Vad det kostar att sälja en fastighet i Spanien, och det break-even-nummer som ingen räknar ut

Att sälja en fastighet i Spanien kostar ungefär 13 till 15 procent av priset på en återförsäljning, eller 17 till 20 procent på en nybyggnad, när mäklarprovisioner, plusvalía municipal och kapitalvinster läggs till vad du redan betalade för att köpa den. På denna marknads stadiga enprocents appreciering betyder det fyra till sex år av pricegrowth innan en försäljning breakeven, och holdingkostnader skjuter det verkliga numret ännu högre.

Varje köpguide berättar vad det kostar att köpa en spansk fastighet. Nästan ingen slutför tanken: vad det kostar att sälja, och vad de två siffrorna tillsammans innebär för hur länge du bör planera att äga den. Den andra kalkylen är, enligt vår mening, det enda mest användbara räknestycket inom spansk fastighet, och det är det som industrin är minst benägen att göra för dig. Låt oss räkna det.

Vad försäljning faktiskt kostar

Fyra poster finns på utgiftssidan. Mäklarprovisionen, vanligtvis den största. Plusvalía municipal, den lokala skatten på ökningen av din marks officiella värde under dina ägande år, som varierar per kommun och innehavsperiod. Kapitalvinstskatt på din vinst, som för icke-residenter löper på en fast 19 procent, med det vanliga förbehållet att din specifika situation förtjänar professionell bekräftelse snarare än en blogs generaliseringar. Och, om du säljer som icke-resident, en mekanism som förvånar alla första gången: köparen är skyldig att innehålla 3 procent av priset och betala det direkt till den spanska skattemyndigheten för din räkning, som en förskottsbetala mot din kapitalvinstskuld. Du förliknar dig efteråt, och om innehållningen överstiger vad du är skyldig, återkräver du skillnaden. Det är en tids- och pappersarbetsfråga mer än en kostnad, men säljare som inte vet att det kommer tappar 3 procent av sitt pris tillfälligt vid värsta möjliga tillfälle.

En verkligt tröstande notering hör hemma här: spansk skatt som betalas på försäljningen är generellt krediterad mot ditt hemlands skatteskuld enligt dubbelbeskattningsavtal. Principen är att du inte betalar två gånger; du betalar i Spanien först och din hemländska återvändning räknar för det.

Rundresan: det nummer som ingen räknar ut

Sätt nu in- och utgångskostnader tillsammans. Köpkostnader ligger på ungefär 9,5 procent för en omförsäljning eller cirka 13,7 procent för ett nybygge i Andalusien, som vi detaljerade i vår guide till köpkostnader. Försäljning kostar en provision plus skatterna ovan. Gör aritmetiken på bara priset och slutsatsen faller ut: en spansk fastighet behöver ungefär 13 till 15 procents värdeökning på en omförsäljning, eller 17 till 20 procent på ett nybygge, bara för att ge dig pengarna tillbaka. Inte vinst. Par.

Vid den stadiga ensiffrig tillväxt vi anser är den realistiska utsikten för denna marknad, det är ungefär fyra till sex år av värdeökning innan den första euron i verklig vinst, och längre när du räknar in de innehavskostnader som tillkommer under tiden: IBI, samfällighetsavgifter, den årliga icke-resident-deklarationen, underhåll, inredning. Hyresintäkter, där du har dem, trycker åt andra hållet och kan väsentligt förändra bilden. Men huvudsatsen står, och det är värt att säga klart för det är så få människor i denna industri som kommer att göra det: en spansk fastighet är ett dåligt instrument för kort horisont och ett helt rimligt för lång horisont.

Vad följer av det

Tre slutsatser, ärligt framtagna. För det första, om din realistiska horisont är under fyra år, köp som en livsstil, inte som en affär, och motivera det på det sätt du skulle motivera något stort livsköp, för aritmetiken kommer inte att göra det för dig. Det är inget dåligt med det; de flesta av de bästa hemmen på denna kust köptes på exakt det sättet. För det andra, om du köper som en investering, gör avrundningsfraktionen ingångsbeslutet väldigt viktigt: rätt område och rätt fastighet, köpt väl, gör apprecieringen som bär dig förbi break-even, vilket är argumentet vi gjorde i vår artikel om varför denna marknad inte är en bubbla. Sällsynt, väl beläget lager på Golden Mile eller i Sotogrande Costa har historiskt sett klarat det strecket med utrymme till övers; genomsnittligt lager på genomsnittliga platser har inte.

Och för det tredje, planera utgången vid ingången. Vet din totala ingångskostnad på den specifika fastigheten, känn referensvärdet som skattemyndigheten innehar för den, förstå vad din kapitalvinstposition och 3 procents innehållningen kommer att se ut, och behåll varje förvärvsfaktura, för dokumenterade kostnader minskar den skattepliktiga vinsten när du så småningom säljer. Säljare som kommer till utgången med en komplett fil från dagen de köpte har konsekvent de mest smidiga och billigaste försäljningarna.

Ingenting av detta är menat att svalna någon på spansk fastighet; vi säljer det för ett levebröd och äger det själva. Det är menat att ersätta ett vagt hopp, priserna går upp, med ett nummer du kan planera omkring. Fyra till sex år till par, appreciering gör jobbet efter det, och en marknad vars försörjningsräkning stöder den tålmodiga ägaren. Köp med den ramen, oavsett om det är ett nybygge eller en klassisk omförsäljning, och utgången tar hand om sig själv.

Frågor som människor ställer

Hur mycket kostar det att sälja en fastighet i Spanien?

Ungefär 13 till 15 procent av priset vid en återförsäljning, eller 17 till 20 procent på en nybyggnation, när mäklararvode, plusvalía municipal och kapitalvinstskatt adderas ovanpå vad du redan betalade för att köpa den.

Vad är innehållningen på 3 procent för icke-bosatta säljare?

När en icke-bosatt säljer är köparen juridiskt skyldig att innehålla 3 procent av priset och betala det direkt till den spanska skattemyndigheten som en förskott mot din kapitalvinstberäkning. Du stämmer av skillnaden efteråt.

Hur mycket kapitalvinstskatt betalar icke-bosatta när de säljer i Spanien?

En fast 19 procent på vinsten, även om din specifika situation bör bekräftas med en professionell snarare än tas som en golvnorm.

Hur lång tid innan ett fastighetsköp i Spanien går jämt upp?

Med konstant ensidig marknadstillväxt tar det ungefär fyra till sex år innan du återhämtar både köp- och försäljningskostnader, och längre när du räknar in årliga kostnader som IBI, samfällighetsavgifter och underhåll.

Kommer jag att beskattas två gånger vid försäljning av en spansk fastighet?

I allmänhet nej. Spansk skatt vid försäljningen är vanligtvis avdragsgill mot din hemlands skatteskuld enligt skatteavtal mot dubbelbeskattning, så du betalar skatt i Spanien först och din hemlandsdeklaration räknar med det.

Vad är plusvalía municipal?

En lokal spansk skatt på ökningen av din marks officiella värde under dina ägande år. Den varierar beroende på kommun och hur lång tid du ägde fastigheten.