Immobilie Verkaufen

Beim Verkauf einer Immobilie geht es nicht nur darum, einen Käufer zu finden. Es geht darum, sie richtig zu bepreisen, gut zu präsentieren und zu wissen, wie die Steuerrechnung aussieht, bevor man unterschreibt, nicht danach. An der Costa del Sol machen die Verkäufer die besten Entscheidungen, die vorbereitet kommen. Also lassen Sie uns durchgehen, wie das wirklich funktioniert.

Step 1, Get an honest valuation

There are three ways to approach this, and honestly, you probably want all three:

• Comparable sales analysis, your agent pulls the last 12 months of closed sales in your micro-market (same street, same complex, same typology).
• Asking-price analysis, what’s currently listed and at what price. Helps you understand who you’re competing with.
• Formal tasación, a bank-commissioned valuation for mortgage purposes. It tends to be more conservative, but it’s useful if your buyer needs finance.

Here’s the thing about the coast: asking prices and closing prices typically diverge by 5-15%. A property priced 10% above fair market can sit for 18 months gathering dust. One priced at market? That closes in 4-8 weeks.

Step 2, Get the legal paperwork ready

You’ll need all of these before you can even start marketing, let alone close a sale:

• Escritura de compraventa, your original purchase deed.
• Nota simple updated, a Land Registry extract dated within 3-6 months.
• IBI receipts, last 4 years, fully paid up.
• Community statement, certifying there are no outstanding Gemeinschaftsgebuehren. This is required at completion.
• Certificado de Eficiencia Energética (CEE), mandatory to list for sale. Costs €150-€400 and is valid for 10 years.
• Licencia de Primera Ocupación (LPO), your habitation license.
• Cédula de habitabilidad, required in some municipalities.
• ITE / Informe Técnico del Edificio, for buildings older than 50 years.
• Gemeinschaftssatzung + letzte Protokolle, der Anwalt des Käufers wird diese anfordern.
• Utility bills, last readings for handover.

A good lawyer or gestor can pull this dossier together in 1-3 weeks.

Step 3, Prepare the property to show well

An der Costa del Sol konkurrieren Angebote visuell. Ihr Käufer scrollt auf seinem Telefon durch 40 bis 80 Immobilien, bevor er 6 bis 8 für einen tatsächlichen Besuch in die engere Auswahl nimmt. Fotos und Videos tragen etwa 80 % des Gewichts. Also lassen Sie sie für sich sprechen.

• Depersonalise, take down family photos, clutter, personal art. Neutral reads as move-in-ready to buyers.
• Deep clean, professional level, not a quick tidy. Pay special attention to grout, glass, and terraces.
• Fix minor defects, cracked tiles, chipped paint, broken handles. Every visible defect gets negotiated twice: once in your head and once in the buyer’s.
• Stage soft textures, plants, fresh flowers, light throws. Just don’t overdo it.
• Professionelle Fotos + Drohne + 3D-Tour, this investment pays back immediately in first-impression quality.
• Shoot at golden hour, Costa del Sol light is flattering at 7-8am and 6-7pm depending on the season.

Step 4, Choose your agent strategy

Zwei Ansätze funktionieren. Einer nicht.

Exclusive listing with one good agent (works well)

Sie geben einem einzigen Makler einen klaren Auftrag, typischerweise für eine Laufzeit von 4 bis 6 Monaten. Der Makler investiert in professionelles Marketing und verteilt Ihr Angebot über das MLS an mehr als 400 andere Makler, die die Provision teilen. Sie haben einen einzigen Ansprechpartner, und die MLS-Reichweite gibt Ihnen dennoch breite Sichtbarkeit.

Open listing across several agents (fine up to three, chaotic beyond)

Ein Angebot mit zwei oder drei Agenturen zu teilen, kann durchaus funktionieren. Darüber hinaus beginnt es sich zu zerfasern. Bei vier oder mehr Agenten für dieselbe Immobilie wird man sie mit unterschiedlichen Preisen, unterschiedlichen Quadratmetern und inkonsistenten Details über verschiedene Portale verteilt sehen. Das wirkt auf Käufer unorganisiert. Und man wird selbst zum Koordinationszentrum und erhält parallele Besichtigungen und Angebote von mehreren Agenten gleichzeitig.

DIY / private sale

Es ist möglich, aber man verpasst das MLS-Netzwerk. Für Standardbestand lohnen sich die Einsparungen selten. Bei sehr spezialisierten Immobilien, bei denen man den Nischenkäufer bereits kennt, macht es manchmal Sinn.

Schritt 5, Maklerprovision und was inbegriffen ist

Here’s what’s standard an der Costa del Sol:

• 5% of sale price + MwSt. (21%), also insgesamt ca. 6,05%.
• The fee is paid by the seller at completion, out of sale proceeds.
• Typically that covers: professional photography, video, drone, 3D tour, floor plans, portal listings, MLS distribution, viewings management, negotiation, and coordination with lawyers and notary.

Schritt 6, Reservierung → Arras → Notar

This is the mirror image of the buyer’s journey:

• Reservation (€6-10k) takes the property off the market for 2-3 weeks.
• Contrato de arras, the buyer pays 10%. If they walk away without cause, they lose it. If you pull out, you refund double, so 20%.
• Escritura at the notary, typically 4-8 weeks after arras. You hand over the keys and receive the balance via bank cheque.

Step 7, Tax on the sale, the bill most sellers forget

Kapitalertragssteuer (IRPF für Residenten)

You’ll pay progressive rates on the net gain:

• 19% on gains up to €6,000
• 21% on €6,000 to €50,000
• 23% auf €50.000 bis €200.000
• 27% auf €200.000 bis €300.000
• 28% above €300,000

Your acquisition cost basis ist der ursprüngliche Kaufpreis plus alle beim Kauf gezahlten Gebühren (Notar, Register, ITP, Anwalt) plus alle quittierten Kapitalverbesserungen während der Eigentümerschaft. Heben Sie Rechnungen für jede Renovierung, Poolinstallation, Küchenüberholung und Erweiterung auf. Sie reduzieren alle Ihren steuerpflichtigen Gewinn.

For non-residents

• Flat 19% on the gain if you’re an EU/EEA resident, or 24% wenn Sie kein EU-Bürger sind.
• 3% retention at completionbehält der Käufer 3 % des Bruttoverkaufspreises ein und reicht Modelo 211 bei der Steuerbehörde ein. Innerhalb von 4 Monaten reichen Sie Modelo 210 zur Abstimmung ein. Wenn die 3 % nicht ausreichten, zahlen Sie nach. Wenn Sie weniger schulden, beantragen Sie eine Erstattung.

Plusvalía municipal

This is a local tax on the increase in urban land value during your ownership. You pay it to the ayuntamiento innerhalb von 30 Tagen nach der Beurkundung. Der Betrag variiert je nach Gemeinde und Besitzjahren, liegt bei Standard-Wohnimmobilien aber typischerweise zwischen 500 und 5.000 €. Seit 2022 können Verkäufer das Niedrigste aus (a) der gesetzlichen Formel oder (b) dem tatsächlichen Gewinn wählen oder sich vollständig abmelden, wenn überhaupt kein Gewinn erzielt wurde.

Exemptions and reductions

• Over 65s selling their habitual residence are fully exempt from IRPF capital gains.
• Reinvestment in another habitual residence within 2 years fully exempts the gain (residents only).
• Properties purchased before 1994 have transitional reduction coefficients still in effect.

↑ See what you take home  |  Quelle: Agencia Tributaria

Common mistakes

• Overpricing “just to test the market.” You kill the first-4-week buzz, which is exactly when the serious buyers are looking. Price right, not high.
• No energy certificate before listing. It’s illegal, and portals will filter you out.
• Listing with too many agents. It dilutes your marketing and confuses buyers.
• Not keeping renovation receipts. Every undocumented improvement costs you 19-28% when you sell.
• Ignoring community meeting timing. A pending derrama (special levy) disclosed after arras can blow up the deal or trigger renegotiation.
• Die 3%-Einbehaltung unterschätzen. Non-resident sellers sometimes budget the full sale price as net. It isn’t.

A realistic timeline

• Rechtsdossier + Fotografie + Inserat: 1-2 weeks.
• Average time on market (well-priced coastal property): 3-6 months.
• Vom angenommenen Angebot bis zum Notar: 6-10 weeks.
• Full end-to-end: 5-10 months typical.