Dación en Pago oder Verkaufen vor der Subasta? Was eine spanische rückständige Hypothek wirklich bedeutet

Wenn Sie mit einer spanischen Hypothek in Rückstand sind, haben Sie mehr Zeit als die Briefe der Bank nahelegen, und weniger Optionen als das Internet nahelegt. Eine unumstrittene Zwangsvollstreckung dauert 10 bis 18 Monate von der ersten Gerichtseinreichung der Bank bis zur Versteigerung. Dación en pago, die Schlüssel zurückgeben, um die Schulden zu löschen, ist ein gesetzliches Recht nur für ein Hauptwohnsitz unter strengen Einkommungsgrenzen. Für ein Ferienhaus an der Costa del Sol ist es eine Gefälligkeit, die die Bank gewähren kann oder nicht. Ein privater Verkauf vor der subasta ist normalerweise der Weg, der Sie mit Geld statt einer Schuld hinterlässt, und es braucht diese Monate. So vergleichen sich die drei Optionen 2026.

Eine spanische Hypothek in Rückstand, in Zahlen

Welche Situation ist Ihre?

• Sie wohnen in der Immobilie und Ihr Einkommen ist zusammengebrochen. Der Verhaltenskodex gemäß Real Decreto-ley 6/2012 kann Ihnen ein gesetzliches Recht auf Umstrukturierung und dann auf eine dación en pago gewähren, sofern die Bank den Kodex unterzeichnet hat, was fast alle spanischen Banken getan haben.
• Es ist ein Feriendomizil, eine Mietimmobilie oder eine geerbte Immobilie, in der Sie nicht leben. Kein Anrecht auf Dación. Die Bank entscheidet. Ein privater Verkauf vor der Zwangsversteigerung ist der realistische Weg, und je früher er beginnt, desto mehr Eigenkapital bleibt erhalten.
• Das Auktionsdatum ist bereits festgelegt. Nicht das Ende. Verkäufe sind wenige Tage vor einer Auktion abgeschlossen worden, und eine Dación kann immer noch angefordert werden, wenn Sie berechtigt sind. Die Bank zieht es vor, zurückgezahlt zu werden, anstatt Ihre Wohnung zu besitzen.
• Die Auktion hat stattgefunden und es gibt einen Fehlbetrag. Die Schuld folgt Ihnen, auch über EU-Grenzen hinweg. Sie kann immer noch verhandelt werden, und wenn Sie sie ignorieren, wird die Summe größer.

Wie eine spanische Zwangsvollstreckung Schritt für Schritt abläuft

Seit dem Hypothekengesetz von 2019 kann die Bank das gesamte Darlehen nur dann einfordern, wenn die Rückstände in der ersten Hälfte der Darlehenslaufzeit zwölf Monatsraten oder drei Prozent des Kapitals erreichen, in der zweiten Hälfte fünfzehn Raten oder sieben Prozent, und nur nach einer förmlichen Mahnung mit einer Frist von einem Monat zur Zahlung. Die Regel der drei ausfallenden Zahlungen, die die Leute noch zitieren, ist die alte. Dann reicht sie eine demanda ejecutiva vor dem Gericht ein, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet. Das Gericht stellt Ihnen einen requerimiento de pago zu: zehn Tage, um den geforderten Gesamtbetrag zu zahlen. Sie haben dann zehn weitere Tage Zeit, um Einspruch einzulegen, auf einer kurzen Liste von Gründen wie eine missbräuchliche Klausel oder ein Fehler in der Summe. Wenn nichts es stoppt, wird die Immobilie auf dem Portal de Subastas del BOE für mindestens zwanzig Tage Gebotsabgabe aufgelistet. Das Ganze dauert 10 bis 18 Monate, wenn niemand dagegen ankämpft, und länger, wenn jemand das tut. Ein Verkauf braucht die meisten dieser Monate, daher muss die Arbeit beginnen, wenn der erste Brief ankommt.

Was die Auktion mit Ihrem Eigenkapital macht

Auktionen an der Küste sind dünn besiedelt. Bieter müssen nun gemäß der Reform von 2025 eine Kaution von bis zu 20 Prozent der Schätzung hinterlegen, was es noch dünner macht. Wenn niemand auf Ihr Hauptdomizil bietet, kann die Bank es für 70 Prozent des Auktionswerts übernehmen, oder 60 Prozent, wenn die Gesamtschuld unter 70 Prozent liegt. Bei einem Nebendomizil gibt es überhaupt keine Untergrenze. Eine Villa mit einem geschätzten Wert von 600.000 Euro und 350.000 Euro Schulden kann der Bank für weit unter ihrem Marktwert zugesprochen werden, und der Eigentümer erhält, was nach Kosten bleibt, was möglicherweise nichts ist. Die gleiche Villa, privat für 550.000 Euro verkauft, zahlt die Bank vollständig und hinterlässt dem Eigentümer knapp 200.000 Euro. Diese Differenz ist das gesamte Argument für einen frühen Wechsel.

Dación en pago: das Anrecht und seine Grenzen

Der Kodex der Guten Praxis, die Anlage zum Real Decreto-ley 6/2012, verpflichtet eine unterzeichnende Bank, einem Schuldner im umbral de exclusión einen Umstrukturierungsplan anzubieten, dann eine Schuldenerleichterung, dann, falls keine davon funktioniert, die Immobilie zur vollständigen Begleichung anzunehmen. Die Bedingungen sind streng. Die Immobilie muss der gewöhnliche Wohnsitz des Schuldners sein. Das Haushaltseinkommen darf etwa das Dreifache des IPREM nicht übersteigen, 2026 ungefähr 25.200 Euro pro Jahr. Die Hypothekenzahlung muss mehr als die Hälfte des Nettohaushaltseinkommens ausmachen. Der Kaufpreis darf 250.000 Euro nicht überschritten haben. Der zweite, vorübergehende Kodex von 2022 für steigende Zinssätze stellte die Annahme von Anträgen Ende November 2025 ein, außer in den Hochwassergebieten von Valencia, sodass 2026 der permanente Kodex der einzige verbleibende ist.

Außerhalb dieser Grenzen, und das ist fast jeder Nicht-Resident-Eigentümer an der Costa del Sol, ist Dación en pago eine Verhandlung. Einige Banken akzeptieren es, weil eine leere Villa in ihren Büchern sie Geld kostet. Einige lehnen ab, weil die Immobilie weniger wert ist als die Schuld und sie lieber den Fehlbetrag eintreiben würden. Ob es sich lohnt zu fragen, hängt von den Zahlen ab, und die Zahlen sind das erste, das wir ausarbeiten.

Der private Verkauf vor der subasta

Ein Verkauf braucht einen Käufer, einen Preis, für den die Bank die Hypothek freigeben wird, und Zeit zum Abschluss, normalerweise vier bis acht Wochen von der Reservierung zum Notar. Die Bank stellt eine Löschungssumme aus, die Mittel des Käufers klären sie beim Notar, und die Vollstreckung wird zurückgezogen. Wenn der Verkaufspreis die gesamte Schuld nicht deckt, wird die Bank dem Verkauf oft trotzdem zustimmen und den Rest verhandeln, da ein freiwilliger Verkauf zum Marktwert eine Auktion mit 60 Prozent schlägt. Die Preisgestaltung muss von Anfang an ehrlich sein. Ein Eigentümer, der auf dem Angebotspreis des letzten Jahres mit einer Auktion in acht Monaten besteht, ist derjenige, der bei der Auktion landet.

In Cancelada Wir haben ein Reihenhaus gehandhabt, das geerbt, mit einer Hypothek belastet und gleichzeitig von einem zahlungsunfähigen Mieter und Hausbesetzern besetzt war. Die Bank wurde im Gespräch gehalten, die Bewohner verließen sich einigen, und das Haus wurde sechs Monate nach unserer Übernahme verkauft. Was ein Verkauf kostet an dieser Küste, einschließlich der Einbehaltung für Nicht-Residenten, ist in unserem Break-Even-Beitrag.

Nachdem Sie Spanien verlassen haben

Innerhalb der EU setzen spanische Banken Mangelausgleiche durch die EU-Regeln zu grenzüberschreitenden Urteilen durch. Im Vereinigten Königreich und anderswo gehen sie durch die lokalen Gerichte, was länger dauert, aber funktioniert. Die Schuld verfällt nicht, wenn Sie nach Hause fliegen, und die Zinsen laufen weiter. Ein Mangelausgleich, der ausgehandelt wird, während die Immobilie noch Ihnen gehört, ist fast immer kleiner als einer, der zwei Jahre später eingezogen wird.

Wo Santina tätig wird

Santina Property Solutions eröffnet das Gespräch mit der Bank, bevor das Gericht es tut, legt eine echte Bewertung auf den Tisch und führt den Verkauf durch Santina Homes während die Zwangsvollstreckungsuhr läuft. Unsere Seite zu Hypothekenrückständen hat das vollständige Verfahren. Wir verkaufen über Estepona, Marbella und Benahavís, und unsere aktuellen Angebote zeigen, was vergleichbare Häuser heute kosten. Das erste Gespräch ist kostenlos und vertraulich, und wenn die richtige Antwort die dación ist, werden wir es sagen.

Häufig gestellte Fragen