Varför att köpa off-plan i Spanien är säkrare än det känns

I Spanien är pengar som betalas för en off-plan-fastighet juridiskt skyddad, utan tvekan de mest skyddade pengarna på hela bostadsmarknaden, och i strikt juridisk mening mer skyddade än en handpenning på en återförsäljning. Det gäller även om köpare överlåter 30 till 40 procent av priset för något som ännu inte finns, till ett företag som i princip kan misslyckas innan det någonsin är klart. Gapet mellan hur exponerad off-plan-köpare känner sig och hur exponerad de faktiskt är är en av de mest intressanta egenskaperna på denna marknad, och värt att förstå ordentligt om kustensnye lager tilltalar dig.

Juridiska paketet: vad som måste existera innan du betalar

Innan en utvecklare i Spanien lagligt kan ta dina etappbetalningar måste en rad förutsättningar vara på plats. Bygglov och bygglov från kommunen. En geologisk undersökning som fastställer vad marken kan bära. Och ett oberoende ingenjörsföretag, OCT, kontrakterat för att certifiera varje byggskede när det sker, vilket är vad som tillåter en försäkringsgivare att stå bakom byggnadens struktur i tio år efter leverans. Spansk lag stöder nya bostäder med stegvisa garantier: ett år på ytskikt, tre på beboelighet, tio på struktur. Inget av det beror på utvecklarens godvilja. Det är inträdesbiljetten för att kunna sälja off-plan alls.

Ekonomipaketet: var dina pengar faktiskt sitter

Nu den delen som inverterar riskintuitionen. Enligt spansk lag måste varje betalning du gör under byggandet säkras av en bankgaranti eller försäkring, betalbar på första anfordran, som täcker inte bara din deposition utan momsen du betalade på den och lagstadgad ränta ovanpå. Om utvecklaren misslyckas leverera, join du inte en kö av borgenärer; du presenterar garantin för banken och återhämtar dina pengar med ränta.

Och här är den eleganta detaljen: pengarna du betalar är vanligtvis frusen på utvecklarens konto till leverans. Utvecklaren kan se det. De kan inte röra det. Medlen frigörs när byggnaden är färdig, certifierad och bär sitt första brukningsköp, kommunens dokument som stänger av leveransen. Tänk på incentivdesignen i det arrangemanget: utvecklaren får betalt för leverans, inte för insamling. Dina intressen och deras pekar samma väg under hela byggperioden, vilket är exakt vad du vill från en motpart som håller dina pengar.

En återförsäljning, däremot, har ingenting motsvarande som står bakom depositionn. Det har due diligence och ett väl utformat kontrakt, som är utmärkta, och vi skulle aldrig föreslå något annat. Men instrument för instrument är off-plan köparen den mer skyddade av de två. Emotionell risk och finansiell risk pekar i motsatta riktningar här.

Fångsten, för det finns en

All detta skydd finns i pappersarbetet, inte i konceptet. Lagen kräver garantier; det’s dokumenten som levererar dem. Garantin måste faktiskt ha utfärdats, av en identifierbar bank, korrekt ordalydelse, och kritiskt måste den individualiseras till dina betalningar. En enda pauschal försäkring över ett helt projekt uppfyller inte kravet. Ett off-plan köp med en felaktig eller outfärdad garanti är den minst skyddade transaktionen inom spansk fastighet, och från köparens stol ser det identiskt ut med den säkraste. Det här är inte en anledning att undvika off-plan. Det’s anledningen till att din advokat läser garantin innan du undertecknar, behåller den på fil under byggandet och behandlar dess ordalydelse så allvarligt som priset. Verifierad är systemet genuint utmärkt. Antaget är det en historia.

Vad detta betyder för köp av nytt på denna kust

Vi har skrivit om varför kusterna bra nytt lager är sällsynt, och brist betyder att de bästa projekten säljs tungt off-plan, ofta under köpare som tvekade på instinkt. Att veta hur skyddsmaskineriet fungerar förändrar den beräkningen. De köpare som går tidigt på ett välvalt projekt i Cancelada or Paraíso Alto är inte modiga; gjorda på rätt sätt gör de ett av de bäst strukturellt skyddade köpen som finns tillgängliga i Spanien, till priser före slutförande, med hela sekvensen från vår köpguide omsluten kring det.

Bläddra bland aktuella projekt med det perspektivet: frågan är inte om köp på ritningen är säkert, utan om detta projekts dokumentation bevisar det. Det är en fråga med ett verifierbart svar, och att kontrollera det är vad vi och rätt advokat är till för.

Frågor som människor ställer

Är köp i förväg säkert i Spanien?

Ja, förutsatt att de juridiska garantierna är korrekt utfärdade. Varje etapperingsbetaling måste enligt lag säkras av en bankgaranti eller försäkring, och om utvecklaren misslyckas att leverera presenterar du garantin och återfår dina pengar med ränta.

Vad händer med mina pengar om en förvägsköpsandelsutvecklare går i konkurs?

Om betalningsgarantin är korrekt utfärdad och individualiserad till dina betalningar, gör du anspråk mot banken eller försäkringsbolaget, inte mot utvecklarens fordringsägare. Dina pengar är vanligtvis fryst på utvecklarens konto fram till leverans, så de kan inte röra dem heller.

Vad bör jag kontrollera innan jag betalar en handpenning för ett projekt under uppförande?

Att bankgarantin faktiskt existerar, är utfärdad av en identifierbar bank, är korrekt utformad och individualiserad till dina specifika betalningar snarare än en generell försäkring för hela projektet.

Vilka garantier följer med en ny byggnad i Spanien?

Ett år på finish, tre år på användbarhet och tio år på konstruktion, säkerställd av ett oberoende ingenjörsföretag (OCT) som intygar konstruktionen i varje steg.

Är det mer riskerat att köpa ett projekt under uppförande än en återförsäljning i Spanien?

Instrument för instrument är köpare av projekt under uppförande förmodligen bättre skyddade, eftersom betalningsgarantierna saknar direkt motsvarighet vid en återförsäljning. Den verkliga risken med projekt under uppförande ligger helt i pappersarbetet: en overifierad eller defekt garanti ser identisk ut med en korrekt säkrad sådan tills den prövas.