Manilva im Oktober 2026: Die Neubau-Spanne schloss sich, die Bestandsspanne nicht.

Aktualisiert 6. Oktober 2026. Die ursprüngliche Version dieses Artikels wurde im April 2026 veröffentlicht und argumentierte, dass Manilva das Estepona von vor zehn Jahren war. Einiges davon hielt Stand. Die Zahlennot tat es nicht, und ich würde lieber sie öffentlich korrigieren als eine falsche Zahl auf der Website zu belassen.

Was änderte sich zwischen April und Oktober 2026?

Die Kurzversion: Entwickler kamen schneller an als ich erwartet hatte, und sie bepreisten Estepona-Level vom ersten Tag an.

Am 6. Oktober 2026 zeigt unser Inmobalia Feed 257 Immobilien zum Verkauf in der Gemeinde Manilva. Davon sind 207 Neubau-Einheiten in Entwicklungen. Der Median-Angebotspreis für eine Neubau-Apartment beträgt €5.665 pro m2. In Estepona mit 1.200 Angeboten im selben Feed ist die entsprechende Zahl €5.971 pro m2. Das ist ein 5 Prozent Rabatt, nicht die 30 bis 40 Prozent, die ich im April beschrieb.

Woher kam das Angebot? Unsere eigene Seite mit neuen Entwicklungen erzählt die Geschichte. Vesta Mare ging im Oktober 2025 live. Kristina Views folgte im August 2026. Dann zwischen 16. September und 5. Oktober 2026 erschienen sieben weitere Projekte im Los Hidalgos Gebiet: Moon 64 (49 Einheiten), Altos de Manilva (16 Einheiten ab €235.000), Amphora Beach Residence III und IV, Blue Marine, Blue Wave (24 Einheiten) und Blue View Heights. Das sind grob 170 neue Einheiten in drei Wochen, in einer Gemeinde mit 18.000 Einwohnern.

Ich sagte im April, dass das Fenster, nachdem der erste ernsthafte Entwickler ankommt, selten länger als zwei bis drei Jahre offen bleibt. Es blieb etwa achtzehn Monate offen.

Wo die Preislücke noch besteht

Wiederverkauf. Wohnungen zum Wiederverkauf in Manilva verlangen einen Median von €3.941 pro m2. Wohnungen zum Wiederverkauf in Estepona verlangen €6.419. Das ist eine Lücke von 39 Prozent, und sie ist breiter als die Lücke bei Neubauten jemals war.

Quelle: Inmobalia-Netzwerk Geforderte Preise, 6. Oktober 2026. Manilva 257 Angebote, Estepona 1.200. Geforderte Preise, nicht Verkaufspreise, und Mediane verbergen eine breite Streuung. Behandeln Sie sie als Richtung, nicht als Bewertung.

Zwei Dinge fallen auf. Erstens verlangen Neubaupenthouses in Manilva jetzt mehr pro Quadratmeter als in Estepona. Das sind Vesta Mare und Nubay, die die Zahl mit Premiumprodukt nach oben ziehen, und es sagt Ihnen, was Entwickler denken, dass die Spitze dieses Marktes zahlen wird. Zweitens ist der Wiederverkaufsbestand, wo die alten Manilva-Preise noch leben. Eine zehn Jahre alte Wohnung in Sabinillas oder in der Nähe des Hafens Duquesa wird zu ungefähr dem gleichen Preis verlangt wie im April, während das neue Gebäude zwei Straßen weiter etwa halb so viel wieder verlangt.

Diese Spanne wird sich nicht halten. Die Neubauplandung treibt die Wiederverkaufspreise im Laufe der Zeit nach oben, weil der Käufer, der sich das neue Projekt nicht leisten kann, auf das ältere daneben schaut und neu kalkuliert. Ich habe gesehen, wie das in Estepona zwischen 2017 und 2021 passiert ist. Der Wiederverkaufsbesitzer, der heute in Manilva verkauft, kalkuliert gegen die alte Nachbarschaft, nicht die neue.

Warum alle weiter östlich schauten, und warum das zu Ende geht

Ich verkaufe und kaufe Immobilien an der Costa del Sol seit 1999, und das Muster wiederholt sich. Ein Ort wird entdeckt, die Preise steigen, und eine neue Welle von Käufern kommt an, überzeugt, dass sie noch früh dran sind. Wenn etwas auf dem Titel eines Immobilienmagazins steht, sind Sie nicht früh dran. Marbella durchlief das in den frühen 2000er Jahren. Estepona durchlief es zwischen 2017 und 2022. Manilva durchläuft es jetzt, zumindest im Neubausegment.

Manilva liegt an der südwestlichen Spitze der Costa del Sol, wo sich die Küste in Richtung Gibraltar krümmt. Es ist nicht poliert. Die Promenade in Sabinillas hat mehr lokale Bars als Cocktail-Lounges, und die Supermärkte sind an Sommerwochenenden voller spanischer Familien statt des internationalen Publikums, das Sie in Puerto Banús finden. Die Stadt ist auch schon lange gewachsen, ohne dass jemand außerhalb davon Notiz genommen hätte: Das Einwohnerregister der Gemeinde stieg von 6.270 Einwohnern im Jahr 2002 auf 18.099 im Januar 2024, ein Anstieg von 25 Prozent nur in den letzten zehn Jahren, nach Angaben des spanischen Statistikamtes INE.

Die Infrastruktur ist auch leise aufgeholt. Die Strandpromenade von Sabinillas wurde in drei Phasen mit einer Million Euro des Provinzrats Málaga umgebaut, wobei die letzte Strecke in Richtung La Noria im April 2024 übergeben wurde und Instandhaltungsarbeiten 2026 andauern. Die Senda Litoral Küstenweg beginnt jetzt hier und läuft östlich nach Marbella. Manilva hat einen der vier Strände der Küste Hundestrände, und jeden September wirft die Stadt ihr Vendimia-Weinerntefest mit Traubenstampfen und Prozession auf. Wir berichteten über die Ausgabe dieses Jahres in unserer Zusammenfassung der ersten Septemberwoche.

Die Fahrt zum Zentrum von Estepona dauert auf der A-7 ungefähr zwanzig Minuten. Marbella ist vierzig bis fünfundvierzig Minuten bei normalem Verkehr, Gibraltar-Flughafen dreißig, Málaga-Flughafen etwa eine Stunde und zehn. Für die britischen, skandinavischen und Benelux-Käufer, mit denen ich arbeite, die nicht täglich pendeln, waren diese Entfernungen nie das Hindernis. Sie waren ein Rabatt, der sich als Geografie verkleidete, und der Neubamarkt hat diesen Rabatt jetzt aus dem Preis genommen.

Was Vesta Mare bedeuten sollte

Vesta Mare war das Signal. Die sieben Los Hidalgos-Starts, die innerhalb eines Jahres folgten, waren der Markt, der es las.

Vesta Mare ist Grupo ABU’s Flaggschiffprojekt neben dem Castillo de la Duquesa: 145 Häuser in drei Gebäuden auf einem 18.737-m2-Grundstück, ein bis vier Schlafzimmer, mit einer Investition, die der Entwickler bei der Ankündigung des Projekts im Dezember 2025 auf mehr als €80 Millionen bezifferte. Grupo ABU hat in 25 Jahren über 3.500 Häuser gebaut, hauptsächlich in Sevilla und Cádiz, und dies ist ihr erstes Beachfront-Schema an der Costa del Sol. In unseren Angeboten beginnen die Einheiten bei €435.000 bis €1.36 Millionen. Während der Erdarbeiten fand die Baustelle römische Überreste, einschließlich Spuren einer Garum-Fischsoße-Fabrik, und das Projekt umfasst jetzt ein interpretatives Museum für sie, was ein sehr Manilva-Detail ist.

Landpreise in etablierten Zonen machten Entwicklerspannen schwierig, und Entwickler, die einen wettbewerbsfähigen Preis wollten, wurden nach Westen getrieben, ob sie es geplant hatten oder nicht. Was ich unterschätzte, war, wie schnell der zweite und dritte Entwickler folgen würden, und dass sie nicht unterbieten würden. Sie passten sich an.

Neues Frontline-Strandprodukt ist überall an der Costa del Sol jetzt selten. Wenn es auftaucht, neigt es dazu, seinen Wert während Korrektionen in einer Weise zu halten, die Zweitreihen- oder golfnahe Immobilien nicht tun. Käufer, die 2009 und 2010 mit mir durchgemacht haben, wissen, dass Frontline-Strand an guten Orten weit weniger verloren hat als alles andere. Den Teil des April-Artikels unterstütze ich vollständig.

Wer kauft jetzt in Manilva, und was bekommen sie?

Der Käufer hat sich in zwei geteilt: Neubaukäufer, die Estepona-Preise für eine Manilva-Adresse zahlen, und Wiederverkaufskäufer, die noch den alten Rabatt bekommen.

Historisch war Manilva spanische Inlandskäufer, britische Auswanderer, die seit Jahrzehnten an der Küste waren und etwas Zurückhaltende wollten, und eine kleine Anzahl belgischer und niederländischer Käufer, die Marbella zu laut fanden. Diese Mischung ist immer noch hier. Was in den letzten zwei Jahren hinzugefügt wurde, ist ein finanziell motivierterer internationaler Käufer mit €300.000 bis €600.000, der sich Estepona ansah, die Zahlen berechnete und nach Westen kam.

Die ehrliche Aktualisierung ist, dass der €350.000-Manilva-Neubau, den ich im April als Beispiel verwendete, jetzt ein €450.000 bis €530.000-Neubau ist. Altos de Manilva beginnt immer noch bei €235.000, aber das ist ein Hangprodukt, nicht Frontline. Wenn Sie den Manilva-Rabatt 2026 wollen, schauen Sie auf Wiederverkauf, und Wiederverkauf bedeutet ältere Bestände, mehr Arbeit und eine dünnere Auswahl. Unsere Aufschlüsselung, was ein Neubau wirklich kostet und der Artikel über warum Off-Plan sicherer ist, als es sich anfühlt gelten beide hier, wenn Sie die beiden abwägen.

Der Mietmarkt ist in Manilva noch weniger entwickelt als in Estepona. Die Spitzenbelegung im Sommer ist stark, da die Strände gut sind und das Preis-Leistungs-Verhältnis den Familienmarkt anzieht. Außerhalb von Juli und August fällt die Belegung stärker ab als in Marbella oder im Zentrum von Estepona. Käufer, die ganzjährige Mieteinnahmen benötigen, um ihre Finanzierung zu decken, sollten dies berücksichtigen. Käufer, die die Immobilie selbst für einen Teil des Jahres nutzen und im Sommer vermieten, werden wahrscheinlich feststellen, dass sich die Zahlen rechnen.

Ist dies immer noch der richtige Moment?

Bei Neubauten haben die Käufer, die Ende 2025 und Anfang 2026 reserviert haben, leicht verdient. Sie zahlen jetzt einen fairen Preis für ein gutes Produkt in einer sich verbessernden Stadt, was völlig vernünftig ist, aber es ist nicht die Arbitrage, die ich im April beschrieben habe.

Bei Bestandsimmobilien gilt das Argument, das ich vor sechs Monaten vorgebracht habe, immer noch, und die Daten unterstützen es jetzt klarer als damals. Eine Spanne von 39 Prozent zwischen Manilva und Estepona bei Bestandswohnungen, wobei neue Produkte zwei Straßen weiter Estepona-Preise fordern, ist genau die Art von Spanne, die sich schließt. Sie wird sich nicht in einem Jahr schließen. Über fünf Jahre würde ich mich wundern, wenn sie sich nicht wesentlich verringern würde.

Die Risiken, die ich im April aufgeführt habe, sind nicht verschwunden. Manilvas Stadtzentrum ist weniger entwickelt als das von Estepona. Wenn die westliche Costa del Sol unterdurchschnittlich abschneidet, schneidet Manilva noch schlechter ab. Die Liquidität beim Weiterverkauf ist geringer, sodass ein schneller Ausstieg länger dauert. Und 170 neue Einheiten, die in drei Wochen ankommen, sind viel Angebot für einen Markt dieser Größe. Wenn mehrere dieser Projekte langsam verkauft werden, werden Entwickler Rabatte gewähren, und das wird den Bestandsmarkt kurzfristig mit sich reißen.

Ich ziehe es vor, das klar auszusprechen, anstatt herauszufinden, dass Sie die April-Version gelesen haben und auf Zahlen gekauft haben, die nicht mehr gültig sind.

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