Waar uw geld werkelijk naartoe gaat wanneer u een nieuwbouw aan de Costa del Sol koopt

Een nieuwbouw aan de Costa del Sol kost meer dan de adviesprijs van de ontwikkelaar op twee manieren: bovenop, budget nog eens ruwweg 12,7 procent voor belastingen en kosten, 10 procent IVA, 1,2 procent registratierecht, plus notaris-, kadaster- en juridische kosten; en verborgen erin, belastingen en openbare lasten absorberen al ruwweg een kwart van wat een nieuw huis kost om op de markt te brengen. Voor een appartement van 800.000 euro, dat is meer dan 100.000 euro aan kosten die nooit in de brochure verschijnen, en als je beide lagen begrijpt, verklaart dat veel over hoe deze markt werkt, ook waarom nieuwe ontwikkelingen hier eruit zien zoals ze eruit zien.

Wat je bovenop betaalt: budget ongeveer 12,7 procent

In Andalucía draagt een nieuwbouw twee belastingen op het moment dat u deze koopt. IVA, Spanje's btw, op 10 procent van de aankoopprijs, en belasting op effectentransacties, bekend als AJD, op 1,2 procent. Dat is 11,2 procent voordat iemand anders een factuur verstuurt.

Dan volgen de professionals. Notaris- en inschrijvingsrechten voegen meestal duizend tot tweeduizend euro samen toe, en een onafhankelijke advocaat, wat we nooit zouden aanraden over te slaan, rekent meestal ongeveer 1 procent. Als je de aankoop financiert, voeg dan een bankwaardering toe. Samen, een verstandig budget is ongeveer 12,7 procent bovenop de adviesprijs. Voor een appartement van 800.000 euro, dat is meer dan 100.000 euro dat nooit in de brochure verschijnt.

Ter vergelijking: een doorverkoop in Andalusië betaalt een vaste 7 procent overdrachtsbelasting in plaats van IVA en AJD, een tarief dat van 2027 af daalt naar 6,75 procentdus de extra kosten zijn aanzienlijk lager. Dit verschil is een van de verschillende redenen waarom de nieuwbouwpremie meer is dan verse verf, en het is het waard beide routes af te wegen; onze Cancelada en La Resina gidsen behandelen gebieden waar de twee opties naast elkaar liggen.

Wat er in de prijs zit: het onderdeel dat niemand itemiseert

De 10 procent IVA die u bij de notaris betaalt, is slechts het zichtbare einde van de belastingketen. Lang voordat een ontwikkeling wordt gelanceerd, heeft de ontwikkelaar btw op het land, gemeentelijke vergunningskosten, planningskosten, nutsaansluitingen en een stapel kleinere belastingen in elke fase van het proces betaald. Onafhankelijke analyse in Spanje stelt belastingen en openbare heffingen op ongeveer een kwart van de uiteindelijke prijs van een nieuw huis zodra de hele keten is meegeteld.

Voeg toe wat geen belasting is. Bouwgrond aan deze kust is schaars en duur, vaak de grootste post in het budget. De bouwkosten zijn sinds 2020 sterk gestegen, in materialen en nog meer in geschoolde arbeid, die werkelijk moeilijk te vinden is. Financiering kost geld voor de jaren tussen het kopen van het perceel en het overhandigen van sleutels. Wat er aan het einde overblijft, de werkelijke marge van de ontwikkelaar, is aanzienlijk dunner dan de meeste kopers denken.

Waarom dit bepaalt wat er wordt gebouwd

Reken die getallen als ontwikkelaar door en een harde waarheid komt naar voren: bescheiden, mid-priced projecten werken simpelweg niet. Het land is te duur en de vaste kosten te hoog voor dunne marges bij volume. Wat wel werkt zijn kleinere, hooggespecificeerde projecten gericht op kopers die design en locatie waarderen, wat verklaart waarom de kust huidige batch van nieuwe ontwikkelingen neigt naar boutique: beperkte collecties van appartementen en villa's in plaats van de uitgestrekte urbanisaties van twintig jaar geleden.

Het is ook waarom goed gelegen nieuwbouw zijn waarde behoudt. Schaarste is hier geen marketingslogan, het is een structureel kenmerk van hoe deze projecten tot stand komen, iets wat we uitvoerig hebben behandeld in ons stuk over waarom deze boom geen zeepbel is.

Praktische aandachtspunten voor kopers

Een paar dingen die we elke nieuwbouwklant vertellen.

Ten eerste, budget de volledige 12,7 procent of zo van dag één af, zodat de sluitingskosten nooit een onaangename verrassing bij de notaris worden. Ten tweede, betalingen tijdens de bouw moeten volgens de wet worden beveiligd met een bankgarantie of verzekeringspolis; je advocaat moet verifiëren dat die garanties bestaan voordat geld beweegt, en dit is geen formaliteit om zomaar door te wuiven. Ten derde, controleer de licentiesstatus van de ontwikkelaar vroeg. Een project met een bouwvergunning verleend heeft een ander risicoprofiel dan een dat nog wacht. En ten vierde, onthoud dat bij een nieuwbouw de onderhandeling vaak niet over prijs gaat, die ontwikkelaars beschermen, maar over extra's: parkeren, opslag, upgradepakketten, betalingsschema's.

Niets hiervan zou je af moeten houden van nieuwbouwstock, van de beste onroerend goed aan deze kust momenteel, zoals Atalaya Emotion, komt voort uit exact dit systeem. Maar je koopt beter als je de volledige rekening kunt lezen, niet alleen het kopnummer. En als je iemand wilt die de getallen met je doorloopt voor een specifiek project, dat is een gesprek dat we elke week voeren.

Bang dat het risico zwaarder weegt dan de besparing? offplan-aankopen in Spanje zijn veiliger dan ze voelen, mits de bovenstaande beschermingsmaatregelen van kracht zijn.

Vragen die mensen stellen