Immobilie Kaufen

Der Immobilienkauf in Spanien ist unkompliziert, wenn man die Reihenfolge kennt. Einen Schritt auslassen oder die Reihenfolge durcheinanderbringen – und es wird schnell frustrierend. Hier ist der 8-stufige Käuferweg, den wir mit internationalen Kunden an der Costa del Sol durchgehen. Echte Kosten, echte Unterlagen, echter Zeitplan.

Schritt 1: Beantragen Sie Ihre NIE

Ihre Número de Identificación de Extranjero steht an erster Stelle. Ohne sie können Sie keine Kaufurkunde unterzeichnen, kein Bankkonto eröffnen oder Versorgungsleistungen anmelden. Es gibt drei Möglichkeiten, eine zu erhalten:

• Beantragen Sie sie bei einem spanischen Konsulat in Ihrem Heimatland (2–6 Wochen).
• Beantragen Sie sie persönlich bei der Oficina de Extranjería in Málaga oder Algeciras (Termin erforderlich, 2–3 Wochen).
• Lassen Sie einen spanischen Anwalt per Vollmacht für Sie beantragen (die sauberste Lösung für internationale Käufer).

Kosten: 9,80 € Staatsgebühr + Anwaltskosten falls ausgelagert (in der Regel 150–300 €).

Schritt 2: Eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto

Dies benötigen Sie für Ihre Hypothek, Lastschriften, Gemeinschaftsgebühren und Nebenkosten. Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell und Bankinter bieten alle expatenorientierte Nichtansässigen-Konten an. Sie verlangen Ihre NIE, Ihren Reisepass, einen Wohnsitznachweis aus dem Ausland und einen Einkommensnachweis. Rechnen Sie mit Kontoführungsgebühren von 120–240 € pro Jahr bei Nichtansässigen-Konten.

Schritt 3: Legen Sie das Budget fest, einschließlich aller Nebenkosten

Hier werden ausländische Käufer oft überrascht. Der Kaufpreis ist nicht Ihr Gesamtaufwand. Planen Sie 10% und 14% zusätzlich zum Kaufpreis an Erwerbsnebenkosten ein.

Gebrauchtimmobilie (Wiederverkauf)

• ITP (Grunderwerbsteuer), Andalusien: 7% pauschal.
• Notargebühren, €600 bis €1.500 je nach Preis.
• Grundbuchamt, €400 bis €900.
• Anwaltskosten, 1 % des Kaufpreises + MwSt. (branchenübliche Norm für unabhängige Rechtsberatung).
• Bankgebühren bei Hypothekenfinanzierung: Eröffnungsgebühren, Bewertungskosten, Versicherungseinschluss.

Neubau property (Off-Plan or first transmission)

• IVA (MwSt.), 10% auf den Kaufpreis.
• AJD (Stempelsteuer), 1.2% in Andalusien.
• Notar + Grundbuch + Rechtsanwalt wie oben.

Schritt 4, Finanzierung (falls zutreffend)

Here’s what Nichtansaessige mortgages from Spanish banks typically look like:

• Beleihungsquote: typically 60-70% for Nichtansaessiges, up to 80% for residents.
• Zinssatz: fest oder variabel (Euribor + 1-2%). Beides prüfen.
• Laufzeit: bis zu 25–30 Jahre, in der Regel begrenzt bis zum Alter von 70–75 Jahren des Kreditnehmers.
• Unterlagen: Steuererklärungen der letzten 2 Jahre, Gehaltsabrechnungen der letzten 3–6 Monate, bestehende Verbindlichkeiten, Gebäudeversicherung.

Ein erfahrener Hypothekenmakler holt gleichzeitig Angebote von 4–6 Banken ein. Wir koordinieren mit Spezialisten, wenn Kunden unabhängig von der bankinternen Finanzierung des Bauträgers bleiben möchten.

Schritt 5: Die Immobilie finden

Der spanische Markt ist kollaborativ. Die meisten Agenturen teilen Inserate über MLS-Netzwerke und teilen Provisionen. Sie müssen also nicht zehn Agenturen kontaktieren. Ein gut vernetzter Makler kann Ihnen den gesamten Markt zeigen, einschließlich nicht öffentlich gelisteter Objekte.

Achten Sie auf folgende Warnsignale:

• Makler, die Besichtigungen eines bestimmten Objekts unter Druck setzen (“begrenzte Zeit”).
• Deutlich unter dem Marktpreis liegende Preise, die häufig auf rechtliche Probleme hinweisen (nicht genehmigte Anbauten, Gemeinschaftsschulden).
• Bauträger-Teams, die die Zusammenarbeit mit externem Rechtsbeistand verweigern.

Schritt 6: Reservierung, Due Diligence, privater Kaufvertrag

Reservierungsvertrag

Eine kleine Anzahlung (typischerweise 6.000–10.000 €) nimmt die Immobilie für 2–4 Wochen vom Markt, während die Due Diligence läuft. Sie ist nicht erstattungsfähig, wenn Sie ohne Grund zurücktreten. Vollständig erstattungsfähig, wenn beim DD wesentliche Mängel auftauchen.

Due Diligence

Ihr Anwalt prüft:

• Nota Simple, Grundbuchauszug: Eigentümer, Hypotheken, Lasten und Belastungen.
• IBI-Status, sind die Gemeindesteuern auf dem neuesten Stand?
• Gemeinschaftsschulden, Bescheinigung des Hausverwalters.
• Licencia de Primera Ocupación (LPO), Bewohnbarkeitsbescheinigung. Für Neubauten unerlässlich.
• Certificado de Eficiencia Energética (CEE), für den Verkauf obligatorisch.
• Städtebauliche Situation, Bescheinigung der Gemeindeverwaltung. Bestätigt, dass keine illegalen Anbauten und keine offenen Baugenehmigungsfragen vorliegen.
• ITE / Informe de Evaluación del Edificio, für Gebäude, die älter als 50 Jahre sind.

Privater Kaufvertrag (Contrato de Arras)

Dieser wird in der Regel 2–4 Wochen nach der Reservierung unterzeichnet. Sie zahlen 10% des Kaufpreises. So funktionieren die Vertragsstrafen:

• Bei Rücktritt des Käufers: Verlust der 10%.
• Zieht der Verkäufer zurück: Er zahlt 20 % zurück (das Doppelte der Anzahlung).

Fertigstellungstermin, Zustand der Immobilie und etwaige Bedingungen (z. B. Vorbehalt der Hypothekengewährung) werden hier verbindlich festgelegt.

Schritt 7: Beurkundung beim Notar (Escritura Pública)

Etwa 4–8 Wochen nach der Unterzeichnung des Arras-Vertrags treffen sich alle Parteien beim Notar. Sie unterzeichnen die escritura de compraventa, den verbleibenden Betrag überweisen (in der Regel per Bankerscheck) und die Schlüssel erhalten. Der Notar verliest die Urkunde. Wenn Ihr Spanisch nicht fließend ist, bringen Sie einen Dolmetscher mit oder erteilen Sie Ihrem Anwalt eine Vollmacht.

Beim Notar übergeben Sie

• Restzahlung (Bankscheck am gängigsten)
• Steuern (ITP oder IVA+AJD), häufig direkt aus dem Bankscheck bezahlt
• Notargebühr am Tag der Beurkundung
• Nachweis der Mittelherkunft (Geldwäscheprävention, SEPBLAC)

Schritt 8: Nach der Beurkundung

Ab hier übernimmt Ihr Anwalt:

• Eintragung der Escritura im Registro de la Propiedad (1–2 Monate).
• Zahlung der ITP/AJD innerhalb von 30 Tagen nach der Urkunde.
• Ummeldung bei Versorgern, IBI und Gemeinschaftskosten.
• Einreichung der Modelo 211 (3% retention tax) if buying from a Nichtansaessige seller.

Realistischer Zeitplan

• NIE + Kontoeröffnung: 2–6 Wochen, kann parallel zu Besichtigungen erfolgen.
• Immobiliensuche: 1 Woche bis 6 Monate je nach Suchkriterien.
• Reservierung → Abschluss: üblicherweise 6–10 Wochen.
• Kauf ab Plan: 12–36 Monate von der Reservierung bis zur Übergabe.

Häufige Fallstricke

• Den Anwalt des Bauträgers nutzen. Stets einen unabhängigen Rechtsanwalt beauftragen.
• Rückstände bei Gemeinschaftskosten ignorieren. Nach spanischem Recht übernehmen Sie ausstehende Gemeinschaftsschulden.
• Kauf einer Immobilie mit nicht genehmigten Anbauten. Häufig bei Landvillen. Katasterfläche mit tatsächlichen Maßen abgleichen.
• Laufende Kosten unterschätzen. IBI, Gemeinschaftsgebuehren, utilities, insurance, wealth-tax-free but IRNR applies for Nichtansaessiges.
• Ferienvermietung ohne Lizenz. Andalusien verlangt eine Vivienda con Fines Turísticos Registrierung. Andernfalls drohen hohe Bußgelder.

Was ein guter Makler wirklich für Sie tut

• Filtert den Markt, sodass Sie 12 Immobilien sehen – nicht 120.
• Verhandelt Preis und Konditionen (5–15 % unter dem Angebotspreis ist auf dem aktuellen Markt üblich).
• Koordiniert mit Anwalt, Notar, Bank und Steuerberater.
• Weist auf rechtliche und bauliche Mängel hin, noch vor der Reservierungsphase.
• Unterstützt bei der Einzugslogistik: Versorgungsverträge, Gemeinschaftsanmeldung, Möbel, Handwerker.