Comprar una Propiedad

Comprar una vivienda de reventa en la Costa del Sol tarda aproximadamente tres meses desde la reserva hasta el día en que se inscribe a su nombre, y cuesta aproximadamente un 8,5% sobre el precio (aproximadamente un 12,7% en obra nueva). Esta guía lo cubre todo: cómo buscar, qué pagará, los diez pasos en orden, y cuál es el coste de la propiedad después.

Un agente puede mostrarte todo lo que está a la venta

Merece la pena saberlo antes de empezar, porque ahorra mucho tiempo.

Aquí, las inmobiliarias de la costa comparten sus listados. Una villa listada con una inmobiliaria puede ser vendida por otra, y ambas se reparten la comisión del vendedor. Así que no hay necesidad de registrarse con todas las inmobiliarias del pueblo y repetir tu lista de deseos seis veces.

Lo que podemos mostrarle procede de cuatro fuentes:

• Redes MLS. Somos miembros de las redes de múltiples listados donde las agencias de la costa comparten sus listados.
• Agencias asociadas. Las otras agencias con las que trabajamos en la costa.
• Portales inmobiliarios. Todo listado en los portales internacionales y nacionales.
• Propiedades off market. De propietarios que prefieren vender de forma discreta antes que anunciar.

En conjunto, eso es todo lo que se vende en la costa, más algunas viviendas que nunca aparecen en línea. Nuestro propio sitio web muestra mucho menos que eso a propósito: solo publicamos lo que hemos verificado nosotros mismos. Pregúntenos sobre cualquier otra cosa.

Como comprador, nunca nos paga nada. El vendedor paga la comisión, siempre, incluso cuando la vivienda que compra está listada con otra agencia.

Cómo se ve esto día a día:

• Nos dice su presupuesto, los elementos imprescindibles y los puntos de ruptura.
• ¿Ha encontrado un listado usted mismo, en un portal o en el sitio de otra agencia? Envíenos el enlace. Podemos mostrárselo.
• Le devolvemos una selección de viviendas que merecen su tiempo, y la revisamos con usted.
• Planificamos las visitas, agrupadas para que las vea en la menor cantidad de días posible.

Llevamos haciendo esto en Estepona desde 1999, para más de 400 familias de más de 30 países.

Qué cuesta comprar

El precio del anuncio no es lo que paga. Presupueste aproximadamente un 8,5% más para una reventa y aproximadamente un 12,7% para obra nueva. La diferencia es el impuesto.

Algunas cosas que la mayoría de guías omiten:

• Su presupuesto no es su precio de búsqueda. Con €500.000 para gastar en total, está mirando reventas de hasta aproximadamente €461.000, u obras nuevas de hasta aproximadamente €444.000. Haga esa suma antes de la primera visita.
• El impuesto se puede calcular sobre más de lo que pagó. Desde 2022, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales se calcula sobre el que sea mayor: su precio o el valor de referencia propio de la administración tributaria para la propiedad. Si negocia un buen acuerdo, el impuesto puede aún calcularse sobre la cifra más alta. Pida a su abogado que lo compruebe antes de comprometerse.
• El calendario es diferente. En una reventa todo se paga a la finalización. En compra sobre plano, el IVA se paga en etapas junto con cada pago al promotor.
• ¿Menor de 35? Los compradores menores de 35 años que compren una modesta primera vivienda pueden calificar para un impuesto sobre transmisiones patrimoniales reducido del 3,5%, dentro de los límites de valor e ingresos.
• Con hipoteca, ahora el banco paga la mayoría de los gastos de constitución de la hipoteca. Normalmente usted paga la tasación de la propiedad del banco.

Profundizamos en esto en lo que cuesta realmente comprar en Andalucía. O introduzca un precio abajo y vea los números usted mismo.

Paso 1, Venga a ver la zona primero

Puede investigar mucho en línea, pero la costa cambia cada pocos kilómetros. El casco antiguo de Estepona, un valle de golf en Benahavís y la carretera de playa en Casares se sienten como lugares diferentes para vivir. Pase algunos días aquí antes de mirar casas específicas. Recorra las zonas por la mañana y por la tarde, e haga la compra que realmente haría. Nuestras guías de zona cubren cada barrio, y Buscar Mi Zona le dan una selección en un par de minutos.

Paso 2, Decida cómo la será propietario

El paso que la mayoría de la gente se salta, y el más caro si se comete un error. A nombre único, a nombres conjuntos o a través de una sociedad: la elección afecta su impuesto sobre la renta, su impuesto sobre el patrimonio y, años después, lo que paguen sus herederos. Cambiar el nombre en una escritura española más tarde normalmente cuenta como una nueva venta y se grava de nuevo. Obtenga asesoramiento adecuado sobre esto antes de empezar a ver propiedades.

Paso 3, Resuelva el financiamiento antes de ver

Si necesita una hipoteca, obtenga la respuesta del banco antes de las visitas, no después de enamorarse de una casa. Como guía aproximada para no residentes:

• Los bancos generalmente prestan del 60 al 70% del valor a no residentes, hasta el 80% para residentes.
• Los plazos llegan hasta 25 o 30 años, normalmente terminando cuando cumpla 70 o 75 años.
• Espere mostrar dos años de declaraciones de impuestos, nóminas recientes y sus deudas existentes.
• Compare ofertas fijas y variables de varios bancos. Un corredor puede consultar varios a la vez. Trabajamos con Mortgage Direct y nos complace presentarle.

Paso 4, Elija un agente

Conozca a un par de agentes, y manténgase con el que hace las mejores preguntas sobre cómo desea vivir. Déle la información completa: presupuesto, imprescindibles, puntos de quiebre, cronograma. Dado que un agente puede buscar todo, trabajar con varios agentes a la vez generalmente le proporciona las mismas casas tres veces, de personas que cada una sabe un poco menos sobre lo que desea.

Tenga cuidado con un agente que promueve un listado fuertemente, o un precio muy por debajo de todo lo demás. Una propiedad barata a menudo es barata por una razón legal, como una ampliación que nunca fue autorizada o cuotas comunitarias impagadas.

Paso 5, Obtenga su NIE y una cuenta bancaria española

Su NIE (número de identificación de extranjero) es el número de impuesto sobre la renta del extranjero. Lo necesita para firmar la escritura, abrir una cuenta bancaria y conectar servicios. Hay tres formas de obtenerlo:

• En un consulado español en su país de origen.
• En España, por cita previa en una oficina de la Policía Nacional de extranjería.
• A través de un abogado español con poder notarial, la opción más fácil si vive en el extranjero.

La tarifa oficial es de 9,84 € en 2026, más la tarifa del abogado si usa uno. Más detalles en nuestro guía de NIE.

Para la cuenta bancaria, los principales bancos españoles ofrecen cuentas para no residentes. Le pedirán su NIE, pasaporte, prueba de domicilio y prueba de ingresos, por razones de prevención del blanqueo de capitales. Las cuentas de no residentes normalmente conllevan una tarifa anual, así que pregunte antes de abrir una. Tenga todo esto listo antes de viajar y todo después irá más rápido.

Paso 6, Reserve la propiedad

Cuando encuentre la indicada, firma una reserva y paga un depósito, normalmente de 6.000 a 10.000 €. La propiedad se retira del mercado durante dos a cuatro semanas mientras su abogado la verifica.

Dependiendo del trato, el depósito se mantiene ya sea por la agencia o por un abogado. Dos cosas en las que debe insistir. Sepa por escrito quién lo mantiene y cuándo se devuelve, antes de que pague. Y la reserva dice “sujeto a revisión exhaustiva”, así que lo recupera íntegramente si los trámites revelan un problema. Si simplemente cambia de opinión, la pierde.

Los formularios de reserva son redactados por el lado vendedor. Su abogado debe leerlo antes de que firme. La mayoría de nuestros compradores utilizan Pérez de Vargas, el despacho de abogados con el que hemos trabajado en casi todas nuestras ventas. Es libre de elegir cualquier abogado independiente, siempre que trabaje para usted. Nunca use el abogado del promotor o del vendedor.

Paso 7, Deje que su abogado la revise

Esto toma tres o cuatro semanas, porque cada respuesta viene de una oficina diferente. Su abogado debe revisar:

• Nota simple del registro de la propiedad: quién es propietario, y si hay hipoteca o carga sobre ella.
• Recibos del IBI: el impuesto municipal sobre la propiedad está pagado al día.
• Certificado de comunidad: sin cuotas comunitarias impagadas. Si las hay, se transmiten a usted con la propiedad.
• Estado de urbanismo del ayuntamiento: sin ampliaciones ilegales y sin casos de planificación abiertos. Esto importa más en villas antiguas y rurales, donde lo que está construido y lo que está registrado a menudo no coinciden.
• Licencia de ocupación para casas más nuevas (en Andalucía ahora normalmente una declaración responsable de ocupación).
• Certificado energético, que todo vendedor debe proporcionar.
• Informe de inspección técnica de edificios (ITE) para edificios de más de 50 años.
• Estatutos y actas de la comunidad: normas sobre alquileres, mascotas u obras previstas en las que contribuirá.

Explicamos qué detecta cada comprobación en los cuatro controles que determinan si debe comprar.

Su abogado verifica la documentación, no el edificio. Si desea información sobre humedades, la cubierta o la piscina, contrate también a un perito. Es opcional, pero en una villa antigua lo haríamos.

Paso 8, Firme el contrato privado de compraventa y pague el 10%

Una vez que los controles sean satisfactorios, firma el contrato privado de compraventa (contrato de arras) y paga el 10% del precio, normalmente menos la reserva. Esto fija la fecha de cierre, el estado de la propiedad y cualquier condición, como la aprobación de la hipoteca.

Lo que ocurre si alguien se retracta depende del tipo de arras del contrato, así que pregunte a su abogado cuál tiene:

• Arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil, y el contrato debe indicarlo explícitamente): cualquiera de las partes puede retractarse. Si lo hace, pierde el 10%. Si lo hace el vendedor, le devuelve el doble.
• Arras confirmatorias: ninguna de las partes puede simplemente retractarse. Si una no completa, la otra puede forzar la venta o reclamar daños.

La ley no fija la fecha de cierre. Si necesita más tiempo para organizar su dinero, negocie aquí.

Paso 9, Día de la firma ante notario

Normalmente entre cuatro y ocho semanas después del contrato privado, todos se reúnen en la notaría. Firma la escritura de compraventa, paga el saldo, normalmente mediante cheque bancario, y recibe las llaves. El notario lee la escritura en español, así que traiga un traductor si lo necesita, o deje que su abogado firme por usted con un poder notarial.

Ese día necesitará:

• El resto del precio.
• Los impuestos (impuesto de transmisiones patrimoniales, o IVA e impuesto de actos jurídicos documentados), a menudo pagados directamente desde un cheque bancario.
• Los honorarios del notario.
• Comprobante del origen del dinero.

Si el vendedor no es residente en España, retiene el 3% del precio y lo paga a la Administración Tributaria por su cuenta (Modelo 211). Su abogado se encarga de esto.

Antes de ir al notario, haga un último recorrido por la propiedad. Hacemos este recorrido con usted. Si compra amueblado, compruebe el inventario antes de firmar, no después.

Hay algo que la gente suele malinterpretar: en España el notario es un funcionario público que presencia la firma. El notario no actúa por usted. Ese es el trabajo de su abogado.

Paso 10, Después de las llaves

Su abogado paga los impuestos dentro de un mes de la firma e inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad. Uno o dos meses después, la propiedad se registra a su nombre, lo que le protege contra cualquier reclamación de terceros.

La lista práctica para la primera semana:

• Agua, electricidad e internet a su nombre.
• IBI y cuotas de comunidad en domiciliación desde su cuenta bancaria española.
• Seguro de hogar desde el día que toma posesión.
• Pida al vendedor los números que importan: jardinero, mantenimiento de piscina, limpiador, empresa de alarma, más manuales y códigos de todo.

No tiene que hacerlo solo. Mar cuida de nuestros clientes una vez finalizada la venta: ayudándole a instalarse, resolviendo los aspectos prácticos y manteniéndose en contacto mucho después.

Cuánto tiempo lleva todo

Desde la reserva hasta ser propietario registrado, una reventa directa tarda aproximadamente tres meses. Puede ser más rápido, pero no mucho más, porque la mayor parte de ese tiempo la dedican los organismos oficiales a sus comprobaciones, y esas comprobaciones son lo que te protege.

Qué cuesta ser propietario

Una vez que es tuyo, presupuesta estos gastos cada año:

• IBI, el impuesto municipal sobre la propiedad, fijado por el ayuntamiento.
• Cuotas de comunidad, si la vivienda está en una comunidad. Pide la cifra actual y cualquier gasto extraordinario previsto antes de comprar.
• Recogida de basura (basura), un pequeño gravamen local.
• Seguro de la vivienda.
• Impuesto sobre la renta de no residentes, si no resides en España. Aunque la vivienda esté vacía, España grava una renta teórica sobre ella (Modelo 210). Si la alquilas, pagas impuesto sobre el alquiler en su lugar.
• Impuesto sobre el patrimonio: Andalucía lo exime completamente. El impuesto de solidaridad estatal sigue aplicándose al patrimonio neto superior a 3 millones de euros, así que pide asesoramiento si es tu caso.

¿Planea alquilarla a turistas? En Andalucía debe registrar la vivienda en el registro regional de turismo como una vivienda con fines turísticos (VFT). El número nacional de registro de alquileres (NRUA) introducido en 2025 ya no se aplica: el Tribunal Supremo lo anuló en mayo de 2026. Desde abril de 2025, una comunidad también puede rechazar alquileres vacacionales, con una votación de tres quintos de los propietarios. Si el alquiler es parte de su plan, compruebe la posición de la comunidad antes de hacer la reserva.

Los errores que vemos más a menudo

• Usar el abogado del promotor o del vendedor. Siempre ten el tuyo propio.
• Tomar el precio del anuncio como presupuesto. Reste primero el 8,5% o el 12,7%.
• No comprobar el valor de referencia en una propiedad que compraste barata.
• Comprar un chalet con ampliaciones sin licencia. Frecuente en propiedades rurales. Compara lo construido con lo registrado.
• Pasar por alto las deudas o normas de la comunidad, incluyendo sobre alquileres vacacionales.
• Olvidar los gastos anuales, incluyendo el impuesto sobre la renta de no residentes.

Qué hacemos por ti en el camino

• Buscamos en todo el mercado y te mostramos la docena de viviendas que merece la pena ver, no las cien que coinciden sobre el papel.
• Negociamos el precio y las condiciones con la parte del vendedor.
• Mantenemos a tu abogado, el notario, el banco y tu asesor fiscal avanzando en la misma dirección.
• Informarle sobre cuestiones legales o de construcción que detectemos antes de que reserve, incluyendo cuando eso significa que la vivienda no es adecuada para usted.
• Ayudarle con la mudanza: suministros, la comunidad, mobiliario, constructores.

Comprar desde el extranjero

No tiene que viajar para cada paso. Con un poder notarial, realiza un viaje y firma una sola vez, y su abogado puede encargarse del NIE, la cuenta bancaria, el contrato y la escrituración.

Cuando esté listo, eche un vistazo a nuestras obra nueva y en viviendas en primera línea de playa, o cuéntenos qué busca.

Preguntas que la gente se hace