Wat het kost om een woning in Spanje te verkopen, en het breakevennummer dat niemand uitrekent

Het verkopen van een pand in Spanje kost ruwweg 13 tot 15 procent van de prijs bij een doorverkoop, of 17 tot 20 procent bij een nieuwbouw, zodra makelaarscommissie, plusvalía municipal en inkomstenbelasting op kapitaalwinsten worden opgeteld bij wat je al hebt betaald om het te kopen. Bij deze markt's gestage enkel-cijfertje waardering betekent dit vier tot zes jaar prijsstijging voordat een verkoop break-even bereikt, en onderhoudskosten duwen het werkelijke getal nog hoger.

Elke koopgids vertelt u wat het kost om in een Spaanse woning te stappen. Bijna niemand maakt de gedachte af: wat het kost om eruit te stappen, en wat die twee getallen samen betekenen voor hoe lang u van plan bent te bezitten. Die tweede berekening is naar onze mening het meest nuttige rekenkundige gegeven in Spaans onroerend goed, en het is degene waar de industrie het minst enthousiast over is om u uit te rekenen. Laten we het uitrekenen.

Wat verkopen werkelijk kost

Vier posten staan aan de uitgangskant. Makelaarsprovision, meestal het grootste bedrag. Plusvalía municipal, de lokale belasting op de stijging van de officiële waarde van uw grond gedurende uw periode van eigendom, die per gemeente en houdduur varieert. Inkomstenbelasting op uw winst, die voor niet-ingezetenen op een vast tarief van 19 procent ligt, met de gebruikelijke opmerking dat uw specifieke situatie professionele bevestiging verdient in plaats van een gegeneralisatie uit een blog. En, als u verkoopt als niet-ingezetene, een mechanisme dat iedereen de eerste keer verrast: de koper is verplicht 3 procent van de prijs in te houden en deze rechtstreeks aan de Spaanse belastingdienst namens u te betalen, als vooruitbetaling op uw inkomstenbelastingrekening. U stelt dit later goed, en als de inhouding groter is dan wat u verschuldigd bent, kunt u het verschil terugvorderen. Het is meer een kwestie van timing en administratie dan een kost, maar verkopers die niet weten dat het eraan komt, zien 3 procent van hun prijs op het slechtst mogelijke moment kort verdwijnen.

Een werkelijk troostrijke opmerking hoort hier: Spaanse belasting die op de verkoop is betaald, kan over het algemeen verrekend worden met uw belastingplicht in uw thuisland onder verdragen ter voorkoming van dubbele belasting. Het principe is dat u niet twee keer betaalt; u betaalt eerst in Spanje en uw thuisaangifte houdt daar rekening mee.

De retourreis: het getal dat niemand uitrekent

Zet nu aankoop en verkoop samen. De koopkosten bedragen ongeveer 9,5 procent bij een doorverkoop of ongeveer 13,7 procent bij een nieuwbouw in Andalusië, zoals wij in detail hebben uiteengezet in onze gids voor koopkosten. Verkopen kost een provisie plus de bovenstaande belastingen. Reken het op basis van de prijs alleen en de conclusie dringt zich op: een Spaanse woning heeft ongeveer 13 tot 15 procent waardering nodig bij een doorverkoop, of 17 tot 20 procent bij een nieuwbouw, alleen maar om uw geld terug te krijgen. Geen winst. Gelijkspel.

Bij de gestage eencijferige groei die wij beschouwen als het realistische uitzicht voor deze markt, leidt dat tot ongeveer vier tot zes jaar waardering voordat de eerste euro aan echte winst, en langer als u de vastgoedkosten meerekent die intussen oplopen: IBI, gemeenschapskosten, de jaarlijkse niet-inwonerenaangifte, onderhoud, inrichting. Verhuurinkomsten, waar u die hebt, werken in de tegengestelde richting en kunnen het beeld wezenlijk veranderen. Maar de hoofdstelling staat overeind, en het verdient gezegd te worden omdat zo weinig mensen in deze industrie het zullen: een Spaanse woning is een slecht instrument voor korte termijn en een volkomen redelijk instrument voor lange termijn.

Wat volgt daaruit

Drie eerlijk getrokken conclusies. Ten eerste: als uw realistische horizon onder de vier jaar ligt, koop dan voor het leven, niet als zaak, en rechtvaardigt u het op de manier waarop u elke grote levensinvestering zou rechtvaardigen, omdat de rekenkundige berekening het niet voor u doet. Daar is niets mis mee; de meeste beste huizen aan deze kust zijn op precies die manier gekocht. Ten tweede: als u koopt als belegging, maakt de retourfriction het inkoopbesluit enorm belangrijk: het juiste gebied en het juiste pand, goed gekocht, doen de waardering die u voorbij break-even brengt, wat het argument is dat wij hebben gemaakt in ons artikel over waarom deze markt geen zeepbel is. Schaars, goed gelegen aanbod in de Gouden Mijl of in Sotogrande Costa heeft historisch gezien deze lat met ruime marge gehaald; gemiddeld aanbod in gemiddelde locaties niet.

En ten derde: plan de uitgang bij de ingang. Ken uw totale inkoopkosten op de specifieke woning, ken de referentiewaarde die de belastingdienst ervoor aanhoudt, begrijp hoe uw kapitaalswinstvermogen en de 3 procent inhouding eruitzien, en bewaar elke aankoopaankoop, omdat gedocumenteerde kosten de belastbare winst verminderen wanneer u uiteindelijk verkoopt. Verkopers die bij de uitgang aankomen met een compleet dossier van de dag waarop zij kochten, hebben consistent de soepelste en goedkoopste verkopen.

Dit is allemaal niet bedoeld om iemand af te schrikken van Spaans onroerend goed; we verkopen het voor de kost en bezitten het zelf. Het is bedoeld om een vaag hopen, prijzen stijgen, te vervangen door een getal waar u omheen kunt plannen. Vier tot zes jaar naar par, waardering doet het werk daarna, en een markt waarvan de aanbodrekenkundige de geduldige eigenaar steunt. Koop met dat kader, of het een nieuwbouwproject of een klassieke doorverkoop is, en de uitgang zorgt voor zichzelf.

Vragen die mensen stellen

Hoeveel kost het om een eigendom in Spanje te verkopen?

Ruwweg 13 tot 15 procent van de prijs bij een doorverkoop, of 17 tot 20 procent bij een nieuwbouw, zodra makelaarsprovision, plusvalía municipal en inkomstenbelasting bovenop wat u al voor aankoop betaald hebt worden opgeteld.

Wat is de inhouding van 3 procent voor niet-ingezetene verkopers?

Wanneer een niet-ingezetene verkoopt, is de koper wettelijk verplicht 3 procent van de prijs in te houden en deze rechtstreeks aan de Spaanse belastingdienst te betalen als vooruitbetaling op uw winstbelastingrekening. U stelt het verschil later af.

Hoeveel inkomstenbelasting betalen niet-ingezetenen bij verkoop in Spanje?

Een vast tarief van 19 procent op de winst, hoewel uw specifieke positie met een professional moet worden bevestigd in plaats van als algemene regel te worden aangenomen.

Hoe lang voordat een onroerendgoedaankoop in Spanje quitte speelt?

Bij gestage eencijferige marktgroei, ruwweg vier tot zes jaar waardering voordat u zowel ingangs- als uitgangskosten hebt terugverdiend, en langer wanneer holdingkosten zoals IBI, gemeenschapskosten en onderhoud worden meegerekend.

Wordt ik dubbel belast op een Spaanse vastgoedverkoop?

Over het algemeen nee. Spaanse belasting betaald op de verkoop kan doorgaans worden verrekend met uw buitenlandse aangifte onder verdragen tegen dubbele belasting, dus u betaalt eerst in Spanje en uw thuisaangifte houdt daar rekening mee.

Wat is plusvalía municipal?

Een lokale Spaanse belasting op de stijging van de officiële waarde van uw land gedurende uw eigendomsjaren. Dit varieert per gemeente en hoe lang u het eigendom in eigendom had.