Köpa Fastighet

Att köpa fastighet i Spanien är enkelt när du känner till ordningsföljden. Hoppa över ett steg eller gör det i fel ordning, och det blir snabbt frustrerande. Här är den 8-stegs köparresa vi går igenom med internationella kunder på Costa del Sol. Verkliga kostnader, verkliga papper, verklig tidslinje.

Paso 1, Obtén tu NIE

Su Número de Identificación de Extranjero kommer först. Utan det kan du inte skriva på ett köpekontrakt, öppna ett bankkonto eller registrera nyttigheter. Du har tre sätt att få ett:

• Ansök på ett spanskt konsulat i ditt hemland (2–6 veckor).
• Ansök personligen på Oficina de Extranjería i Málaga eller Algeciras (tidsbokning behövs, 2–3 veckor).
• Låt en spansk advokat ansöka för din räkning via fullmakt (smidigast för internationella köpare).

Kostnad: 9,80 € statlig avgift + juridisk avgift om det läggs ut (vanligtvis 150–300 €).

Paso 2, Abre una cuenta bancaria española

Du behöver detta för ditt bolån, autogiro, samfällighetsavgifter och nyttigheter. Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell och Bankinter erbjuder alla expanvänliga utlänningskonton. De ber om ditt NIE, pass, adressintyg från utlandet och inkomstintyg. Räkna med underhållsavgifter på 120–240 €/år för utlänningskonton.

Paso 3, Define tu presupuesto, incluyendo todos los gastos

Det är här utländska köpare ofta blir överraskade. Köpeskillingen är inte din totalkostnad. Planera för 10 % och 14 % utöver köpeskillingen en gastos de adquisición.

Propiedad de segunda mano

• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), Andalusien: 7% piso.
• Honorarios de notaría, €600 till €1 500 beroende på pris.
• Registro de la Propiedad, €400 till €900.
• Honorarios legales, 1% av priset + moms (branschnorm för oberoende juridisk representation).
• Gastos bancarios si utilizas hipoteca, apertura, tasación, pólizas de seguros.

Nyproduktion (off-plan eller första överlåtelse)

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), 10% sobre el precio de compra.
• AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), 1.2% en Andalucía.
• Notaría + Registro + Asesoría Legal como se indica arriba.

Steg 4, Finansiering (om tillämpligt)

Här ser typiska bolån för icke-bosatta från spanska banker ut så här:

• Loan-to-value (LTV): vanligtvis 60–70% för icke-bosatta, upp till 80% för bosatta.
• Tipo de interés: fast eller rörlig (Euribor + 1–2 %). Jämför båda.
• Plazo: hasta 25-30 años, generalmente limitado a la edad del prestatario de 70-75 años.
• Documentación: de senaste 2 årens deklarationer, 3–6 månaders lönespecifikationer, befintliga skulder, fastighetsförsäkring.

En kompetent bolånemäklare begär offerter från 4–6 banker på en gång. Vi samarbetar med specialister när kunder föredrar oberoende från utvecklarens interna finansiering.

Paso 5, Encuentra la propiedad

El mercado de España es colaborador. De flesta byråer delar objekt via MLS-nätverk och delar provisioner. Så du behöver inte kontakta tio mäklare. En välkopplad mäklare kan visa dig hela marknaden, inklusive off-market fastigheter.

Se upp för dessa varningssignaler:

• Mäklare som pressar på visningar av ett specifikt objekt ("begränsad tid").
• Priser märkbart under marknaden, vilket ofta indikerar juridiska problem (olösta tillbyggnader, samfällighetsskulder).
• Equipos exclusivos de promotores que se niegan a trabajar con asesoría legal externa.

Paso 6, Reserva, debida diligencia, contrato de compraventa privado

Contrato de reserva

En liten handpenning (vanligtvis 6 000–10 000 €) tar fastigheten av marknaden i 2–4 veckor medan due diligence genomförs. Den återbetalas inte om du drar dig tillbaka utan orsak. Återbetalas fullt ut om väsentliga defekter framkommer under DD.

Debida diligencia

Tu abogado verifica:

• Nota Simple, Fastighetsregistrets utdrag: ägarskap, bolån, belastningar, inteckningar.
• Estado del IBI, är kommunalskatten betald och uppdaterad?
• Deudas de comunidad, certificado del administrador de la comunidad.
• Licencia de Primera Ocupación (LPO), licencia de habitabilidad. Crítico para obra nueva.
• Certificado de Eficiencia Energética (CEE), obligatorio para la venta.
• Situación urbanística, kommunalt intyg. Bekräftar inga olagliga tillbyggnader, inga väntande planfrågor.
• ITE / Informe de Evaluación del Edificio, para edificios de más de 50 años.

Privat köpeavtal (Contrato de Arras)

Esto se firma generalmente 2-4 semanas después de la reserva. Pagas 10% av priset. Här är hur påföljderna fungerar:

• Om köparen drar sig ur: förlorar handpenningen på 10 %.
• Om säljaren drar sig tillbaka: betalar tillbaka 20% (dubbelt handpenningen).

Tillträdesdatum, fastighetsskick och eventuella villkor (t.ex. subject to mortgage) låses fast här.

Steg 7, Tillträde hos notarien (Escritura Pública)

Ungefär 4–8 veckor efter arras-signeringen möts alla parter hos notarien. Du skriver på escritura de compraventa, överlämnar resterande belopp (vanligtvis via bankcheck) och tar emot nycklarna. Notarien läser upp handlingen högt. Om din spanska inte är flytande, ta med en tolk eller utse din advokat med fullmakt.

En la notaría entregas

• Slutbetalning (bankcheck vanligast)
• Skatter (ITP eller IVA+AJD), ofta betalda direkt från bankchecken
• Honorario de notaría en el día
• Bevis på medlens ursprung (penningtvättsbekämpning, SEPBLAC)

Paso 8, Posterior a la formalización

Din advokat tar över härifrån:

• Registrering av escritura i Fastighetsregistret (1–2 månader).
• Betalning av ITP/AJD inom 30 dagar från köpebrevet.
• Ändring av namn på verktyg, IBI, gemenskapskostnader.
• Inlämning av Modelo 211 (3% innehållningsskatt) vid köp från en icke-bosatt säljare.

Realistisk tidslinje

• NIE + öppning av bankkonto: 2-6 veckor, kan genomföras parallellt med visningar.
• Fastighetssökning: 1 vecka till 6 månader beroende på specifikation.
• Reservation → tillträde: vanligtvis 6-10 semanas.
• Köp på ritning: 12-36 månader från reservation till leverans.

Vanliga fallgropar

• Att använda byggherrens advokat. Anlita alltid oberoende juridisk rådgivning.
• Ignorera eftersläpning i gemenskapskostnader. Du ärver utestående gemenskapsskulder enligt spansk lag.
• Köp av en fastighet med icke-licensierade tillägg. Vanligt i lantliga villor. Kontrollera kadastraldata kontra verkliga mätningar.
• Underskattning av löpande kostnader. IBI, samfällighetsavgifter, nyttigheter, försäkring, skattefri förmögenhet men IRNR gäller för icke-bosatta.
• Semesteruthyrning utan licens. Andalusien kräver Vivienda con Fines Turísticos registrering. Höga böter annars.

Vad en bra agent faktiskt gör för dig

• Filtrerar marknaden så du ser 12 fastigheter, inte 120.
• Förhandlar pris och villkor (5–15% under begärt pris är normalt på nuvarande marknad).
• Samordnar med advokat, notarie, bank, skatterådgivare.
• Flaggar juridiska och konstruktiva problem innan reservationsstadiet.
• Hjälper till med inflyttningslogistik: nyttigheter, bostadsrättsregistrering, möbler, hantverkare.