Warum der Kauf von Neubauobjekten in Spanien sicherer ist, als es sich anfühlt

In Spanien sind Gelder für eine noch nicht fertiggestellte Immobilie gesetzlich geschützt – wohl die besten geschützten Gelder auf dem gesamten Wohnungsmarkt – und juristisch gesehen besser geschützt als eine Kaution auf eine Bestandsimmobilie. Das gilt, obwohl Käufer 30 bis 40 Prozent des Kaufpreises für etwas zahlen, das noch gar nicht existiert, an ein Unternehmen, das theoretisch scheitern könnte, bevor es jemals fertiggestellt wird. Die Kluft zwischen dem, wie exponiert sich Käufer von noch nicht fertiggestellten Immobilien fühlen, und wie exponiert sie tatsächlich sind, ist eines der interessantesten Merkmale dieses Marktes und worth verständnis, wenn die neue Bestände der Küste Sie reizen.

Das Rechtspaket: Was vor der Zahlung vorhanden sein muss

Bevor ein Entwickler in Spanien Ihre Zahlungsraten rechtmäßig kassieren kann, muss eine Reihe von Voraussetzungen erfüllt sein. Baugenehmigung und Baulizenz vom Rathaus. Eine geologische Untersuchung, die feststellt, was der Untergrund tragen kann. Und ein unabhängiges Ingenieurbüro, die OCT, das beauftragt ist, jede Phase der Konstruktion zu zertifizieren, was es einer Versicherung ermöglicht, die Struktur des Gebäudes zehn Jahre nach der Übergabe zu garantieren. Das spanische Recht unterstützt Neubauten mit gestaffelten Gewährleistungen: ein Jahr für Verarbeitung, drei für Bewohnbarkeit, zehn für Struktur. Nichts davon hängt vom guten Willen des Entwicklers ab. Es ist die Eintrittskarte für den Verkauf von Neubauobjekten überhaupt.

Das Finanzpaket: Wo Ihr Geld wirklich sitzt

Jetzt der Teil, der die Risikointuitition umdreht. Unter spanischem Recht muss jede Zahlung, die Sie während des Baus leisten, durch eine Bankgarantie oder Versicherungspolice gesichert sein, zahlbar auf erste Anforderung, die nicht nur Ihre Kaution, sondern auch die darauf gezahlte MwSt. und gesetzliche Zinsen abdeckt. Wenn der Entwickler nicht liefert, treten Sie nicht in eine Warteschlange von Gläubigern ein; Sie präsentieren die Garantie der Bank und erhalten Ihr Geld mit Zinsen zurück.

Und hier ist das elegante Detail: Das Geld, das Sie zahlen, ist typischerweise bis zur Fertigstellung auf dem Konto des Entwicklers eingefroren. Der Entwickler kann es sehen. Sie können es nicht anfassen. Die Mittel werden freigegeben, wenn das Gebäude fertiggestellt ist, zertifiziert ist und seine Benutzungsgenehmigung hat – das Rathaus-Dokument, das die Übergabe gültig macht. Denken Sie an das Anreizdesign in dieser Anordnung: Der Entwickler wird für die Lieferung bezahlt, nicht für die Kassenentgegennahme. Ihre Interessen und ihre Interessen weisen während der gesamten Bauzeit in die gleiche Richtung, was genau das ist, das Sie von einem Geschäftspartner wünschen, der Ihr Geld hält.

Ein Wiederverkauf hingegen hat nichts Äquivalentes, das hinter der Kaution steht. Es hat Due Diligence und einen gut verfassten Vertrag, was ausgezeichnet ist, und wir würden niemals etwas anderes vorschlagen. Aber Instrument für Instrument ist der Käufer von Neubauobjekten die bessere geschützte der beiden. Emotionales Risiko und finanzielles Risiko zeigen hier in entgegengesetzte Richtungen.

Der Haken, denn es gibt einen

All dieser Schutz lebt in den Dokumenten, nicht im Konzept. Das Gesetz verlangt Garantien; es sind die Dokumente, die sie liefern. Die Garantie muss tatsächlich von einer identifizierbaren Bank ausgegeben worden sein, korrekt formuliert werden, und kritisch ist, dass sie auf Ihre Zahlungen abgestimmt sein muss. Eine einzelne Pauschalpolice für eine ganze Wohnanlage erfüllt die Anforderung nicht. Ein Neubaukauf mit einer fehlerhaften oder nicht ausgestellten Garantie ist die am wenigsten geschützte Transaktion im spanischen Immobilienmarkt, und vom Stuhl des Käufers aus sieht es identisch mit der sichersten aus. Dies ist kein Grund, Neubauobjekte zu vermeiden. Dies ist der Grund, warum Ihr Anwalt die Garantie liest, bevor Sie unterschreiben, sie während des Baus zu den Akten nimmt und ihre Formulierung genauso ernst nimmt wie den Preis. Überprüft ist das System wirklich ausgezeichnet. Angenommen, es ist eine Geschichte.

Was dies für den Kauf von Neubauten an dieser Küste bedeutet

Wir haben geschrieben über warum das Angebot an guten Neubauten an der Küste knapp ist, und die Knappheit führt dazu, dass die besten Projekte massiv im Vorverkauf verkauft werden, oft weg von Käufern, die gezögert haben. Wenn man versteht, wie der Schutzmechanismus funktioniert, ändert das die Rechnung. Die Käufer, die frühzeitig bei einem gut gewählten Projekt in Cancelada or Paraíso Alto handeln, sind nicht mutig; richtig gemacht, tätigen sie einen der strukturell am besten geschützten Käufe, die es in Spanien gibt, zu Preisen vor Fertigstellung, mit dem gesamten Prozess ab unserem Kaufratgeber die ganze Zeit über begleitet.

Durchsuchen Sie die aktuellen Entwicklungen unter diesem Aspekt: Die Frage ist nicht, ob Vorverkauf sicher ist, sondern ob die Unterlagen dieses Projekts dies beweisen. Das ist eine Frage mit überprüfbarer Antwort, und diese zu überprüfen ist das, wofür wir und der richtige Anwalt da sind.

Fragen, die Menschen stellen

Ist das Kaufen aus dem Plan in Spanien sicher?

Ja, vorausgesetzt, die rechtlichen Garantien sind ordnungsgemäß ausgestellt. Jede Abschlagszahlung muss gesetzlich durch eine Bankgarantie oder Versicherungspolice gesichert sein, und falls der Projektenwickler nicht liefert, präsentieren Sie die Garantie und fordern Ihr Geld mit Zinsen zurück.

Was passiert mit meinem Geld, wenn ein Projektenwickler beim Kauf aus dem Plan Bankrott macht?

Wenn die Zahlungsgarantie korrekt ausgestellt und individualisiert für Ihre Zahlungen ist, machen Sie Anspruch geltend gegen die Bank oder Versicherung, nicht gegen die Gläubiger des Projektenwicklers. Ihr Geld liegt normalerweise bis zur Fertigstellung gefroren auf dem Konto des Projektenwicklers, sodass dieser es auch nicht anfassen kann.

Was sollte ich überprüfen, bevor ich eine Anzahlung beim Kauf aus dem Plan leiste?

Dass die Bankgarantie tatsächlich besteht, von einer identifizierbaren Bank ausgestellt ist, korrekt formuliert ist und individualisiert für Ihre spezifischen Zahlungen statt einer Pauschalpolice über die ganze Entwicklung.

Welche Gewährleistungen gibt es bei einer Neubauproperty in Spanien?

Ein Jahr auf Ausführung, drei Jahre auf Bewohnbarkeit und zehn Jahre auf Struktur, unterstützt durch ein unabhängiges Ingenieurbüro (die OCT), das die Bauausführung in jeder Stufe zertifiziert.

Ist das Kaufen aus dem Plan risikoreicher als das Kaufen einer Resale in Spanien?

Punkt für Punkt sind Käufer aus dem Plan möglicherweise besser geschützt, da die Zahlungsgarantien beim Kauf einer Bestandsimmobilie kein direktes Äquivalent haben. Das echte Risiko beim Kauf aus dem Plan liegt vollständig in den Unterlagen: Eine nicht verifizierte oder fehlerhafte Garantie sieht identisch aus wie eine ordnungsgemäß gesicherte, bis sie überprüft wird.