Manilva in oktober 2026: De nieuwbouwkloof is gesloten, de doorverkoopkloof niet

Bijgewerkt 6 oktober 2026. De oorspronkelijke versie van dit artikel werd gepubliceerd in april 2026 en betoogde dat Manilva Estepona van tien jaar geleden was. Sommige daarvan hielden stand. De prijzen niet, en ik corrigeer ze liever openbaar dan een verkeerd cijfer op de site laten staan.

Wat veranderde tussen april en oktober 2026?

De korte versie: ontwikkelaars kwamen sneller dan ik verwachtte, en ze prijsden van dag één tegen Estepona-niveaus.

Op 6 oktober 2026 toont onze Inmobalia feed 257 te koop staande eigendommen in de gemeente Manilva. Daarvan zijn 207 nieuwbouweenheden in ontwikkelingen. De mediane vraagprijs voor een nieuwbouwapartement is €5.665 per m². In Estepona, met 1.200 vermeldingen in dezelfde feed, is het equivalente cijfer €5.971 per m². Dat is een korting van 5 procent, niet de 30 tot 40 procent die ik in april beschreef.

Waar kwam het aanbod vandaan? Onze eigen pagina met nieuwe ontwikkelingen vertelt het verhaal. Vesta Mare ging live in oktober 2025. Kristina Views volgde in augustus 2026. Vervolgens verschenen tussen 16 september en 5 oktober 2026 zeven meer projecten in de Los Hidalgos-buurt: Moon 64 (49 units), Altos de Manilva (16 units vanaf €235.000), Amphora Beach Residence III en IV, Blue Marine, Blue Wave (24 units) en Blue View Heights. Dat zijn ongeveer 170 nieuwe units in drie weken, in een gemeente van 18.000 inwoners.

Ik zei in april dat het venster nadat de eerste serieuze ontwikkelaar aankomt zelden meer dan twee tot drie jaar openblijft. Het bleef ongeveer achttien maanden openstaan.

Waar de prijskloof nog bestaat

Doorverkoop. Manilva doorverkoopappartementen vragen een mediane €3.941 per m². Estepona doorverkoopappartementen vragen €6.419. Dat is een kloof van 39 procent, en het is groter dan de nieuwbouwkloof ooit is geweest.

Bron: Inmobalia netwerk vraagprijzen, 6 oktober 2026. Manilva 257 vermeldingen, Estepona 1.200. Vraagprijzen, geen verkoopte prijzen, en medianen verbergen een grote spreiding. Beschouw ze als een richting, niet als een waardering.

Twee dingen vallen op. Ten eerste vragen nieuwe nieuwbouw-penthouses in Manilva nu meer per vierkante meter dan die in Estepona. Dat zijn Vesta Mare en Nubay die het gemiddelde omhoog trekken met frontale producten, en dat zegt je wat ontwikkelaars denken dat de top van deze markt zal betalen. Ten tweede is de tweedehandsmarkt waar de oude Manilva-prijzen nog leven. Een tien jaar oud appartement in Sabinillas of in de buurt van de haven van Duquesa vraagt ruwweg hetzelfde als in april, terwijl de nieuwe bouw twee straten verderop ongeveer half zoveel meer vraagt.

Die spreiding zal niet standhouden. Nieuwbouwprijzen slepen tweedehandsprijzen over tijd omhoog, omdat de koper die niet tot het nieuwe project kan uitrekken naar het oudere ernaast kijkt en herberekent. Ik zag dit gebeuren in Estepona tussen 2017 en 2021. De tweedehandsverkoper die vandaag in Manilva verkoopt, prijst tegen de oude buurt, niet tegen de nieuwe.

Waarom iedereen naar het oosten bleef kijken, en waarom dat voorbij is

Ik verkoop en koop sinds 1999 onroerend goed aan de Costa del Sol, en het patroon herhaalt zich. Een locatie wordt ontdekt, prijzen stijgen, en een nieuwe golf van kopers arriveert overtuigd dat zij nog vroeg zijn. Op het moment dat iets op de cover van een vastgoedblad staat, bent u niet vroeg. Marbella doorliep dit in het begin van de jaren 2000. Estepona doorliep het tussen 2017 en 2022. Manilva doorloopt het nu, in elk geval in het nieuwbouwsegment.

Manilva ligt aan de zuidwestelijke punt van de Costa del Sol, waar de kust naar Gibraltar buigt. Het is niet gepolijst. De boulevard in Sabinillas heeft meer lokale bars dan cocktailloungen, en de supermarkten zitten vol Spaanse gezinnen in de zomerweekenden in plaats van de internationale set die je in Puerto Banús vindt. De stad groeit ook al lange tijd zonder dat iemand buiten ervan het opmerkt: het gemeentelijk register groeide van 6.270 inwoners in 2002 naar 18.099 in januari 2024, een stijging van 25 procent in slechts de laatste tien jaar, volgens het Spaanse statistiekbureau INE.

De infrastructuur is ook rustig bijgebeend. De boulevard van Sabinillas aan zee werd in drie fasen herbouwd met een miljoen euro van de provinciële raad van Málaga, met het laatste gedeelte naar La Noria overgedragen in april 2024 en onderhoudswerkzaamheden die tot 2026 doorgaan. De Kustpad Senda Litoral begint nu hier en loopt naar het oosten naar Marbella. Manilva heeft een van de vier stranden van de kust hondenstrandenen elke september organiseert de stad haar Vendimia wijnoogstfestival met druiventrappen en optochten inbegrepen. We hebben de editie van dit jaar behandeld in onze eerste week van september-samenvatting.

De rit naar het centrum van Estepona is ongeveer twintig minuten op de A-7. Marbella is veertig tot vijfenveertig minuten onder normale verkeerscondities, Gibraltar-luchthaven dertig, Málaga-luchthaven ongeveer een uur en tien. Voor de Britse, Scandinavische en Benelux-kopers waarmee ik werk, die niet dagelijks forenzen, waren deze afstanden nooit het obstakel. Ze waren een korting vermomd als aardrijkskunde, en de nieuwbouwmarkt heeft die korting nu uit de prijzen gehaald.

Wat Vesta Mare zich bleek te betekenen

Vesta Mare was het signaal. De zeven Los Hidalgos-lanceringen die binnen een jaar volgden, waren de markt die het las.

Vesta Mare is het frontale project van Grupo ABU naast het Castillo de la Duquesa: 145 woningen in drie gebouwen op een perceel van 18.737 m2, één tot vier slaapkamers, met een investeringsbedrag dat de ontwikkelaar in december 2025 op meer dan €80 miljoen stelde. Grupo ABU heeft in 25 jaar meer dan 3.500 huizen gebouwd, meestal in Sevilla en Cádiz, en dit is hun eerste beachfront-project aan de Costa del Sol. In onze aanbiedingen liggen de eenheden tussen €435.000 en €1,36 miljoen. Tijdens graafwerkzaamheden kwamen op de locatie Romeinse overblijfselen tevoorschijn, inclusief sporen van een garumvisfabrikant, en het project bevat nu een interpretatief museum ervoor, wat een zeer Manilva-detail is.

Landprijzen in de gevestigde zones maakten ontwikkelaarmarges moeilijk, en ontwikkelaars die een concurrerend prijspunt wilden, werden naar het westen geduwd of zij dat nu van plan waren of niet. Wat ik onderschatte was hoe snel de tweede en derde ontwikkelaars zouden volgen, en dat zij de eerste niet zouden ondercutten. Ze matchten het.

Nieuw frontaal strandproduct is zeldzaam op de Costa del Sol. Wanneer het verschijnt, behoudt het meestal beter waarde in correcties dan tweede-rij of golfaangrenzend eigendom. Kopers die 2009 en 2010 met mij hebben meegemaakt, weten dat frontaal strand op goede locaties veel minder verlies leed dan alles anders. Dat deel van het aprillartikel sta ik volledig achter.

Wie koopt er nu in Manilva, en wat krijgen zij?

De koper is in tweeën gesplitst: nieuwbouwkopers die Estepona-prijzen betalen voor een Manilva-adres, en tweedehandskopers die nog steeds de oude korting krijgen.

Historisch gezien was Manilva Spaanse binnenlandse kopers, Britse expats die al tientallen jaren aan de kust woonden en iets rustig wilden, en een klein aantal Belgische en Nederlandse kopers die Marbella te luid vonden. Die mix is nog steeds hier. Wat de afgelopen twee jaar is toegevoegd, is een meer financieel gemotiveerde internationale koper met €300.000 tot €600.000 die naar Estepona keek, de getallen naliep en naar het westen ging.

De eerlijke update is dat de €350.000 Manilva-nieuwbouw die ik in april als voorbeeld gebruikte, nu een €450.000 tot €530.000 nieuwbouw is. Altos de Manilva begint nog steeds bij €235.000, maar dat is een bergproduct, niet frontaal. Als je de Manilva-korting in 2026 wilt, kijk je naar tweedehandsmarkt, en tweedehandsmarkt betekent oudere voorraad, meer werk en een dunner aanbod. Onze uitsplitsing van wat een nieuwbouw werkelijk kost en het stuk over waarom off-plan veiliger is dan het lijkt zijn beide hier van toepassing als je de twee tegen elkaar afweegt.

De hurenmarkt is nog minder ontwikkeld dan Estepona. De bezetting in de piekzomer is sterk omdat de stranden goed zijn en de waarde de gezinshurenmarkt aantrekt. Buiten juli en augustus daalt de bezetting sterker dan in Marbella of centraal Estepona. Kopers die jaarrond huurinkomsten nodig hebben om financiering te dekken, moeten daar rekening mee houden. Kopers die het pand zelf een deel van het jaar gebruiken en in de zomer verhuren, zullen waarschijnlijk vinden dat de getallen uitkomen.

Is dit nog steeds het moment?

Voor nieuwbouw is het gemakkelijke geld verdiend door de mensen die eind 2025 en begin 2026 hebben gereserveerd. Je betaalt nu een eerlijke prijs voor een goed product in een stad die verbetert, wat een volkomen redelijk ding is, maar het is niet de arbitrage die ik in april beschreef.

Voor tweedehandsmarkt, het betoog dat ik zes maanden geleden voerde, geldt nog steeds, en de gegevens ondersteunen het nu duidelijker dan toen. Een gat van 39 procent tussen Manilva en Estepona tweedehandsappartementen, met nieuw product twee straten verderop dat Estepona-prijzen vraagt, is het soort spreiding dat sluit. Het sluit niet in een jaar. Over vijf jaar zou ik verbaasd zijn als het niet aanzienlijk vernauwd zou zijn.

De risico's die ik in april noemde, zijn niet verdwenen. Het centrum van Manilva is minder ontwikkeld dan dat van Estepona. Als het westen van de Costa del Sol onderpresteert, presteert Manilva meer onder. Tweedehandslikuiditeit is dunner, dus een snelle uitgang duurt langer. En 170 nieuwe eenheden die over drie weken arriveren, is veel aanbod voor een markt van deze omvang. Als meerdere van deze projecten langzaam verkopen, zullen ontwikkelaars korting geven, en dat zal de tweedehandsmarkt op korte termijn ermee meenemen.

Ik zeg het liever zo duidelijk dan erachter te komen dat je de aprilversie hebt gelezen en op getallen hebt gekocht die niet meer gelden.

Veelgestelde vragen