Herederos que no quieren una propiedad española: cómo resolvimos un ático abandonado en Alhaurín de la Torre

Si ha heredado una propiedad en España que no quiere, alejarse es más difícil de lo que parece. La hipoteca sigue en la propiedad, el banco puede obligarle a decidir en 30 días, y una casa vacía atrae a ocupantes. Este es un caso que Santina Property Solutions manejó este año en Alhaurín de la Torre: un ático que nadie quería, herederos viviendo en el extranjero, una hipoteca que nadie pagaba, y un acuerdo que dejó a todas las partes mejor de lo que esperaban.

El caso en resumen

• La propiedad: un ático de tres dormitorios en Alhaurín de la Torre, Málaga, vacío durante mucho tiempo.
• Los problemas: el propietario había fallecido, la hipoteca había dejado de pagarse, los herederos vivían en el extranjero y no querían saber nada de él, y ocupantes ilegales habían entrado en el edificio tres veces.
• Personas implicadas: los herederos en el extranjero, sus familiares en Málaga, el banco, el hombre local que vigilaba el edificio e un inversor, con Santina Property Solutions coordinando a todos ellos.
• Lo que hizo Santina Property Solutions: localizó a los herederos a través de familiares en un pueblo cercano, trabajó con el banco y con el hombre local que vigilaba el edificio, e integró todo en un acuerdo con un inversor.
• El resultado: el banco aceptó un acuerdo y fue pagado, todos los que ayudaron fueron pagados, y los herederos obtuvieron dinero. Poco más de cuatro meses.

Lo que los herederos habían heredado

El propietario había comprado el ático junto con una segunda propiedad en Alicante, ambas con hipotecas del mismo banco. Cuando el propietario murió, los pagos se detuvieron.

Las personas con derecho a heredar vivían en el extranjero. No tenían dinero para mantener dos hipotecas en marcha, y no querían saber nada de ninguna de las dos propiedades. Así que nada pasó. Nadie aceptó la herencia, nadie la rechazó, nadie vendió. El ático se quedó vacío.

Una hipoteca que seguía creciendo

Una hipoteca española sigue registrada contra la propiedad, sea quien sea el que termine siendo propietario. La muerte del propietario no la cancela. Cada pago perdido se sumaba a la deuda, y el siguiente paso del banco, si se le dejaba solo, habría sido la ejecución.

Ocupantes a la puerta

Un piso vacío se nota. Ocupantes ilegales entraron en el edificio tres veces. Nunca entraron en el ático, y eso fue gracias a un hombre: un local de Alhaurín que había construido el bloque en primer lugar. No quería okupas en su edificio, así que instaló cerraduras y alarmas nuevas, vigiló el lugar e hizo el mantenimiento mientras esperaba a que alguien se presentara y asumiera la responsabilidad del mismo. Para más información sobre lo que sucede una vez que los ocupantes están dentro, consulte nuestra página sobre propiedades ocupadas y ocupantes ilegales.

Por qué alejarse no funciona en España

Muchos herederos en el extranjero suponen que si ignoran una herencia española, desaparece. No es así, y cada una de las formas obvias de salir tiene una trampa.

Ignorarlo

Cualquier persona con interés en la herencia, y un banco que tenga un crédito, puede acudir a un notario y notificar al heredero que tiene 30 días naturales para decidir (Código Civil, artículo 1005). El heredero puede aceptar, aceptar con beneficio de inventario, o renunciar. Si no dice nada, la ley considera la herencia como aceptada pura y llanamente. Un heredero que acepta pura y llanamente responde de las deudas de la herencia con su propio dinero además de los bienes (artículo 1003).

Renunciar

La renuncia a la herencia se formaliza en escritura ante notario (artículo 1008). Libera al heredero de las deudas, pero no recibe nada, y el problema no desaparece de la familia. La hipoteca permanece sobre la propiedad y la herencia pasa al siguiente en línea, quien entonces se enfrenta a la misma decisión. Si un heredero fallece sin decidir nunca, el derecho a aceptar o renunciar pasa a sus propios herederos (artículo 1006).

Permitir que el banco ejecute

El banco ejecuta la hipoteca y la propiedad se subasta en el portal oficial del BOE. Si el precio de la subasta no cubre la deuda, el déficit sigue siendo adeudado, por la herencia y por cualquier heredero que la haya aceptado pura y llanamente. Explicamos cómo se fijan los precios de subasta en nuestra guía sobre dación en pago y venta antes de la subasta.

Venderla ellos mismos

Para vender, los herederos primero tienen que aceptar la herencia, obtener cada uno un NIE, presentar el impuesto de sucesiones y el plusvalía, e inscribir la propiedad a su nombre, todo desde el extranjero. La hipoteca tiene que pagarse del precio de venta. Nuestra guía sobre impuesto de sucesiones en Andalucía recorre cada paso. Para herederos sin dinero y sin interés en la propiedad, era mucho trabajo para algo que querían olvidar.

Lo que Santina Property Solutions hizo

Empezamos con el banco, para averiguar qué se debía sobre ambas propiedades. Luego nos pusimos a buscar a los herederos.

Acceder al edificio

El hombre que construyó el bloque era la única persona que había estado cuidando el ático. Nos permitió el acceso al edificio y al piso, lo que nos permitió ver en qué estado estaba y qué sería necesario para venderlo.

Localizar a los herederos

Encontramos familiares de los herederos viviendo en una localidad cerca de Alhaurín, en la provincia de Málaga. A través de ellos nos pusimos en contacto con los herederos en el extranjero. Esta parte del trabajo es lo que llamamos localización de herederos: encontrar a las personas que tienen derecho a una propiedad, y luego encontrar la manera de hablar con ellas.

Conseguir que los herederos confíen

Los herederos no lo creyeron al principio. Habían dado la propiedad por perdida. Una oferta que pagara la deuda y les diera dinero además parecía demasiado bueno para ser verdad. Los familiares nos ayudaron ahí. Se mantuvieron en medio de las conversaciones hasta que los herederos estuvieron listos para seguir adelante.

Cómo funcionó el trato

Fue un trato de tres partes. Un inversor con el que trabajamos Santina compró ambas propiedades: el ático de Alhaurín, y la propiedad de Alicante, que todavía tenía un ocupante viviendo en ella. Ambas propiedades estaban en el mismo trato, así que la posición completa del banco se resolvió de una vez.

• El banco aceptó menos de lo que se le debía, y ambas hipotecas fueron pagadas.
• El familiar que encontró a los herederos y ayudó a mediar fue pagado por ese trabajo.
• El constructor fue pagado por mantener la propiedad segura y por el mantenimiento que había hecho mientras esperaba a los herederos.
• Los herederos, que creían que todo estaba perdido, salieron con dinero.

Nadie fue a juicio y nadie fue obligado a nada. Michael gestionó el caso con Mickey.

Cómo terminó

Tardó poco más de cuatro meses desde nuestra primera conversación con el banco hasta el cierre del trato.

El ático vuelve al mercado a través de una agencia local con la que trabajamos en Alhaurín. Un comprador ya ha firmado la reserva y la venta debe completarse en los próximos días.

La propiedad de Alicante sigue siendo un trabajo en progreso. El ocupante sigue ahí, y estamos trabajando en recuperarla para el inversor. Nuestra guía sobre inquiokupas y cómo recuperar una propiedad explica cómo funciona ese proceso en España.

Si ha heredado una propiedad en España que no quiere

• No la ignore. El banco puede iniciar la cuenta de 30 días ante notario, y no decir nada cuenta como aceptarlo todo, incluidas las deudas.
• Averigüe qué hay sobre la propiedad. A nota simple del Registro de la Propiedad muestra todas las hipotecas y cargas. El banco puede decirle qué cantidad está pendiente.
• Conozca sus tres opciones. Aceptar sin condiciones, aceptar con beneficio de beneficio de inventario para que nunca pueda deber más de lo que vale la herencia (artículo 1023), o renunciar ante notario. Vender o donar su parte cuenta como aceptar (artículo 1000), así que decida primero.
• Manténgalo asegurado. En este caso, cerraduras nuevas, alarmas y una persona local vigilando el edificio mantuvieron a los ocupantes ilegales fuera del piso.
• Hable con el banco. Aquí el banco aceptó menos de lo que se le debía. Eso no sucede siempre, y no puede suceder si nadie está hablando con el banco.

Nuestro caso anterior en Cancelada fue una versión diferente del mismo problema: una casa heredada con hipoteca impagada, un inquilino que dejó de pagar y ocupantes ilegales en las habitaciones de sobra. Y nuestra página de propiedades heredadas cubre el resto de lo que puede bloquear una herencia en esta costa.

¿Heredó una propiedad que no quiere?

Santina Property Solutions es la parte de Santina Homes que se ocupa de propiedades que no pueden simplemente listarse y venderse: hipotecas impagadas, ocupantes ilegales, herencias bloqueadas y herederos que no se pueden encontrar. Santina Homes es una agencia familiar, trabajando en Estepona desde 1999. Si es heredero en el extranjero con una propiedad española de la que preferiría deshacerse, cuéntenos qué está tratando.

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