Uzyskanie kredytu hipotecznego w Hiszpanii jako osoby niebędące rezydentami w 2026 roku

Hiszpańskie banki pożyczają nabywcom mieszkającym za granicą, a na Costa del Sol widują ich wiele. To, co się zmienia dla nierezydenta, to ile bank pożyczy, ile dokumentów będzie chciał i jak długo to potrwa. Tak to działa w 2026 roku.

Liczby

Czy nierezydent może uzyskać hipotekę w Hiszpanii?

Tak. Większość hiszpańskich banków ma produkt dla nierezydentów. Twoja narodowość ma mniejsze znaczenie, niż mogłobyś sądzić. Na co bank zwraca uwagę, to gdzie są opodatkowane twoje dochody, jak łatwo to udowodnić i w której walucie są.

Pensje wypłacane w euro, funtach szterlingach, frankach szwajcarskich, dolarach lub walutach nordyjskich to rutyna. Jeśli pracujesz na własny rachunek lub posiadasz firmę, to nadal rutyna, ale bank będzie chciał dwa lata rachunków wraz z zeznaniami podatkowymi. Dochód z krajów, gdzie dokumentacja jest trudniejsza do zweryfikowania, zajmuje więcej czasu, a bank może pożyczyć mniej lub odmówić.

Ile bank pożyczy?

Większość banków udziela rezydentom pozaeuropejskim kredytu na 60-70% wartości. Niektóre oferują niższe procenty dla dochodów spoza Europy i Ameryki Północnej. Rezydent podatkowy Hiszpanii może uzyskać do 80%.

Procent dotyczy niższej z dwóch kwot: ceny, którą uzgodniłeś, i wyceny samego banku (tasación), wykonanej przez zatwierdzoną firmę wyceniającą. Załóżmy, że uzgadniasz 700 000 euro, a rzeczoznawca wycenia nieruchomość na 650 000 euro. Przy 65% bank udziela kredytu na 422 500 euro, a nie 455 000. Różnicę pokrywasz z własnych środków.

Istnieje drugi limit. Bank sumuje wszystkie twoje miesięczne płatności długu, w tym wszystkie hipoteki lub pożyczki w kraju pochodzenia, i chce, aby suma była poniżej około 30-35% twoich dochodów netto. Dochód z wynajmu nieruchomości w Hiszpanii się nie liczy.

Następnie dodaj koszty zakupu. W Andaluzji nieruchomość z drugiej ręki wiąże się z podatkiem przejścia na własność 7% plus notariusz, rejestr i adwokat, łącznie około 8,5%. Nowa inwestycja wiąże się z IVA 10% plus podatek od czynności cywilnoprawnych 1,2%, łącznie około 12,7%. Nasz koszt zakupu wpis przechodzi przez obydwa. Bank nie finansuje żadnej z tych kwot.

Jakie dokumenty wymaga bank?

Zbierz je zanim zaczniesz oglądać. Gdy tylko zarezerwujesz nieruchomość, czas zaczyna płynąć.

• Twój NIE. Nasz przewodnikiem po NIE wyjaśnia, jak go uzyskać z zagranicy
• Paszport
• Zeznania podatkowe z ostatnich dwóch lub trzech lat z kraju pochodzenia
• Ostatnie trzy do sześciu odcinków wynagrodzenia lub dwa lata zeznań, jeśli prowadzisz działalność na własny rachunek
• Wyciągi z rachunku, na który trafiają twoje dochody, za ostatnie sześć miesięcy
• Raport kredytowy z kraju pochodzenia, na przykład Experian lub Equifax w Wielkiej Brytanii, lub Schufa w Niemczech
• Potwierdzenie swojego wkładu i źródła pochodzenia środków
• Szczegóły wszelkich posiadanych hipotек lub pożyczek
• Dokument rezerwacji lub umowa prywatna, gdy już ją masz

Banki zwykle wymagają tłumaczenia dokumentów, które nie są w języku hiszpańskim ani angielskim, przez tłumacza przysięgłego. Niektóre akceptują inne główne języki europejskie. Zapytaj bank przed opłaceniem tłumaczeń.

Jak długo to trwa?

Od kompletnego wniosku do wiążącej oferty zwykle zajmuje sześć do ośmiu tygodni. Przybliżnie: jeden do dwóch tygodni na wstępną akceptację twoich dokumentów, jeden do dwóch tygodni na wycenę, około dwóch tygodni na sprawdzenie prawne nieruchomości przez bank, a następnie formalna oferta.

Po otrzymaniu oferty ustawa hipoteczna z 2019 roku daje ci dziesięć dni, zanim będziesz mógł podpisać. W tym czasie spotykasz się z notariuszem, bezpłatnie, który przejdzie z tobą warunki i sprawdzi, czy je rozumiesz.

Wszystko to musi zmieścić się w terminach zawartych w umowie kupna-sprzedaży. Jeśli podpiszesz arras z terminem ukończenia za 60 dni, a bank potrzebuje 70, to ty jesteś w złej sytuacji, a zgodnie ze zwykłymi warunkami arras tracisz swój wkład. Dlatego uzyskaj wstępną akceptację przed złożeniem oferty, a jeśli potrzebujesz hipoteki, poproś o termin ukończenia co najmniej 90 dni od teraz.

Ile kosztuje hipoteka w Hiszpanii?

Od Ley 5/2019 bank płaci za notariusza, rejestr gruntów, gestorię i podatek od czynności cywilnoprawnych na aktach hipoteki. Ty płacisz:

• Wycenę, zwykle kilkaset euro
• Ewentualną prowizję od zawarcia. Wiele banków już jej nie pobiera
• Twojego adwokata, jeśli hipoteka jest rozliczana oddzielnie od zakupu
• Ubezpieczenie budynku, które bank może wymagać

Bank często oferuje niższą stopę procentową, jeśli weźmiesz również jego ubezpieczenie na życie lub inne produkty. Nie może ustawiać ich jako warunku pożyczki, więc porównaj ofertę z nimi i bez nich.

Nie podajemy stóp procentowych w tym wpisie, ponieważ zmieniają się co miesiąc. Pożyczki zmienne są wyceniane na podstawie 12-miesięcznego Euriboru. Poproś co najmniej dwa banki o ich wiążący dokument oferty, FEIN. Prawo nakazuje każdemu bankowi używać tego samego formatu, abyś mógł porównać je punkt po punkcie.

Jeśli spłacisz pożyczkę wcześniej, prawo limituje opłatę. W przypadku stałej stopy to 2% spłaconej kwoty w ciągu pierwszych dziesięciu lat i 1,5% po tym. W przypadku zmiennej stopy to 0,25% w ciągu pierwszych trzech lat, lub 0,15% w ciągu pierwszych pięciu, w zależności od umowy, i nic po tym.

Zakup w trakcie budowy z hipoteką

W nowej inwestycji płacisz raty z własnych środków, gdy budynek się wznosi, i każda rata musi być pokryta gwarancją bankową lub ubezpieczeniem na twoje imię. Hipoteka pojawia się po ukończeniu, gdy budynek jest gotów i może być wyceniony. Nasz wpis dotyczący zakupu w trakcie budowy wyjaśnia gwarancje.

Czy nabywca gotówkowy powinien wziąć małą hipotekę?

Niektórzy nabywcy gotówkowi biorą małą pożyczkę z innego powodu: aby uzyskać kontrole bankowe. Bank udzielający kredytu na dom zleca niezależną wycenę i ma swoich prawników przejrzeć tytuł własności i wszelkie obciążenia. Jeśli któreś z nich stwierdzi problem, bank nie udzieli kredytu, a ty się dowiesz przed zamknięciem transakcji zamiast po.

Argument przeciwko temu jest też uzasadniony. Twoim prawnikiem powinna zajmować się weryfikacja prawna, a wycenę można zapłacić bez pożyczki. Tego, czego nie można kupić osobno, to odmowa banku.

Jeśli to zrobisz, utrzymaj pożyczkę na niskim poziomie i przeczytaj warunki spłaty przed terminem. Hipoteka nie zmienia Twojej pozycji podatkowej. Jako właściciel niebędący rezydent płacisz podatek dochodowy od imputowanej wartości wynajmu niezależnie od tego, czy dom jest zastawiony, czy nie.

Czy hipoteka zmienia moją sytuację podatkową lub rezydencką?

Nie. Posiadanie domu w Hiszpanii nie daje Ci rezydencji, Złota Wiza zamknęła się w kwietniu 2025 r., a hipoteka nic w tym nie zmienia. Rezydencja podatkowa zależy od zasady 183 dni i od tego, gdzie Twoje główne interesy się znajdują. Nasze post wyborczy zawiera informacje o tym, co się zmieniło, a co się nie zmieniło dla właścicieli.

Jeden szczegół: jeśli wynajmujesz dom i mieszkasz w UE lub EOG, możesz odliczyć odsetki od hipoteki od dochodu z wynajmu w swoim zeznaniu hiszpańskim. Rezydenci innych krajów, w tym Wielkiej Brytanii od brexitu, nie mogą.

Jeśli dopiero zaczynasz, przewodnik po kupnie i proces kupna po obejmują pełną sekwencję, a hipoteka wpisuje się w nią.

Źródła: Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (podział kosztów, okres dziesięciu dni, akt notarialny, FEIN, limity spłaty przed terminem); statystyki Banco de España dotyczące nowych udzielonych hipotecznych; opublikowane kryteria udzielania pożyczek dla nierezydentów przez banki hiszpańskie i witryny porównawcze hipoteczne, październik 2026 r.; artykuł Santina Homes o kosztach kupna w Andaluzji.

Najczęściej zadawane pytania