een Spaanse hypotheek als niet-ingezetene in 2026

Spaanse banken lenen aan kopers die in het buitenland wonen, en aan de Costa del Sol zien zij er veel. Wat verandert voor een niet-ingezetene is hoeveel de bank leent, hoeveel papierwerk zij wil en hoe lang het duurt. Dit is hoe het in 2026 werkt.

De getallen

Kan een niet-ingezetene een hypotheek in Spanje krijgen?

Ja. De meeste Spaanse banken hebben een product voor niet-ingezetenen. Uw nationaliteit is minder belangrijk dan u zou denken. De bank kijkt naar waar uw inkomen wordt belast, hoe gemakkelijk dit te bewijzen is en in welke valuta het luidt.

Salarissen uitbetaald in euro's, ponden sterling, Zwitserse franken, dollars of de Noordse valuta's zijn routine. Als u zelfstandig bent of een bedrijf bezit, is het nog steeds routine, maar de bank wil twee jaar rekeningen en aangiften inzien. Inkomsten uit landen waar de administratie moeilijker te verifiëren is, vergen meer tijd, en de bank kan minder uitlenen of weigeren.

Hoeveel leent de bank uit?

De meeste banken lenen niet-ingezetenen 60% tot 70%. Sommige gaan lager voor inkomsten van buiten Europa en Noord-Amerika. Een Spaanse belastingplichtige kan tot 80% krijgen.

Het percentage is gebaseerd op het laagste van twee bedragen: de prijs waarover u bent overeengekomen en de eigen taxatie van de bank (de tasación), uitgevoerd door een erkend taxatiebedrijf. Stel: u bent het eens over 700.000 euro en de taxateur komt uit op 650.000. Bij 65% leent de bank 422.500 euro, niet 455.000. Het verschil komt uit uw eigen geld.

Er is een tweede limiet. De bank telt alle maandelijkse schuldbetalingen op, inclusief eventuele hypotheken of leningen in het buitenland, en wil dat het totaal ruwweg onder de 30% tot 35% van uw netto-inkomsten blijft. Huur die u van het Spaanse pand verwacht te ontvangen, telt niet mee.

Voeg vervolgens de aankoopkosten toe. In Andalusië draagt een doorverkoop 7% overdrachtsbelasting plus notaris, kadaster en advocaat, in totaal ongeveer 8,5%. Een nieuwbouw draagt 10% IVA plus 1,2% zegelrechten, in totaal ongeveer 12,7%. Onze post over aankoopkosten behandelt beide. De bank leent hier niets van.

Welke documenten vraagt de bank?

Verzamel deze voordat u aan het kijken begint. Zodra u een woning reserveert, gaat de klok lopen.

• Uw NIE. Onze NIE gids handleiding legt uit hoe u er een van buitenaf krijgt
• Paspoort
• De inkomstenbelastingaangiften van de laatste twee of drie jaar van uw thuisland
• De laatste drie tot zes loonstroken, of twee jaar rekeningen als u zelfstandig bent
• Zes maanden afschriften van de rekening waarop uw inkomsten worden gestort
• Een kredietrapport van thuis, bijvoorbeeld Experian of Equifax in het VK, of Schufa in Duitsland
• Bewijs van uw aanbetaling en waar het geld vandaan komt
• Gegevens van hypotheken of leningen die u al hebt
• Het reserveringsdocument of particuliere overeenkomst, zodra u die hebt

Banken willen meestal documenten die niet in het Spaans of Engels zijn, vertaald door een beëdigd vertaler. Sommige accepteren andere grote Europese talen. Vraag de bank ernaar voordat u voor vertalingen betaalt.

Hoe lang duurt het?

Zes tot acht weken van een volledige aanvraag tot een bindend aanbod is normaal. Ruwweg: een tot twee weken voor voorafgaande goedkeuring van uw documenten, een tot twee weken voor de taxatie, ongeveer twee weken voor de juridische beoordeling van het pand door de bank, vervolgens het formele aanbod.

Na het aanbod geeft de hypotheekwet van 2019 u tien dagen voordat u kunt tekenen. In die tijd bezoekt u een notaris, gratis, die de voorwaarden met u doorloopt en controleren dat u ze hebt begrepen.

Dit alles moet binnen de data van uw koopovereenkomst passen. Als u arras tekent met een opleverdatum 60 dagen in de toekomst en de bank heeft 70 nodig, bent u degene die in gebreke is, en onder de gebruikelijke arras-voorwaarden verliest u uw aanbetaling. Zorg dus voor voorafgaande goedkeuring voordat u een bod doet, en als u een hypotheek nodig hebt, vraag dan om een opleverdatum van minstens 90 dagen.

Wat kost een Spaanse hypotheek?

Sinds Ley 5/2019 betaalt de bank de notaris, het kadaster, de gestoría en de zegelrechten op de hypotheekdocumenten. U betaalt:

• De taxatie, meestal enkele honderden euro's
• Eventuele arrangementsvergoeding. Veel banken brengen deze nu niet meer in rekening
• Uw advocaat, als de hypotheek apart van de aankoop wordt gefactureerd
• Opstalverzekering, die de bank kan verlangen

De bank biedt vaak een lager tarief aan als u ook haar levensverzekering of andere producten neemt. Ze mag dit niet als voorwaarde voor de lening stellen, dus vergelijk het aanbod wel en niet met deze producten.

We citeren geen rentetariefen in dit bericht omdat deze maandelijks veranderen. Variabele leningen worden geprijsd op basis van de 12-maands Euribor. Vraag minstens twee banken om hun bindende aanbiedingsdocument, de FEIN. De wet verplicht elke bank dezelfde indeling te gebruiken, zodat u ze regel voor regel kunt vergelijken.

Als u de lening vervroegd afbetaalt, stelt de wet een plafond op de vergoeding. Bij een vast tarief bedraagt dit 2% van het afgeloste bedrag in de eerste tien jaar en 1,5% daarna. Bij een variabel tarief bedraagt dit 0,25% in de eerste drie jaar, of 0,15% in de eerste vijf jaar, afhankelijk van het contract, en niets daarna.

Off-plan kopen met een hypotheek

Bij een nieuwbouwproject betaalt u de fasebetaling uit uw eigen middelen terwijl het gebouw wordt opgetrokken, en elke betaling moet gedekt zijn door een bankgarantie of verzekering op uw naam. De hypotheek komt beschikbaar bij oplevering, wanneer het gebouw is voltooid en kan worden gewaardeerd. Onze off-plan bericht legt de garanties uit.

Moet een contante koper een kleine hypotheek nemen?

Enkele contante kopers nemen een kleine lening om een ander reden: om de controles van de bank te krijgen. Een bank die tegen een woning leent, laat een onafhankelijke waardering uitvoeren en laat haar juristen de titel en eventuele lasten controleren. Als een van beide een probleem ontdekt, zal de bank niet lenen, en u komt dit voor afwikkeling te weten in plaats van erna.

Het bezwaar daartegen is ook fair. Uw eigen jurist moet sowieso de juridische controle uitvoeren, en u kunt een waardering betalen zonder lening. Wat u niet apart kunt kopen, is een bank die nee zegt.

Als u dit doet, houd de lening klein en lees de voorwaarden voor vervroegde terugbetaling. Een hypotheek verandert uw belastingpositie niet. Als niet-ingezetene eigenaar betaalt u inkomstenbelasting op een veronderstelde huurwaarde, ongeacht of het huis met een hypotheek is bezwaard of niet.

Verandert een hypotheek mijn belastingen of verblijfstatus?

Nee. Het bezit van een huis in Spanje geeft u geen verblijfstatus, het Gouden Visum sloot in april 2025, en een hypotheek verandert daar niets aan. De belastingwoonplaats hangt af van de regel van 183 dagen en waar uw hoofdbelangen liggen. Onze verkiezingsbericht stelt uit wat wel en niet is veranderd voor eigenaren.

Eén detail: als u het huis verhuurt en in de EU of EER woont, kunt u de hypotheekrente van het huureeninkomen op uw Spaanse aangifte aftrekken. Inwoners van andere landen, met inbegrip van het Verenigd Koninkrijk sinds Brexit, kunnen dat niet.

Als u aan het begin bent, de aankoopgids en de aankooprocess bericht beslaat de volledige volgorde, en de hypotheek past erin.

Bronnen: Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (kostenverhouding, tienperiode, notariële akte, FEIN, plafonds voor vervroegde terugbetaling); Banco de España statistieken over nieuwe hypotheekuitleningen; gepubliceerde criteria voor buitenlandse leningen van Spaanse banken en hypotheekvergelij kingssites, oktober 2026; Santina Homes bericht over aankoopkosten in Andalusië.

Veelgestelde vragen