Location Avant l'Achat sur la Costa del Sol : Votre Dépôt Après le Changement de Loi 2026

Louer pendant un an avant d'acheter est l'une des meilleures façons de déterminer si une zone vous convient. Cela signifie également de confier un dépôt à un inconnu. Depuis janvier 2026, ce dépôt se trouve dans un endroit différent en Andalousie, et cet article explique ce qui a changé et comment récupérer votre argent à la fin.

Les chiffres

Pourquoi louer avant d'acheter ?

Une année quelque part vous montre ce qu'une visite ne peut pas. Si l'urbanisation est animée en août et vide en février. Combien de temps dure vraiment le trajet de l'école. Si vous utilisez un jardin ou préféreriez une grande terrasse. Si vous préférez Estepona ou Marbella une fois que le sentiment de vacances disparaît.

C'est aussi économique par rapport à l'achat de la mauvaise propriété. Les frais d'achat en Andalousie s'élèvent à environ 8,5 % du prix sur un revente et à environ 12,7 % sur un neuf, et la revente coûte plus cher. Notre article sur le choix d'une zone et le trouver mon secteur l'outil aide à réduire la côte. Une location teste la réponse.

Qu'a changé le 24 janvier 2026 ?

Selon la Ley 8/1997, chaque propriétaire en Andalousie devait déposer le dépôt du locataire (la fianza) auprès du gouvernement régional. La Junta le conservait jusqu'à la fin de la location. Si un propriétaire tentait de conserver un dépôt à titre abusif, au moins l'argent était détenu quelque part en dehors du compte du propriétaire.

La Loi sur le logement de l'Andalousie, Ley 5/2025, y a mis fin à partir du 24 janvier 2026. Sa sixième disposition additionnelle stipule que la Junta n'est plus dépositaire des garanties locatives, et la loi abroge les anciennes règles qui les exigeaient. Pour les contrats signés à partir de cette date, le propriétaire conserve le dépôt. Les dépôts constitués selon l'ancien système sont restitués par la Junta à l'issue des contrats, lorsque les parties en font la demande.

Ainsi, sur un nouveau contrat, votre dépôt est aussi sûr que votre propriétaire et vos documents.

Quoi de neuf dans la loi ?

La Loi nationale sur les baux urbains (la LAU) s'applique dans toute l'Espagne et n'a pas changé. L'article 36 stipule :

• Le dépôt pour un logement est d'un mois de loyer
• Pour les contrats d'une durée maximale de cinq ans, le propriétaire peut demander une garantie supplémentaire pouvant aller jusqu'à deux mois de plus
• Le dépôt doit être restitué dans le mois suivant la remise des clés
• Après ce mois, les intérêts légaux courent sur le montant dû

Le propriétaire ne peut conserver de l'argent que pour les dommages dépassant l'usure normale, le loyer impayé ou les factures impayées, et doit pouvoir le prouver. Si on vous demande plus de trois mois au total pour un logement, ou si on vous dit que le dépôt revient « quand le prochain locataire emménagera », c'est contraire à la loi.

Comment protéger votre dépôt

Vérifiez qui est propriétaire du logement. Demandez le nom du propriétaire et comparez-le avec une nota simple du registre foncier. Cela coûte quelques euros en ligne et arrive généralement le même jour ou le lendemain. Un dépôt versé à quelqu'un qui ne possède pas la propriété est très difficile à récupérer.

Obtenez un contrat écrit. Il doit indiquer le montant du dépôt, préciser qu'il s'agit de la fianza en vertu de l'article 36 de la LAU, et indiquer la date limite de restitution. Si votre espagnol n'est pas bon, faites traduire ou demandez au propriétaire une version bilingue.

Établissez un inventaire à l'emménagement. Photographiez chaque pièce, chaque marque et chaque appareil, et envoyez les photos au propriétaire le même jour pour qu'elles soient datées. Les litiges concernant les dépôts sont généralement perdus par celui qui n'a pas de preuve.

Payez par virement bancaire. Utilisez la référence « fianza » et l'adresse. Ne payez pas en espèces.

Donnez congé correctement. Le contrat indiquera comment, généralement par écrit avec un préavis de 30 jours. Lorsque vous remettez les clés, obtenez une note signée avec la date. Le délai d'un mois commence alors.

Si l'argent ne revient pas. Après un mois, envoyez un burofax, une lettre recommandée qui prouve ce que vous avez envoyé et quand. Si cela ne fonctionne pas, les réclamations de moins de 2 000 euros peuvent être adressées au tribunal local sans avocat, et l'inventaire est votre preuve.

Louer par l'intermédiaire d'une agence

De nombreuses locations longue durée sur la côte passent par une agence. L'agence n'est pas votre propriétaire. Depuis la loi nationale sur le logement de 2023, les honoraires de l'agence pour la gestion et la rédaction d'un bail résidentiel sont payés par le propriétaire, non par le locataire.

L'agence peut détenir le dépôt pour le propriétaire. Demandez qui le détient et obtenez la réponse par écrit, afin de savoir à qui le demander.

Quel contrat vous sera proposé ?

Si le logement est votre résidence principale, c'est un contrato de vivienda. Cela vous donne un délai minimum de cinq ans, sept ans si le propriétaire est une entreprise, et vous pouvez partir après six mois avec un préavis de 30 jours.

Certains propriétaires sur la côte préfèrent un contrat saisonnier (temporada) de onze mois, qui évite ces règles. Un décret national en vigueur depuis le 8 octobre 2026 stipule qu'une location saisonnière doit avoir une raison réelle et prouvable pour laquelle le locataire est absent de sa résidence principale. Le Congrès a confirmé ce décret le 12 novembre 2026, et notre article sur les élections suit le déroulement. Si vous venez vivre ici pendant un an pendant que vous décidez où acheter, vous êtes un locataire résidentiel et le contrat doit l'indiquer.

Les locations de vacances sont un système distinct, avec leurs propres licences. Notre post sur les locations de vacances les couvre.

Ce que louer coûte d'abord

Attendez-vous à un mois de dépôt, souvent un mois d'avance, et possiblement jusqu'à deux mois de garantie supplémentaire. Les loyers varient trop selon la rue et la saison pour qu'un seul chiffre soit utile, alors regardez ce qui est annoncé dans les urbanisations que vous envisagez. Nos guides régionaux pour Estepona et Marbella décrivez chacun d'eux et le type de logement que vous y trouverez.

Quand vous êtes prêt à acheter, le article sur le processus d'achat continue à partir de là.

Sources : Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía, sixième disposition additionnelle et disposition d'abrogation (BOE-A-2026-423) ; Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, articles 9, 11, 20 et 36 ; Real Decreto-ley 29/2026 (BOE 7 octobre 2026) ; Article de Santina Homes sur les coûts d'acquisition en Andalousie.

Questions fréquentes