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Mortgage Problems & Property Auction Prevention

Facing mortgage arrears or the threat of a property auction?

Falling behind on mortgage payments can quickly become overwhelming, particularly when a property in Spain is involved. The earlier we’re involved, the more options are usually available.

Bank building facade, representing mortgage and lender processes in Spain

Für Eigentümer mit Hypothekenrückständen, die mit Zwangsvollstreckung oder Versteigerung konfrontiert sind.

Wir verhandeln mit Banken und Gläubigern. Umschuldung, Vergleich, dación en pago oder ein Privatverkauf vor dem Versteigerungstermin. Der Eigentümer behält sein Eigenkapital, statt es bei der Versteigerung zu verlieren.

Bei einem spanischen Hypothekenausfall geht es nicht direkt zur Versteigerung. Die Bank reicht zunächst eine demanda ejecutiva vor dem örtlichen Gericht ein, dann gibt ein requerimiento de pago 10 Tage Zeit, um freiwillig zu zahlen. Danach hat der Eigentümer weitere 10 Tage, um formell Einspruch zu erheben, allerdings nur auf begrenzter rechtlicher Grundlage. Wenn nichts davon es stoppt, wird die Immobilie im Portal de Subastas del BOE mit einem Mindestgebot-Zeitfenster von 20 Tagen ausgeschrieben. Von Anfang bis Ende dauert ein unbestrittener Fall üblicherweise 10 bis 18 Monate, länger bei Einspruch oder parallelem Anspruch. Genau diese Zeitspanne schafft Raum für einen privaten Verkauf oder eine verhandelte Lösung, bevor der Hammer fällt.

Dación en pago ist in spanisches Recht verankert, nicht nur Bankengoodwill. Nach dem Código de Buenas Prácticas (Real Decreto-ley 6/2012) qualifiziert sich ein Eigentümer, dessen Haushaltseinkommen ungefähr das Dreifache des IPREM nicht übersteigt oder dessen Hypothekenzahlung mehr als die Hälfte des Haushaltseinkommens aufzehrt, für die “umbral de exclusión.” Innerhalb dieser Schwelle kann dación en pago angefordert werden, auch wenn ein Versteigerungstermin bereits festgesetzt ist, und notarielle sowie Grundbuchgebühren für die Hypothekenlöschung werden halbiert. Außerhalb davon oder bei negativem Eigenkapital ist meist ein kontrollierter Privatverkauf der bessere Weg. In jedem Fall: Je früher wir einsteigen, desto mehr dieser Optionen sind noch offen.

Spanische Kreditgeber können eine Forderungslücke über EU-Grenzen hinweg verfolgen, auch nachdem ein Eigentümer Spanien verlassen hat. Die Briefe zu ignorieren lässt die Schuld nicht verschwinden. Mit uns darüber zu sprechen, bewirkt etwas.

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Häufig gestellte Fragen

Wie lange dauert eine Zwangsversteigerung in Spanien?

Eine unbestrittene ejecución hipotecaria dauert in der Regel 10 bis 18 Monate von der ersten Gerichtseinreichung der Bank bis zur Auktion, länger wenn es einen Widerspruch oder einen parallelen Anspruch gibt. Diese Zeitspanne bietet genau den Spielraum für einen privaten Verkauf oder einen Vergleich.

Kann ich eine geplante Hypothekenauktion noch stoppen?

Oft ja. Ein kontrollierter privater Verkauf kann in vielen Fällen bis zum Auktionstag stattfinden, und auch eine dación en pago kann noch angefordert werden, wenn bereits ein Termin feststeht, sofern der Eigentümer unter der umbral de exclusión fällt. Je früher, desto besser, aber ein geplanter Termin ist nicht automatisch das Ende der Möglichkeiten.

Was ist dación en pago und komme ich dafür in Frage?

Das ist die Rückgabe der Immobilie an die Bank im Austausch gegen die Streichung der Hypothekenschuld. Nach spanischem Recht ist dies möglich, wenn das Haushaltseinkommen ungefähr das Dreifache des IPREM nicht übersteigt oder die Hypothekenzahlung mehr als die Hälfte des Haushaltseinkommens ausmacht und keine negative Eigenkapitalquote besteht. Wir prüfen die Berechtigung im Rahmen der ersten Beratung.

Wird die Bank mich für die Hypothekenschuld auch verfolgen, nachdem ich Spanien verlassen habe?

Ja. Spanische Kreditgeber können eine Restschuld über EU-Grenzen hinweg verfolgen. Das Verlassen des Landes beendet den Fall nicht, und das Ignorieren der Schreiben macht die eventuellen Kosten in der Regel höher, nicht niedriger.

Santina Property Solutions coordinates appropriate professional services according to the circumstances of each case. Appropriately qualified professionals provide legal, tax, and financial advice.