Wat het kost om een woning in Spanje te verkopen, en het breakevennummer dat niemand uitrekent

Het verkopen van een woning in Spanje kost ruwweg 12 tot 14 procent van de prijs bij een doorverkoop, of 16 tot 19 procent bij een nieuwbouw, wanneer makelaarscommissie, plusvalía municipal en inkomstenbelasting bij elkaar worden opgeteld bij wat je al hebt betaald om het te kopen. Bij deze markt's stabiele stijging van enkele procenten per jaar betekent dit vier tot zes jaar van prijsstijging voordat een verkoop quitte speelt, en onderhoudskosten duwen het werkelijke getal nog hoger.

Elke koopgids vertelt u wat het kost om in een Spaanse woning te stappen. Bijna niemand maakt de gedachte af: wat het kost om eruit te stappen, en wat die twee getallen samen betekenen voor hoe lang u van plan bent te bezitten. Die tweede berekening is naar onze mening het meest nuttige rekenkundige gegeven in Spaans onroerend goed, en het is degene waar de industrie het minst enthousiast over is om u uit te rekenen. Laten we het uitrekenen.

Wat verkopen werkelijk kost

Vier posten staan aan de uitgangskant. Makelaarsprovision, meestal het grootste bedrag. Plusvalía municipal, de lokale belasting op de stijging van de officiële waarde van uw grond gedurende uw periode van eigendom, die per gemeente en houdduur varieert. Inkomstenbelasting op uw winst, die voor niet-ingezetenen op een vast tarief van 19 procent ligt, met de gebruikelijke opmerking dat uw specifieke situatie professionele bevestiging verdient in plaats van een gegeneralisatie uit een blog. En, als u verkoopt als niet-ingezetene, een mechanisme dat iedereen de eerste keer verrast: de koper is verplicht 3 procent van de prijs in te houden en deze rechtstreeks aan de Spaanse belastingdienst namens u te betalen, als vooruitbetaling op uw inkomstenbelastingrekening. U stelt dit later goed, en als de inhouding groter is dan wat u verschuldigd bent, kunt u het verschil terugvorderen. Het is meer een kwestie van timing en administratie dan een kost, maar verkopers die niet weten dat het eraan komt, zien 3 procent van hun prijs op het slechtst mogelijke moment kort verdwijnen.

Een werkelijk troostrijke opmerking hoort hier: Spaanse belasting die op de verkoop is betaald, kan over het algemeen verrekend worden met uw belastingplicht in uw thuisland onder verdragen ter voorkoming van dubbele belasting. Het principe is dat u niet twee keer betaalt; u betaalt eerst in Spanje en uw thuisaangifte houdt daar rekening mee.

De retourreis: het getal dat niemand uitrekent

Zet nu in- en uitstap bij elkaar. Aankopen kost ruwweg 8,5 procent bij een doorverkoop of ongeveer 12,7 procent bij een nieuwbouw in Andalusië, zoals we in detail hebben beschreven in onze gids voor koopkosten. Verkopen kost een provisie plus de bovengenoemde belastingen. Reken alleen op basis van de prijs en de conclusie valt eruit: een Spaans vastgoed heeft ruwweg 12 tot 14 procent waardegroei nodig bij een doorverkoop, of 16 tot 19 procent bij een nieuwbouw, enkel om je geld terug te geven. Geen winst. Gelijkspel.

Bij de gestage eencijferige groei die wij beschouwen als het realistische uitzicht voor deze markt, leidt dat tot ongeveer vier tot zes jaar waardering voordat de eerste euro aan echte winst, en langer als u de vastgoedkosten meerekent die intussen oplopen: IBI, gemeenschapskosten, de jaarlijkse niet-inwonerenaangifte, onderhoud, inrichting. Verhuurinkomsten, waar u die hebt, werken in de tegengestelde richting en kunnen het beeld wezenlijk veranderen. Maar de hoofdstelling staat overeind, en het verdient gezegd te worden omdat zo weinig mensen in deze industrie het zullen: een Spaanse woning is een slecht instrument voor korte termijn en een volkomen redelijk instrument voor lange termijn.

Wat volgt daaruit

Drie eerlijk getrokken conclusies. Ten eerste: als uw realistische horizon onder de vier jaar ligt, koop dan voor het leven, niet als zaak, en rechtvaardigt u het op de manier waarop u elke grote levensinvestering zou rechtvaardigen, omdat de rekenkundige berekening het niet voor u doet. Daar is niets mis mee; de meeste beste huizen aan deze kust zijn op precies die manier gekocht. Ten tweede: als u koopt als belegging, maakt de retourfriction het inkoopbesluit enorm belangrijk: het juiste gebied en het juiste pand, goed gekocht, doen de waardering die u voorbij break-even brengt, wat het argument is dat wij hebben gemaakt in ons artikel over waarom deze markt geen zeepbel is. Schaars, goed gelegen aanbod in de Golden Mile of in Sotogrande Costa heeft historisch gezien deze lat met ruime marge gehaald; gemiddeld aanbod in gemiddelde locaties niet.

En ten derde: plan de uitgang bij de ingang. Ken uw totale inkoopkosten op de specifieke woning, ken de referentiewaarde die de belastingdienst ervoor aanhoudt, begrijp hoe uw kapitaalswinstvermogen en de 3 procent inhouding eruitzien, en bewaar elke aankoopaankoop, omdat gedocumenteerde kosten de belastbare winst verminderen wanneer u uiteindelijk verkoopt. Verkopers die bij de uitgang aankomen met een compleet dossier van de dag waarop zij kochten, hebben consistent de soepelste en goedkoopste verkopen.

Dit is allemaal niet bedoeld om iemand af te schrikken van Spaans onroerend goed; we verkopen het voor de kost en bezitten het zelf. Het is bedoeld om een vaag hopen, prijzen stijgen, te vervangen door een getal waar u omheen kunt plannen. Vier tot zes jaar naar par, waardering doet het werk daarna, en een markt waarvan de aanbodrekenkundige de geduldige eigenaar steunt. Koop met dat kader, of het een nieuwbouwproject of een klassieke doorverkoop is, en de uitgang zorgt voor zichzelf.

Vragen die mensen stellen