Pourquoi l'achat sur plan en Espagne est plus sûr qu'il n'y paraît

En Espagne, l'argent versé pour un bien sur plan est légalement protégé, probablement l'argent le mieux protégé de tout le marché résidentiel, et en termes strictement juridiques davantage protégé qu'une arrhes sur une revente. Cela reste vrai même si les acquéreurs versent 30 à 40 pour cent du prix pour quelque chose qui n'existe pas encore, à une entreprise qui pourrait en principe faire faillite avant la fin du projet. L'écart entre le sentiment d'exposition ressenti par les acquéreurs sur plan et leur exposition réelle est l'une des caractéristiques les plus intéressantes de ce marché, et vaut la peine d'être bien comprise si le nouveau stock du littoral vous intéresse.

Le dossier légal : ce qui doit exister avant vous payiez

Avant qu’un promoteur en Espagne ne puisse légalement percevoir vos versements échelonnés, un ensemble de conditions préalables doit être en place. Permis de construire et licence de construction de la mairie. Une étude géotechnique établissant ce que le terrain peut supporter. Et une entreprise d’ingénierie indépendante, l’OCT, contractée pour certifier chaque étape de la construction au fur et à mesure, ce qui permet à un assureur de garantir la structure du bâtiment pendant dix ans après la livraison. La loi espagnole soutient les logements neufs avec des garanties échelonnées : un an sur les finitions, trois sur l’habitabilité, dix sur la structure. Aucune de ces garanties ne dépend de la bonne volonté du promoteur. C’est le sésame pour vendre sur plan.

Le dossier financier : où votre argent est réellement placé

Maintenant la partie qui inverse l’intuition du risque. En vertu de la loi espagnole, chaque paiement que vous effectuez pendant la construction doit être garanti par une garantie bancaire ou une police d’assurance, payable à première demande, couvrant non seulement votre dépôt mais aussi la TVA que vous avez payée dessus et les intérêts légaux. Si le promoteur ne livre pas, vous ne vous joignez pas à une file d’attente de créanciers ; vous présentez la garantie à la banque et récupérez votre argent avec intérêts.

Et voici le détail élégant : l’argent que vous versez est généralement gelé dans le compte du promoteur jusqu’à la livraison. Le promoteur peut le voir. Il ne peut pas le toucher. Les fonds sont libérés lorsque le bâtiment est terminé, certifié et dispose de sa licence d’occupation, le document de la mairie qui conditionne la livraison. Pensez à la conception des incitations dans cet arrangement : le promoteur est payé pour livrer, non pour encaisser. Vos intérêts et les leurs pointent dans la même direction pendant toute la période de construction, ce qui est exactement ce que vous voulez d’une contrepartie détenant votre argent.

Une revente, en revanche, n’a rien d’équivalent qui protège le dépôt. Elle a la diligence raisonnable et un contrat bien rédigé, qui sont excellents, et nous ne suggérerions jamais le contraire. Mais instrument par instrument, l’acquéreur sur plan est le plus protégé des deux. Le risque émotionnel et le risque financier pointent dans des directions opposées ici.

Le bémol, car il y en a un

Toute cette protection existe dans la paperasserie, non dans le concept. La loi exige des garanties ; ce sont les documents qui les livrent. La garantie doit avoir été réellement émise, par une banque identifiable, correctement rédigée, et de manière critique elle doit être individualisée à vos paiements. Une seule police générale sur tout un développement ne satisfait pas l’exigence. Un achat sur plan avec une garantie défectueuse ou non émise est la transaction la moins protégée de l’immobilier espagnol, et vue de la chaise de l’acheteur elle ressemble à celle la plus sûre. Ce n’est pas une raison d’éviter l’achat sur plan. C’est la raison pour laquelle votre avocat lit la garantie avant que vous ne signiez, la conserve dans ses dossiers pendant la construction, et traite sa rédaction aussi sérieusement que le prix. Vérifiée, le système est véritablement excellent. Supposée, c’est une histoire.

Ce que cela signifie pour acheter du neuf sur cette côte

Nous avons écrit sur les raisons pour lesquelles les bons nouveaux biens de la côte sont rares, et la rareté signifie que les meilleurs projets se vendent fortement sur plan, souvent avant que les acheteurs hésitants ne les manquent. Savoir comment fonctionne la mécanique de protection change cette équation. Les acheteurs qui se lancent tôt sur un projet bien choisi Cancelada or Paraíso Alto ne sont pas courageux ; s’ils le font correctement, ils effectuent l’un des achats les plus protégés structurellement disponibles en Espagne, à des prix avant livraison, avec toute la séquence de notre guide d’achat autour.

Consultez les développements actuels sous cet angle : la question n’est pas si l’achat sur plan est sûr, mais si la paperasserie de ce projet le prouve. C’est une question avec une réponse vérifiable, et la vérifier est ce pour quoi nous et le bon avocat sommes là.

Preguntas que la gente hace

L'achat sur plans est-il sûr en Espagne ?

Oui, à condition que les garanties légales soient correctement émises. Chaque versement échelonné doit par la loi être garanti par une garantie bancaire ou une police d'assurance, et si le promoteur ne livre pas, vous présentez la garantie et récupérez votre argent avec intérêts.

Qu'advient-il de mon argent si un promoteur off-plan fait faillite ?

Si la garantie de paiement est correctement émise et individualisée à vos versements, vous réclamez auprès de la banque ou de l'assureur, non auprès des créanciers du promoteur’s. Votre argent est généralement bloqué sur le compte du promoteur jusqu'à la livraison, de sorte qu'ils ne peuvent pas’t y toucher non plus.

Que dois-je vérifier avant de verser un dépôt sur plan ?

Que la garantie bancaire existe réellement, qu'elle soit émise par une banque identifiable, correctement rédigée et individualisée à vos versements spécifiques plutôt qu'une police générale couvrant l'ensemble du programme.

Quelles garanties accompagnent une propriété neuve en Espagne ?

Un an sur les finitions, trois ans sur l'habitabilité et dix ans sur la structure, garantis par un bureau d'études indépendant (l'OCT) qui certifie la construction à chaque étape.

L'achat sur plan est-il plus risqué qu'un achat en revente en Espagne ?

Élément pour élément, les acheteurs sur plan sont sans doute mieux protégés, puisque les garanties de paiement n'ont pas d'équivalent direct en revente. Le vrai risque sur plan réside entièrement dans la documentation : une garantie non vérifiée ou défectueuse est identique à l'œil à une garantie correctement sécurisée jusqu'à ce qu'elle soit’s testée.