Acheter un Bien

Acheter un bien en Espagne est simple quand on connaît les étapes dans l'ordre. En sauter une ou les faire dans le désordre, et cela devient vite frustrant. Voici le parcours d'achat en 8 étapes que nous suivons avec nos clients internationaux sur la Costa del Sol. Vrais coûts, vraie paperasse, vrai calendrier.

Étape 1, Obtenir votre NIE

Votre Número de Identificación de Extranjero vient en premier. Sans lui, vous ne pouvez pas signer un acte de vente, ouvrir un compte bancaire ou enregistrer des services. Trois façons de l'obtenir :

• Demander auprès d'un consulat espagnol dans votre pays (2 à 6 semaines).
• Se présenter en personne à l'Oficina de Extranjería de Málaga ou d'Algeciras (sur rendez-vous, 2 à 3 semaines).
• Mandater un avocat espagnol via procuration (la solution la plus simple pour les acheteurs internationaux).

Coût : 9,80 € de frais d'État + honoraires juridiques si externalisé (généralement entre 150 et 300 €).

Étape 2, Ouvrir un compte bancaire espagnol

Vous en aurez besoin pour votre prêt, vos prélèvements automatiques, vos charges de copropriété et vos services. Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell et Bankinter proposent tous des comptes non-résidents adaptés aux expatriés. Ils demanderont votre NIE, passeport, justificatif de domicile à l'étranger et preuve de revenus. Comptez des frais de tenue de compte de 120 à 240 €/an pour les comptes non-résidents.

Étape 3, Définir votre budget, incluant tous les frais annexes

C'est là que les acheteurs venant de l'étranger sont souvent pris de court. Le prix d'achat n'est pas votre coût total. Prévoyez entre 10 et 14 % en sus du prix d'achat en frais d'acquisition.

Bien en revente (occasion)

• ITP (Impôt sur les mutations immobilières), Andalousie : 7% appartement.
• Frais de notaire, entre 600 et 1 500 € selon le prix.
• Frais d'enregistrement, 400 € à 900 €.
• Frais juridiques, 1 % du prix + TVA (norme du secteur pour une représentation juridique indépendante).
• Frais bancaires si recours à un emprunt hypothécaire, ouverture, expertise, assurance groupée.

Bien immobilier neuf (sur plan ou première transmission)

• TVA (IVA), 10% sur le prix d'achat.
• AJD (Droits d'enregistrement), 1.2% en Andalousie.
• Notaire + Enregistrement + Juridique comme ci-dessus.

Étape 4 — Financement (le cas échéant)

Voici à quoi ressemblent généralement les prêts hypothécaires pour non-résidents auprès des banques espagnoles :

• Loan-to-value : généralement 60 à 70 % pour les non-résidents, jusqu'à 80 % pour les résidents.
• Taux : fixe ou variable (Euribor + 1 à 2 %). Comparer les deux.
• Durée : jusqu’à 25-30 ans, généralement plafonnée à l’âge de 70-75 ans de l’emprunteur.
• Documentation : 2 dernières années de déclarations fiscales, 3 à 6 mois de bulletins de salaire, dettes existantes, assurance du bien.

Un bon courtier en prêts interrogera 4 à 6 banques à la fois. Nous coordonnons avec des spécialistes lorsque nos clients préfèrent être indépendants du financement maison du promoteur.

Étape 5, Trouver le bien

Le marché espagnol est collaboratif. La plupart des agences partagent les biens via des réseaux MLS et se partagent les commissions. Vous n'avez donc pas besoin de contacter dix agences. Un agent bien connecté peut vous montrer l'ensemble du marché, y compris les biens off-market.

Méfiez-vous de ces signaux d'alerte :

• Agents forçant les visites d'un bien spécifique (« offre limitée dans le temps »).
• Prix nettement inférieurs au marché, souvent signe de problèmes juridiques (extensions non autorisées, dettes de copropriété).
• Équipes exclusives aux promoteurs refusant de travailler avec des conseils juridiques externes.

Étape 6, Promesse de réservation, diligences préalables, contrat de vente privé

Contrat de réservation

Un petit acompte (généralement entre 6 000 et 10 000 €) retire le bien du marché pendant 2 à 4 semaines le temps des vérifications préalables. Il est non remboursable si vous vous désistez sans motif. Entièrement remboursable si des vices matériels apparaissent au cours de la due diligence.

Diligences préalables

Votre avocat vérifie :

• Nota Simple, extrait du registre foncier : propriété, hypothèques, charges, privilèges.
• Situation de l’IBI, la taxe municipale est-elle à jour ?
• Dettes de la copropriété, certificat de l’administrateur de la copropriété.
• Licencia de Primera Ocupación (LPO), permis d’habitation. Critique pour les constructions neuves.
• Certificado de Eficiencia Energética (CEE), obligatoire pour la vente.
• Situation urbaine, certificat de l'ayuntamiento. Confirme l'absence d'extensions illégales et de problèmes d'urbanisme en attente.
• ITE / Informe de Evaluación del Edificio, pour les bâtiments de plus de 50 ans.

Compromis de vente (Contrato de Arras)

Ceci est généralement signé 2 à 4 semaines après la réservation. Vous payez 10% du prix. Voici comment fonctionnent les pénalités :

• Si l'acheteur se retire : il perd les 10 %.
• Si le vendeur se retire : il rembourse 20 % (le double de l'acompte).

La date de signature, l'état du bien et toutes les conditions (par exemple, sous réserve d'obtention du prêt) sont ici gravés dans le marbre.

Étape 7 — Signature chez le notaire (Escritura Pública)

Environ 4 à 8 semaines après la signature des arras, toutes les parties se retrouvent chez le notaire. Vous signez l' escritura de compraventa, transférez le solde restant (généralement par chèque de banque) et récupérez les clés. Le notaire lit l'acte à voix haute. Si votre espagnol n'est pas courant, faites-vous accompagner d'un interprète ou donnez procuration à votre avocat.

Chez le notaire, vous remettez

• Solde final (chèque de banque le plus souvent)
• Taxes (ITP ou IVA+AJD), souvent prélevées directement sur le chèque de banque
• Honoraires du notaire le jour
• Justificatif de l'origine des fonds (lutte contre le blanchiment d'argent, SEPBLAC)

Étape 8, Après la signature

Votre avocat prend le relais :

• Enregistrement de l'escritura au Registro de la Propiedad (1 à 2 mois).
• Paiement de l'ITP/AJD dans les 30 jours suivant l'acte.
• Changement de nom pour les services, l'IBI, les charges de copropriété.
• Dépôt de Modelo 211 (retenue fiscale de 3 %) en cas d'achat auprès d'un vendeur non-résident.

Calendrier réaliste

• NIE + ouverture de compte bancaire : 2 à 6 semaines, peut se dérouler en parallèle avec les visites.
• Recherche de propriété : 1 semaine à 6 mois selon les critères.
• Réservation → signature : généralement 6 a 10 semaines.
• Achat sur plan : 12 à 36 mois de la réservation à la livraison.

Pièges courants

• Recourir à l'avocat du promoteur. Nommez toujours un conseil juridique indépendant.
• Ignorer l'arriéré des charges de copropriété. Vous héritez des dettes impayées de copropriété selon la loi espagnole.
• Acheter une propriété avec des extensions non autorisées. Courant dans les villas rurales. Vérifiez les mesures cadastrales par rapport aux mesures réelles.
• Sous-estimer les coûts permanents. IBI, charges de copropriété, services, assurance, exonéré d'impôt sur la fortune mais l'IRNR s'applique pour les non-résidents.
• Location saisonnière sans licence. L'Andalousie exige l'enregistrement en tant que Vivienda con Fines Turísticos . Amendes substantielles sinon.

Ce qu'un bon agent fait réellement pour vous

• Filtre le marché pour vous montrer 12 propriétés au lieu de 120.
• Négocie le prix et les conditions (5 à 15 % sous le prix affiché est habituel sur le marché actuel).
• Coordonne avec l'avocat, le notaire, la banque, le conseiller fiscal.
• Signale les problèmes juridiques et structurels avant l'étape de réservation.
• Aide à la logistique d'emménagement : services, enregistrement en copropriété, mobilier, artisans.