Krakers, een onbetaalde hypotheek en een erfenis: hoe we een huis in Cancelada hebben opgelost

Als u een eigendom in Spanje erft, erft u alles wat erbij hoort: de hypotheek, de belastingrekeningen en wie daar ook woont. Via Santina Property Solutions hebben we een eigenaar in Frankrijk geholpen die een townhouse in Cancelada, Esteponaerfde, met alle drie problemen tegelijk. Dit is hoe de situatie eruitzag, waarom de voor de hand liggende routes niet zouden hebben gewerkt, en hoe iedereen die erbij betrokken was er beter uit is gekomen in ongeveer zes maanden.

De zaak in het kort

• Eigendom: een townhouse in Cancelada, Estepona
• Eigenaar: wonend in Frankrijk, erfde het huis van hun vader
• Wat erbij hoorde: een hypotheek die jarenlang niet betaald was, achterstanden in belastingen, een huurder die tien jaar geen huur had betaald, en tussen de 5 en 12 personen die kamers van hem huurden zonder medeweten van de eigenaar
• Betrokkenen: de eigenaar, de bank, de huurder, de personen in de kamers en verschillende advocaten, met Santina Property Solutions als coördinator van iedereen
• Hoe het afliep: iedereen vertrok in onderling akkoord, Santina Homes verkocht het huis, en zowel de bank als de eigenaar kregen geld terug, allemaal binnen ongeveer zes maanden (november 2025 tot april 2026)

Wat de eigenaar erfde

Toen hun vader stierf, woonde de eigenaar in Frankrijk. Ze erfden een townhouse in Cancelada, en daarmee een reeks problemen die jaren stilletjes waren groeid.

Een hypotheek die niemand had betaald

De hypotheek van de vader was zeer lange tijd niet betaald. In Spanje neemt een erfgenaam die een erfenis aanvaardt de schulden ervan op zich, en de hypotheek blijft geregistreerd tegen het huis wie het ook bezit. Zonder tussenkomst is de volgende stap van de bank inbeslagname: een teuastelling (ejecución hipotecaria) die eindigt met het huis op het officiële BOE-onroerendgoedveilingportaal.

Belastingrekeningen die al liepen

Erfbelasting in Spanje moet binnen zes maanden na overlijden worden ingediend, evenals de gemeentelijke plusvalía, de belasting van het gemeentehuis op de stijging van de grondwaarde. Mis je die termijnen en er worden boetes opgelegd vanaf 1% plus 1% voor elke volledige maand, bereikend 15% plus rente na een jaar (Algemene Belastingwet, artikel 27). Daar bovenop blijft onbetaalde IBI (de jaarlijkse gemeentelijke belasting op het pand) aan het huis zelf verbonden. De eigenaar was dus bijna vanaf de dag van erfenis in achterstand bij de belastingdienst.

Een huurder die was gestopt met betalen

Een bejaarde man had het huis jaren eerder van de vader gehuurd en woonde er nog steeds. Hij had tien jaar geen huur betaald. In Spanje noemen mensen dit een inquiokupa: iemand die met een correct huurcontract binnenkwam, stopte met betalen en bleef. Wanneer een verhuurder overlijdt, gaat de huurovereenkomst door en wordt de erfgenaam de nieuwe verhuurder. De eigenaar had in feite de huurder samen met het huis geërfd.

Okupas in de extra kamers

De huurder verhuurde kamers aan tussen 5 en 12 personen tegelijk. Spaanse huurwetgeving bepaalt dat een huurder alleen mag onderverhuuren met schriftelijke toestemming van de verhuurder, en onderverhuuring zonder toestemming is grond voor beëindiging van de huurovereenkomst (Wet op stedelijke huren, artikelen 8 en 27). De mensen in die kamers hadden helemaal geen overeenkomst met de eigenaar. De meeste mensen zouden ze krakers noemen, of okupas, hoewel hun rechtspositie juridisch anders was dan iemand die een leeg huis binnendringt.

Waarom de voor de hand liggende routes niet zouden hebben gewerkt

Elk van deze problemen heeft een standaard juridisch antwoord. Het probleem was dat er vier waren, in elkaar verstrengeld, en ze één voor één aanpakken zou jaren aan kosten betekend hebben met een slecht resultaat aan het einde.

Naar de rechter gaan tegen de huurder

Een uitzetting wegens huurachterstand (desahucio por falta de pago) is de normale weg. Maar huurvorderingen in Spanje verjaren na vijf jaar (Burgerlijk Wetboek, artikel 1966), dus van de tien jaar schuld konden slechts de laatste vijf jaar worden opgeëist. En een bejaarde man zonder inkomsten zou dat vonnis nooit betalen.

Het zou ook traag zijn geweest. Wanneer de persoon die in een woning woont mogelijk kwetsbaar is, moet het hof maatschappelijk werk inschakelen voordat een uitzetting doorgaat, en sinds 2020 heeft Spanje herhaaldelijk uitzettingen van kwetsbare huishoudens via nooddecreten opgeschort. De mensen in de kamers zouden afzonderlijke procedures nodig hebben gehad.

Een desokupa bedrijf in de hand nemen

Veel mensen's eerste gedachte, wanneer ze het woord horen okupa, is om een van de particuliere "desokupa" bedrijven in te schakelen. We begrijpen waarom. Maar deze bedrijven hebben geen wettelijke bevoegdheid om iemand te verwijderen. En sinds april 2025 is Spanje's sneltrackprocedure voor kraken gericht op personen die in een pand inbreken, wat een ander situation is dan een huurder die mensen binnenliet. Hier was er een bejaarde man die jaren in het huis had gewoond en een groep mensen die kamers van hem huurde. Druk zou nooit het juiste middel zijn geweest, en het had gemakkelijk de situatie voor de eigenaar erger kunnen maken.

Het door de bank laten terugnemen

Als de bank zou hebben uitgesloten, zou het huis bezet naar veiling gaan. Bezette panden krijgen weinig bieders en lage aanbiedingen. Als niemand op een huis biedt dat niet het hoofdverblijf van de eigenaar is, kan de bank het houden voor 50% van de waardering (Burgerlijk Procesrecht, artikel 671). Eventuele resterende schuld na afbetaling van de bank blijft bij de erfgenaam.

Het verkopen zoals het was

Je kunt een bezet, gefinancierd huis met een niet-betalende huurder verkopen. De enige kopers zijn investeerders die jaren juridisch werk en risico inkalculeren. Nadat de bank op die prijs was betaald, zou er weinig of niets voor de eigenaar over zijn geweest.

Wat Santina Property Solutions deed

Santina Property Solutions is het onderdeel van onze familieonderneming dat zich bezighoudt met panden die niet simpelweg kunnen worden genoteerd en verkocht: hypotheekschulden, bezetting, geblokkeerde erfenissen en vermiste erfgenamen. Deze zaak had drie van die vier. We namen de zaak aan en werden het enige contactpunt voor iedereen: de eigenaar in Frankrijk, de bank, de huurder en de mensen die in de kamers woonden. Dat klinkt eenvoudig, maar in een zaak als deze is het het meeste van het werk. Iedereen heeft zijn eigen advocaat en zijn eigen redenen om te wachten, en niets beweegt terwijl elk side op de ander wacht.

Met de eigenaar. We werkten met hen in Frankrijk gedurende het gehele proces. Voor een erfgenaam in het buitenland kunnen al het erfenisspapierwerk, de belastingaangiften en de verkoop allemaal via volmacht worden ondertekend, ofwel bij een Spaans consulaat ofwel voor een plaatselijke notaris met apostille.

Met de bank. De bank was jaren niet betaald en had de zaak min of meer afgeschreven. Wat we hun voorstelden was simpele wiskunde: het verkopen van een leeg huis op de open markt zou veel meer opbrengen dan het veilen van een bezet huis.

Met de huurder en de mensen in de kamers. We gingen zitten en spraken met hen. De huurder en de bewoners bereikten elk een geldelijke overeenkomst om te vertrekken. Overeenkomsten zoals deze worden schriftelijk vastgelegd, en het geld wordt normaal gesproken betaald wanneer de sleutels worden teruggegeven, zodat niemand op iemands woord hoeft te vertrouwen. Iedereen vertrok met geld op zak, zonder gerechtsbevel of iemand eruit te gooien.

Met de advocaten. Verschillende advocaten waren betrokken, en van de dag dat we de zaak aannaanmen tot de voltooide verkoop duurde ongeveer zes maanden, november 2025 tot april 2026. Vergelijk dat met de jaren die elk van de hierboven genoemde gerechtelijke routes zou hebben gekost. Onze taak was om alle overeenkomsten op elkaar af te stemmen, omdat elk ervan van de anderen afhing. Een koper zal niet doorgang geven zolang het huis bewoond is, en niemand vertrekt totdat zij weten dat het geld echt beschikbaar is.

Hoe de verkoop verliep

Zodra het huis leeg was, zette Santina Homes het op de markt als elk ander doorverkoop in Estepona. Uiteindelijk was de koper een lid van de Santina-familie. Bij de notaris werd de bank uitbetaald uit de verkoopprijs en werd de hypotheek geannuleerd, zodat de koper het huis vrij van schulden ontving. Wat overbleef ging naar de eigenaar.

Één detail dat belangrijk is om te weten als je van buitenland verkoopt: omdat de eigenaar buiten Spanje woont, moet de koper 3% van de prijs inhouden en dit namens de verkoper aan de Spaanse belastingdienst betalen (formulier 211). Het telt mee naar de inkomstenbelasting op vermogensaangroei van de verkoper. Voor een geërfd huis wordt die winst berekend vanaf de waarde die in de erfenis is aangegeven, niet van wat vader oorspronkelijk heeft betaald.

Hoe het afliep

• De bank kreeg geld terug op een lening die zij dacht verloren te hebben.
• De eigenaar, die niets had geërfd dan schulden en problemen, ontving geld uit de verkoop.
• De huurder en de mensen in de kamers vertrokken in onderling overleg, met geld om opnieuw te beginnen, en niemand werd gedwongen te vertrekken.
• Het huis is weer in gebruik, volledig gerenoveerd, met Santina Property Solutions die het werk beheert.

Dit is waar Santina Property Solutions voor is: het behoud of herstel van de waarde van een eigendom zodra het onderliggende probleem is opgelost.

Als je een huis met problemen in Spanje hebt geërfd

1. Zoek uit wat je erft voordat je accepteert. A nota simple van het Kadaster toont elke hypotheek en lasten op het eigendom. Vraag de bank om het openstaande saldo en de gemeente voor onbetaalde IBI.
2. Bedenk goed hoe je accepteert. Accepteren a beneficio de inventario betekent dat je nooit meer schuldig kunt zijn dan de erfenis waard is (Burgerlijk Wetboek, artikel 1023). Je kunt de erfenis ook volledig afslaan.
3. Let op de termijnen van zes maanden. Erfbelasting en plusvalía tellen beiden vanaf de overlijdensdatum. Erfbelasting kan met zes maanden worden verlengd als u binnen de eerste vijf aanvraagt; plusvalía kan tot een jaar worden verlengd als u binnen de eerste zes aanvraagt.
4. Lees het huurcontract. Wanneer het is ondertekend bepaalt welke huurwet van toepassing is en hoeveel bescherming de huurder heeft.
5. Spreek met de bank voordat een veilingdatum is gesteld. Zodra een executie op veiling staat, is er veel minder ruimte om iets af te spreken.
6. Je hoeft niet in Spanje te zijn. Het meeste kan worden gedaan via een volmacht.

Een huis geërfd waar je niet mee vooruit kunt?

Hebt u een eigendom aan de Costa del Sol geërfd met schulden, een huurder die niet betaalt of mensen die er wonen zonder recht van woning, neem dan contact op met Santina Property Solutions. Het eerste gesprek is gratis en vertrouwelijk, en u bent niet gebonden.

Gerelateerde artikelen: Wat het kost om een eigendom in Spanje te verkopen en In Spanje is de notaris een getuige, niet uw beschermer.

Veelgestelde vragen

Erf ik de schulden van een eigendom in Spanje?

Ja. Het aanvaarden van een erfenis betekent het aanvaarden van haar schulden, inclusief een onbetaalde hypotheek en belastingen. Als u aanvaardt a beneficio de inventario, kunt u nooit meer schuldig zijn dan de erfenis waard is, en u kunt de erfenis ook geheel weigeren. Besluit hierover voordat u de aanvaardings­akte ondertekent.

Wat is het verschil tussen een okupa en een inquiokupa?

An okupa is een kraker: iemand die in een eigendom woont zonder daar recht op te hebben, vaak nadat hij is binnengekomen terwijl het leeg was. Een inquiokupa is een huurder die is ingetrokken met een rechtsgeldige huurovereenkomst, is gestopt met huurbetalingen en is gebleven. Juridisch gezien is een inquiokupa nog steeds een huurder, dus is de route een ontruiming wegens wanbetaling, niet de procedures die voor krakers worden gebruikt. Deze zaak had beide.

Eindigt een huurovereenkomst wanneer de verhuurder in Spanje sterft?

Nee. De erfgenaam wordt de nieuwe verhuurder onder hetzelfde contract. Als de huurder niet meer betaalt of zonder toestemming onderverhuurt, heeft de erfgenaam dezelfde gronden om de huurovereenkomst te beëindigen als de oorspronkelijke verhuurder.

Hoeveel onbetaalde huur kan ik in Spanje vorderen?

Huurvorderingen vervallen na vijf jaar volgens artikel 1966 van het Burgerlijk Wetboek. Alles ouder dan dat kan in het algemeen niet worden teruggevormd, hoe lang de huurder ook niet heeft betaald.

Moet ik een desokupa bedrijf gebruiken om krakers te verwijderen?

Deze bedrijven hebben geen juridische macht om iemand te verwijderen, en het gebruik van druk kan tegen de eigenaar uitpakken. De duurzame routes zijn de rechtbanken of een schriftelijke overeenkomst met de bewoners. In onze ervaring is een overeenkomst meestal sneller, goedkoper en vriendelijker voor iedereen die erbij betrokken is.

Kan ik een geërfde eigendom in Spanje verkopen als iemand daar in woont?

Dat kunt u wel, maar de koper zal investeerders zijn die de prijs korting geven vanwege de tijd en kosten om het huis terug te krijgen. Het bezettingsprobleem eerst oplossen, bij voorkeur met onderling akkoord, brengt de prijs terug naar marktwaarde.

Wat gebeurt er als de hypotheek op een geërfd huis niet is betaald?

De bank kan het in beslag nemen en naar veiling sturen. Als de veiling de schuld niet dekt, blijft het restant bij de erfgenaam. Het tot stand brengen van een verkoop met de bank voor de veiling levert meestal meer op voor beide partijen. U kunt meer lezen over onze hulp bij hypotheekproblemen en veilingen.