Impuesto de Sucesiones en Andalucía 2026: Lo que realmente cuesta mantener o vender una casa heredada en la Costa del Sol

Para un cónyuge, hijo, nieto o padre, el impuesto de sucesiones sobre una vivienda en Costa del Sol es prácticamente cero en 2026: Andalucía aplica una reducción de un millón de euros por heredero, después una bonificación del 99 por ciento sobre cualquier impuesto que quede. El impuesto que sí afecta es la plusvalía municipal, y lo que realmente bloquea la venta es el plazo de seis meses y la documentación que conlleva. Aquí se explica lo que realmente cuesta mantener o vender una vivienda heredada, y qué debe ocurrir antes de poder firmar nada.

Heredar una vivienda en Costa del Sol, en cifras

¿Cuál es tu situación?

• Cónyuge, hijos o padres heredando, con testamento. Impuesto bajo, mayormente trámites. El tiempo es el problema, no la factura.
• Hermanos, sobrinos, sobrinas o un heredero sin relación. Los grupos III y IV obtienen mucho menos alivio y el bonus del 99 por ciento no se aplica. Haga calcular la cifra antes de aceptar.
• Sin testamento, o testamento hecho en el extranjero. Una declaración de herederos ante notario español, y una cuestión sobre qué ley de qué país se aplica.
• Herederos en países diferentes que no se ponen de acuerdo, o una hipoteca aún vigente. La escritura no se puede firmar hasta que lo hagan, y el banco no espera. Nuestra página de propiedad heredada cubre esa fase.

Cómo funciona el impuesto de sucesiones de Andalucía en 2026

El impuesto de sucesiones en España es un impuesto estatal gestionado por las comunidades autónomas, y Andalucía ha optado por eliminarlo casi completamente para la familia cercana. Cada heredero del grupo I o II, descendientes, ascendientes y cónyuge, deduce un millón de euros de lo que recibe. Cualquier impuesto que entonces produzca la escala estatal sobre el resto se reduce en un 99 por ciento. Una hija que hereda un apartamento de 700.000 euros en Estepona no paga nada en impuesto de sucesiones. Dos hijos que heredan cada uno una villa de 2,4 millones de euros deducen un millón, pagan impuesto sobre 200.000 a la escala estatal, y luego pagan el uno por ciento de eso. La declaración se presenta de todas formas, en los seis meses siguientes, con la tasación y los documentos de la propiedad adjuntos.

Los no residentes dentro o fuera de la UE tienen derecho a las normas andaluzas en lugar de la escala estatal más dura. Eso se ha resuelto desde los casos del Tribunal Europeo y la reforma de 2021, pero se solicita en la declaración, no es automático, y aún vemos familias pagar la escala estatal porque nadie se lo dijo.

Herederos del grupo III y IV: donde está la verdadera factura

Los hermanos, sobrinos, sobrinas, tíos, cuñados y herederos sin relación no obtienen la reducción de un millón de euros ni el bonus del 99 por ciento. Sus reducciones son una fracción del tamaño y se aplica la escala estatal con un multiplicador por distancia de parentesco y por la riqueza existente del heredero. Un sobrino que hereda una casa de pueblo de 500.000 euros puede enfrentar una factura de seis cifras, pagadera en seis meses, sobre una propiedad que no puede vender hasta que la herencia se registre. Ese es el caso en el que aceptar un beneficio de inventario, vender rápido, o en algunos casos renunciar, tiene que decidirse con una calculadora antes de firmar la escritura.

Lo que puede cambiar en 2027. El 30 de octubre de 2026 la Junta aprobó su proyecto de presupuestos de 2027, que incluye un bono del 99 por ciento para un hermano que hereda una vivienda y la convierte en su residencia principal. Hasta que el Parlamento Andaluz lo apruebe, es una propuesta, y las condiciones exactas no han sido publicadas. La Junta quiere los presupuestos en vigor desde el 1 de enero de 2027 (Junta de Andalucía, 30 de octubre de 2026). El impuesto sigue la fecha de defunción, por lo que si heredas de un hermano o hermana, comprueba en qué lado de la fecha de inicio se produce el fallecimiento.

Plusvalía: el impuesto que sigue siendo real

El ayuntamiento cobra un impuesto sobre el aumento en el valor oficial del terreno durante la propiedad del fallecido. Desde 2021 los herederos pueden elegir entre el método del coeficiente catastral y el método de ganancia real y pagar lo que sea menor, y una propiedad que no ha ganado valor no paga nada. Muchos ayuntamientos dan un bonus de hasta el 95 por ciento cuando la propiedad era la vivienda habitual del fallecido, pero hay que solicitarlo. El plazo es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable a un año si los herederos lo solicitan antes de que transcurran los seis meses. Estepona, Marbella y Benahavís cada uno tienen su propia ordenanza y su propio bonus.

El reloj de seis meses

Ambos impuestos cuentan desde la fecha de fallecimiento, no desde el día que se enteró o el día que se leyó el testamento. La prórroga del impuesto de sucesiones de seis meses más tiene que solicitarse dentro de los primeros cinco, e intereses corre sobre ella. Pierda el plazo sin prórroga y el recargo comienza en el uno por ciento y sube un punto cada mes hasta doce, luego salta al quince por ciento más intereses. Las familias que viven en el extranjero pierden rutinariamente los primeros tres meses por duelo y logística, por lo que el primer paso práctico después de un fallecimiento es poner el lado español en movimiento en paralelo con todo en casa.

Lo que debe suceder antes de que pueda vender

Certificado de defunción, legalizado y traducido si es extranjero. Certificado del Registro de Últimas Voluntades que diga si hay testamento español. El testamento, o una declaración de herederos abintestato ante notario si no hay. Un NIE para cada heredero. Una escritura de aceptación y adjudicación firmada por cada heredero o su procurador ante notario. La declaración del impuesto de sucesiones y la plusvalía presentadas. Luego el Registro de la Propiedad. Solo entonces se puede firmar una venta. El notario registra lo que los herederos acuerdan; nadie en esa mesa comprueba si la casa fue alguna vez registrada a nombre del fallecido o si la hipoteca se está pagando, y esas son las dos cosas que detienen la mayoría de herencias en esta costa.

Sin testamento, o testamento extranjero

Sin testamento, la sucesión ab intestato española va a los hijos, luego a los padres, luego al cónyuge, luego a los hermanos y sus hijos, y llega a parientes de cuarto grado antes que el Estado. Para un propietario extranjero, el Reglamento Sucesorio de la UE aplica la ley del país donde habitualmente vivían, a menos que su testamento haya elegido su ley nacional. Un propietario británico que vivía en Marbella a tiempo completo y dejó un testamento inglés sin esa elección puede encontrarse con las reglas de legítima española aplicadas a la casa española. Si nadie sabe quién hereda en absoluto, eso es un trabajo separado.

Herederos en el extranjero

Nadie necesita viajar. Un poder notarial firmado en casa, legalizado y traducido, permite que alguien en España firme la escritura de aceptación, las declaraciones de impuestos y posteriormente la venta. Cada heredero aún necesita un NIE, que expide el consulado español. Cuando los herederos no se ponen de acuerdo sobre el valor o la división, nada se mueve, y gran parte del trabajo en esos casos es sentarse entre hermanos en tres países con una tasación realista.

Dónde encaja Santina

Santina Property Solutions coordina al notario, al abogado y al asesor fiscal para que la cadena se cierre en un pase, mantiene al banco y a la comunidad de propietarios hablando si hay dinero adeudado, y cuando la familia quiere vender, Santina Homes gestiona la venta y la retención de no residente que conlleva. La casa de pueblo de Cancelada que escribimos comenzó con un heredero en Francia, una hipoteca en mora e inquilinos que no se iban, y se vendió seis meses después de que nos hiciéramos cargo. Lo que cuesta la venta en sí está en nuestro post de punto de equilibrio, y el panorama fiscal más amplio de Andalucía para 2026 está aquí.

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