Stehen Sie vor Hypothekenverzug oder der Drohung einer Zwangsversteigerung?

Für Eigentümer mit Hypothekenrückständen, die mit Zwangsvollstreckung oder Versteigerung konfrontiert sind.

Wir verhandeln mit Banken und Gläubigern. Umschuldung, Vergleich, dación en pago oder ein Privatverkauf vor dem Versteigerungstermin. Der Eigentümer behält sein Eigenkapital, statt es bei der Versteigerung zu verlieren.

Bei einem spanischen Hypothekenausfall geht es nicht direkt zur Versteigerung. Die Bank reicht zunächst eine demanda ejecutiva vor dem örtlichen Gericht ein, dann gibt ein requerimiento de pago 10 Tage Zeit, um freiwillig zu zahlen. Danach hat der Eigentümer weitere 10 Tage, um formell Einspruch zu erheben, allerdings nur auf begrenzter rechtlicher Grundlage. Wenn nichts davon es stoppt, wird die Immobilie im Portal de Subastas del BOE mit einem Mindestgebot-Zeitfenster von 20 Tagen ausgeschrieben. Von Anfang bis Ende dauert ein unbestrittener Fall üblicherweise 10 bis 18 Monate, länger bei Einspruch oder parallelem Anspruch. Genau diese Zeitspanne schafft Raum für einen privaten Verkauf oder eine verhandelte Lösung, bevor der Hammer fällt.

Bieter müssen vor der Teilnahme eine Kaution hinterlegen, historisch 5% des Schätzwerts der Immobilie, erhöht auf 20% durch eine Reform von 2025, die derzeit noch in aktiven Versteigerungen schrittweise umgesetzt wird. Wenn die Immobilie die vivienda habitual des Schuldners ist, setzt das Gesetz eine Untergrenze: Niemand, nicht einmal die Bank selbst, kann sie für weniger als 70% des Schätzwerts übernehmen. Diese Untergrenze schützt ein Zweithaus nicht, wo die Immobilie für weniger zugeschlagen werden kann. Das ist ein weiterer Grund, warum ein nicht ansässiger Eigentümer mit einer Ferienimmobilie vor dem Versteigerungstermin handeln sollte, nicht während.

Dáción en pago ist in spanischen Gesetzen unter dem Código de Buenas Prácticas (Real Decreto-ley 6/2012) verankert, aber es gibt echte Grenzen. Es deckt nur die vivienda habitual eines Schuldners ab, das Haus, in dem er tatsächlich lebt. Ein Zweithaus oder Ferienhaus ist ausdrücklich ausgeschlossen, in der eigenen Wortwahl der Bank of Spain, unabhängig vom Einkommen des Schuldners. Der ursprüngliche Kaufpreis der Immobilie darf auch nicht €250.000 übersteigen, und das Haushaltseinkommen darf ungefähr das Dreifache des IPREM nicht übersteigen, etwa €25.200 pro Jahr im Jahr 2026, ein Indikator, der seit 2022 eingefroren ist. Innerhalb dieser Grenzen kann dáción en pago sogar angefordert werden, wenn der Versteigerungstermin bereits festgesetzt ist, und Notars- und Grundbuchantrags-Gebühren für die Hypothekenlöschung werden halbiert. Außerhalb dieser Grenzen, einschließlich für die meisten Zweithäuser an der Costa del Sol, ist dáción en pago noch möglich, aber nur als eine Vereinbarung, der die Bank von Fall zu Fall zustimmt, nicht als Rechtsanspruch. Ein kontrollierter privater Verkauf ist normalerweise der realistischere Weg für einen nicht ansässigen Eigentümer in dieser Situation. In jedem Fall: Je früher wir einsteigen, desto mehr Optionen bleiben noch offen.

Spanische Kreditgeber können eine Forderungslücke über EU-Grenzen hinweg verfolgen, auch nachdem ein Eigentümer Spanien verlassen hat. Die Briefe zu ignorieren lässt die Schuld nicht verschwinden. Mit uns darüber zu sprechen, bewirkt etwas.