Okupas, una hipoteca impagada y una herencia: Cómo solucionamos una casa en Cancelada

Si hereda una propiedad en España, hereda todo lo que viene con ella: la hipoteca, las facturas de impuestos y quienquiera que viva allí. A través de Santina Property Solutions, ayudamos a un propietario en Francia que heredó un adosado en Cancelada, Estepona, con los tres problemas a la vez. Así es como se veía la situación, por qué las vías obvias no habrían funcionado, y cómo todos los involucrados salieron ganando en aproximadamente seis meses.

El caso en resumen

• Propiedad: una casa adosada en Cancelada, Estepona
• Propietario: viviendo en Francia, heredó la casa de su padre
• Lo que venía con ella: una hipoteca impagada durante años, deudas de impuestos, un inquilino que no había pagado alquiler en diez años, y entre 5 y 12 personas alquilando habitaciones sin conocimiento del propietario
• Personas implicadas: el propietario, el banco, el inquilino, las personas en las habitaciones y varios abogados, con Santina Property Solutions coordinando a todos ellos
• Cómo terminó: todos se marcharon por acuerdo, Santina Homes vendió la casa, y tanto el banco como el propietario recuperaron dinero, todo en aproximadamente seis meses (noviembre de 2025 a abril de 2026)

Lo que heredó el propietario:

Cuando su padre falleció, el propietario estaba viviendo en Francia. Heredó una casa adosada en Cancelada, y con ella un conjunto de problemas que habían estado creciendo silenciosamente durante años.

Una hipoteca que nadie había pagado:

La hipoteca del padre no había sido pagada durante un tiempo muy largo. En España, un heredero que acepta una herencia asume sus deudas, y la hipoteca sigue registrada contra la casa sea quien sea su propietario. Dejado solo, el siguiente paso del banco es la ejecución: una ejecución hipotecaria (ejecución hipotecaria) que termina con la casa en el portal oficial de subastas de propiedades del BOE.

Facturas de impuestos ya acumulándose:

El impuesto de sucesiones en España debe presentarse dentro de seis meses después de la muerte, y también lo hace el impuesto municipal plusvalía, el impuesto del ayuntamiento sobre el aumento del valor del terreno. Si se pierden esos plazos, los recargos comienzan en el 1% más 1% por cada mes completo, llegando al 15% más intereses después de un año (Ley General Tributaria, artículo 27). Además, el IBI no pagado (el impuesto municipal anual sobre la propiedad) permanece vinculado a la casa misma. Así que el propietario estaba en mora con la administración tributaria prácticamente desde el día en que heredó.

Un inquilino que había dejado de pagar

Un anciano había alquilado la casa del padre años atrás y seguía viviendo allí. No había pagado alquiler en diez años. En España esto es lo que la gente llama un inquiokupa: alguien que entró con un contrato de arrendamiento válido, dejó de pagar y se quedó. Cuando muere el propietario, el arrendamiento continúa y el heredero se convierte en el nuevo propietario. El propietario había heredado, en efecto, al inquilino junto con la casa.

Okupas en las habitaciones de más

El inquilino había estado alquilando habitaciones a entre 5 y 12 personas a la vez. La ley de arrendamientos española dice que un inquilino solo puede subarrendar con el consentimiento escrito del propietario, y subarrendar sin él es motivo para rescindir el arrendamiento (Ley de Arrendamientos Urbanos, artículos 8 y 27). Las personas en esas habitaciones no tenían ningún acuerdo con el propietario. La mayoría de la gente las llamaría ocupantes ilegales, u okupas, aunque legalmente su posición era diferente de la de alguien que fuerza la entrada en una casa vacía.

Por qué las rutas obvias no habrían funcionado

Cada uno de estos problemas tiene una solución legal estándar. El problema era que había cuatro de ellos, enmarañados juntos, y abordarlos uno a uno habría significado años de gastos con un pobre resultado al final.

Acudir a los tribunales contra el inquilino

Un desahucio por falta de pago (desahucio por falta de pago) es la ruta normal. Pero las reclamaciones de alquiler en España prescriben después de cinco años (Código Civil, artículo 1966), así que de los diez años que debía, solo los últimos cinco podían ser reclamados. Y un anciano sin ingresos nunca iba a pagar esa sentencia.

También habría sido lento. Cuando la persona que vive en una vivienda puede ser vulnerable, el tribunal tiene que traer a los servicios sociales antes de que proceda un desahucio, y desde 2020 España ha suspendido repetidamente desahucios de hogares vulnerables por decreto de emergencia. Las personas en las habitaciones habrían necesitado procedimientos separados además.

Recurrir a una desokupa empresa

Cuando mucha gente oye la palabra okupa, su primer pensamiento es llamar a una de las empresas privadas dedesokupa”. Entendemos por qué. Pero estas empresas no tienen poder legal para desalojar a nadie. Y desde abril de 2025, el procedimiento penal rápido de España para ocupaciones se dirige a personas que irrumpen en una propiedad, que es una situación diferente de la de un inquilino que dejó entrar a personas. Aquí había un anciano que había vivido en la casa durante años y un grupo de personas alquilando habitaciones de él. La presión nunca fue a ser la herramienta correcta, y fácilmente podría haber empeorado las cosas para el propietario.

Permitir que el banco ejecutara la hipoteca

Si el banco hubiera ejecutado la hipoteca, la casa habría ido a subasta ocupada. Las propiedades ocupadas reciben pocos postores y ofertas bajas. Si nadie puja por una casa que no es la vivienda principal del propietario, el banco puede quedársela por el 50% de su valoración (Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 671). Cualquier deuda restante después de eso se mantiene con el heredero.

Venderla tal cual estaba

Puedes vender una casa ocupada, hipotecada con un inquilino que no paga. Los únicos compradores son inversores que cotizan años de trabajo legal y riesgo. Una vez que se pagó al banco a ese precio, habría quedado poco o nada para el propietario.

Lo que Santina Property Solutions hizo

Santina Property Solutions es la parte de nuestro negocio familiar que se ocupa de propiedades que no se pueden simplemente listar y vender: deuda hipotecaria, ocupación, herencias bloqueadas y herederos desaparecidos. Este caso tenía tres de esos cuatro. Asumimos el caso y nos convertimos en el único punto de contacto para todos: el propietario en Francia, el banco, el inquilino y las personas que vivían en las habitaciones. Suena simple, pero en un caso como este es la mayor parte del trabajo. Todos tienen su propio abogado y sus propias razones para esperar, y nada se mueve mientras cada lado espera al otro.

Con el propietario. Trabajamos con él en Francia durante todo el proceso. Para un heredero en el extranjero, los trámites de herencia, las declaraciones fiscales y la venta pueden firmarse todos a través de un poder notarial, ya sea en un consulado español o ante un notario local con apostilla.

Con el banco. El banco no había sido pagado en años y más o menos había archivado el caso. Lo que les presentamos fue aritmética simple: vender una casa vacía en el mercado abierto traería mucho más que subastar una ocupada.

Con el inquilino y las personas en las habitaciones. Nos sentamos y hablamos con ellos. El inquilino y los ocupantes llegaron a un acuerdo económico para marcharse. Acuerdos como este se formalizan por escrito, y el dinero se paga normalmente cuando se entregan las llaves, de modo que nadie tiene que fiarse de la palabra de nadie. Todos se fueron con dinero en el bolsillo, sin sentencia judicial ni desahucio forzoso.

Con los abogados. Intervinieron varios abogados, y desde que asumimos el caso hasta la venta finalizada pasaron aproximadamente seis meses, de noviembre de 2025 a abril de 2026. Compáralo con los años que habría llevado cualquiera de las vías judiciales anteriores. Nuestro trabajo fue hacer que todos los acuerdos encajaran, porque cada uno dependía de los otros. Un comprador no cierra mientras la casa esté ocupada, y nadie se marcha hasta estar seguro de que el dinero está realmente disponible.

Cómo funcionó la venta

Una vez que la casa quedó vacía, Santina Homes la puso en el mercado como cualquier otra reventa en Estepona. Al final, el comprador fue un miembro de la familia Santina. En la notaría, el banco se pagó del precio de venta y la hipoteca se canceló, de modo que el comprador recibió la casa libre de deudas. Lo que quedó fue para el propietario.

Un detalle que merece la pena conocer si vendes desde el extranjero: como el propietario vive fuera de España, el comprador tiene que retener el 3% del precio y pagarlo a la agencia tributaria española en nombre del vendedor (formulario 211). Se imputa al impuesto sobre ganancias patrimoniales del vendedor. Para una casa heredada, esa ganancia se calcula desde el valor declarado en la herencia, no desde lo que el padre pagó originalmente.

Cómo terminó

• El banco recuperó dinero de un préstamo que creía haber perdido.
• El propietario, que había heredado nada más que deudas y problemas, recibió dinero de la venta.
• El inquilino y las personas en las habitaciones se marcharon por acuerdo, con dinero para empezar de nuevo, y nadie fue desahuciado.
• La casa vuelve a estar en uso, completamente reformada, con Santina Property Solutions gestionando los trabajos.

Para esto existe Santina Property Solutions: preservar o recuperar el valor de una propiedad una vez que el problema subyacente ha sido resuelto.

Si has heredado una casa con problemas en España

1. Averigua qué estás heredando antes de aceptar. A nota simple del Registro de la Propiedad muestra todas las hipotecas y cargas sobre la propiedad. Pide al banco el saldo pendiente y al ayuntamiento cualquier IBI impagado.
2. Piensa cómo aceptas. Aceptar a beneficio de inventario significa que nunca podrás deber más de lo que vale la herencia (Código Civil, artículo 1023). También puedes rechazar completamente la herencia.
3. Mantente atento a los plazos de seis meses. El impuesto de sucesiones y la plusvalía se cuentan desde la fecha de fallecimiento. El impuesto de sucesiones se puede prorrogar seis meses si lo solicitas en los primeros cinco; la plusvalía se puede prorrogar hasta un año si lo solicitas en los primeros seis.
4. Lee el contrato de arrendamiento. Cuándo se firmó determina qué ley de arrendamiento se aplica y cuánta protección tiene el inquilino.
5. Habla con el banco antes de que se fije una fecha de subasta. Una vez que un desahucio llega a subasta, hay mucho menos margen para ponerse de acuerdo.
6. No tienes que estar en España. La mayoría se puede hacer a través de un poder notarial.

¿Heredaste una casa en la que no puedes avanzar?

Si has heredado una propiedad en la Costa del Sol con deudas, un inquilino que no paga u ocupantes que no deberían estar ahí, Póngase en contacto con Santina Property SolutionsLa primera consulta es gratuita y confidencial, sin ningún compromiso.

Lecturas relacionadas: Lo que cuesta vender una propiedad en España y en En España, el notario es un testigo, no su protector.

Preguntas frecuentes

¿Heredo las deudas de una propiedad en España?

Sí. Aceptar una herencia significa aceptar sus deudas, incluyendo una hipoteca impagada e impuestos. Si acepta a beneficio de inventariopuede nunca adeudar más de lo que vale la herencia, y también puede rechazar la herencia en su totalidad. Decida esto antes de firmar la escritura de aceptación.

¿Cuál es la diferencia entre un okupa y un inquiokupa?

An okupa es un ocupante ilegal: alguien que vive en una propiedad sin derecho a estar allí, a menudo después de entrar mientras estaba vacía. Un inquiokupa es un inquilino que se mudó con un contrato de arrendamiento legal, dejó de pagar la renta y se quedó. Legalmente un inquiokupa sigue siendo un inquilino, por lo que la ruta es un desahucio por impago de renta, no los procedimientos utilizados para ocupantes ilegales. Este caso tenía ambos.

¿Termina el arrendamiento cuando fallece el propietario en España?

No. El heredero se convierte en el nuevo propietario bajo el mismo contrato. Si el inquilino ha dejado de pagar o está subarrendando sin permiso, el heredero tiene las mismas bases para terminar el arrendamiento que el propietario original.

¿Cuánto alquiler impagado puedo reclamar en España?

Las reclamaciones de alquiler prescriben después de cinco años según el artículo 1966 del Código Civil. Nada más antiguo que eso generalmente no puede recuperarse, sin importar cuánto tiempo el inquilino no haya pagado.

¿Debo usar una desokupa empresa para desalojar ocupantes ilegales?

Estas empresas no tienen poder legal para desalojar a nadie, y usar presión puede volverse en contra del propietario. Las vías duraderas son los tribunales o un acuerdo escrito con los ocupantes. En nuestra experiencia un acuerdo suele ser más rápido, más económico y más amable para todos los involucrados.

¿Puedo vender una propiedad heredada en España si alguien vive en ella?

Puede, pero los compradores serán inversores que descuentan el precio por el tiempo y el costo de recuperar la casa. Resolver la ocupación primero, idealmente por acuerdo, es lo que devuelve el precio al valor de mercado.

¿Qué sucede si la hipoteca de una casa heredada no ha sido pagada?

El banco puede recuperarla y enviarla a subasta. Si la subasta no cubre la deuda, lo que queda se queda con el heredero. Acordar una venta con el banco antes de la subasta suele recuperar más para ambas partes. Puede leer más sobre nuestra ayuda con problemas hipotecarios y subastas.