Köpa Fastighet

Att köpa en andrahandsbostad på Costa del Sol tar ungefär tre månader från reservation till dagen den är registrerad i ditt namn, och kostar cirka 8,5% ovanpå priset (cirka 12,7% för en nybyggnad). Den här guiden täcker allt: hur du söker, vad du kommer att betala, de tio stegen i ordning, och vad det kostar att äga den efteråt.

En mäklare kan visa dig allt som är till salu

Värt att veta innan du börjar, för det sparar mycket tid.

Här på kusten samlar byråer sina annonser. En villa som är listad hos en byrå kan säljas av en annan, och de två delar säljarens provision. Så det finns ingen anledning att registrera dig hos varje byrå i stan och upprepa din önelista sex gånger.

Det vi kan visa dig kommer från fyra ställen:

• MLS-nätverk. Vi är medlemmar av de nätverk för multipel listning där mäklarkontor längs kusten delar sina annonser.
• Partneragenturer. De andra mäklarkontor vi arbetar med längs kusten.
• Fastighetsportaler. Allt som är listat på internationella och nationella portaler.
• Ej annonserade fastigheter. Från ägare som föredrar att sälja diskret istället för att annonsera.

Tillsammans är det allt som är till salu på kusten, plus några hem som aldrig dyker upp online. Vår egen webbplats visar mycket mindre än det med avsikt: vi publicerar bara vad vi har checkat själva. Fråga oss om något annat.

Som köpare betalar du aldrig något till oss. Säljaren betalar provisionen, varje gång, även när hemmet du köper är listat hos en annan byrå.

Så här ser det ut dag för dag:

• Du berättar för oss din budget, måste-ha:n och deal breakers.
• Hittat en annons själv, på en portal eller en annan mäklares webbplats? Skicka länken till oss. Vi kan visa den för dig.
• Vi kommer tillbaka med ett urval av bostäder som är värda din tid och går igenom det tillsammans med dig.
• Vi planerar visningarna, grupperade så att du ser dem på så få dagar som möjligt.

Vi har gjort detta i Estepona sedan 1999, för mer än 400 familjer från över 30 länder.

Vad det kostar att köpa

Priset på annonsen är inte vad du betalar. Räkna med ungefär 8,5% ovanpå för en andrahandsbostad och cirka 12,7% för en nybyggnad. Skillnaden är skatten.

Några saker som de flesta guider utelämnar:

• Din budget är inte ditt sökpris. Med €500 000 att spendera totalt letar du efter andrahandsbostäder upp till cirka €461 000, eller nybyggnader upp till cirka €444 000. Gör den beräkningen före första visningen.
• Skatt kan debiteras på mer än vad du betalade. Sedan 2022 beräknas överlåtelseskatten på det högre värdet: ditt pris eller skattemyndigheternas eget referensvärde för fastigheten (valor de referencia). Om du förhandlar ett bra erbjudande kan skatten fortfarande beräknas på det högre beloppet. Fråga din jurist att kontrollera det innan du förbinder dig.
• Tidpunkten är olika. Vid köp av begagnad fastighet betalas allt vid sluttidig överlåtelse. Vid köp enligt plan betalas momsen i etapper tillsammans med varje betalning till byggherren.
• Under 35? Köpare under 35 som köper ett blygsamt första hem kan kvalificera sig för reducerad överlåtelseskatt på 3,5%, inom värde- och inkomstgränser.
• Med en bolån, betalar banken nu det mesta av kostnaderna för boleåneuppsättningen. Du betalar vanligtvis för bankens värdering av fastigheten.

Vi går närmare in på detta i vad det verkligen kostar att köpa i Andalusien. Eller ange ett pris nedan och se siffrorna själv.

Steg 1, Kom och se området först

Du kan göra mycket research online, men kusten förändras var femte kilometer. Estepona gamla stad, en golfbygd i Benahavís och stranden i Casares känns som helt olika platser att bo på. Tillbringa några dagar här innan du tittar på specifika bostäder. Kör runt i områdena på morgonen och på kvällen, och gör den mataffärsrunda som du faktiskt skulle göra. Vår områdesguider täcker varje närområde, och Hitta Mitt Område ger dig ett urval på ett par minuter.

Steg 2, Bestäm hur du kommer att äga den

Steget som de flesta hoppar över, och det dyraste att få fel. Eget namn, gemensamt namn eller ett företag: valet påverkar din inkomstskatt, din förmögenhetsskatt och, år senare, vad dina arvingar betalar. Att byta namn på ett spanskt lagfart senare räknas vanligtvis som en ny försäljning och beskattas igen. Få korrekt rådgivning om detta innan du börjar titta på bostäder.

Steg 3, Ordna ekonomin innan visning

Om du behöver ett bolån, få bankens svar innan visningarna, inte efter att du har förälskat dig i ett hus. Som en ungefärlig vägledning för icke-invånare:

• Banker lånar vanligtvis 60 till 70% av värdet till icke-invånare, upp till 80% för invånare.
• Lånetiden löper upp till 25 eller 30 år, vanligtvis avslutat innan du fyller 70 eller 75.
• Förvänta dig att visa två års deklarationer, senaste lönebesked och dina befintliga skulder.
• Jämför fasta och rörliga erbjudanden från flera banker. En mäklare kan fråga flera på en gång. Vi arbetar med Mortgage Direct och är glada att presentera dig.

Steg 4, Välj en agent

Träffa ett par agenter, och stanna kvar hos den som ställer de bästa frågorna om hur du vill leva. Ge dem hela bilden: budget, måsten, avtal som inte går, tidplan. Eftersom en agent kan söka allt, ger arbetet med flera mäklarkontor oftast samma bostäder tre gånger, från personer som var och en vet lite mindre om vad du vill ha.

Var försiktig med en agent som pushar en särskild annons hårt, eller ett pris långt under allt omkring. En billig fastighet är ofta billig av ett juridiskt skäl, som en tillbyggnad som aldrig licensierades eller obetalda samfällighetsavgifter.

Steg 5, Skaffa ditt NIE och ett spanskt bankkonto

Ditt NIE (número de identificación de extranjero) är utländingars skattenummer. Du behöver det för att underteckna köpebrevet, öppna ett bankkonto och ansluta verktyg. Det finns tre sätt att få ett:

• På en spansk konsulat i ditt hemland.
• I Spanien, efter avtalad tid på en Nationalpolisens utländingkontor.
• Genom en spansk advokat med fullmakt, det enklaste alternativet om du bor utomlands.

Den officiella avgiften är €9,84 år 2026, plus advokatens avgift om du använder en. Mer information i vårt NIE-guide.

För bankkontot erbjuder alla stora spanska banker konton för icke-invånare. De kommer att fråga efter ditt NIE, pass, adressbevis och inkomstbevis, på grund av regler mot penningtvätt. Konton för icke-invånare brukar ha en årlig avgift, så fråga innan du öppnar ett. Ha allt detta klart innan du flyger och senare går allt snabbare.

Steg 6, Reservera fastigheten

När du hittar rätt, undertecknar du en reservation och betalar en depositum, vanligtvis €6 000 till €10 000. Fastigheten tas från marknaden i två till fyra veckor medan din advokat kontrollerar den.

Beroende på affären hålls depositum antingen av mäklarkontoret eller av en jurist. Två saker att insistera på. Vet skriftligt vem som håller den och när den kommer tillbaka, innan du betalar. Och reservationen säger “förutsatt due diligence”, så du får den tillbaka i sin helhet om kontrollen upptäcker ett problem. Om du helt enkelt ändrar dig förlorar du den.

Reservationsformulär skrivs av säljsidan. Din advokat bör läsa det innan du undertecknar. De flesta av våra köpare använder Pérez de Vargas, advokatbyrån vi har arbetat med på nästan alla våra försäljningar. Du är fri att välja någon oberoende advokat, så länge de arbetar för dig. Använd aldrig utvecklarens eller säljarens advokat.

Steg 7, Låt din advokat kontrollera den

Detta tar tre till fyra veckor, för varje svar kommer från en annan byrå. Din advokat bör kontrollera:

• Nota simple från lantmäteriet: vem som äger det, och eventuell inteckning eller belastning på det.
• IBI-kvitton: den lokala fastighetsskatten är betald enligt schema.
• Samfällighetsbevis: inga obetalda samfällighetsavgifter. Om det finns några överförs de till dig med fastigheten.
• Kommunens planstatus: inga olagliga tillbyggnader och inga öppna planärenden. Detta är viktigast på äldre och lantliga villor, där det som är byggt och vad som är registrerat ofta inte matchar.
• Användningstillstånd för nyare hem (i Andalusien nu vanligtvis en declaración responsable de ocupación).
• Energicertifikat, som varje säljare måste tillhandahålla.
• Bygginspektionsrapport (ITE) för byggnader över 50 år gamla.
• Samfällighetsordningar och protokoll: regler om uthyrning, husdjur eller planerade arbeten som du kommer att betala för.

Vi förklarar vad varje kontroll fångar i de fyra kontroller som avgör om du bör köpa.

Din advokat kontrollerar papperen, inte byggnaden. Om du vill veta om fukt, taket eller poolen, boka också en skattningshandling. Det är frivilligt, men på en äldre villa skulle vi göra det.

Steg 8, Skriv på det privata köpekontrakt och betala 10%

När kontrollerna är rena undertecknar du det privata köpekontraktet (contrato de arras) och betalar 10% av priset, vanligtvis minus reservationsdepositum. Detta fastställer slutdatum, fastighetens skick och eventuella villkor, såsom att bolånet är godkänt.

Vad som händer om någon drar sig ur beror på vilken typ av arras som finns i kontraktet, så fråga din advokat vilken du har:

• Arras penitenciales (artikel 1454 i lagboken, och kontraktet måste säga det explicit): båda parter kan dra sig ur. Om du gör det förlorar du 10 %. Om säljaren gör det, betalar de dig tillbaka dubbelt.
• Arras confirmatorias: ingen kan helt enkelt dra sig ur. Om en part inte fullbordar köpet kan den andra tvinga fram försäljningen eller kräva skadestånd.

Ingen lag fastställer slutdatum för köpet. Om du behöver mer tid för att ordna dina pengar förhandlar du om det här.

Steg 9, Avslutningsdag hos notarien

Vanligtvis fyra till åtta veckor efter det privata kontraktet träffas alla hos notarien. Du undertecknar skuldebrevet (escritura de compraventa), betalar återstoden, vanligtvis via bankcheck, och får nycklarna. Notarien läser upp skuldebrevet på spanska, så ta med en tolk om du behöver det, eller låt din advokat underteckna för dig med fullmakt.

Den dagen behöver du:

• Resterande del av priset.
• Skatterna (övergångsskatt, eller moms och stämpelskatt), ofta betalda direkt från ett bankkonto.
• Notariens arvode.
• Bevis för var pengarna kommer från.

Om säljaren inte är bosatt i Spanien behåller du 3 % av köpeskillingen och betalar det till skattemyndigheten för dem (Modelo 211). Din advokat hanterar detta.

Innan du går till notarien, gå igenom fastigheten en sista gång. Vi gör denna genomgång med dig. Om du köper möblerad, kontrollera inventarielistan innan du skriver under, inte efter.

En sak som många missförstår: i Spanien är notarien notarie en offentlig tjänsteman som bevittnar undertecknandet. Notarien agerar inte för din räkning. Det är din advokats jobb.

Steg 10, Efter nycklar

Din advokat betalar skatterna inom en månad efter undertecknandet och registrerar skuldebrevet hos fastighetsregistret. En till två månader senare är fastigheten registrerad i ditt namn, vilket är vad som skyddar dig mot andra personers anspråk.

Den praktiska checklistan för den första veckan:

• Vatten, elektricitet och internet i ditt namn.
• IBI och samfällda utgifter på autogiro från ditt spanska konto.
• Hemförsäkring från dagen du tar possession.
• Fråga säljaren om siffror som spelar roll: trädgårdsmästare, poolskötsel, städare, larmsystem, plus bruksanvisningar och koder för allt.

Du behöver inte göra detta ensam. Mar tar hand om våra klienter när försäljningen är klar: hjälper dig att etablera dig, löser praktiska frågor och håller kontakten långt efter.

Hur lång tid allt tar

Från reservation till registrerad ägare tar en enkel försäljning cirka tre månader. Det kan gå snabbare, men inte mycket snabbare, eftersom större delen av tiden går åt för myndighetskontroller, och dessa kontroller är vad som skyddar dig.

Vad det kostar att äga

När det väl är ditt, budgetera för dessa varje år:

• IBI, den lokala fastighetsskatten, som fastställs av kommunen.
• Gemenskapsavgifter, om bostaden ligger i en utveckling. Fråga efter det aktuella beloppet och eventuella planerade tilläggsavgifter innan du köper.
• Sophämtning (basura), en liten lokal avgift.
• Hemförsäkring.
• Inkomstskatt för icke-bosatta, om du inte bor i Spanien. Även när bostaden är tom beskattar Spanien en teoretisk inkomst på den (Modelo 210). Om du hyr ut den betalar du skatt på hyran istället.
• Förmögenhetsskatt: Andalusien avstår helt. Den nationella solidaritetsskatten gäller fortfarande för nettöförmögenhet över 3 miljoner euro, så ta råd om det gäller dig.

Planerar du att hyra ut den till semesterturister? I Andalusien måste du registrera bostaden i den regionala turistregistret som en vivienda con fines turísticos (VFT). Det nationella hyresregistreringsnumret (NRUA) som infördes 2025 gäller inte längre: högsta domstolen upphävde det i maj 2026. Sedan april 2025 kan ett samfund också vägra semesterhyrningar, med omröstning av tre femtedelar av ägarna. Om uthyrning är en del av din plan, kontrollera samfundets ställning innan du reserverar.

Misstag vi ser oftast

• Att använda utvecklarens eller säljarens jurist. Ha alltid din egen.
• Att behandla noteringspriset som budgeten. Dra av 8,5% eller 12,7% först.
• Att inte kontrollera referensvärdet på en egendom du köpte billigt.
• Att köpa en villa med icke-licensierade tillägg. Vanligt på lantliga fastigheter. Jämför vad som är byggt med vad som är registrerat.
• Att missa gemenskapens skulder eller regler, inklusive angående semesteruthyrningar.
• Att glömma de årliga kostnaderna, inklusive inkomstskatt för icke-bosatta.

Vad vi gör för dig längs vägen

• Söka på hela marknaden och visa dig de tjugo bostäder som är värda att se, inte hundra som matchar på papperet.
• Förhandla priset och villkoren med säljarens sida.
• Hålla din jurist, notarien, banken och din skattebeskattare på samma väg.
• Berätta om juridiska eller byggnadsproblem som vi upptäcker innan du reserverar, inklusive när det innebär att bostaden inte passar för dig.
• Hjälp till med inflyttningen: el/vatten/gas, gemenskapen, möbler, byggare.

Köp från utlandet

Du behöver inte flyga in för varje steg. Med en fullmakt, gör du en resa och skriver under en gång, och din jurist kan hantera NIE, bankkonto, kontrakt och slutförande åt dig.

När du är redo, ta en titt på våra nybyggnation och strandnära bostäder i första raden, eller berätta för oss vad du letar efter.

Frågor som människor ställer