% qualifizieren, innerhalb von Wert- und Einkommensgrenzen.
• Mit einer Hypothek, übernimmt die Bank jetzt die meisten Abschlusskosten für die Hypothek. Normalerweise zahlen Sie die Wertschätzung der Immobilie durch die Bank.

Wir gehen noch tiefer darauf ein in was es wirklich kostet, in Andalusien zu kaufen. Oder geben Sie unten einen Preis ein und sehen Sie sich die Zahlen selbst an.

Schritt 1, Besichtigen Sie zunächst die Gegend

Sie können online viel recherchieren, aber die Küste verändert sich alle paar Kilometer. Die Altstadt von Estepona, ein Golftal in Benahavís und die Strandpromenade in Casares wirken wie völlig unterschiedliche Wohnorte. Verbringen Sie einige Tage hier, bevor Sie sich bestimmte Immobilien ansehen. Fahren Sie die Gegenden morgens und abends ab, und machen Sie den Einkauf im Supermarkt, den Sie tatsächlich machen würden. Unser Gebietsführer decken jede Nachbarschaft ab, und Mein Gebiet Finden geben Ihnen in ein paar Minuten eine Vorauswahl.

Schritt 2, Entscheiden Sie, wie Sie es besitzen möchten

Der Schritt, den die meisten Menschen überspringen, und der teuerste, um ihn falsch zu machen. Alleiniger Name, gemeinsame Namen oder ein Unternehmen: Die Wahl wirkt sich auf Ihre Einkommensteuer, Ihre Vermögenssteuer und Jahre später auf das aus, was Ihre Erben zahlen. Das Ändern des Namens in einer spanischen Urkunde zählt später normalerweise als ein neuer Verkauf und wird erneut besteuert. Holen Sie sich vor dem Besichtigungsbeginn fachkundige Beratung dazu.

Schritt 3, Klären Sie die Finanzierung vor der Besichtigung

Wenn Sie eine Hypothek benötigen, holen Sie die Antwort der Bank vor den Besichtigungen ein, nicht nachdem Sie sich in ein Haus verliebt haben. Ungefähre Richtlinie für Nicht-Residenten:

• Banken vergeben normalerweise 60 bis 70 % des Wertes an Nicht-Residenten, bis zu 80 % für Residenten.
• Die Laufzeiten betragen bis zu 25 oder 30 Jahre und enden normalerweise, wenn Sie 70 oder 75 Jahre alt sind.
• Rechnen Sie damit, zwei Jahre Steuererklärungen, aktuelle Gehaltsabrechnungen und Ihre bestehenden Schulden vorzulegen.
• Vergleichen Sie Festzins- und variable Angebote mehrerer Banken. Ein Makler kann mehrere auf einmal anfragen. Wir arbeiten mit Mortgage Direct zusammen und stellen Sie gerne in Kontakt.

Schritt 4, Wählen Sie einen Agent

Treffen Sie sich mit ein paar Maklern und bleiben Sie bei dem, der die besten Fragen darüber stellt, wie Sie leben möchten. Geben Sie ihnen das vollständige Bild: Budget, Muss-Haves, Deal Breaker, Zeitrahmen. Da ein Makler alles durchsuchen kann, führt die Zusammenarbeit mit mehreren Agenturen meistens dazu, dass Sie dieselben Immobilien dreimal sehen, von Menschen, die jeweils ein wenig weniger über das wissen, was Sie wollen.

Seien Sie vorsichtig bei einem Makler, der ein Angebot kräftig bewirbt oder einen Preis deutlich unter allem anderen fordert. Eine günstige Immobilie ist oft günstig aus einem rechtlichen Grund, wie ein nicht genehmigter Anbau oder unbezahlte Gemeinschaftsgebühren.

Schritt 5, Holen Sie sich Ihre NIE und ein spanisches Bankkonto

Ihre NIE (número de identificación de extranjero) ist die Steuernummer für Ausländer. Sie benötigen sie, um die Urkunde zu unterzeichnen, ein Bankkonto zu eröffnen und Nebenkosten anzumelden. Es gibt drei Möglichkeiten, eine zu bekommen:

• Bei einem spanischen Konsulat in Ihrem Heimatland.
• In Spanien, nach Terminvereinbarung bei einer Dienststelle der Nationalpolizei für Ausländer.
• Durch einen spanischen Anwalt mit einer Vollmacht, die einfachste Option, wenn Sie im Ausland leben.

Die offizielle Gebühr beträgt 2026 € 9,84 zuzüglich der Anwaltsgebühr, falls Sie einen nutzen. Weitere Details finden Sie in unserem NIE-Leitfaden.

Für das Bankkonto bieten alle großen spanischen Banken Konten für Nicht-Residenten an. Sie fragen nach Ihrer NIE, Ihrem Pass, Wohnungsnachweis und Einkommensnachweis, wegen Geldwäschereibestimmungen. Konten für Nicht-Residenten haben normalerweise eine jährliche Gebühr, fragen Sie also nach, bevor Sie eine eröffnen. Haben Sie das alles vor dem Flug bereit und später geht alles schneller.

Schritt 6, Reservieren Sie die Immobilie

Wenn Sie die richtige gefunden haben, unterzeichnen Sie eine Reservierung und zahlen eine Kaution, normalerweise € 6.000 bis € 10.000. Die Immobilie wird für zwei bis vier Wochen vom Markt genommen, während Ihr Anwalt sie prüft.

Je nach Geschäft wird die Kaution entweder von der Agentur oder von einem Anwalt gehalten. Zwei Dinge, auf die Sie bestehen sollten. Wissen Sie schriftlich, wer sie hält und wann sie zurückkommt, bevor Sie zahlen. Und die Reservierung lautet “vorbehaltlich einer Sorgfaltsprüfung”, sodass Sie sie vollständig zurückerhalten, wenn die Überprüfungen ein Problem ergeben. Wenn Sie sich einfach anders überlegen, verlieren Sie sie.

Reservierungsformulare werden von der Verkaufsseite verfasst. Ihr Anwalt sollte es vor Ihrer Unterzeichnung lesen. Die meisten unserer Käufer nutzen Pérez de Vargas, die Kanzlei, mit der wir bei fast all unseren Verkäufen zusammengearbeitet haben. Sie haben die Freiheit, jeden unabhängigen Anwalt zu wählen, solange dieser für Sie arbeitet. Nutzen Sie niemals den Anwalt des Entwicklers oder des Verkäufers.

Schritt 7, Lassen Sie Ihren Anwalt sie prüfen

Dies dauert drei bis vier Wochen, da jede Antwort von einem anderen Büro kommt. Ihr Anwalt sollte sich anschauen:

• Nota simple aus dem Grundbuch: wer es besitzt und welche Hypothek oder Belastung darauf ruht.
• IBI-Quittungen: Die lokale Grundsteuer ist bezahlt.
• Gemeinschaftszertifikat: keine unbezahlten Gemeinschaftsgebühren. Falls es welche gibt, gehen sie mit der Immobilie auf Sie über.
• Planungsstatus des Rathauses: keine illegalen Anbauten und keine offenen Planungsfälle. Dies ist besonders wichtig bei älteren und ländlichen Villen, wo das, was gebaut ist, und das, was registriert ist, oft nicht übereinstimmen.
• Besatzungslizenz für neuere Häuser (in Andalusien jetzt normalerweise eine declaración responsable de ocupación).
• Energieausweis, die jeder Verkäufer bereitstellen muss.
• Gebäudeinspektionsbericht (ITE) für Gebäude über 50 Jahre alt.
• Satzung der Gemeinschaft und Protokolle: Regeln zu Vermietungen, Haustieren oder geplanten Arbeiten, an deren Kosten Sie sich beteiligen müssen.

Wir erklären, welche Punkte jede Prüfung abdeckt die vier Prüfungen, die entscheiden, ob Sie kaufen sollten.

Ihr Anwalt prüft die Unterlagen, nicht das Gebäude. Wenn Sie etwas über Feuchtigkeitsschäden, das Dach oder den Pool wissen möchten, buchen Sie auch einen Sachverständigen. Das ist optional, aber bei einer älteren Villa würden wir es tun.

Schritt 8, Unterzeichnen Sie den privaten Kaufvertrag und zahlen Sie 10 %

Sobald die Prüfungen erfolgreich abgeschlossen sind, unterzeichnen Sie den privaten Kaufvertrag (contrato de arras) und zahlen Sie 10 % des Kaufpreises, in der Regel abzüglich der Reservierungsanzahlung. Dies legt das Abschlusssdatum, den Zustand der Immobilie und etwaige Bedingungen fest, wie z. B. die Genehmigung der Hypothek.

Was passiert, wenn jemand zurücktritt, hängt von der Art der arras im Vertrag ab, fragen Sie also Ihren Anwalt, welche Sie haben:

• Arras penitenciales (Artikel 1454 des Zivilgesetzbuches, und der Vertrag muss dies ausdrücklich vorsehen): Beide Seiten können aussteigen. Wenn Sie das tun, verlieren Sie die 10 %. Wenn der Verkäufer es tut, zahlt er Ihnen die doppelte Summe zurück.
• Arras confirmatorias: Niemand kann einfach aussteigen. Wenn eine Seite nicht abschließt, kann die andere den Verkauf erzwingen oder Schadensersatz fordern.

Das Gesetz legt das Abschlusssdatum nicht fest. Wenn Sie mehr Zeit benötigen, um Ihr Geld zu organisieren, verhandeln Sie hier.

Schritt 9, Abschluss beim Notar

In der Regel vier bis acht Wochen nach dem privaten Vertrag treffen sich alle beim Notar. Sie unterzeichnen die Urkunde (escritura de compraventa), zahlen den Restbetrag, normalerweise per Bankcheck, und erhalten die Schlüssel. Der Notar liest die Urkunde auf Spanisch vor, bringen Sie daher einen Übersetzer mit, wenn nötig, oder lassen Sie Ihren Anwalt mit einer Vollmacht für Sie unterzeichnen.

Am Tag benötigen Sie:

• Der Restbetrag des Preises.
• Die Steuern (Grunderwerbsteuer oder Umsatzsteuer und Stempelsteuer), oft direkt vom Bankscheck bezahlt.
• Die Notargebühr.
• Nachweis über die Herkunft des Geldes.

Wenn der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist, halten Sie 3 % des Kaufpreises zurück und zahlen Sie ihn für ihn an das Finanzamt (Modelo 211). Ihr Anwalt kümmert sich darum.

Bevor Sie zum Notar gehen, besichtigen Sie die Immobilie ein letztes Mal. Wir führen diese Besichtigung mit Ihnen durch. Wenn Sie möbliert kaufen, überprüfen Sie das Inventar vor der Unterzeichnung, nicht danach.

Eine Sache, die Menschen oft missverstehen: In Spanien ist der Notar Notar ein Beamter, der die Unterzeichnung beurkundet. Der Notar handelt nicht für Sie. Das ist die Aufgabe Ihres Anwalts.

Schritt 10, Nach der Übergabe der Schlüssel

Ihr Anwalt zahlt die Steuern innerhalb eines Monats nach der Unterzeichnung und hinterlegt die Urkunde im Grundbuch. Ein bis zwei Monate später ist die Immobilie auf Ihren Namen registriert, was Sie vor Ansprüchen anderer schützt.

Die praktische Checkliste für die erste Woche:

• Wasser, Strom und Internet auf Ihren Namen.
• IBI und Gemeinschaftsgebühren per Dauerauftrag von Ihrem spanischen Konto.
• Hausratversicherung ab dem Tag der Schlüsselübergabe.
• Fragen Sie den Verkäufer nach den wichtigen Nummern: Gärtner, Poolwartung, Reinigungskraft, Alarmanlagenfirma, sowie Handbücher und Codes für alles.

Sie müssen das nicht allein tun. Mar kümmert sich um unsere Kunden nach dem Verkauf: unterstützt Sie beim Einleben, kümmert sich um die praktischen Dinge und bleibt lange danach in Kontakt.

Wie lange es alles dauert

Von der Reservierung bis zur Eintragung als Eigentümer dauert ein unkomplizierter Wiederverkauf etwa drei Monate. Es kann schneller gehen, aber nicht viel schneller, da der größte Teil dieser Zeit von Behörden für Überprüfungen benötigt wird – und diese Überprüfungen schützen Sie.

Kosten für den Besitz

Sobald es Ihnen gehört, berücksichtigen Sie diese jährlich:

• IBI, die kommunale Grundsteuer, die vom Rathaus festgelegt wird.
• Gemeinschaftsgebühren, falls sich das Haus in einer Wohnanlage befindet. Erfragen Sie die aktuelle Höhe und etwaige geplante Zusatzgebühren vor dem Kauf.
• Müllabfuhr (basura), eine kleine kommunale Abgabe.
• Hausratversicherung.
• Einkommensteuer für Nichtresidenten, wenn Sie nicht in Spanien leben. Selbst wenn das Haus leer steht, versteuert Spanien fiktive Einkünfte darauf (Modelo 210). Falls Sie es vermieten, zahlen Sie stattdessen Steuern auf die Mieteinnahmen.
• Vermögensteuer: Andalusien verzichtet vollständig darauf. Die nationale Solidaritätsabgabe gilt weiterhin für Nettovermögen über 3 Millionen €, holen Sie sich daher Rat, falls das auf Sie zutrifft.

Planen Sie, es an Feriengäste zu vermieten? In Andalusien müssen Sie die Immobilie als vivienda con fines turísticos (VFT) in das regionale Tourismusregister eintragen. Die 2025 eingeführte nationale Vermietungsregistrierungsnummer (NRUA) gilt nicht mehr: der Oberste Gerichtshof hob sie im Mai 2026 auf. Seit April 2025 kann eine Gemeinschaft Ferienvermietungen auch ablehnen, mit einer Abstimmung von drei Fünfteln der Eigentümer. Wenn Vermietung Teil Ihres Plans ist, prüfen Sie die Position der Gemeinschaft vor Ihrer Reservierung.

Häufigste Fehler

• Den Anwalt des Bauträgers oder Verkäufers zu nutzen. Haben Sie immer Ihren eigenen.
• Den Angebotspreis als Budget zu behandeln. Ziehen Sie zunächst die 8,5 % oder 12,7 % ab.
• Den Referenzwert nicht überprüfen bei einer Immobilie, die Sie günstig erworben haben.
• Ein Einfamilienhaus mit nicht genehmigten Anbauten zu kaufen. Häufig bei ländlichen Objekten. Vergleichen Sie das Gebaute mit dem Registrierten.
• Schulden oder Regeln der Wohnanlage zu übersehen, auch bezüglich Ferienvermietungen.
• Die jährlichen Kosten zu vergessen, einschließlich Einkommensteuer für Nichtresidenten.

Was wir für Sie unterwegs tun

• Den gesamten Markt durchsuchen und Ihnen die zwölf Häuser zeigen, die sehenswert sind, nicht die hundert, die auf dem Papier passen.
• Den Preis und die Bedingungen mit der Verkäuferseite verhandeln.
• Ihren Anwalt, den Notar, die Bank und Ihren Steuerberater in die gleiche Richtung bewegen.
• Sie über rechtliche oder bauliche Probleme informieren, die wir vor Ihrer Reservierung feststellen, auch wenn das bedeutet, dass das Haus nicht das Richtige für Sie ist.
• Unterstützung beim Einzug: Versorgungsunternehmen, Wohnanlage, Möbel, Handwerker.

Kauf aus dem Ausland

Sie müssen nicht für jeden Schritt anreisen. Mit einer Vollmachtmachen Sie eine Reise und unterzeichnen einmal, und Ihr Anwalt kann NIE, Bankkonto, Vertrag und Abschluss für Sie regeln.

Wenn Sie bereit sind, schauen Sie sich unsere Neubauprojekte und Strandvillen in Strandlagean, oder teilen Sie uns mit, was Sie suchen.

Fragen, die Menschen stellen