Ockupanter, ett obetalt bolån och ett arv: Hur vi löste ett hus i Cancelada

Om du ärver en fastighet i Spanien ärver du allt som följer med det: bolånet, skattesedlarna och vem som än bor där. Genom Santina Property Solutions hjälpte vi en ägare i Frankrike som ärvde ett radhus i Cancelada, Esteponamed alla tre problem på en gång. Det här är hur situationen såg ut, varför de uppenbara vägarna inte skulle ha fungerat, och hur alla inblandade fick det bättre inom ungefär sex månader.

Fallet i korthet

• Fastighet: ett radhus i Cancelada, Estepona
• Ägare: bor i Frankrike, ärvde huset från sin far
• Vad som följde med det: ett bolån som inte betalats på många år, skatteunderskud, en hyresgäst som inte betalat hyra på tio år, och mellan 5 och 12 personer som hyrde rum från honom utan ägarens vetskap
• Inblandade personer: ägaren, banken, hyresgästen, personerna i rummen och flera advokater, med Santina Property Solutions som koordinerade dem alla
• Hur det slutade: alla gick därifrån enligt överenskommelse, Santina Homes sålde huset, och både banken och ägaren fick pengar tillbaka, allt inom ungefär sex månader (november 2025 till april 2026)

Vad ägaren ärvde

När fadern dog bodde ägaren i Frankrike. De ärvde ett radhus i Cancelada, och med det en uppsättning problem som hade växt tyst under åren.

Ett bolån som ingen hade betalat

Faderns bolån hade inte betalats på mycket länge. I Spanien tar en arvtagare som accepterar ett arv på dess skulder, och bolånet förblir registrerat mot huset vem som än äger det. Om det lämnades ifred är bankens nästa steg utmätning: en tvångsförsäljning (ejecución hipotecaria) som slutar med att huset placeras på den officiella BOE-fastighetsauktionsportalen.

Skattesedlar som redan löper

Arvsskatt i Spanien måste anmälas inom sex månader efter dödsfallet, och detsamma gäller den kommunala plusvärdeskatten, kommunens skatt på värdeökningen på mark. Missar man dessa datum börjar påföljderna på 1 % plus 1 % för varje påbörjad månad, och når 15 % plus ränta efter ett år (Allmän skattelag, artikel 27). Därutöver förblir obetald fastighetsskatt (årets kommunala skatt på fastigheten) bunden till själva huset. Så ägaren var i praktiken efter med skattemyndigheterna nästan från dagen då de ärvde.

En hyresgäst som hade slutat betala

En äldre man hade hyrt huset från fadern för många år sedan och bodde fortfarande där. Han hade inte betalt hyra på tio år. I Spanien kallas detta vad folk kallar en inquiokupa: någon som tecknade ett ordnat hyresavtal, slutade betala och blev kvar. När en hyresvärd dör fortsätter hyresavtalet och arvingen blir den nya hyresvärden. Ägaren hade i praktiken ärvt hyresgästen tillsammans med huset.

Okupas i de extra rummen

Hyresgästen hade leasat ut rum till mellan 5 och 12 personer åt gången. Spansk hyresrätt säger att en hyresgäst endast får andrauthyra med hyresvärdens skriftliga samtycke, och andrauthyrning utan det är grund för att avsluta hyresavtalet (Lag om urbana hyresavtal, artiklar 8 och 27). Personerna i dessa rum hade inget avtal med ägaren alls. De flesta skulle kalla dem ockupanter, eller okupas, även om deras juridiska ställning var annorlunda än för någon som bryter sig in i ett tomt hus.

Varför de uppenbara vägarnas inte skulle ha fungerat

Vart och ett av dessa problem har ett standard juridiskt svar. Problemet var att det fanns fyra av dem, tätt sammanflätade, och att ta itu med dem en och en skulle ha lett till år av kostnader med ett dåligt resultat i slutändan.

Att stämma hyresgästen

En vräkning för obetald hyra (desahucio por falta de pago) är den normala vägen. Men hyresfordringar i Spanien löper ut efter fem år (Civilkoden, artikel 1966), så av de tio år han var skyldig kunde endast de senaste fem krävas in. Och en äldre man utan inkomst skulle aldrig betala denna dom.

Det skulle också ha varit långsamt. När personen som bor i ett hem kan vara sårbar måste domstolen ta in socialtjänsten innan en vräkning genomförs, och sedan 2020 har Spanien upprepade gånger stoppat vräkningar av sårbara hushåll genom nödsatser. Personerna i rummen skulle ha behövt separata förfaranden utöver det.

Att kontakta ett desokupa företag

Många människors första tanke när de hör ordet okupaär att ringa ett av de privata "desokupa" företagen. Vi förstår varför. Men dessa företag har ingen juridisk befogenhet att ta bort någon. Och sedan april 2025 är Spaniens snabbspår i straffprocessen för ockupation inriktat på personer som bryter sig in i en fastighet, vilket är en annan situation än en hyresgäst som låtit folk komma in. Här fanns en äldre man som hade bott i huset i många år och en grupp människor som hyrade rum av honom. Påtryckningar skulle aldrig ha varit rätt verktyg, och det kunde lätt ha gjort situationen värre för ägaren.

Att låta banken dra tillbaka fastigheten

Om banken hade genomfört en tvångsförsäljning skulle huset ha gått till auktion ockuperat. Ockuperade fastigheter får få budgivare och låga bud. Om ingen bjuder på ett hus som inte är ägarens huvudbostad kan banken behålla det för 50 % av dess värdering (Rättegångsbalken, artikel 671). Eventuell återstående skuld efter det förblir hos arvingen.

Att sälja den som den var

Du kan sälja ett ockuperat, belånat hus med en icke-betalande hyresgäst. De enda köparna är investerare som prisar in år av juridiskt arbete och risk. När banken var betald till det priset skulle det ha funnits lite eller ingenting kvar för ägaren.

Vad Santina Property Solutions gjorde

Santina Property Solutions är den del av vår familjeverksamhet som hanterar fastigheter som inte helt enkelt kan listas och säljas: bolåneskuld, ockupation, blockerade arvs och saknade arvingar. Det här fallet hade tre av dessa fyra. Vi tog på oss målet och blev den enda kontaktpunkten för alla: ägaren i Frankrike, banken, hyresgästen och personerna som bodde i rummen. Det låter enkelt, men i ett fall som detta är det det mesta av arbetet. Alla har sin egen advokat och sina egna skäl att vänta, och ingenting rör sig medan varje sida väntar på den andra.

Med ägaren. Vi arbetade med dem i Frankrike genom hela processen. För en arvinge utomlands kan arvepapperen, skatteanmälan och försäljningen alla undertecknas genom en fullmakt, antingen vid en spansk konsulat eller inför en lokal notarie med apostille.

Med banken. Banken hade inte fått betalt på år och hade mer eller mindre skrivit av målet. Det vi presenterade för dem var enkel aritmetik: att sälja ett tomt hus på den öppna marknaden skulle ge långt mer än att auktionera ett ockuperat.

Med hyresgästen och personerna i rummen. Vi satte oss ned och pratade med dem. Hyresgästen och de boende nådde var och en ett monetärt avtal om att flytta ut. Avtal som detta dokumenteras skriftligt, och pengarna betalas normalt när nycklarna lämnas tillbaka, så ingen behöver lita på någon annans ord. Alla gick därifrån med pengar i fickan, utan domstolsbeslut eller att någon blev utvisad.

Med advokater. Flera advokater var inblandade, och från den dag vi tog på oss målet till genomförd försäljning tog ungefär sex månader, november 2025 till april 2026. Jämför det med de år som någon av domstolsvägarna ovan skulle ha tagit. Vår uppgift var att få alla avtal att stämma överens, eftersom var och ett var beroende av de andra. En köpare kommer inte att slutföra medan huset är bebott, och ingen flyttar innan de vet att pengarna verkligen finns där.

Hur försäljningen fungerade

När huset var tomt lade Santina Homes ut det på marknaden som vilken annan återförsäljning i Esteponasom helst. Till slut var köparen en medlem av Santina-familjen. Vid notarius betalades banken från försäljningspriset och inteckningen annullerades, så köparen fick huset fritt från skulder. Det som återstod gick till ägaren.

En detalj värd att veta om du säljer från utlandet: eftersom ägaren bor utanför Spanien måste köparen hålla inne 3 % av priset och betala det till den spanska skattemyndigheten på säljarens vägnar (blankett 211). Det räknas mot säljarens realisationsvinstbeskattning. För ett arv hus beräknas denna vinst från värdet som deklarerats i arvet, inte från vad fadern ursprungligen betalade.

Hur det slutade

• Banken fick pengar tillbaka på ett lån som den trodde att den hade förlorat.
• Ägarensom hade ärvt ingenting utan bara skulder och problem, mottog pengar från försäljningen.
• Hyresgästen och personerna i rummen flyttade genom överenskommelse, med pengar för att börja om, och ingen tvingades ut.
• Huset är åter i bruk, helt renoverat, med Santina Property Solutions som hanterar arbetet.

Det här är vad Santina Property Solutions är till för: att bevara eller återvinna värdet på en fastighet när det underliggande problemet har lösts.

Om du har ärvt ett hus med problem i Spanien

1. Ta reda på vad du ärver innan du accepterar. A nota simple från lantmäteriet visar varje inteckning och belastning på egendomen. Fråga banken om det utestående saldot och kommunen om eventuell obetald IBI.
2. Tänk på hur du accepterar. Att acceptera a beneficio de inventario betyder att du aldrig kan vara skyldig mer än vad arvet är värt (Civillagstiftningen, artikel 1023). Du kan också helt och hållet avvisa arvet.
3. Ha ett öga på sex månaders fristerna. Arvsskatt och plusvalía räknas båda från dödsfallet. Arvsskatt kan förlängas med sex månader om du begär det inom de första fem; plusvalía kan förlängas till ett år om du begär det inom de första sex.
4. Läs hyresavtalet. När det undertecknades avgör vilken hyresrätt som gäller och hur mycket skydd hyresgästen har.
5. Prata med banken innan ett auktionsdatum fastställs. När en återtagning når auktion finns det mycket mindre utrymme att komma överens om något.
6. Du behöver inte vara i Spanien. Det mesta kan göras genom en fullmakt.

Ärvt ett hus du inte kan gå framåt med?

Om du har ärvt en fastighet på Costa del Sol med skulder, en hyresgäst som inte betalar eller personer som bor i den och inte borde göra det, kontakta Santina Property Solutions. Det första samtalet är kostnadsfritt och konfidentiellt, och det föreligger ingen förpliktelse.

Relaterad läsning: Vad det kostar att sälja en fastighet i Spanien och I Spanien är notarien ett vittne, inte ditt skydd.

Vanliga fragor

Ärver jag skulderna på en fastighet i Spanien?

Ja. Att acceptera ett arv innebär att acceptera dess skulder, inklusive ett obetalt bolån och skatter. Om du accepterar a beneficio de inventariokan du aldrig vara skyldig mer än vad arvet är värt, och du kan också vägra arvet helt och hållet. Besluta detta innan du undertecknar acceptansakten.

Vad är skillnaden mellan en okupa och en inquiokupa?

An okupa är en besetare: någon som bor i en fastighet utan rätt att vara där, ofta efter att ha kommit in när den var tom. En inquiokupa är en hyresgäst som flyttade in med ett juridiskt hyreskontrakt, slutade betala hyra och stannade kvar. Juridiskt är en inquiokupa fortfarande en hyresgäst, så vägen är en utmätning för obetald hyra, inte de procedurer som används för besetare. Det här fallet hade båda.

Upphör ett hyresavtal när hyresvärden dör i Spanien?

Nej. Arvtagaren blir den nya hyresvärden enligt samma kontrakt. Om hyresgästen har slutat betala eller hyr ut utan tillåtelse har arvtagaren samma grund att säga upp hyresavtalet som den ursprungliga hyresvärden.

Hur mycket obetald hyra kan jag kräva i Spanien?

Hyresfordringar upphör efter fem år enligt artikel 1966 i civillagen. Allt äldre än så kan i allmänhet inte återvinnas, oavsett hur länge hyresgästen inte betalat.

Bör jag använda ett desokupa företag för att ta bort besetare?

Dessa företag har ingen juridisk befogenhet att ta bort någon, och användningen av påtryckningar kan slå tillbaka på ägaren. De varaktiga vägarna är domstolarna eller ett skriftligt avtal med de ockuperade. I vår erfarenhet är ett avtal vanligtvis snabbare, billigare och snällare för alla inblandade.

Kan jag sälja en ärvd fastighet i Spanien om någon bor där?

Du kan, men köparna kommer att vara investerare som diskonterar priset för tiden och kostnaden för att få tillbaka huset. Att lösa upp ockupationen först, helst genom avtal, är vad som får priset tillbaka till marknadsvärde.

Vad händer om bolånet på ett ärvt hus inte har betalts?

Banken kan återta den och skicka den till auktion. Om auktionen inte täcker skulden, blir återstoden hyresgästens ansvar. Att komma överens om en försäljning med banken före auktionen brukar ge mer tillbaka för båda parter. Du kan läsa mer om vår hjälp med bolåneproblem och auktioner.