Vor dem Kauf auf der Costa del Sol mieten: Ihre Kaution nach der Gesetzesänderung 2026

Ein Jahr vor dem Kauf zu mieten ist einer der besten Wege, um herauszufinden, ob ein Gebiet zu Ihnen passt. Es bedeutet auch, eine Kaution an einen Fremden zu übergeben. Seit Januar 2026 liegt diese Kaution in Andalusien an einem anderen Ort, und dieser Beitrag erklärt, was sich geändert hat und wie Sie Ihr Geld am Ende zurückbekommen.

Die Zahlen

Warum vor dem Kauf mieten?

Ein Jahr irgendwo zeigt Ihnen, was ein Besichtigungstermin nicht kann. Ob die Urbanisierung im August lebendig und im Februar leer ist. Wie lange die Fahrt zur Schule wirklich dauert. Ob Sie einen Garten nutzen oder lieber eine große Terrasse hätten. Ob Sie Estepona oder Marbella bevorzugen, wenn das Urlaubsgefühl verflogen ist.

Es ist auch günstig im Vergleich zum Kauf des falschen Hauses. Die Kaufnebenkosten in Andalusien betragen etwa 8,5 % des Kaufpreises beim Wiederverkauf und etwa 12,7 % bei einem Neubau, und der erneute Verkauf kostet zusätzlich mehr. Unser Beitrag zu Wahl eines Gebiets und der meine Region finden Tool hilft, die Küste einzugrenzen. Ein Mietvertrag testet die Antwort.

Was hat sich am 24. Januar 2026 geändert?

Nach dem Ley 8/1997 musste jeder Vermieter in Andalusien die Kaution des Mieters (die fianza) bei der Regionalregierung hinterlegen. Die Junta verwaltete sie bis zum Ende des Mietverhältnisses. Wenn ein Vermieter versuchte, eine Kaution ungerechtfertigterweise zu behalten, befand sich das Geld zumindest auf einem Konto außerhalb des Vermieters.

Das Andalusische Wohnungsgesetz, Ley 5/2025, beendete dies ab dem 24. Januar 2026. Die sechste Zusatzbestimmung besagt, dass die Junta nicht mehr Verwahrer von Mietkautionen ist, und das Gesetz hebt die alten Regelungen auf, die diese vorsahen. Bei Verträgen, die ab diesem Datum unterzeichnet werden, behält der Vermieter die Kaution. Kautionen, die unter dem alten System hinterlegt wurden, werden von der Junta zurückgegeben, wenn diese Verträge enden und die Parteien dies anfordern.

Bei einem neuen Vertrag ist Ihre Kaution nur so sicher wie Ihr Vermieter und Ihre Dokumentation.

Was garantiert das Gesetz noch?

Das nationale Mietgesetz (das LAU) gilt in ganz Spanien und hat sich nicht geändert. Artikel 36 besagt:

• Die Kaution für ein Wohnhaus beträgt eine Monatsmiete
• Bei Verträgen bis zu fünf Jahren kann der Vermieter eine zusätzliche Garantie von bis zu zwei weiteren Monaten verlangen
• Die Kaution muss innerhalb eines Monats nach Rückgabe der Schlüssel zurückgegeben werden
• Nach diesem Monat läuft gesetzliche Verzinsung auf den geschuldeten Betrag

Der Vermieter darf Geld nur für Schäden über die normale Abnutzung hinaus, unbezahlte Miete oder unbezahlte Rechnungen einbehalten und muss dies nachweisen können. Falls Sie aufgefordert werden, insgesamt mehr als drei Monate für eine Wohnung zu hinterlegen, oder Ihnen gesagt wird, die Kaution kommt “zurück, wenn der nächste Mieter einzieht”, verstößt das gegen das Gesetz.

Wie Sie Ihre Kaution schützen.

Überprüfen Sie, wer das Haus besitzt. Fragen Sie nach dem Namen des Eigentümers und vergleichen Sie ihn mit einer nota simple aus dem Grundbuchamt. Das kostet online ein paar Euro und kommt normalerweise am selben Tag oder am nächsten Tag an. Eine Kaution, die an jemanden gezahlt wird, der die Immobilie nicht besitzt, ist sehr schwer zurückzubekommen.

Holen Sie sich einen schriftlichen Vertrag. Dieser sollte die Kautionssumme angeben, besagen, dass es sich um die fianza gemäß Artikel 36 des LAU handelt, und den Rückgabetermin festlegen. Falls Ihr Spanisch nicht gut ist, lassen Sie den Vertrag übersetzen oder bitten Sie den Vermieter um eine zweisprachige Version.

Erstellen Sie bei Einzug ein Bestandsverzeichnis. Fotografieren Sie jeden Raum, jede Markierung und jedes Gerät und senden Sie die Fotos am selben Tag per E-Mail an den Vermieter, damit sie datiert sind. Streitigkeiten über Kautionen werden normalerweise von demjenigen verloren, der keine Beweise hat.

Zahlen Sie per Banküberweisung. Verwenden Sie die Referenz “fianza” und die Adresse. Zahlen Sie nicht in bar.

Geben Sie ordnungsgemäß Bescheid. Der Vertrag regelt das Verfahren, normalerweise schriftlich mit 30 Tagen Kündigungsfrist. Wenn Sie die Schlüssel zurückgeben, lassen Sie sich einen unterzeichneten Vermerk mit dem Datum geben. Die einmonatige Frist beginnt dann.

Wenn das Geld nicht zurückkommt. Nach einem Monat senden Sie ein Burofax, einen beglaubigten Brief, der beweist, was Sie gesendet haben und wann. Wenn das fehlschlägt, können Ansprüche unter 2.000 Euro ohne Anwalt vor dem örtlichen Gericht geltend gemacht werden, und das Bestandsverzeichnis ist Ihr Beweis.

Vermietung über eine Agentur

Viele Langzeitvermietungen an der Küste laufen über eine Agentur. Die Agentur ist nicht Ihr Vermieter. Seit dem nationalen Wohnungsgesetz von 2023 werden die Gebühren der Agentur für Verwaltung und Ausarbeitung eines Wohnmietvertrags vom Vermieter bezahlt, nicht vom Mieter.

Die Agentur kann die Kaution für den Vermieter halten. Fragen Sie, wer sie hält, und lassen Sie sich die Antwort schriftlich geben, damit Sie wissen, bei wem Sie sie zurückfordern müssen.

Welcher Vertrag wird Ihnen angeboten?

Wenn das Haus Ihre Hauptresidenz ist, handelt es sich um einen contrato de vivienda. Dieser gewährleistet einen Mindestzeitraum von fünf Jahren, sieben Jahre, wenn der Vermieter ein Unternehmen ist, und Sie können nach sechs Monaten mit 30 Tagen Kündigungsfrist kündigen.

Einige Vermieter an der Küste bevorzugen einen Saisonvertrag (temporada) von elf Monaten, der diese Regeln umgeht. Ein seit dem 8. Oktober 2026 geltiges nationales Dekret besagt, dass eine Saisonvermietung einen echten, nachweisbaren Grund erfordert, warum der Mieter nicht in seinem Hauptwohnsitz ist. Der Kongress hat dieses Dekret am 12. November 2026 bestätigt, und unser Wahlbeitrag verfolgt, wo es steht. Wenn Sie hierher kommen, um ein Jahr lang zu leben, während Sie entscheiden, wo Sie kaufen möchten, sind Sie ein Wohnmieter und der Vertrag sollte dies angeben.

Ferienvermietungen sind ein separates System mit eigenen Lizenzen. Unser Ferienmietbeitrag behandelt sie.

Was die Anmietung zunächst kostet

Rechnen Sie mit einer Kaution von einem Monat, oft einem Monat im Voraus, und möglicherweise bis zu zwei zusätzlichen Garantiemonaten. Die Mieten variieren je nach Straße und Saison zu sehr, als dass eine einzige Zahl nützlich wäre. Schauen Sie sich daher an, was in den Urbanisationen, die Sie in Betracht ziehen, angeboten wird. Unsere Bereichsführer für Estepona und Marbella beschreiben jeden und die Art von Haus, das Sie dort finden.

Wenn Sie bereit sind zu kaufen, wird die Kaufprozess nach hier fortgesetzt.

Quellen: Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía, sechste Zusatzbestimmung und Aufhebungsbestimmung (BOE-A-2026-423); Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, Artikel 9, 11, 20 und 36; Real Decreto-ley 29/2026 (BOE 7. Oktober 2026); Santina Homes Beitrag zu Kaufnebenkosten in Andalusien.

Häufig gestellte Fragen