Acheter un Bien

L'achat d'une maison de revente sur la Costa del Sol prend environ trois mois de la réservation à son enregistrement à votre nom, et coûte environ 8,5 % en supplément du prix (environ 12,7 % pour un bien neuf). Ce guide couvre le tout : comment chercher, ce que vous paierez, les dix étapes dans l'ordre, et les frais de propriété ensuite.

Un agent peut vous montrer tout ce qui est à vendre

Utile à savoir avant de commencer, car cela fait gagner beaucoup de temps.

Ici, les agences de la côte mettent en commun leurs annonces. Une villa listée auprès d’une agence peut être vendue par une autre, et les deux se partagent la commission du vendeur. Il n’est donc pas nécessaire de s’enregistrer auprès de toutes les agences de la ville et de répéter votre liste de souhaits six fois.

Ce que nous pouvons vous montrer provient de quatre sources :

• Réseaux MLS. Nous sommes membres des réseaux d'annonces multiples où les agences de la côte mettent en commun leurs annonces.
• Agences partenaires. Les autres agences avec lesquelles nous travaillons sur la côte.
• Portails immobiliers. Tous les biens listés sur les portails internationaux et nationaux.
• Biens hors marché. De propriétaires qui préfèrent vendre discrètement plutôt que de faire de la publicité.

Au total, c’est tout ce qui se vend sur la côte, plus certaines maisons qui n’apparaissent jamais en ligne. Notre site web affiche volontairement beaucoup moins que cela : nous ne publions que ce que nous avons vérifiés nous-mêmes. Posez-nous des questions sur tout le reste.

En tant qu’acheteur, vous ne nous payez rien. Le vendeur paie la commission, à chaque fois, y compris lorsque la maison que vous achetez est listée auprès d’une autre agence.

Voici à quoi cela ressemble au quotidien :

• Vous nous indiquez votre budget, vos critères non négociables et vos points de rupture.
• Vous avez trouvé une annonce vous-même, sur un portail ou le site d’une autre agence ? Envoyez-nous le lien. Nous pouvons vous la montrer.
• Nous vous proposons une sélection de propriétés qui méritent votre attention et nous l'examinons avec vous.
• Nous organisons les visites, regroupées pour que vous les fassiez en aussi peu de jours que possible.

Nous exerçons cette activité à Estepona depuis 1999, pour plus de 400 familles originaires de plus de 30 pays.

Coût d'acquisition

Le prix affiché n'est pas ce que vous payez. Prévoyez environ 8,5 % en supplément pour une revente et environ 12,7 % pour un bien neuf. La différence est l'impôt.

Quelques détails que la plupart des guides omettent :

• Votre budget n'est pas votre prix de recherche. Avec 500 000 € à dépenser au total, vous cherchez des reventes jusqu'à environ 461 000 €, ou des biens neufs jusqu'à environ 444 000 €. Faites ce calcul avant la première visite.
• La fiscalité peut être calculée sur un montant supérieur à votre prix d'achat. Depuis 2022, l'impôt de transfert est calculé sur le montant le plus élevé entre votre prix et la valeur de référence fixée par l'administration fiscale (valor de referencia). Si vous négociez une excellente affaire, la fiscalité peut néanmoins être calculée sur le montant le plus élevé. Demandez à votre avocat de vérifier cela avant de vous engager.
• Le calendrier est différent. Pour un bien ancien, tout est payé à la signature. Hors plan, la TVA est payée par tranches au fur et à mesure de chaque versement au promoteur.
• Moins de 35 ans ? Les acquéreurs de moins de 35 ans qui achètent un modeste premier logement peuvent bénéficier d'une réduction de l'impôt de transfert à 3,5%, dans les limites de valeur et de revenus.
• Avec un crédit immobilier, la banque prend désormais en charge la plupart des frais de mise en place du crédit. Vous payez généralement l'expertise immobilière de la banque.

Nous approfondissons ce sujet dans ce qu'il en coûte réellement pour acheter en Andalousie. Ou entrez un prix ci-dessous pour voir les chiffres par vous-même.

Étape 1, Venez d'abord voir la région

Vous pouvez faire beaucoup de recherches en ligne, mais la côte change tous les quelques kilomètres. La vieille ville d'Estepona, une vallée de golf à Benahavís et la route côtière de Casares offrent des cadres de vie très différents. Passez quelques jours ici avant d'examiner des propriétés spécifiques. Explorez les zones le matin et en fin d'après-midi, et faites les courses que vous feriez réellement. Nos guides de quartier couvrent chaque secteur, et Trouver Mon Quartier vous propose une présélection en quelques minutes.

Étape 2, Décidez comment vous en serez propriétaire

L'étape que la plupart des gens négligent, et la plus coûteuse si elle est mal exécutée. Propriété individuelle, copropriété ou holding : le choix affecte votre impôt sur le revenu, votre impôt sur la fortune et, des années plus tard, ce que vos héritiers paieront. Modifier le titulaire d'un acte notarié espagnol par la suite est généralement considéré comme une nouvelle vente et est fiscalisé à nouveau. Obtenez des conseils appropriés avant de commencer les visites.

Étape 3, Réglez le financement avant de visiter

Si vous avez besoin d'un crédit immobilier, obtenez la réponse de la banque avant les visites, et non après avoir craqué pour une propriété. Pour les non-résidents, à titre indicatif :

• Les banques prêtent généralement 60 à 70 % de la valeur aux non-résidents, jusqu'à 80 % pour les résidents.
• Les durées vont jusqu'à 25 ou 30 ans, généralement jusqu'à l'âge de 70 ou 75 ans.
• Préparez-vous à présenter deux années de déclarations fiscales, des bulletins de salaire récents et l'état de vos dettes existantes.
• Comparez les offres fixes et variables de plusieurs banques. Un courtier peut en demander plusieurs à la fois. Nous travaillons avec Mortgage Direct et sommes heureux de vous les présenter.

Étape 4, Choisissez un agent

Rencontrez quelques agents et restez avec celui qui pose les meilleures questions sur votre façon de vivre. Donnez-lui une vision complète : budget, critères essentiels, points non négociables, délais. Comme un agent peut rechercher tous les biens, travailler avec plusieurs agences à la fois vous présente généralement les mêmes maisons trois fois, par des personnes qui en savent un peu moins sur ce que vous cherchez.

Méfiez-vous d'un agent qui insiste beaucoup sur un bien particulier, ou d'un prix bien inférieur à tous les autres alentour. Un bien bon marché l'est souvent pour une raison juridique, comme une extension jamais déclarée ou des frais de copropriété impayés.

Étape 5, Obtenez votre NIE et un compte bancaire espagnol

Votre NIE (número de identificación de extranjero) est le numéro fiscal des étrangers. Vous en avez besoin pour signer l'acte, ouvrir un compte bancaire et raccorder les services publics. Il existe trois façons de l'obtenir :

• À un consulat espagnol dans votre pays d'origine.
• En Espagne, sur rendez-vous à un bureau de la Police nationale pour étrangers.
• Par un avocat espagnol avec procuration, l'option la plus simple si vous vivez à l'étranger.

Le tarif officiel est de 9,84 € en 2026, plus les honoraires de l'avocat si vous en utilisez un. Plus de détails dans notre guide NIE.

Pour le compte bancaire, les principales banques espagnoles proposent des comptes pour non-résidents. Elles vous demanderont votre NIE, votre passeport, une preuve de domicile et une preuve de revenus, en raison des règles de lutte contre le blanchiment d'argent. Les comptes non-résidents comportent généralement des frais annuels, demandez avant d'en ouvrir un. Préparez tout cela avant votre départ et tout sera plus rapide par la suite.

Étape 6, Réservez le bien

Quand vous trouvez celui-ci, vous signez une réservation et versez un dépôt de garantie, généralement de 6 000 à 10 000 €. Le bien est retiré du marché pendant deux à quatre semaines pendant que votre avocat l'examine.

Selon l'affaire, le dépôt est détenu soit par l'agence, soit par un avocat. Deux choses à exiger. Sachez par écrit qui le détient et quand il sera restitué, avant de payer. Et la réservation dit “sous réserve de diligence raisonnable”, vous le récupérez donc intégralement si les vérifications révèlent un problème. Si vous changez simplement d'avis, vous le perdez.

Les formulaires de réservation sont rédigés par la partie vendeur. Votre avocat doit les lire avant que vous les signiez. La plupart de nos clients utilisent Pérez de Vargas, le cabinet juridique avec lequel nous avons travaillé sur pratiquement toutes nos ventes. Vous êtes libre de choisir n'importe quel avocat indépendant, à condition qu'il travaille pour vous. N'utilisez jamais l'avocat du promoteur ou du vendeur.

Étape 7, Laissez votre avocat le vérifier

Cela prend trois à quatre semaines, car chaque réponse provient d'un bureau différent. Votre avocat doit vérifier :

• Nota simple du registre foncier : qui en est propriétaire, et tout hypothèque ou charge sur le bien.
• Quittances IBI: la taxe foncière locale est à jour.
• Certificat de copropriété: pas de frais de copropriété impayés. S'il y en a, ils se transmettent avec le bien.
• Statut d'urbanisme de la mairie: pas d'extensions illégales et pas de dossiers d'urbanisme ouverts. C'est particulièrement important pour les villas anciennes et rurales, où ce qui est construit et ce qui est enregistré ne correspondent souvent pas.
• Permis d'occupation pour les maisons plus récentes (en Andalousie, généralement une déclaration responsable d'occupation).
• Certificat energetique, que chaque vendeur doit fournir.
• Rapport d'inspection du bâtiment (ITE) pour les bâtiments de plus de 50 ans.
• Statuts et procès-verbaux de copropriété: règles concernant les locations, les animaux de compagnie ou les travaux prévus pour lesquels vous contribuerez.

Nous vous expliquons ce que chaque vérification détecte dans les quatre vérifications qui décident si vous devez acheter.

Votre avocat vérifie la documentation, pas le bâtiment. Si vous voulez en savoir plus sur l'humidité, le toit ou la piscine, faites aussi venir un expert. C'est facultatif, mais pour une villa ancienne, nous le ferions.

Étape 8, Signez le contrat d'achat privé et payez 10 %

Une fois les vérifications faites, vous signez le contrat d'achat privé (contrato de arras) et payez 10 % du prix, généralement moins le dépôt de réservation. Cela fixe la date d'achèvement, l'état du bien et les conditions éventuelles, comme l'approbation de l'hypothèque.

Ce qui se passe si quelqu'un se retire dépend du type de arras dans le contrat, alors demandez à votre avocat lequel vous avez :

• Arras penitenciales (article 1454 del Código Civil, y el contrato debe especificarlo explícitamente): cualquiera de las partes puede desistir. Si lo hace, pierde el 10%. Si lo hace el vendedor, le devuelve el doble.
• Arras confirmatorias: nadie puede desistir simplemente. Si una de las partes no completa, la otra puede forzar la venta o reclamar daños y perjuicios.

La ley no fija la fecha de escrituración. Si necesita más tiempo para organizar su dinero, negocie aquí.

Étape 9, Jour de la signature chez le notaire

Généralement quatre à huit semaines après le contrat de vente privé, tout le monde se réunit au bureau du notaire. Vous signez l'acte de propriété (escritura de compraventa), payez le solde, généralement par chèque bancaire, et récupérez les clés. Le notaire lit l'acte en espagnol, donc apportez un traducteur si vous en avez besoin, ou laissez votre avocat signer pour vous avec une procuration.

El día de la escrituración necesitará:

• Le solde du prix.
• Les impôts (droits de mutation, ou TVA et droits d'enregistrement), souvent payés directement par chèque bancaire.
• Les frais du notaire.
• Justificatif de l'origine des fonds.

Si el vendedor no es residente en España, retiene el 3% del precio y lo paga a la administración tributaria en su nombre (Modelo 211). Su abogado se encarga de esto.

Avant d'aller chez le notaire, visitez le bien une dernière fois. Nous faisons cette visite avec vous. Si vous achetez meublé, vérifiez l'inventaire avant de signer, pas après.

Una cosa que la gente frecuentemente malinterpreta: en España el notario notaire es un funcionario público que da fe de la firma. El notario no actúa en su representación. Ese es el trabajo de su abogado.

Étape 10, Après les clés

Su abogado paga los impuestos en el plazo de un mes desde la firma e inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad. Entre uno y dos meses después, la propiedad queda registrada a su nombre, lo que le protege contra cualquier reclamación de terceros.

La lista práctica para la primera semana:

• Agua, electricidad e internet a su nombre.
• IBI y cuotas de comunidad en domiciliación desde su cuenta bancaria española.
• Seguro de vivienda desde el día que toma posesión.
• Pida al vendedor los datos que importan: jardinero, mantenimiento de piscina, limpiador, empresa de alarma, más manuales y códigos de todo.

No tiene que hacerlo solo. Mar cuida a nuestros clientes una vez que la venta se ha completado: ayudándole a instalarse, resolviendo los trámites prácticos, y manteniéndose en contacto mucho después.

Cuánto tiempo tarda todo

De la réservation au propriétaire enregistré, une revente simple prend environ trois mois. Cela peut aller plus vite, mais pas beaucoup, car la plupart de ce temps est celui des bureaux officiels faisant des vérifications, et ces vérifications sont ce qui vous protège.

Ce que coûte la propriété

Une fois qu'elle est vôtre, prévoyez ces dépenses chaque année :

• IBI, l'impôt foncier local, fixé par la mairie.
• Frais de communauté, si le bien se trouve dans une copropriété. Demandez le montant actuel et toute charge supplémentaire prévue avant d'acheter.
• Collecte des ordures (basura), une petite taxe locale.
• Assurance habitation.
• Impôt sur le revenu des non-résidents, si vous ne résidez pas en Espagne. Même quand le bien est vide, l'Espagne taxe un revenu notionnel sur celui-ci (Modelo 210). Si vous le louez, vous payez l'impôt sur les loyers à la place.
• Impôt sur la fortune: l'Andalousie l'exonère totalement. L'impôt national de solidarité s'applique toujours sur le patrimoine net au-delà de 3 millions d'euros, demandez conseil si c'est votre cas.

Vous envisagez de le louer à des vacanciers ? En Andalousie, vous devez enregistrer le bien au registre régional du tourisme comme vivienda con fines turísticos (VFT). Le numéro national d'enregistrement de location (NRUA) introduit en 2025 ne s'applique plus : la Cour suprême l'a annulé en mai 2026. Depuis avril 2025, une communauté peut également refuser les locations de vacances, par un vote des trois cinquièmes des propriétaires. Si la location fait partie de votre projet, vérifiez la position de la communauté avant de réserver.

Les erreurs que nous voyons le plus

• Utiliser le lawyer du promoteur ou du vendeur. Ayez toujours le vôtre.
• Traiter le prix affiché comme votre budget. Déduisez d'abord les 8,5 % ou 12,7 %.
• Ne pas vérifier la valeur de référence sur un bien que vous avez obtenu à bon prix.
• Acheter une villa avec des extensions non autorisées. Courant sur les propriétés rurales. Comparez ce qui est construit avec ce qui est enregistré.
• Négliger les dettes ou règlements de la copropriété, notamment concernant les locations touristiques.
• Oublier les dépenses annuelles, y compris l'impôt sur le revenu des non-résidents.

Ce que nous faisons pour vous durant le processus

• Nous fouillons le marché entier et vous montrons la douzaine de biens qui valent le coup, pas la centaine qui correspondent sur le papier.
• Négocier le prix et les conditions avec le vendeur.
• Veillez à ce que votre lawyer, le notaire, la banque et votre conseiller fiscal vont tous dans la même direction.
• Vous informer des problèmes juridiques ou de construction que nous identifions avant votre réservation, y compris quand cela signifie que le bien ne vous convient pas.
• Vous aider pour l'emménagement : services, copropriété, mobilier, entrepreneurs.

Acheter de l'étranger

Vous n'avez pas besoin de vous déplacer à chaque étape. Avec une procuration, vous ne vous déplacez qu'une fois et signez une seule fois, et votre lawyer peut gérer le NIE, le compte bancaire, le contrat et la conclusion pour vous.

Quand vous êtes prêt, consultez nos constructions neuves et biens en première ligne de plage, ou dites-nous ce que vous recherchez.

Preguntas que la gente hace