Manilva en octobre 2026 : L'écart neuf fermé, l'écart revente ne l'a pas été

Mise à jour 6 octobre 2026. La version originale de cet article a été publiée en avril 2026 et soutenait que Manilva était Estepona il y a dix ans. Une partie de cela s'est confirmée. Les chiffres de prix ne l'ont pas fait, et je préfère les corriger publiquement plutôt que de laisser un chiffre erroné sur le site.

Qu'a-t-il changé entre avril et octobre 2026 ?

En résumé : les promoteurs sont arrivés plus vite que prévu, et ils ont tarifé au niveau d'Estepona dès le départ.

Le 6 octobre 2026, notre flux Inmobalia affiche 257 propriétés à vendre dans la municipalité de Manilva. Parmi celles-ci, 207 sont des unités neuves en développement. Le prix demandé médian pour un appartement neuf est de 5 665 euros par m2. À Estepona, avec 1 200 annonces dans le même flux, le chiffre équivalent est de 5 971 euros par m2. C'est une remise de 5 pour cent, pas les 30 à 40 pour cent que j'ai décrits en avril.

D'où est venu l'approvisionnement ? Notre propre page de nouveaux développements raconte l'histoire. Vesta Mare s'est lancée en octobre 2025. Kristina Views a suivi en août 2026. Puis, entre le 16 septembre et le 5 octobre 2026, sept autres projets sont apparus dans la zone Los Hidalgos : Moon 64 (49 unités), Altos de Manilva (16 unités à partir de 235 000 euros), Amphora Beach Residence III et IV, Blue Marine, Blue Wave (24 unités) et Blue View Heights. C'est approximativement 170 nouvelles unités en trois semaines, dans une municipalité de 18 000 habitants.

J'ai dit en avril que la fenêtre après l'arrivée du premier promoteur sérieux reste rarement ouverte plus de deux à trois ans. Elle est restée ouverte environ dix-huit mois.

Où persiste l'écart de prix

Revente. Les appartements de revente de Manilva demandent une médiane de 3 941 euros par m2. Les appartements de revente d'Estepona demandent 6 419. C'est un écart de 39 pour cent, et il est plus large que celui du neuf ne l'a jamais été.

Source : prix demandés du réseau Inmobalia, 6 octobre 2026. Manilva 257 annonces, Estepona 1 200. Prix demandés, pas prix de vente, et les médianes cachent une large dispersion. Traitez-les comme une tendance, pas une évaluation.

Deux choses ressortent. Premièrement, les penthouses neufs de Manilva demandent désormais plus par mètre carré que ceux d'Estepona. C'est Vesta Mare et Nubay qui tirent le chiffre vers le haut avec du produit en première ligne, et cela vous dit ce que les promoteurs pensent que le haut de ce marché paiera. Deuxièmement, le stock de revente est l'endroit où les anciens prix de Manilva vivent encore. Un appartement vieux de dix ans à Sabinillas ou près du port de Duquesa demande à peu près le même prix qu'en avril, tandis que le nouveau bâtiment deux rues plus loin demande environ 50 pour cent de plus.

Cet écart ne tiendra pas. La tarification du neuf entraîne la tarification de la revente à la hausse au fil du temps, car l'acheteur qui ne peut pas se permettre le nouveau projet examine l'ancien à côté et recalcule. J'ai vu cela se produire à Estepona entre 2017 et 2021. Le propriétaire en revente qui vend aujourd'hui à Manilva tarifie par rapport à l'ancien quartier, pas au nouveau.

Pourquoi tout le monde a continué à regarder vers l'est, et pourquoi cela prend fin

Je vends et achète des propriétés sur la Costa del Sol depuis 1999, et le schéma se répète. Un endroit est découvert, les prix grimpent, et une nouvelle vague d'acheteurs arrive convaincue qu'ils sont toujours en avance. Au moment où quelque chose fait la couverture d'un magazine immobilier, vous n'êtes pas en avance. Marbella a traversé cela au début des années 2000. Estepona l'a traversé entre 2017 et 2022. Manilva le traverse maintenant, du moins dans le segment du neuf.

Manilva se situe à la pointe sud-ouest de la Costa del Sol, où la côte s'incurve vers Gibraltar. Ce n'est pas raffiné. La promenade à Sabinillas compte plus de bars locaux que de salons à cocktails, et les supermarchés sont pleins de familles espagnoles les week-ends d'été plutôt que de l'ensemble international que vous trouvez à Puerto Banús. La ville s'est aussi développée longtemps sans que personne en dehors ne le remarque : le registre municipal est passé de 6 270 résidents en 2002 à 18 099 en janvier 2024, une augmentation de 25 pour cent au cours des dix dernières années seulement, selon l'office statistique espagnol INE.

L'infrastructure a aussi suivi tranquillement. La promenade en front de mer de Sabinillas a été reconstruite en trois phases avec un million d'euros du conseil provincial de Málaga, le dernier tronçon vers La Noria ayant été remis en avril 2024 et les travaux d'entretien se poursuivant jusqu'en 2026. Le Sentier littoral Senda Litoral commence ici et s'étend vers l'est jusqu'à Marbella. Manilva possède l'une des quatre plages pour chienset chaque septembre, la ville organise son festival des vendanges, avec foulage du raisin et procession. Nous avons couvert l'édition de cette année dans notre première semaine du résumé de septembre.

La route vers le centre d'Estepona prend environ vingt minutes sur l'A-7. Marbella se situe à quarante à quarante-cinq minutes en circulation normale, l'aéroport de Gibraltar à trente minutes, l'aéroport de Málaga à environ une heure et dix. Pour les acheteurs britanniques, scandinaves et du Benelux avec lesquels je travaille, qui ne font pas la navette quotidienne, ces distances n'ont jamais été un obstacle. C'était une réduction déguisée en géographie, et le marché du neuf a désormais tarifé cette réduction.

Ce que Vesta Mare s'est avéré signifier

Vesta Mare était le signal. Les sept lancements de Los Hidalgos qui ont suivi dans l'année étaient le marché qui la lisait.

Vesta Mare est le projet de première ligne du Grupo ABU à côté du Castillo de la Duquesa : 145 logements dans trois bâtiments sur un terrain de 18 737 m2, du T1 au T4, avec un investissement que le promoteur a évalué à plus de 80 millions d'euros lors de l'annonce du projet en décembre 2025. Grupo ABU a construit plus de 3 500 logements en 25 ans, principalement à Séville et Cadix, et c'est leur premier programme en front de mer sur la Costa del Sol. Sur nos annonces, les unités s'échelonnent de 435 000 à 1,36 million d'euros. Lors des terrassements, le site a révélé des vestiges romains, notamment des traces d'une fabrique de garum, et le projet comprend désormais un musée interprétatif pour les accueillir, ce qui est un détail très Manilva.

Les prix des terrains dans les zones établies rendaient les marges des promoteurs difficiles, et les promoteurs qui voulaient un prix compétitif ont été poussés vers l'ouest qu'ils l'aient prévu ou non. Ce que j'ai sous-estimé, c'est la rapidité avec laquelle les deuxième et troisième promoteurs suivraient, et qu'ils ne feraient pas baisser le premier. Ils l'ont égalé.

Le nouveau produit en front de plage est rare n'importe où sur la Costa del Sol maintenant. Quand il apparaît, il a tendance à conserver sa valeur lors des corrections d'une manière que la deuxième ligne ou la propriété adjacente au golf ne le fait pas. Les acheteurs qui ont traversé 2009 et 2010 avec moi savent que le front de mer en bon emplacement a perdu bien moins que tout le reste. Je maintiens complètement cette partie de l'article d'avril.

Qui achète à Manilva maintenant et qu'obtient-on ?

L'acheteur s'est divisé en deux : les acheteurs de neuf payant les prix d'Estepona pour une adresse Manilva, et les acheteurs de revente profitant toujours de l'ancienne réduction.

Historiquement, Manilva accueillait des acheteurs espagnols domestiques, des expatriés britanniques qui étaient sur la côte depuis des décennies et voulaient quelque chose de discret, et un petit nombre d'acheteurs belges et néerlandais qui trouvaient Marbella trop bruyante. Ce mélange est toujours là. Ce qui s'est ajouté au cours des deux dernières années est un acheteur international plus motivé financièrement avec 300 000 à 600 000 euros qui a examiné Estepona, calculé les chiffres, et est venu vers l'ouest.

La mise à jour honnête est que le neuf Manilva à 350 000 euros que j'ai utilisé comme exemple en avril est maintenant un neuf à 450 000 à 530 000 euros. Altos de Manilva commence toujours à 235 000 euros, mais c'est un produit de côteau, pas en front de mer. Si vous voulez la réduction Manilva en 2026, vous regardez la revente, et la revente signifie un stock plus ancien, plus de travail et un choix plus mince. Notre détail de ce qu'un neuf coûte réellement et l'article sur pourquoi l'achat sur plan est plus sûr qu'il n'y paraît s'appliquent tous les deux ici si vous pesez les deux options.

Le marché locatif est toujours moins développé qu'Estepona. L'occupation estivale de pointe est forte car les plages sont bonnes et la valeur attire le marché de la location familiale. En dehors de juillet et août, l'occupation chute plus fortement qu'à Marbella ou dans le centre d'Estepona. Les acheteurs qui ont besoin d'un revenu locatif à l'année pour couvrir le financement doivent en tenir compte. Les acheteurs utilisant la propriété eux-mêmes pendant une partie de l'année et louant en été trouveront probablement les chiffres fonctionnent.

Est-ce toujours le moment ?

Pour le neuf, l'argent facile a été gagné par les gens qui ont réservé fin 2025 et début 2026. Vous payez maintenant un prix juste pour un bon produit dans une ville qui s'améliore, ce qui est une chose parfaitement raisonnable à faire, mais ce n'est pas l'arbitrage que j'ai décrit en avril.

Pour la revente, l'argument que j'ai présenté il y a six mois s'applique toujours, et les données le soutiennent maintenant plus clairement qu'elles ne l'ont fait à l'époque. Un écart de 39 pour cent entre les appartements de revente Manilva et Estepona, avec un nouveau produit à deux rues demandant les prix d'Estepona, est le type d'écart qui se ferme. Il ne se fermera pas en un an. Sur cinq ans, je serais surpris s'il ne se réduisait pas substantiellement.

Les risques que j'ai énumérés en avril n'ont pas disparu. Le centre-ville de Manilva est moins développé que celui d'Estepona. Si la Costa del Sol occidentale sous-performe, Manilva sous-performe davantage. La liquidité de la revente est plus mince, donc une sortie rapide prend plus de temps. Et 170 nouvelles unités arrivant en trois semaines, c'est beaucoup d'offre pour un marché de cette taille. Si plusieurs de ces projets se vendent lentement, les promoteurs feront des réductions, et cela entraînera le marché de la revente avec lui à court terme.

Je préfère le dire clairement plutôt que de découvrir que vous avez lu la version d'avril et acheté sur des chiffres qui ne tiennent plus.

Questions fréquentes