Obtener una hipoteca española como no residente en 2026

Los bancos españoles prestan a compradores que viven en el extranjero, y en la Costa del Sol ven muchos de ellos. Lo que cambia para un no residente es cuánto prestará el banco, cuánta documentación solicita y cuánto tiempo tarda. Así es como funciona en 2026.

Los números

¿Puede un no residente obtener una hipoteca en España?

Sí. La mayoría de los bancos españoles tienen un producto para no residentes. Su nacionalidad importa menos de lo que podría pensar. Lo que mira el banco es dónde se tributa su renta, lo fácil que es probarlo y en qué moneda está.

Los salarios pagados en euros, libras esterlinas, francos suizos, dólares o las monedas nórdicas son habituales. Si trabaja por cuenta propia o es propietario de una empresa, también es habitual, pero el banco querrá dos años de cuentas además de declaraciones de la renta. Los ingresos de países donde la documentación es más difícil de verificar tardan más tiempo, y el banco puede prestar menos o rechazar la solicitud.

¿Cuánto prestará el banco?

La mayoría de los bancos prestan a no residentes entre el 60% y el 70%. Algunos prestan menos para ingresos de fuera de Europa y América del Norte. Un residente fiscal español puede obtener hasta el 80%.

El porcentaje se aplica al menor de dos números: el precio que acordó y la tasación propia del banco (la tasación), realizada por una empresa de tasación autorizada. Supongamos que acuerda 700.000 euros y el tasador vuelve a 650.000. Al 65%, el banco presta 422.500 euros, no 455.000. La diferencia sale de su propio dinero.

Hay un segundo límite. El banco suma todos sus pagos mensuales de deuda, incluida cualquier hipoteca o préstamo en casa, y quiere el total bajo aproximadamente el 30% al 35% de sus ingresos netos. Los ingresos por alquiler que espera obtener de la propiedad española no cuentan.

Luego añada los costes de compra. En Andalucía una reventa conlleva un 7% de impuesto de transmisiones patrimoniales más notaría, registro e abogado, aproximadamente un 8,5% en total. Una obra nueva conlleva un 10% de IVA más un 1,2% de impuesto sobre actos jurídicos documentados, aproximadamente un 12,7% en total. Nuestro coste de compra post pasa por ambos. El banco no financia nada de esto.

¿Qué documentos pide el banco?

Reúnalos antes de empezar a visitar viviendas. Una vez que reserve una propiedad, el contador comienza a correr.

• Su NIE. Nuestro guía de NIE explica cómo obtener uno desde el extranjero
• Pasaporte
• Las declaraciones de impuestos de los últimos dos o tres años de su país de origen
• Los últimos tres a seis recibos de nómina, o dos años de cuentas si trabaja por cuenta propia
• Seis meses de extractos de la cuenta a la que se ingresa su renta
• Un informe de crédito de su país, por ejemplo Experian o Equifax en el Reino Unido, o Schufa en Alemania
• Comprobante de su depósito y de dónde procede el dinero
• Detalles de cualquier hipoteca o préstamo que ya tenga
• El documento de reserva o contrato privado, una vez que lo tenga

Los bancos normalmente quieren documentos que no estén en español o inglés traducidos por un traductor jurado. Algunos aceptan otros idiomas europeos principales. Pregunte al banco antes de pagar las traducciones.

¿Cuánto tiempo tarda?

De seis a ocho semanas desde una solicitud completa hasta una oferta vinculante es normal. Aproximadamente: una o dos semanas para la aprobación previa de sus documentos, una o dos semanas para la valoración, aproximadamente dos semanas para la revisión legal de la propiedad del banco, luego la oferta formal.

Después de la oferta, la ley hipotecaria de 2019 le da diez días antes de que pueda firmar. Durante ese tiempo ve a un notario, de forma gratuita, que repasa los términos con usted y comprueba que los ha entendido.

Todo esto tiene que encajar dentro de las fechas del contrato de compra. Si firma arras con una fecha de finalización 60 días después y el banco necesita 70, es usted quien está en incumplimiento, y bajo los términos habituales de arras pierde su depósito. Así que obtenga la aprobación previa antes de hacer una oferta, y si necesita una hipoteca, solicite una fecha de finalización al menos 90 días después.

¿Cuánto cuesta una hipoteca española?

Desde la Ley 5/2019, el banco paga al notario, al registro de la propiedad, a la gestoría y el impuesto sobre actos jurídicos documentados de la escritura de hipoteca. Usted paga:

• La valoración, normalmente unos cientos de euros
• Cualquier comisión de apertura. Muchos bancos ahora no cobran ninguna
• Su abogado, si la hipoteca se factura por separado de la compra
• Seguro de construcción, que el banco puede exigir

El banco a menudo ofrecerá un tipo más bajo si también contrata su seguro de vida u otros productos. No puede hacerlos una condición del préstamo, así que compare la oferta con y sin ellos.

No citamos tipos en este post porque cambian cada mes. Los préstamos variables se fijan en función del Euribor a 12 meses. Pida a al menos dos bancos su documento de oferta vinculante, la FEIN. La ley obliga a cada banco a usar el mismo formato, así que puede compararlos línea por línea.

Si amortiza el préstamo anticipadamente, la ley limita la comisión. En un tipo fijo es el 2% de la cantidad amortizada en los primeros diez años y el 1,5% después de eso. En un tipo variable es el 0,25% en los primeros tres años, o el 0,15% en los primeros cinco, dependiendo del contrato, y nada después de eso.

Comprar sobre plano con hipoteca

En una nueva promoción paga los pagos por fases con su propio dinero mientras se construye el edificio, y cada pago debe estar cubierto por una garantía bancaria o un seguro a su nombre. La hipoteca llega al finalizar, cuando el edificio está terminado y puede ser valorado. Nuestro post sobre plano explica las garantías.

¿Debería un comprador al contado solicitar una pequeña hipoteca?

Algunos compradores al contado solicitan un pequeño préstamo por una razón diferente: para obtener las comprobaciones del banco. Un banco que presta contra una propiedad encarga una valoración independiente y hace que sus abogados revisen el título y cualquier gravamen. Si alguno encuentra un problema, el banco no prestará, y usted lo descubre antes de finalizar en lugar de después.

El argumento en contra también es justo. Su propio abogado debería hacer la revisión legal de todas formas, y puede pagar una valoración sin un préstamo. Lo que no puede comprar por separado es que un banco diga que no.

Si lo hace, mantenga el préstamo pequeño y lea los términos de amortización anticipada. Una hipoteca no cambia su posición fiscal. Como propietario no residente paga impuesto sobre la renta en un valor de alquiler imputado independientemente de si la propiedad está hipotecada o no.

¿Cambia una hipoteca mi situación fiscal o de residencia?

No. Ser propietario de una vivienda en España no te da residencia, el Visado de Oro cerró en abril de 2025, y una hipoteca no cambia nada en eso. La residencia fiscal depende de la regla de los 183 días y de dónde estén tus principales intereses. Nuestro post electoral establece qué ha cambiado y qué no ha cambiado para los propietarios.

Un detalle: si alquilas la vivienda y vives en la UE o el EEE, puedes deducir los intereses hipotecarios de los ingresos del alquiler en tu declaración española. Los residentes de otros países, incluyendo el Reino Unido desde el Brexit, no pueden.

Si estás empezando, el guía de compra y la proceso de compra posterior cubren toda la secuencia, y la hipoteca encaja en ella.

Fuentes: Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (división de costos, período de diez días, escritura notarial, FEIN, límites de amortización anticipada); estadísticas del Banco de España sobre nueva financiación hipotecaria; criterios de financiación a no residentes publicados por bancos españoles y sitios de comparación de hipotecas, octubre de 2026; post de Santina Homes sobre costos de compra en Andalucía.

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