Kann Ihre Gemeinschaft Ferienvermietung abstimmen? Seit 2025, Ja

Seit April 2025 kann eine Gemeinschaft von Eigentümern in Spanien mit einer Dreifintel-Mehrheit über Ferienvermietungen in ihrem Gebäude abstimmen, um diese zu genehmigen, zu begrenzen oder zu verbieten, auch gegen einen Eigentümer, der bereits eine gültige Touristenlizenz hält. Ferienvermietung in Spanien war früher rein eine Lizenzfrage: Holen Sie sich die Touristenlizenz, folgen Sie den Regeln, vermieten Sie Ihre Wohnung. Es ist jetzt auch eine Governance-Frage, und eine Genehmigung, die am Tag des Kaufs existiert, kann danach von Ihren Nachbarn weggestimmt werden.

Was sich 2025 änderte

Die Reform des spanischen Gesetzes über Horizontal-Eigentum gab Eigentümergemeinschaften eine ausdrückliche Befugnis: Mit einer Dreiviertelmehrheit kann eine Gemeinschaft die Nutzung von Apartments für Touristenvermietung in ihrem Gebäude autorisieren, einschränken oder verbieten. Vor der Reform standen Gemeinschaften, die Ferienvermietungen einschränken wollten, vor einem unklaren rechtlichen Kampf. Jetzt ist der Mechanismus eindeutig, die Schwelle ist definiert, und Gemeinschaften in ganz Andalusien nutzen ihn in beide Richtungen. Einige haben Touristennutzung formal genehmigt; andere, besonders in Gebäuden, die Schlüsselboxen und Rollkoffer leid sind, haben sie unterbunden.

Die Folge für Käufer ist eine echte Verschiebung in der Art des Risikos. Eine Touristenlizenz war früher etwas, das Sie einmal überprüften, wie ein Dokument in einer Akte. Jetzt ist die Genehmigung lebendig: Sie hängt davon ab, wie sich sechzig Prozent Ihrer Nachbarn dieses Jahr und jedes Jahr danach fühlen. Das ist kein Grund, die Strategie aufzugeben. Es ist ein Grund, sie ordnungsgemäß zu überprüfen.

Die Registrierungsverwirrung geklärt

Das Bild wurde 2026 weiter durcheinander gewirbelt, als Spaniens Oberster Gerichtshof das neue staatliche Einzeltouristenregister aufhob, das per königlichem Dekret geschaffen worden war. Einige Berichterstattung las das als Deregulierung. Das ist es nicht. Das staatliche Register fiel; die regionalen und kommunalen Rahmen, auf denen es saß, bleiben vollständig in Kraft, und in Andalusien bedeutet das, dass die regionale Touristeneintragungspflicht genau wie zuvor gilt. Praktische Übersetzung: Sie benötigen immer noch Ihre andalusische Touristenlizenz, Ihre Gemeinschaft behält ihre Dreiviertelmacht, und die Schlagzeilen über die Aufhebung ändern weder die eine noch die andere Tatsache.

Wie man eine Mietobjekt in diesem Regime kauft

Die Prüfungen sind spezifisch und keine davon ist schwierig; sie müssen nur vor der Unterzeichnung stattfinden und nicht danach. Lesen Sie die Gemeindesatzung auf eventuelle bestehende Beschränkungen der touristischen Nutzung. Lesen Sie dann die Protokolle der letzten zwei Jahre der Generalversammlungen, denn dort kündigt sich eine anstehende Abstimmung lange vor ihrer Verabschiedung an – ein Antrag wird gestellt, eine Arbeitsgruppe gegründet, eine Beschwerde eines Nachbarn protokolliert. Es ist dieselbe Sorgfalt, die wir in unserem Leitfaden zu den vier Kapiteln der Due Diligencebeschreiben, mit besonderem Augenmerk auf Vermietungspolitik. Bestätigen Sie den aktuellen Lizenzstatus der Immobilie und wie dieser beim Verkauf übertragen wird. Und bewerten Sie das Gebäude selbst: Eine Gemeinschaft, die bereits voller professionell verwalteter Vermietungen ist, hat effektiv mit ihren Schlüsseln abgestimmt, während ein ruhiger Wohnblock aus permanenten Eigentümern genau der Ort ist, an dem eine Abstimmungsverbote ihre Drei-Fünftel-Mehrheit findet.

Auch der Immobilientyp spielt eine Rolle. Das Risiko konzentriert sich auf Wohnungen und Reihenhäuser, da der Mechanismus zu Gemeinschaften gehört. Eine freistehende Villa ohne Gemeinschaft unterliegt Lizenzregeln, aber keiner Nachbarn-Abstimmung, einer von mehreren Gründen, warum Villenbestände einen Aufschlag unter vermietungsfreundlichen Käufern erzielen. Und die Lage prägt die Politik: In Kurzzeit-Vermietungs-Herzländern wie Puerto Banús ist die Vermietungswirtschaft die Identität des Gebäudes, während die Stimmung in familienorientierten Gegenden wie Seghers in die andere Richtung gehen kann. Wissen Sie, welche Art von Gebäude Sie betreten.

Die ehrliche Deutung

Es ist in Mode gekommen, all dies als Feindseligkeit gegenüber Ferienvermietungen zu beschreiben. Wir würden es anders rahmen: Spanien hat die Entscheidung den Menschen übertragen, die den Aufzug teilen, und hat Governance in das Vermögen eingepreist. Für Käufer schneidet das zweischneidig. Es ist ein neues Risiko auf dem Underwriting-Blatt, das im Voraus überprüfbar und danach überwachbar ist. Es ist auch, stillschweigend, ein Schutzgraben: Ein Apartment in einem Gebäude, das die touristische Nutzung formal genehmigt hat, in einer Gegend mit starker Vermietungsnachfrage, hat nun eine Genehmigung, die ein Konkurrent zwei Straßen weiter möglicherweise nie erhalten wird. Knappheit des Betriebsrechts ist immer noch Knappheit, und die Vermietungsnachfrage dieser Küste wird nicht verschwinden.

Also: Überprüfen Sie die Satzung, lesen Sie die Protokolle, bestätigen Sie die Lizenz und wählen Sie das Gebäude genauso sorgfältig wie das Apartment. Wenn Vermietung zentral für Ihren Plan ist, teilen Sie uns das von Anfang an mit, denn es ändert, welche Türen wir mit Ihnen gehen würden, von Golfimmobilien mit bewährter Vermietungsgeschichte bis zu Gebäuden, in denen die Abstimmung, auf die es ankommt, bereits stattgefunden hat – zu Ihren Gunsten.

Das Vermietungsverbot ist ein Teil einer breiteren Verschiebung. Spaniens neues Wohnungsdekreetim selben Jahr verabschiedet, bewegt sich in eine ähnliche Richtung.

Fragen, die Menschen stellen

Kann eine Eigentümergemeinschaft Ferienvermietungen in Spanien verbieten?

Ja. Seit April 2025 kann eine Drei-Fünftel-Mehrheit einer Eigentümergemeinschaft die touristische Vermietung im Gebäude genehmigen, einschränken oder verbieten, auch gegen einen Eigentümer, der bereits eine gültige touristische Lizenz hält.

Schützt eine touristische Lizenz mein Recht, meine Wohnung zu vermieten?

Nicht dauerhaft. Eine Lizenz war früher etwas, das man einmal überprüfte, aber die Gemeinschaft kann jetzt abstimmen, um Vermietungen einzuschränken oder zu verbieten, nachdem Sie bereits eine haben, daher ist die Genehmigung faktisch laufend statt fest.

Benötige ich immer noch eine touristische Lizenz zur Kurzzetvermietung in Andalusien?

Ja. Spaniens Oberster Gerichtshof hob 2026 ein separates staatliches Tourismusregister auf, aber die regionalen und kommunalen Rahmenbedingungen bleiben vollständig gültig, und Andalusiens eigene Tourismusregistrierungspflicht ist unverändert.

Wie stelle ich fest, ob ein Gebäude abstimmen könnte, um Vermietungen einzuschränken?

Lesen Sie die Statuten der Gemeinschaft auf bestehende Einschränkungen hin, und lesen Sie die Protokolle der letzten zwei Jahre von Jahresversammlungen, wo eine anstehende Abstimmung sich normalerweise zuerst durch einen Antrag, eine Arbeitsgruppe oder eine Nachbarbeschwerde ankündigt.

Sind Villen von der Eigentümergemeinschafts-Vermietungsverbotsregel betroffen?

Nein. Der Mechanismus gehört zu Eigentümergemeinschaften, daher hat eine freistehende Villa ohne Gemeinschaft Lizenzierungsregeln, aber keine Nachbarabstimmung dazu.

Welche Gegenden schränken Ferienvermietungen eher ein?

Familienorientierte Wohngebäude stimmen eher für Einschränkungen, während Gebäude, die bereits voll mit professionell verwalteten Vermietungen sind – üblich in Gegenden wie Puerto Banús – die Frage effektiv bereits geklärt haben.